1、绍兴解放南路地块前期定位市场研究报告,杭州新天地行销机构2008年6月,研究背景,我司接到贵司项目后，针对解放南路六号地块和绍兴房地产市场做了细致的市场调研摸底，以最大限度地了解绍兴市场，洞察本项目的市场机会，为未来双方的合作打下坚实的基础。,第一部分城市研究,第二部分宏观经济运行,第三部分房地产市场研展,第四部分 竞争个案分析,第五部分地块SWOT分析,目录,第六部分产品定位,第一部分城市研究,地理位置,绍兴地处长江三角洲南翼，浙江省中北部杭甬之间，东接宁波，西邻杭州。下辖绍兴县、诸暨市、上虞市、嵊州市、新昌县和越城区，面积8256平方公里，人口434万，其中市区面积339平方公里，人口64
2、万。,区位图,历史沿革,从新石器时代中期的河姆渡文化开始，绍兴至今已有约7000年历史。越国古都建于公元前490年，距今已有近2500年建城史。绍兴历史悠久，名人荟萃，素有水乡、桥乡、酒乡、书法之乡、名士之乡的美誉，是首批国家级历史文化名城、首批中国优秀旅游城市，是长江三角洲南翼重点开发开放城市。,人口区划,2007年末全市户籍人口436.24万人，；年末全市暂住人口(暂住一个月以上)114.80万人，比上年增长56.0%。自2004年人口下降近10万人后，20042007年逐年有小幅增长，波动范围在1万人以内，人口数量稳中有升。,城市性质及规模,绍兴城市性质：长江三角洲南翼以酿酒、轻纺、电子
3、为特色的区域中心城市，以历史文化和山水风光为特色的著名旅游城市。2000年绍兴市城市人口为54.8万人，规划近期：65万人（其中越城45万人，柯桥15万人，袍江5万人）；中期2010年：80万人（其中越城50万人，柯桥20万人，袍江10万人）；远期2020年：100万人（其中越城58万人，柯桥25万人，袍江17万人）。,城市布局,规划确定绍兴中心城市规划结构形态为三大组团、绿色空间。三大组团功能分区是：越城组团：为中心城市的政治、经济、文化中心，历史文化名城；柯桥组团：是以轻纺、商贸为特色的次中心；袍江组团：则以发展高新技术产业为主导的现代化工业新城区。,城镇体系规划,绍兴市域城镇体系空间结构
4、为：一个中心、三大组团、三条轴线。一个中心：是市域范围内形成一个上规模、上档次的中心城市，即绍兴中心城市。三大城镇组群：指的是构建以绍虞平原为基本地域单元形成的双核结构绍虞城镇组群；以诸暨盆地为基本地域单元形成的单核结构诸暨城镇组群；以嵊州、新昌盆地为基本地域单元形成的双核结构嵊新城镇组群。三条轴线：是以杭甬高速公路、329国道、104国道、萧甬铁路、杭甬大运河等东西向交通大动脉为骨架构成的绍北一级城镇发展轴；以杭金衢高速公路、金杭公路、浙赣铁路、浦阳江等水陆交通干线为骨架的绍西二级城镇发展轴；以上三高速公路、104国道、曹娥江等水陆交通干线为网络的绍东二级城镇发展轴。,越城组团规划,绍兴越城
5、区规划,绍兴城南新区规划,第二部分宏观经济运行,经济运行,GDP稳定增长，城市经济发展情况良好。GDP增幅达10%以上，绍兴房地产业进入高速发展期。,地区国民生产总值(GDP),数据来源市统计局,历年绍兴产业比例,第二产业及第三产业比例略有增长，第一产业比例逐年下降。,历年固定资产投资及房地产投资,绍兴固定资产投资逐年递增，继2003超高增长率后，逐年有下降趋势，至2007年增长率最小。,历年城镇及农村人均收入,居民收入稳步上升，相比2003年提升幅度达70以上，购买力得到极大的增强。,第三部分房地产市场,历年房地产投资及增长率,房地产投资额于2005年略有回落，之后稳步增加。增长率在2004
6、年达到最高，2005年跌至低点 ，之后逐年拉升。,历年新开工商品房面积及空置面积,新开工面积2004年达到最大值，之后略有回落。空置面积逐年递增，其中2007年开始有所下降。,历年房地产销售额,房地产销售额逐年提升，尤其2006年增长率达到近100。,小结,绍兴经济发展强劲，房地产投资热情不减，增长率略有下调。新开工面积有所减少，主要受政策影响，开发商延期开工或观望中。空置面积2007年首次下降，自住需求开始占据市场主流。随着房价的提升，供给量的增大，总销售额逐年递增也变得顺理成章。,未来绍兴住宅用地供应量,2008年拟出让住宅用地供应计划表,2007.9今绍兴土地出让表,2007.9今绍兴土
7、地出让表,土地出让小结1,2007年9月至2008年6月间，绍兴共出让住宅用地或住宅商用综合用地共计9块，而加上08年计划出让的土地，未来总供应量将达到： 2384000 （485115107307） 276.18万建筑体量。其中纯住宅用地占22.2，居住商业综合用地占44.4，住宅商业办公综合用地占33.4。,08年绍兴计划出让土地面积,07年9月至年底出让土地总面积,总体来看，呈现几大特征： 地块小型化，其中在1万以下的占55.6，5万以上的占33.3。 建筑体量大小相差悬殊，最小仅7000不到，最大接近18万。 高容积率地块多，高于2的占到近67高比例。 建筑密度最大可达36，其中以30
8、为上限居多。 2007年12月为土地出让高峰期，达7块，而2008年以来仅出让一块。,土地出让小结2,房地产板块分析,2008年绍兴市区建设计划,住房建设及土地供应：2008年市区住宅建设总量为462.7万平方米，其中在建住宅建筑面积约为178.6万平方米；新开工住宅建筑面积约为284.1万平方米；拟出让住宅用地面积约3575.6亩。,2008年住房建设计划表,注：商品住宅按照平均120/套估算,绍兴行政区划图,越城区,本案所属区块,绍兴各大区块概述,绍兴共分7大区块，分别为： 城南区、 城北区、 城东区、 城西区、 袍江区、 柯岩区 和柯北区。,城南区,城北区,城东区,城西区,柯岩区,柯北区
9、,袍江区,绍兴各房产板块简表,板块名称及特征,板块1城南区,在大多数绍兴人的传统观念中，居住城南似乎已成为一种习惯。由于居住配套设施的不断完善，目前城南区块的房源相对较受市民青睐，价格也较为坚挺，租赁市场也异常火爆。人文资源丰富：绍兴的高等学校大多聚集在城南，再加上鲁迅中学、长城中学、树人小学、鉴湖镇中学，以及即将迁入的绍兴中专，城南可以说是绍兴的“教育文化聚集地”。目前，该区域内在售的公寓楼盘多靠近三环线，其售价也多维持在7000元/平方米上下，这样的价格与一些市民的求购心理价位相当贴近。,代表楼盘：阳明华都：根据楼层与朝向不同，公寓房价格68507500元/平方米，跃层价格在8200860
10、0元/平方米，购房需一次性付款或办理按揭。润和南岸花城：房屋面积为80200平方米，均价8200元/左右。水墨澜庭：别墅面积为233300平方米，售价13000元元/左右；而叠排的面积则为180215平方米，每平方米的售价在10000元/左右。,板块1城南区,板块2城北区（昌安地段）,一系列配套设施渐渐完善，如今，城北区域楼盘已后来者居上，成为我市各大楼市区域中升值速度最快的地块，特别是去年市委市政府提出越州新城建设开发后，更是引起了我市众多自住者、投资者的关注。去年该区位的房价每平方米还只需7000元至8000元，但新年过后，该区域的房价逆市上涨，高层公寓楼售价也已上升到了10000元平方米
11、以上。 相比其他区块的楼盘，这里的不少楼盘的定价已超过了市民的心理价位，如今该区块内楼盘的销售现场相比去年有些清淡。许多公寓楼虽然已在几年前就被一些市民预购，看上去房源相当紧俏，但在二手房市场，接盘乏人。,代表楼盘白鹭金滩：公寓一期均价9000元/平方米左右，排屋每套在400万500万元。山水人家：高层公寓每平方米均价在1.1万元左右；单身公寓(精装修)面积3060平方米，售价为1.1万1.2万元/平方米；排屋毛坯房面积250400平方米不等，每平方米价格在2.2万元左右。绍兴天下：一期高层均价在8700元/平方米，排屋售价在1.5万元/平方米左右；叠排售价在1.3万元/平方米上下；单体别墅面
12、积为580平方米，售价在1万元/平方米以上。,板块2城北区（昌安地段）,城东板块地处城郊，远离城市的喧哗，其良好的生态环境开始获得了我市许多市民的赏识，房价也开始不断上升。4000元、5000元、6000元，短短半年时间内，这里的房屋均价已升至7000元/平方米，特别是周边一些生态环境优越的地块，公寓楼的价格已突破了10，000元/平方米大关。虽然城东板块的优势开始凸显，但由于受到各种生活配套设施的限制以及夜间交通“冷场”(打的不便等)的束缚，或多或少地影响了这里的房价攀升，公寓楼7000元/平方米成为时下许多市民购买的上限。,板块3城东区,代表楼盘：紫金华庭：公寓房均价9800元/平方米起，
13、层高18层。金色东江：跃层中心价从7000元/平方米起，层高15层。三和锦苑：单体别墅面积445490平方米，每幢价格在500多万元到600多万元不等；排屋每平方米的售价在7000多元至8000多元，每套售价在400万元上下，排屋的面积在270平方米左右。,板块3城东区,板块4城西区,由于其他各大区域楼市发展迅速，“出道”较早的城西板块反而成了市区楼市发展速度最为缓慢的一个区域。2007年，随着天地永和、书香锦苑、金昌美院等一些楼盘的出现，这里的楼盘开发瞬间升温，但随着这些楼盘的售罄，这里的楼市又立马降温。进入2008年后，随着青甸湖周边地块的即将开发建设，关注这个区域的消费者又开始增加。由于
14、近期没有楼盘或即将开售的楼盘，所以也鲜有可以对照的房价来加以评判，但通过该区域二手房转让信息来分析，公寓楼7000元/平方米上下是时下该地块最为真实的房价。,板块5袍江板块,价格低、产品新、户型结构较为合理、配套现代化，一直以来，袍江房产以其突出的低价位优势赢得了许多市民的青睐，特别是年轻一族，更是纷纷将袍江房产作为自己置业的首选。在今年，由于受到国家宏观控政策的影响，袍江房产也受到了“牵连”，但由于该区块相对较低的定价，使得这里的房产销售相对平稳，40004500元/平方米的房产仍是时下的抢手货。,代表楼盘：国际华城：5200元/平方米左右。世纪广场：高层售价5500元/平方米起步。卧龙金湖
15、湾：5000元/平方米左右。文昌雅苑：小高层，公寓销售价格3500元/平方米起步。,板块5袍江板块,板块6柯岩板块,这里基本没有污染企业，区域内生态环境相当优越，所以该区域内高档楼盘相对集中，其销售目标大都集中在那些在轻纺城经商或者私企老总等小部分人群。该区块内的房产，90001.1万元/平方米是消费者求购的一个心理价位，超过这个价位，销售就显得相当吃力。,代表楼盘：水越名都：排屋售价在7000元/平方米左右。唯美品格：一种纯正的美国大别墅，每平方米的售价在1.3万元左右。康郡：高尔夫别墅，每平方米的售价在1.1万元左右。,板块6柯岩板块,板块7柯北板块,“柯桥日后开发的重点是柯北”、“绍兴县
16、所有房地产开发都要围绕柯北运转”，随着绍兴611工程的全面启动，柯北的地位得到重新定义，柯北的房地产市场立刻引起了市民极大的关注，尤其随着轻纺城市场的北移，该区域更是吸引了多方视线，并迅速成为市民的焦点话题。近年来，随着绍兴县政府不断加大对柯桥商贸三产业的投入，柯北板块的优势正在不断加强。价格在60007000元/平方米的公寓楼具有相当大的竞争力，而如果楼盘的位置毗邻瓜渚湖，其1万元/平方米上下的售价也具有非常大的市场竞争力。”,代表楼盘：蝶庄：47005000元/平方米；跃层在7000元/平方米左右。香水湾：高层公寓楼50007000元/平方米；跃层5000多元/平方米。瓜渚景园：别墅在12
17、00016000元/平方米。,板块7柯北板块,第四部分竞争个案分析,重点竞争个案分析,未来与本案形成直接竞争的主要有三个同区域楼盘 ，分别是润和南岸花园、绿筑水墨澜庭和大宋阳明华都。我们重点对这三个楼盘做一重点分析比较，为本案未来超越竞争对手做好基础工作。,本案位置,大宋阳明华都7500,润和南岸花城8200,绿筑水墨蓝庭10000,绍兴天下8700,世贸迪荡新城9000,东江银湾700万元/套,竞争项目个案指标,竞争项目个案销售表,注：销售数据截止2008年6月26日,竞争项目个案销售成绩表,注：销售数据截止2008年6月26日,大宋阳明华都,1、大宋阳明华都项目简介,物业形态：多层，排屋
18、主力户型：82 2房、102-122 3房、140-160 4房 装修状况：毛坯交付 销售价格：均价6500元/ 配套设施：内设幼儿园，附近有久负盛名的鲁迅中学和越秀外国语学院，周边医院、超市、银行等。 楼盘亮点：荣获“中国最佳人居环境楼盘”称号，前有会稽山，近有大环河，至名人广场只需5分钟。,大宋阳明华都销售现状,一期,二期,三期,售楼部外广告牌,现场售楼部,中兴南路广告牌,相关图片1,现场外广告牌,工地入口,现场广告牌2,相关图片2,现房实景1,现房实景2,刀旗,相关图片3,大宋阳明华都一房户型,总价约27万元/套,大宋阳明华都二房户型,总价约40.6万元/套,总价约91.2万元/套,大宋
19、阳明华都三房户型,总价约79.4万元/套,总价约91.2万元/套,大宋阳明华都叠排户型1,大宋阳明华都叠排户型2,大宋阳明华都别墅户型,总价约104.2万元/套,总价约91.2万元/套,东区户型列表,西区户型列表,小结,根据楼层与朝向不同，公寓房价格68507500元/平方米，跃层价格在82008600元/平方米，购房需一次性付款或办理按揭。一期于2007年5月开始销售，2008年6月底交房。二期于2007年8月开始销售，三期于2008年开始销售。项目交通方便，距汽车南站仅2分钟车程。,润和南岸花城,2、润和南岸花城项目简介,物业形态：高层 主力户型：90130，88较多 装修状况：毛坯交付
20、销售价格：均价8200元/ 配套设施：超市，广场等。 楼盘亮点：小区面朝大禹山风景旅游区,坐拥南北双水岸秀丽景观。约10000平米的中心大庭院,独特的入户花园和挑高立体绿化大露台设计。以英伦高雅贵族沙龙景观布局，有约平方米的入户花园。,润和南岸花城销售现状,5,4,1,2,3,8,7,6,4F,2F,20F,16F,16F,16F,16F,16F,18F,市区售楼部,现场施工工地,现场广告牌,项目图片,润和南岸花城二房户型1,润和南岸花城二房户型2,润和南岸花城三房户型1,润和南岸花城三房户型2,润和南岸花城其他户型1,润和南岸花城其他户型2,153.2，总价约107.2万元/套,87，总价约
21、60.9万元/套,户型配比,小结,2008年6月7日，开盘。房屋面积为80200平方米，均价8200元/左右。共8幢1620层的高层，其中4幢为会所，2010年10月交付。,项目交通方便，但目前区域配套尚不成熟，相对显得较为冷清。开盘至今不到10的销售成绩，说明了销售的抗性较大。,绿筑水墨澜庭,3、绿筑水墨澜庭项目简介,物业形态：联排别墅，叠排别墅 主力户型：180230较多 装修状况：毛坯交付 销售价格：均价10000元/ 配套设施：名人广场等。 楼盘亮点：位于南环河畔，永和塔东，为三环线边罕见的依山傍水景观大宅。绍兴首个纯山水排屋社区，提出“五重庭院概念。”,绿筑水墨澜庭销售现状,一期,二
22、期,相关图片1,现场施工图,远望项目,工地进口,相关图片2,二环南路广告牌,东侧小区,项目西侧在建养老中心,东光路售楼部,绿筑水墨澜庭户型1,绿筑水墨澜庭户型1,绿筑水墨澜庭户型2,户型配比（一期）,2008年5月30日，一期200栋别墅正式开盘。别墅面积为233300平方米，每平方米的售价13000元左右；而叠排的面积则为180215平方米，每平方米的售价在9500左右。,小结,第五部分地块SWOT分析,六号地块东至解放南路、南至现状农田、西至横桥村、北至大环河。,地块指标,用地性质：居住、商业、办公（其中商业、办公建筑面积不超过7000）土地面积：70028.5 建筑面积：84034 容积
23、率： 1.2建筑限高：住宅五层建筑总高不超过21米，四层建筑总高不超过18.2米，层高不超过2.8米。商业、办公总高不超过24米，配套公建总高不超过19.5米。90以下住宅面积所占比例须达到住宅总面积的70%以上；配套建设6班幼儿园一座，不少于800室外活动场地。,地块为原地貌（农田、河道），周边为农居房、山及社区住宅，地块上除有一高压线杆需抬升外，无其它需要拆迁的建筑，有利于地块的前期平整及后期开发。地边北为大环河，中间有一小河横穿，河道资源丰富，适宜建造低层高密度住宅，营造高档社区氛围。,项目解析,西,北,东,南,本案,地块四至,项目区位背景：区域配套完善，已是成熟居住区。,项目周边配套：
24、北面；天镜桥，大环河东面；名人广场，小区商业街南面；农居点西面：山历来的成熟居住区，且城南区历来具有较高的居住区域认知度，各项配套设施的不断完善促使区域更加成熟，市民对区域认可度得到进一步提升。,地块SWOT分析,Strength优势分析,Weakness劣势分析,Opportunity机会分析,Threat威胁分析,所处城南区是居住环境好； 项目依山傍水，自然环境优越； 交通方便，距汽车南站5分钟车程； 开发商实力雄厚，品牌好。,地块内有高压电杆存在，有心理影响； 项目周边农居点拆迁进程不定； 开发建设指标限制太严，发挥空间小； 首次在绍兴开发房产，品牌认知度低。,城南片区目前新盘不多，竞争
25、相对小； 体量小，可以快速开发，快速销售； 存在一定的建筑指标变更机会； 可以在送面积上下功夫。,有直接竞争的个盘距本案极近； 项目规划在指标过严情况下变得困难； 竞争对手多已在售，已占据大量客户； 未来面临较大的客户分流压力。,小结,本案位于绍兴城南区城郊结合部，项目出则城市繁华，进则通幽。竞争对手中，有排屋、多层和高层，如何在满足项目苛刻容积率且充分发挥项目优越自然环境的基础上，在未来的市场实现突破？如何做到与竞争对手的差异化，是我们关键考虑的问题。,第六部分项目定位,对于本案，我们将从两个角度看切入点，找到适合项目的发展空间。,本案的重点竞争对手，绿筑水墨澜庭和润和南岸花城、大宋阳明华都
26、三个项目截止目前，总销售额仅2.69亿元。,绿筑水墨澜庭,大宋阳明华都,润和南岸花城,0.44套/天,1.3套/天,1.1套/天,去化速度,我们面对的市场现状,本案土地成本,本案楼面地价：包含地下室220004759元/；不包含地下室220006448元/。,本案地价高昂,周边楼盘在售价格,多层：7000,排屋：1200013000,高层：8500,本案楼面地价过高，受90/70政策限制，不可能做多层。,目标客户群定位,根据本案的整体定位，为项目“山居理想”理念吸引并产生共鸣，追求精致完美生活品位与文化气质的新生活者；注重生活质量，追求品质生活。 这一部分人士年龄大概在25-50岁之间，事业处
27、于上升阶段，追求品质生活，愿意改变生活环境，非常注重生活品质的城市精英阶层人士。,客户群总体定位：雅士阶层中的中高档收入者其地域分布是绍兴城南区客户、绍兴其他各区袍江，柯桥等客户、杭州、上虞等投资客。尤其重视绍兴众多私营企业中的中高收入者。,项目主题概念,根据区域各楼盘的形象诉求及本项目的宗地潜质，整合凤凰山和大环河的丰富自然资源。推出本项目的主题概念：雅仕阶层的美居理想通过充分演绎人文历史、山水境界、生态涵养的核心理念，使具有一定阅历和财富积累、生活品位与气质幽雅的薪富一族吸引并产生共鸣。,项目定位,项目总体定位为：绍兴城南国际化类别墅花园社区其核心是有历史、有传承、有品味的美居生活方式。
28、它应是通过将高尚生活品味和历史人文、自然地理相结合，真正让居住者体验到尊贵、时尚、休闲、浪漫的精粹气质。是为具有较稳定和较高收入的人打造的具有理念创新、产品创新及生活方式创新的具有典型的江南山地特征的、深刻人文内涵的高品质楼盘。,产品定位建议产品形态,25排屋,75花园洋房,注：若可以突破90/70政策限制，则建议扩大排屋比例，减少花园洋房设置。,本项目是别墅类产品的高尚低密度居住区，建筑设计中应体现冲击市场产品的差异化和高端同类产品的差异化。,产品定位建议建筑调性,1、纯西班牙风情社区,2、复合式城市大宅,（现代中式院落）,产品定位建议西班牙风格,风格释义：,通常在空间分割中使用水系、绿化带
29、为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落，体现了建筑与水与人的完美和谐。以远高近低的层级方式排布，建筑中融入了阳光和活力，采取更为质朴温暖的色彩，一般每户都有两个庭院入户庭院和家庭庭院。,产品定位建议西班牙风格（花园洋房）,内部实景,内部夜景,外景,鸟瞰图,建筑立面图,产品定位建议西班牙风格（花园洋房）,建筑立面图,远看图,沿河实景图,道路水景,特色钟楼,走廊,壁灯,产品定位建议西班牙风格（花园洋房）,建筑局部图,小桥流水,园区水景,产品定位建议西班牙风格（花园洋房）,建筑局部图,产品定位建议西班牙风格（联排别墅）,拐角立面图,正面远景图,正面近景图,近距俯
30、视图,建筑立面图,产品定位建议现代中式院落,概念释义：,中式的建筑形式，中国传统住宅多为内向型院落式布局，是封闭性住宅，对外只有一个街门，关起门来自成天地，具有很强的私密性，也非常适合看重隐私的现代人独家居住。,产品定位建议现代中式院落（花园洋房）,建筑立面图,产品定位建议现代中式院落（花园洋房）,建筑局部图,产品定位建议现代中式院落（花园洋房）,建筑局部图,产品定位建议现代中式院落（联排别墅）,建筑立面图,局部环境图,产品定位建议现代中式院落（联排别墅）,产品定位建议户型建议（花园洋房）,尺度要求： 二房二厅时，客厅开间不小于4米。 三房二厅时, 客厅开间不小于4.2米。 厨房开间按户型建筑
31、面积大小应不小于2.1米 户型按大主人房、大厅、飘窗、大阳台的原则设计。 最小卧室的净面积不应小于9平方米。,产品定位建议户型建议（花园洋房）,单体要求： 地面标高及室内高差的确定，应保证楼梯首层入口处的净高。 阳台栏杆，其材料和色彩，必须与阳台背后的窗或墙体保持协调，不可有过大的色彩或色调反差。栏杆的细节性尺度，不可使其很显眼。 屋顶采用坡屋顶，顶层考虑设置阁楼和露台。 洋房设计应隐梁、隐柱。 每个卧室均安分体空调，请考虑室外机位及立面的美观，并考虑室外机散热。室内机的凝结水排水管应接入立管，立管可接入雨水管内，外墙立管应利用生活阳台来处理管线隐蔽问题。 平面户型尽量按大面宽、短进深考虑，充
32、分满足采光通风需求，不得出现暗厨、暗卫现象。 首层设计应考虑地下车库的情况。,产品定位建议户型建议（花园洋房）,户型建议图：,产品定位建议户型建议（花园洋房）,201,301,顶层,产品定位建议户型建议（花园洋房）,基本为2-4联排。建筑面积在200-240平方米，庭院面积最好能达到80平方米左右。 建筑布局用南北朝向的错位式布局，首层能考虑设置内景式中庭花园。 层数控制在3层，屋顶设大露台。 长宽比控制在0.8左右,采用大开间设计,开间宽不小于7.5米。 部分产品可引入线型水系环绕，使其具备小而精致的水景观环境。 通过户型功能和舒适性的强化，使其具备高的性价比和私家景观优势。,产品定位建议户
33、型建议（联排别墅）,设计要求： 联排别墅应考虑每户一个小车车库。 总体不超过三层，层高以3米为宜，二、三层可以作退层处理，室内可采用错层设计。 首层带私家花园，户户有入户花园，顶层一般为大露台，屋顶为坡屋顶。 充分满足采光通风要求，尽量设计大面宽、小进深。首层应考虑设置工人房。露台应考虑隔热措施及防水处理。 应留有晒衣的工作阳台空间。解决好每个房间空调室外机位置，且应处理好立面。 设备管线在室内外均应尽量隐蔽，增加立面美观。 主人房应设置衣帽间、卫生间。 室内楼梯应有效地连接各使用功能，且不对使用功能产生不利影响。 阳台设计和花园洋房要求基本相同，并处理好两者之间的风格过渡，使之协调。,产品定位建议户型建议（联排别墅）,意向户型图：,产品定位建议户型建议（联排别墅）,意向户型图：,产品定位建议户型建议（联排别墅）,产品定位建议面积配比,本案的市场突破点“偷”面积作法：,一层送入户花园； 地下室分区送储藏室； 送卧室，买三房得四房； 送花园露台： 送卧室飘窗； 楼梯采取迂回设计，增加居住情趣； 二楼设置露台，三楼退台，四楼设阳台，5楼为跃层露台； 北向次卧，当作花园赠送。,本案的市场突破点建议,
