1、上海新江湾商业地块项目报告,报告目录,一、地块分析二、经济与人口研究三、办公市场研究四、商业市场研究五、项目主题定位,一、地块分析,区位介绍地块分析,区位介绍,本地块位于上海市杨浦区。 杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。黄浦江的支流杨树浦港纵贯区境南北，黄浦江岸线（包括复兴岛）15.5公里。 全区面积60.61平方公里，行政区划包括11个街道以及五角场镇人民政府。2007年底常住人口117.5万。 杨浦区拥有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路（在建）3条越江隧道，有黄浦江下游规划中唯一的生态岛复兴岛，有正在开发的新江湾城。区域内
2、目前通车的轨道交通4、8号线，2010年前通车10、12号线。远期建设L3、L5线。 杨浦区拥有丰富的教育科研资源。复旦大学、同济大学、上海财经大学等座落在杨浦区西部，上海理工大学、上海水产大学座落在杨浦区东部。,区位概况,项目地块位于杨浦区北部区域，隶属于新江湾城板块，毗邻五角场环岛。 江湾五角场作为上海东北城市副中心，城市功能定位为集科技创新、科技中介、科教文化交流、商务功能于一体的科教特色现代服务业聚集区和市级商业中心。 新江湾城以网络状的生态水系形成区域生态骨架；绿色空间与水系紧密结合并与人居空间相互渗透；大学校区与居住区相互促进形成共生关系；以丰富的空间和景观设计创造充满生机与趣味的
3、居住环境。建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型花园城区。,本地块,区位交通,道路交通南北方向该地块位于杨浦区道路枢纽位置，淞沪路与中山北路高架通过黄兴路实现南北相连，通过杨浦大桥接通浦东。东西方向该地块通过邯郸路及翔殷路与与中山北路高架相连，可直达上海市核心城区。,五角场,本项目,高架桥,市内干道,区位介绍地块分析,地块现状及规划指标,地块四至分析,项目地块可视性,待施工三门路,沿三门路底商,地块南面4S店,地块东面10号线站头,三门路公交车站头,淞沪路,二、经济与人口分析,经济分析产业分析人口与消费分析,国内生产总值,1992年以来，上海经济已连续15年保持两位数高速增长。2007年，上海
4、市全年实现地区生产总值12,118亿元，与2006年相比增长17.6%。2008年由于金融危机影响GDP增幅创16年来新低为9.7%，GDP为13698.15亿元。,2000年以来，杨浦区经济稳步快速发展。2007年，杨浦区地区生产总值增长20.2%，达580亿元，高于上海各区均值（542），在上海各（县）中位排在浦东新区、闵行区、徐汇区、松江区之后，位居第5。,杨浦区固定资产投资,从2003到2007年，杨浦区固定资产投资额持续增长，特别是从2005年开始增长较快，2005年上升到91.3亿元，2007年，全区全年固定资产投资额为113.4亿元。 从2003至2007年，杨浦区固定资产投资中
5、用于房地产业的投资额基本呈上升趋势，均值为60.2亿元，至2007年，全年房地产投资额已达到85.8亿元。 杨浦区房地产投资额占固定资产投资总额的比重处于波动状态，在2003年至2006年间逐年下降，2007年此比重再次上升至75.7%。,资料来源：上海市统计年鉴 杨浦区统计年鉴,经济分析产业分析人口与消费分析,杨浦区产业结构,2008年杨浦区地区生产总值为680.29亿元。 第一产业产值为5.62亿元，占总产值的0.8，同比增长2.0%； 第二产业产值为379.46亿元，占总产值的55.8，同比增长12.4%； 第三产业产值为295.21亿元，占总产值的43.4，同比增加13.3%,杨浦区0
6、8年三次产业增加值比重,杨浦区08年三次产业占比,数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报,知识型生产性服务业继续保持较快增长。全年实现增加值93.3亿元，同比增长16.5%（近四年对比见图8）。其中，创意设计实现增加值22.3亿元，同比增长12.0%；科教商务实现增加值55.7亿元，同比增长17.5%（结构见表2）。知识型生产性服务业全年完成地方税收10.0亿元，同比增长14.3%。,杨浦区知识型生产性服务业发展状况,05-08知识型服务业增值对比图,08年杨浦区知识型服务业发展情况,数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报,数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报,杨浦区未来产
7、业布局,根据2008年1月杨浦区政府颂发的上海市杨浦区“十一五”产业发展实施纲要精神，在“两片、一线、一带”的城区总体布局指导下，杨浦区将打造若干特色鲜明的现代服务业集聚区、科技产业集聚区和都市型产业集聚区，形成“一心、一城、一江、三区”的产业布局。,一心：江湾五角场市级副中心 一城：新江湾城国际大学科技园 一江：黄浦江杨浦段创新创意产业基地 三区：大学科技园特色示范区、大连路控江路现代服务业集聚、以现代纺织业为代表的临江都市型产业集聚区。,杨浦区产业未来发展方向,杨浦区政府在杨浦区十一五产业发展实施纲要中提出，“发挥科技、教育对区域经济增长的重要推动作用，坚持“两个优先、两个提升”的产业发展
8、方针”，构筑以创新型中小科技企业集群发展为特征、以科教为特色、以服务经济为核心的新型产业体系”。,经济分析产业分析人口与消费分析,杨浦区人口状况,至2008年末，全区现有户籍人口108.16万人，常住人口119.48万人，其中外来常住人口13.63万人。户籍人口总户数37.80万户，平均每户2.86人；年度内户籍人口出生6112人，人口出生率为5.66，死亡8433人，死亡率7.81，户籍人口自然增长率为-2.15。 户籍人口和常住人口比上年分别增加0.45万人和1.98万人,05-08年杨浦区户籍人口和常住人口对比表,数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报,杨浦区高等教育资源, 杨浦区
9、内集聚了复旦大学、同济大学、上海财经大学、上海理工大学、第二军医大学、上海水产大学、上海体育学院、上海远程教育集团等众多高校。 杨浦区内聚集66个国家级重点学科、22个国家级重点实验室和100多家科研院所。 杨浦区拥有两院院士44名、国务院特殊津贴专家1747名、大学教师9000多名，在校大学生13万、博士、硕士2.3万人。其高智力人群数量居于上海市首位。,杨浦区社会消费品零售额,05-08年全区社会消费品零售额对比图,商品市场流通规模进一步扩大。全年完成社会消费品零售总额185.6亿元，同比增长13.3%；实现批发和零售业增加值46.2亿元，同比增长10.8%，占第三产业增加值比重的15.6
10、%；实现住宿和餐饮业增加值11.4亿元，同比增长15.8%，占第三产业增加值比重的3.8%。 五角场商圈对全区消费市场的带动和引领作用逐步显现，市场销售增长加快，发挥了满足居民综合消费需求的作用。商圈全年实现社会消费品零售额23亿元，同比增长21%，占全区比重的12.4%。 至2008年末，全区共有商品交易市场79个，全年成交额740亿元，比上年增长11.9%。,数据来源：上海市杨浦区政府2008年统计公报,经济与人口研究小结,1992年以来，上海经济已连续15年保持两位数高速增长。2007年，上海全年实现地区生产总值12188亿元，比上年增长17.6%。2007年杨浦区实现地区生产总值580
11、亿元，在上海各区中排列第五。杨浦区的固定资产投资呈逐年上升趋势，外商投资额也逐年上升。杨浦区内工业基础雄厚， 2007年杨浦区规模以上（年产值在500万元以上）工业完成工业总产值572.8亿元。2007年杨浦区知识型生产性服务业和高新技术产业继续保持增长，将成为杨浦区下一步经济提升和转型的重要引擎。杨浦区内以同济和复旦大学为代表的一流大学及其科技园区将为杨浦区发展现代服务业提供人才、技术和信息三方面的强大动力。从2005年到2008年，杨浦区社会消费品零售总额从133.6亿元增长到185.6亿元。五角场商圈在社会消费方面发挥了全区商业的引领和辐射作用。,三、办公楼市场研究,上海办公楼市场杨浦区
12、办公楼市场可比项目分析客户分析,上海办公楼市场,06年至今，全市办公产品年均供应量为164万m，年均去化量为155万m; 09年供求都达到历史新高，全年供应量为191.32万方，全年成交量为2003.7 万方，环比08年增加57.3%； 上海市办公自05年来也一路走高，09年成交均价达到历史巅峰19641元/。,上海办公楼市场杨浦区办公楼市场可比项目分析客户分析,杨浦区办公楼市场,经历过07年的疯狂，杨浦区办公市场08年回归理性，09年下半年却再创奇迹，不仅成交价格居高不下，成交面积也突破07年纪录，达到21.76万；成交均价自06年以来呈现直线上升态势，09年趋于平稳，与08年成交均价相当，
13、为15775元/m.,2009年杨浦区办公市场,供应方面，09年上半年几乎无新增供应，主要集中于下半年，总供应面积为21.94 万； 成交方面，09年全年共成交21.76万，月均去化1.8万方，成交均价在15775元/ 左右。,2009年杨浦区各板块办公市场,供应方面，五角场板块为10.85万方，占全部供应量的50%，东外滩板块次之； 成交方面，五角场板块依然占据市场主体，主要集中在绿地汇创、上海新纪元国际广场和沪东财富国际广场 价格方面，09年东外滩板块成交均价21606元/位于区域榜首，五角场板块次之，成交均价为18363元/。,杨浦区办公项目分布,本项目,杨浦区办公项目列表,主要办公项目
14、分布在五角场板块，且区位与本项目最为接近，为主要参考研究对象,五角场板块办公项目,五角场办公市场总结,五角场板块办公市场特点：区域以出售型高品质5A甲级办公楼为主要供应。区域产品出售价格在23000元/左右，比大柏树区域略高，但差距不大。区域产品相对高端，整体租赁价格水准比大柏树区域高。区域产品出现更多的整层销售模式，与五角场板块吸引的企业类型和规模直接相关。,上海办公楼市场杨浦区办公楼市场可比项目分析客户分析,重点个案分析绿地汇创国际,绿地汇创国际产品设计,标准层平面图,首层平面图,二层平面图,绿地创汇国际Loft办公楼的面积分割集中在100 200平方米区间，最大仅为193平方米。 虽然单
15、套面积不大，但考虑到均为5.2米层高，可以搭建隔层，每套的实用面积可以增加50% - 70%。,绿地汇创国际供求及价格走势,09年供应和成交面积及价格走势,绿地汇创国际项目评价与可借鉴之处, 充足的电梯及车位配置，使得客梯服务面积和车位服务面积在五角场乃至杨浦区均位居前列。 敞开式生态中庭及天棚提供了一个开敞的办公环境。,针对许多办公楼存在的新风量不足、室内空气浑浊、病菌交叉感染、能耗浪费等弊病，绿地创汇项目以节能、健康、高效作为产品目标，倡导舒适性和节能性，使客户在办公的同时能拥有清新的空气、适宜的温度和方便的设施；以绿色建筑方向引领设计潮流，带来更人性化、更有效率、更具竞争力的商务形象。
16、该项目采用了10多项节能新技术，如地源热泵、辐射平面空调、呼吸幕墙体系、太阳能光电系统、导光筒（地下车库自然采光）、照明自动控制、屋面雨水回收系统、建筑监测与展示系统、3R材料应用、行为节能系统等。,个案分析创智天地坊,创智天地坊总体布局,创智坊 位于创智天地广场以西，是由来自于不同地区的国际级设计大师创意出的一组各具特色的建筑。 多层次的庭院花园式建筑，营造出一个工作、休闲、生活为一体的空间。 创智66是区域内有别于传统形态的商务楼，其具有更为多样的空间布局，有利于企业根据需求自由分割，打造个性环境。,创智天地广场 位于整个项目的中心，是整个创智天地的神经中枢。 区域内主要规划有智能化办公楼
17、，中心环绕一个下沉式广场。 首层和地下一层将集中配备国内外知名的餐饮品牌。,创智天地科技园 位于创智天地广场以北，是整个项目较晚动工的一片区域。 科技园致力发展成为世界一流的研发中心。有意打造成为中国的数码社区。,江湾体育中心 始建于1935年，是上海市市级文物保护单位和优秀历史建筑。 修复后的江湾体育中心主体包括足球场、综合体育馆、室内游泳馆等场馆。 场馆于2008年建成对外放。,创智天地坊供求及价格走势,09年供应和成交面积及价格走势,创智天地项目评价与可借鉴之处,创智天地由上海杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发。在杨浦房地产开发历史上受重视的程度可谓空前，整个项目由区政府全力支撑，总投资
18、额达100亿元人民币，其中瑞安占七成股权、杨浦区政府占三成股权。 创智天地是杨浦区从“工业杨浦”向“知识杨浦”强力转型的标杆性项目。项目的设计参考美国“硅谷”和巴黎左岸的“生活工作社区”，以教育、科技、文化、研发及创业为基础，成功营造出work & live的氛围。,符合当地政府“知识创新区”的发展方针，得到了政府的大力支持杨浦区政府积极推动“知识杨浦”的建设，对落户创智天地的企业给予一定时期免租金或者优惠租金的鼓励措施。开发商的开发理念和品牌声誉。上海新天地的成功为开发商赢得了广泛的声誉。规划层次清晰、功能明确。四大组成部分，即智能化办公楼及具备各种商业服务设施的“创智天地广场”，提供住宅、
19、办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能“创智坊”，包括各类休闲体育设施的“江湾体育中心”；以及着重推动高科技研发的“创智天地科技园”有机结合，产生了很强的协同效应。与产品形象一致的营销手段开展各类参与性推广活动，如大型创业体验式真人秀节目“创智赢家”与项目形象十分切合，反响积极。,个案分析新纪元国际广场,新纪元国际广场供求及价格走势,09年供应和成交面积及价格走势,个案分析新纪元国际广场,样板房实景图,标准层平面图,新纪元国际广场的的面积分割区间为56 193平方米，层高5.58米，搭建隔层净层高仍有2.4米，实用面积可增加50%以上。,新纪元国际广场项目评价与可借鉴之处,置业清单,层高5.58米
20、，搭建后可做两层使用，得房率大幅增加，实用价值高。 外观简洁、挺拔，硬件配置雅致、实用，品质感较好。,大堂效果图,电梯厅效果图,上海办公楼市场杨浦区办公楼市场可比项目分析客户分析,办公客户分析,调查结果表明便利的交通、良好的物业管理、邻近客户或供应商、以及充足的停车位是办公楼租户最重视的因素。,就物业选择影响因素本公司对办公楼租户做了倾向性调查，如下信息为该调查的相关结论:,办公客户分析,就物业本身而言，最受租户关注的是电梯密度和楼层的净高。而对标准层面积和物业整体规模的关注度相对较低。,办公客户分析,商务中心、餐饮（包括员工餐厅）为租户所主要关注的配套设施。调查显示甲级办公楼租户普遍不注重是
21、否有银行和邮局配套。,四、商业市场研究,杨浦区商业数据杨浦区零售商圈项目周边主要商业项目地铁商业分析,杨浦区商业数据,从2006-2009年商业成交量相对稳定从2007-2009年商业供应量呈现缓慢增长从2006-2009年商业成交均价处于明显上涨趋势，2009年已经突破20000元/m,数据来源：同策数据库,杨浦区商业数据,2009年商业的供应量集中在1月和10月，1月主要是中原商都和新纪元广场，10月主要是创智天地坊2009年商业的成交量相对稳定，下半年出现小幅回暖，主要成交个案为新纪元、海上硕和城和绿地汇创2009年商业成交均价处于波动趋势，在年底达到最高水平29196元/m,数据来源：
22、同策数据库,杨浦区商业数据,数据来源：同策数据库,2009年杨浦区各板块商业供求对比图,无论从供应量还是成交量，五角场板块都在区域内位居榜首，是个非常活跃的板块，其中供应个 案中创智天地坊（只租不售）贡献最大，成交个案中新纪元表现最突出从成交均价来看，东外滩板块突破30000元/m最高，其次是五角场板块突破20000元/m,杨浦区商业数据,2009年杨浦区商业地块出让情况,从2009年杨浦区的土地出让来看，不是十分活跃，土地类型涵盖住宅、商住办、商业,数据来源：同策数据库,新江湾城在售项目,涵碧景苑,汉斯国际公寓,华润橡树湾,新城御景,多个双高项目聚集,高品质高售价,新江湾城在售项目,目前新江
23、湾在售公寓项目单价在18000-25000元/之间，目前各楼盘可售房源较少，等待后期推盘；在售部分楼盘的底商报价在20000-35000元/之间。,目前新江湾在售项目均为住宅项目，部分商业均为住宅项目的底商，无成型的规模较大的商业项目,新江湾城商业规划,（一）基本生活保障型商业布局新江湾城社区商业中心以“集中块状式”的社区商业中心，面积约3万平方米左右，主要业态应该布置：社区型购物中心、生鲜食品超市、便利店、邮局、银行、专业店、专卖店并配娱乐、餐饮、休闲、体育等业态。居住小区级商业规划3个邻里中心，以中型生鲜超市、室内净菜市场、蔬果店、书店、医药店、花店、面包房、理发店、传统杂货店等为主，建筑
24、面积6000-8000平方米，服务半径500米。街坊级商业一般考虑300-400平方米左右，以中小连锁超市为主，同时辅以小吃店、家常菜馆、干洗店、音像制品店、书店等各类专业商店。（二）功能提升型商业布局作为城区，充分体现“三区融合、联动发展”的核心理念，加强“三区”融合的内在集合力，构建紧密联系的五大功能板块，分别是中央公园板块、知识商务板块、滨江休闲板块、自然花园板块、都市村庄板块。主要为提升整个区域品质，满足更高层次的需求，长期发展需要的服务设施，不仅为本区域内活动人员服务，而且辐射周边居民、乃至全市居民，提供更加全面、优质的服务。,新江湾城F地块东至闸殷路、南至三门路、西至凇沪路、北至殷
25、高路，地块面积为267480.9平方米 ，规划用途为商办综合用地，容积率3.37，位于10号线地铁上盖，同时紧邻本项目地块。根据铁狮门的规划，F区分为A、B、C三个功能区，其中A区规划为知识商务板块、会展中心，B区为办公楼宇、公寓和酒店，C区则为生态源。F1地块将分三个功能板块开发。其中，商务区面积最大，总建筑面积52.5万平方米；住宅区域总建筑面积约18万平方米；此外，还包括19.4万平方米的研发中心、展览中心等商务附属区域。,新江湾城规划重点商业项目（一）,本项目,新江湾城F地块（铁狮门项目）,加州水郡项目是美国汉斯地产在上海新江湾首个住宅项目，作为板块内唯一大型综合性项目，加州水郡尽集美
26、式经典住宅、写字楼、国际酒店、零售，餐饮和娱乐等多重功能。地铁10号线新江湾城站更在商业区专设出口，令加州水郡的生活直抵便捷、尽享从容。,新江湾城规划重点商业项目（二）,本项目,加州水郡项目,惠比寿花园广场,位置：位于东京都涩谷区，惠比寿车站旁；虽然离惠比寿中心稍微有点远，但是可以通过电动步道直接到达。,项目前身： 惠比寿花园广场，之前是SAPPORO啤酒公司的旧厂房及工厂宿舍区，从1994 年开始，经过多年的改造与建设规划，成为今日惠比寿一个结合商办、及居住购物的复合型都会区。,功能布局：除了百货商店、葡萄酒店、西点屋等购物设施以外，还有电影院、美术馆、各种餐厅和咖啡馆等，可以尽情享受。惠比
27、寿花园广场塔的38、39层是展望餐馆街，是东京都内著名的赏夜景处。位于广场占地内的“惠比寿麦酒纪念馆”内展示了与啤酒相关的实物与资料，还附带有体验设施，让人们能够了解惠比寿街道与啤酒的历史。若想享用惠比寿SAPPORO啤酒，可前往红砖瓦建筑风格的Bear Station中，尽情畅饮。,项目风格：充满法式浪漫风情的建筑，加上特别设计的灯光巧思，营造出惠比寿独特的浪漫风情。更特别的是，在广场入口处还有一个时钟广场，让广场更添加了点雅致气氛。,杨浦区商业数据杨浦区零售商圈项目周边主要商业项目地铁商业分析,杨浦区零售商圈,1、五角场商圈 2、新江湾城商圈3、控江路商圈 4、大连路现代服务业集聚区,目前
28、杨浦区内较为成熟的零售物业市场主要分布在五角场商圈及控江路商圈。五角场商圈作为新兴的零售区域，随着沃尔玛的入驻、巴黎春天和百联又一城的开张营业，改变了五角场传统的零售商业面貌，区域生活型消费中心的雏形渐渐形成。本项目位于凇沪路及三门路口，项目地块距五角场约800米，因此研究针对的区域零售市场为五角场环岛地区。,杨浦区零售商圈,杨浦区零售商圈项目周边主要商业项目地铁商业分析,商圈分布区域,五角场的核心区零售项目1东方商厦2百联又一城3大西洋百货4上海万达广场5合生国际广场,1,2,3,4,项目所在地,财富国际广场,九隆坊,新纪元国际广场,5,本项目周边并无直接的竞争项目,商圈业态,五角场商圈位于
29、上海东北角杨浦区五角场板块,以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、凇沪路五条发散性主干道交汇处为核心，向四周辐射约3平方公里五角场商圈内的商业类型以购物中心和商业街为主，商业业态以零售、休闲娱乐、餐饮为主,商圈个案,合生国际广场项目体量：36万方项目位置：五角场东南角 西临黄兴路，北临中环线高架路物业类型：五星级酒店（凯悦酒店） 大型购物中心（16万方） 甲级写字楼（180米33层）项目交通：轨道10号线项目定位：大规模、现代化、高品质的城市综合 体及一站式消费的复合型商业地产项目项目动态：2009.12.29奠基,商圈个案,九隆坊,商圈个案,九隆坊,商圈个案,财富国际广场,新纪元国际广场,商圈个
30、案,位于黄兴路1599号（中山北二路黄兴路口）由一幢十六层的综合办公楼、三层商业群房及 地下一层停车库相联而成商务办公面积约13985平方米，商业部分面积 约7900平方米，停车位160个商业部分在2009年1月8号集中推出，目前已 经销售完毕,数据来源：同策数据库,杨浦区零售商圈项目周边主要商业项目地铁商业分析,由于轨道10号线三门路地铁站直通本项目地下层，可考虑建造地铁商业作为地下商业单独出现：例如徐家汇地下商业区、人民广场香港名店街、静安寺伊美时尚广场、中山公园站米兰时尚广场、杨高南路站亚太盛汇等寄托于地铁上盖商业而出现：例如人民广场来福士广场、徐家汇美罗城、港汇、太平洋百货、东方商厦等
31、、黄陂南路中环广场、香港新世界、陕西南路百盛、静安寺久光百货等,地铁商业分析,地铁商业分析,莱福士地下一层租赁面积3300平方米以超市、休闲类餐饮为主,香港名店街建筑面积约10000平方米店铺数量约130家市场定位：年轻时尚市场状况：100%满租旺铺,龙之梦地下一层二层主要是超市、家电卖场、快餐等,美罗城地下一层4000平方米主要是大食代和游艺天地,地铁商业分析,久光（静安寺站）地下一层面积7556平方米以精品超市、面包房、药房、快餐为主,港汇广场（徐家汇站）地下一层面积9282平方米以超市、服装、快餐为主,香港新世界地下三层面积8899平方米以健身、美容、餐饮为主,上海地铁商业作为地下商业单
32、独出现 一般处于重要的交通枢纽站，站点属于换乘站 一般有较大的体量作为支撑，自成规模 业态以服饰饰品类为主，目标消费者普遍年轻寄托于地铁上盖商业而出现 对于地铁站点无太大要求，一般站点也能满足 地下体量一般不大。必须借助地面商业支持才能形成气氛 业态主要配合整体要求进行规划,地铁商业总结,对本项目建议适量地下地铁商业，搭配地铁上盖商业进行混合搭配,五、项目主题定位,几个问题,1、项目自身研判2、项目目标3、项目主题定位4、项目主题剖析,项目自身研判,SWOT分析,优势资源优势轨道交通优势规划优势综合多元化物业的互补景观优势临近新江湾城，市区罕见的大面积水景生态绿化劣势区域的城市功能还相对比较弱
33、，不是传统的中心商务地段目前区域商务气氛缺乏，对客户的引进需要强有力地推广引导多元化产品对应多个市场，挖掘难度较大,项目自身研判,SWOT分析,机会区域机会轨道线的建设带来巨大的客源潜能产品机会打造商务新高地，塑造独立和特色的商务氛围的机会营销机会后期导入独特的营销理念威胁新江湾城内自身商业规划区域商务氛围形成的长期性与项目资金回笼的时间差矛盾多元化产品的综合如何保证整体水平，能否真正分散风险,项目市场支撑,新江湾未来的希望,社区的成长周期,市场的发展机会,从高档居住区到商务,新江湾城的商务区确立,启动期居住区形成，交通、住宅、配套等建造,进入期住宅交房，人气氛围形成，办公入驻，商业酒店营业,
34、成熟期社区亚文化形成商务成熟,形成市场1、区域市场-面对杨浦区的企业和相关人员2、全市市场-包括自用和投资3、新增市场-由于新建住宅产生新的客源,目标如何达成,项目位于新江湾城内一座新城的发展是具有一定的规律和规则应该用运营一座城市的眼光、可持续发展的战略来看待项目，来考虑项目的定位,目标如何达成,不仅仅是10万方的商业+办公+酒店应该是10万方的商务综合体+五角场商业圈+中环线+两条轨道线+9.45平方公里的新江湾高档居住区+6万的规划居住人口+良好的生态环境才构成项目的真正价值,以新江湾城为项目依托点建造城中的商务旗舰与地标,三大理论依据,三大理论依据,次副中心理论引擎理论成长理论,次副中
35、心理论,次副中心不仅仅是商务配套而是1、打造杨浦新江湾新的商务新高地2、具有相当的商务特性3、塑造独立和特色的商业氛围,引擎理论,四大引擎，全线启动1、地段：新江湾城的高尚居住区2、交通：临近中环线和逸仙高架3、生态：环保主题、生态办公、人性建筑、健康商业4、产业：利用多元物业构筑多元产业链,成长理论,周期成长 带来价值提升1、自然成长：商办自然的发展周期，必然带来价值调整2、人口成长：随着区域内居住区人口的增加，项目也随之成熟3、产品成长：产品的组合带动整体提升，同时以多元化联动， 推进产品的成长,项目主题定位,新江湾首席低碳型商务综合体,项目主题剖析,为什么要做低碳型？,项目的区域属性,处
36、于“绿色生态港、国际智慧城”的新江湾城内，这里是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区,项目的发展属性,这是一种可持续发展的环保理念，涉及生产方式、生活方式和价值观念的全球性革命,从项目本身状况和大的发展方向来看，低碳是必然发展趋势,项目主题剖析,什么是低碳？,以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式核心是能源技术创新、制度创新和人类生存发展观念的根本性转变 低碳经济涵盖了所有的产业的领域，称之为“第五次全球产业浪潮”低碳内涵延展为：低碳建筑、低碳办公、低碳商业、低碳经济、低碳生产、 低碳消费、低碳生活、低碳社区、低碳家庭、低碳旅游、低碳文化,和本项目结合点低碳建筑、低碳办公、
37、低碳商业,项目主题剖析,什么是低碳建筑？,低碳建筑是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个生命周期 内，减少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量 。房地产行业的统计数据显示，中国每建成1平方米的房屋，约释放出0.8吨碳。在 房地产的开发过程中建筑采暖、空调、通风、照明等方面的能源都参与其中，碳排 放量很大。建设绿色低碳住宅项目，实现节能技术创新，建立建筑低碳排放体系，注重建设过 程的每一个环节，以有效控制和降低建筑的碳排放，并形成可循环持续发展的模式，,低碳建筑案例,浦江智谷 “绿色低碳办公”“浦江智谷”节能生态商务园地处闵行区浦江镇漕河泾开发区浦江高科技园区内，总规划面积
38、1100亩，首期开发303亩。目前已建成四幢研发楼和一幢办公楼，总建筑面积13.6万平方米。主要为生产性服务业提供健康舒适的办公、研发用房和专业高效的管理服务。“浦江智谷”商务园已建成的10.6万平方米（地上建筑面积），一年共可节电979万度，相当于节省3916吨煤的能耗和3.92万吨净水，减少9790吨二氧化碳和293吨二氧化硫的排放。全部采用恒温、恒湿和全新风置换系统，通过楼板辐射来调节室内的温度，同时由独立的大型新风机组按人均15平方米每小时提供30立方米的新风，使室温在夏季不高于26，冬季不低于20，湿度保持在4070%人体最舒适的范围内。,低碳建筑案例,地源热泵系统、楼板埋管系统、外
39、墙外保温系统、全新风置换全热回收系统、外遮阳卷帘系统、双Low-E中空玻璃窗、太阳能光热利用系统、高效节能照明、屋顶绿化、雨水收集系统,低碳建筑案例,作为申城首个低碳办公示范区，“印象钢谷罗森宝工业研发中心”是一个占地600亩的别墅式办公园区。 墙面选择素混凝土，节省了一次性瓷砖贴面、花岗岩大理石和粉刷层，避免了开采石材时对大自然造成的人为破坏。 主要建筑材料为具有很高再循环性的钢材，且在宝钢就地取材节省了运输所产生的碳排放。 大面积采用玻璃元素，既增加了建筑的室内自然采光，节约能源，又增加建筑本身的通透灵动感，坐收室外绿化景观。 车库地面被抬升了2米，自然形成了一个半地下式的车库，从而产生了
40、垂直方向双层绿地，营造出不同的组团景观。而采用半地下形式车库，使8088平方米的车库减少了钢材与混凝土的用量，最大程度的实现了“低碳建筑”吸收和减少二氧化碳排放的要求。,上海首个低碳办公示范区“印象钢谷”,低碳建筑案例,项目主题剖析,什么是低碳产业？ “低碳产业”是以低能耗低污染为基础的产业。,本项目中建筑本身应按照低碳标准进行建造办公物业应导入低碳产业链的相关企业入驻商业物业应招低碳生活、低碳消费的商家,项目主题剖析,上海市杨浦区节能环保产业发展三年行动计划（2009-2011年）截止2008年底，杨浦区共有各类节能环保企业数量182家，总产出9.25亿元，相比2004年第一次全国经济普查的
41、3.8亿元，年均增长26.6%，实现地方税收1700万元，并提供了4300个长期就业岗位，申请技术专利233件，其中发明专利163件，占70%。建成了上海市唯一的环保企业专业孵化器、清洁技术国际产业园（北欧中心）等产业集聚区，引进了上海市环境能源交易中心交易大厅等一批节能环保领域的公共服务平台，相关园区总建筑面积达到20万平方米。,区域内具备良好的环保产业氛围，来打造低碳项目,产业发展目标创新产业推进机制，建设以清洁技术国际产业园、白玉兰环保广场、环同济、上海电力科技园、上海理工大学科技园等为重点的节能环保科技园区（产业基地）。以自主创新为基础，建成一批产业特色鲜明、技术实力雄厚、配套服务完备
42、、辐射带动力强的产业集群，较大幅度提升节能环保产业的规模与贡献，使之成为杨浦新的经济增长极，使杨浦成为上海市节能环保产业的重要集聚地。扩大产业规模、形成产业集群、共享创新资源、培育产业品牌,项目主题总结,新江湾首席低碳型商务综合体在建筑设计、空间布局、交通组织、能源利用上，通过小街坊、高密度、低高度的空间形态创造步行化的环境、适宜节能的建筑群体；通过功能混合布局减少长距离出行，通过多样化的公共空间增强可行走性，鼓励步行交通及自行车交通，促进公共交通，减少私人交通；利用新能源、可再生能源，尽可能利用近距离输送，提升能源的利用效率；控制建筑材料、建筑物的遮阳及外保温、屋顶绿化、建筑自然通风等。,建
43、造低碳型建筑单体引入低碳型产业入驻营造低碳型商业氛围引领低碳型消费理念创造低碳型生活模式,报告结束，谢谢！,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30k
44、A1DkaGtgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02GshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMes02dLPqafkFGlzcvv2YiRQYHbhR8AI1LKULh3xvjDzkEAMGr8xbwF1bH1oIM30E7xp,
