1、,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 1 页 共 13 页,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）易居视点7 月印象据气象台报道：特大台风“凤凰”的正面袭击福州，也许无法准确地判断出台风与楼市两者,之间的关,联，但本月商品住宅市场成交情况，却与本次台风所表现出的特征较为相似， 数据,显示：7 月份市场继续维持的震荡格局走势，其中福州 17 个区域的价格出现明显上涨，但成交量环比下降 13.40% ，这是否叫有价无市呢？相反，供应量继 4 月后第二次突破 30
2、 万平方米，供大于求，双方矛盾仍然是尖锐的。我们注意到，虽然 7 月的市场表现是无法令人振奋的，但是政策面却透出利好的消息，在胡总书记就下半年经济工作提出六点要求，并明确提出引导房地产市场健康发展的消息，对今年楼市下阶段的发展将起到一定的趋势性指导作用。我们认为，在目前情况下，政府对于宏观调控政策的松动，特别是针对房地产相关政策的松动，对楼市的扶持效果将明显优于各开发商争相降价促销的效果。我们发现，与上月不同的是，本月由于市中心投资型小户型的供应量的缩减，导致了中心城区成交量发现较大的程度的滑落。而城市次中心和远郊城区则主要依靠中小户型和低总价产品，在自住型客户的刚性需求有效支撑下，维持住了
3、6 月成交态势，成交量及价格均有小幅上涨。同时经济适用房的成交方面，出现大幅度的下滑。8 月，我们不仅要期盼奥运会的到来，同样更期待楼市的升温。,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 2 页 共 13 页,07.0735.7860,07.0823.3946.1,07.0915.6563.57,07.105.1931.32,07.1160.9522.14,07.1228.9616.64,08.129.9815.14,08.20.3712.21,08.344.913.6
4、2,08.447.4211.92,08.564.7940.79,08.627.4716.66,08.753.0114.04,供求比,1.68,1.97,4.06,6.03,0.36,0.61,0.26,0供应量成交量,5040302010,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）第一章、整体市场篇一、供求关系：供求比为 1：0.28，供应量大幅回升，成交量继续缩减7 月福州房地产市场商品房供求比为 1：0.28，其中供求关系走势呈现供应量大幅度回升而成交继续缩减的现象。从区域上来看，除鼓楼区，其余各区域供应量均有不同幅度的增长，其中晋安区的供应量增幅较为明显。而在成交量上，增长幅度最大的台
5、江区，而缩减幅度最大的是马尾区。2007 年 7 月-2008 年 7 月商品房供求关系对比图7060,单位：万平方米,0.57 数据来源：33.00中国0.30产决0.25询系统0.63,房地 策咨0.51 CRIC,二、供应量分析：部分项目一次性集中上市，本月供应量骤增7 月福州供应量骤然增多，截止到 7 月 31 日，福州商品房市场共有 13 个项目供应入市，商品房供应量达到 53.01 万平米，各类商品房供应量达到 6340 套。与上月相比，本月商品房供应量大幅上升，增长面积为 25.54 万平米，环比增幅高达 92.97%。与去年同期相比，本月福州商品房供应量同比增长 17.23 万
6、平米，同比增幅为 48.16%。在新增供应量中，“武夷绿洲三期”和“鹤林新城”的新增供应量为 26.8 万平米，占本月供应量总和的 50.56%，除此之外，本月商业及车位的供应量也有较大幅度的增长。在本月供应量中，部分规模较大的项目没有采用分期申报预售许可证，而是选择一次性申报的行为，如“武夷绿洲三期”和“鹤林新城”等，是本月商品房市场供应量骤增的主要原因。三、成交量分析：成交量大幅度回落，成交总额微幅滑落7 月，福州商品房成交面积为 14.04 万平米，与上月相比缩减了 2.62 万平米，环比跌幅为 15.72%；商品房成交额为 10.53 亿元，与上月相比减少了 0.1 亿元，环比跌幅为
7、0.94%。与去年同期相比，本月福州商品房成交面积同比减少 45.96 万平米，同比降幅为 76.6%；另外本月商品房成交额与去年同期相比减少 28.15 亿元，同比降幅为 72.78%。,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 3 页 共 13 页,07.7 07.8 07.9 07.1007.1107.12 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 0,成交均价 6446 6748 7315 7617 7736 9114 8726 8453 83
8、98 8427 5008 6044 7,环比增幅,2%,5%,8%,4%,2%,21%,0,900080007000600050004000300020001000,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）四、成交均价分析：经济适用房成交量继续大幅缩减，本月成交均价大幅回升7 月，本月福州商品房成交均价为 7497 元/平方米，与上月相比成交价格上涨 1453 元/平方米，环比涨幅为 24.04%。与去年同期相比，本月商品房成交均价同比上涨 1051 元/平米，同比涨幅为 16.5%。经济适用房成交量的大幅缩减和商业用房及车库成交量有所增长是导致本月商品房成交均价回升的主要原因。从成交价格
9、走势来看，近半年来除了 5 月受经济适用房较低成交价格的影响而使得 5 月商品房成交价格呈现大幅下跌趋势。而在 06-07 月份，随着经济适用房成交量和成交比重的逐渐下降，福州商品房成交价格也逐渐回归正常。2007 年 07 月-2008 年 7 月商品房成交均价走势图10000,单位：元/平方米,18%据来-4%CRIC-3% 房地-1% 策咨0%系统 -41%,数 源： 中国 产决 询,第二章、土地市场篇一、土地市场动态7 月，福州土地市场目前无公告土地，土地供应量为零，土地成交量为零。二、土地市场存量分析1 、成交土地存量分析截止至 2008 年 7 月，福州已成交土地还未开发的土地共有
10、 37 幅，总占地面积约为 128.46万平米，总建筑面积为约 327.88 万平米。2 、成交土地规划性质分析从已成交土地未开发项目的规划性质来看，其中住宅用地共有 25 幅，占幅数比例的 62.16%，而商业办公用地共有 11 幅，占幅数比例的 29.73%，而复合型用地共有 3 幅，占幅数比例的 8.11%。而从总建面积来看，住宅用地共有 277 万平米，占总建比例的 84.65%；商业办公用地共有 10.6,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 4 页 共
11、13 页,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）万平米，占总建比例的 3.24%；而复合型用地总建面积为 39.7 万平米，占总建比例的 12.12%3 、成交土地出让时间分析从已成交土地存量的出让时间来看，2005 与 2006 年剩余未开发土地幅数为各 6 幅，各占幅数比例的 16.22%；其中 2007 年剩余未开发土地幅数为 21 幅，占幅数比例的 56.76%，2008 年上半年剩余未开发土地幅数为 4 幅，占比例的 10.81%。从总建面积来看，2005 年剩余未开发土地总建为 81.17万平米，占总建比例的 24.76%，2006 年剩余未开发土地总建为 47.43 万平米
12、，占总建比例的 14.47%，2007 剩余未开发土地总建为 123.54 万平米，占总建比例的 37.68%，2008 年上半年剩余未开发土地总建为 75.72 万平米，占总建比例的 23.09%。4 、各区域拍卖土地分析从幅数来看，鼓楼区拍卖未开发的土地幅数最多，共有 12 幅，占幅数总量比例 32.43%，其次是仓山区，各有 10 幅，占幅数总量比例 27.03%。从总建筑面积来看，仓山区拍卖未开发的土地总建筑面积 137.69 万平米，占总建筑总量比例的 28.59%。，其次是晋安区，其拍卖未开发的土地总建筑面积为 93.75 万平米，占总建筑总量比例的 28.59%。5 、各板块拍卖
13、土地分析从幅数来看，中心板块拍卖未开发的土地幅数最多，共有 19 幅，占幅数总量比例 51.35%，其次是金山板块，共有 6 幅，占幅数总量比例 16.22% 。从总建筑面积来看，金山板块拍卖未开发的土地总建筑面积为 108.53 万平米，占总建筑总量比例的 33.1% 。，其次是市中心板块，其拍卖未开发的土地总建筑面积为 83.91 万平米，占总建筑总量比例的 25.59% 。6 、拍卖土地容积率分析从容积率来看，在 1.0-2.0 之间的拍卖未开发的土地幅数最多，共有 15 幅，占幅数比例的 40.54%，其次是 2.0-2.5 和 2.5-3.0 之间的拍卖未开发的土地幅，各有 8 幅，
14、各占幅数比例的 21.62%。而从总建筑面积来看，1.0-2.0 之间的拍卖未开发的土地面积最大，共有 153.45 万平米，占总监比例的 46.8%，其次是 2.0-2.5 之间的拍卖未开发的土地，共有 62.97 万平米，占总建面积的 19.21%。,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 5 页 共 13 页,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）第三章、住宅市场篇一、供求关系：供求比为 1：0.26，商品住宅市场存量持续增加，市场表现供大于求7 月，福州
15、商品住宅市场供求比为 1：0.26，与上月的 1：0.68 相比，本月的供求关系发生较大的调整。与上月相比，本月商品住宅供应量有较大程度的增幅，而商品住宅的成交量却依旧维持在低位，这是本月商品住宅供大于求的主要原因。2007 年 07 月-2008 年 7 月商品住宅供求关系对比图,07.0732.746.61.43,07.0818.341.32.26,07.0924.557.52.35,07.105.826.54.57,07.1157.115.60.27,07.1226.8160.60,08.123.510.40.44,08.20.19.999.00,08.313.079.010.69,08
16、.434.4710.090.29,08.528.1413.040.46,08.614.179.70.68,08.731.668.360.26,-20,100806040200,120,0供应量成交量供求比,605040302010,70,单位：万平方米,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统二、供应分析：部分项目预售证一次性申报，7 月住宅供应市场大幅度回调7 月商品住宅供应量为 31.66 万平米，与上月相比住宅供应面积增加 17.49 万平米，环比增加 123.43%。与去年同期相比，本月商品住宅供应量同比下降 1.04 万平米，同比降幅为 3.18%。本月商品住宅供应量与上月相比，环
17、比增幅较大，但同比却呈现微量下降的现象。在历经 08 年5-6 月商品住宅供应量的持续缩减后，本月供应市场大幅度回调。其供应量的增加表现为如“武夷绿洲三期”等部分规模较大的项目在预售许可证申报上选择一次性申报而导致住宅供应市场的集中放量。三、成交量分析：成交市场持续量价齐跌7 月福州商品住宅成交持续量价齐跌，其中商品住宅成交面积为 8.4 万平米，与去年同期相比，08 年 7 月福州商品住宅成交面积同比缩减 38.2 万平米，同比降幅 81.97%。在上半年的国家宏观调控和政策舆论的导向下，福州住宅成交市场呈现较为疲软的态势，整体市场依旧处在调整期间。由于住宅市场供应量有所增加，预计未来一到两
18、个月内住宅成交量会略有回升。四、均价分析：成交价格连续小幅下跌，市场位于盘整期本月商品住宅成交均价为 7334 元/平米，与上月相比下跌 151 元/平米，环比下跌幅度为,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 6 页 共 13 页,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）2.02%。这已经是 08 年以来连续四个月商品住宅均价下跌，其中 08 年 4 月的下跌幅度较大达到7.45%，其余三月的下跌幅度较小，维持在 1-3%之间。到目前为止商品住宅均价已基本回到
19、07年 10 月前的均价水平，从调整幅度来看，在历经 08 年 1-4 月较大幅度的价格调整后，近三月的价格回落幅度不大，住宅价格处在微调阶段，这主要是刚性需求在支撑住宅市场。2007 年 7 月-2008 年 7 月商品住宅成交均价走势图,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统五、成交总额：成交总额下跌趋势有所放缓7 月福州商品住宅成交总额为 6.13 亿元，与上月相比减少 1.15 亿元，环比下跌幅度为15.58%，其成交总额为近 9 个月来最低。与去年同期相比，08 年 7 月福州商品住宅成交总额同比减少 22.76 亿元，同比降幅为 78.78%。2007 年 7 月-2008 年
20、 7 月商品住宅成交总额走势图,数据来源： CRIC 中国房地产决策咨询系统,07.76199,07.86694,07.97051,07.107520,07.117659,07.128903,08.18552,08.27865,08.38332,08.47711,08.57633,08.67485,08.77334,环比增长幅度,5.60%,7.99%,5.33%,6.65%,1.85%,16.24% -3.94% -8.03%,5.94%,-7.45% -1.01% -1.94% -2.02%,-10.00%,5.00%0.00%-5.00%,20.00%15.00%10.00%,5000成
21、交均价,70006000,10000单 9000位： 8000,万平方米,07.7,07.8,07.9 07.10 07.11 07.12 08.1,08.2,08.3,08.4,08.5,08.6,08.7,成交总额 28.89 27.65 40.54 19.93 11.95 14.24 8.89,7.79,7.5,7.79,9.92,7.26,6.13,环比增长,-12%,-4%,47%,-51%,-40%,19%,-38%,-12%,-4%,4%,27%,-27%,-16%,-80%,40%20%0%-20%-40%-60%,60%,0,403530252015105,45,单位：万平方
22、米,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 7 页 共 13 页,08-34.5310.22,08-42.370.550.23,08-53.941.030.26,08-61.20.940.78,08-75.481.50.27,0.22,0.23,0.26,0.78,0.27,0,0.3,0.90.6,1.51.2,0供应量成交量供求比,1,432,65,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）第四章、车位市场篇一、供求关系分析2008 年 3 月-7 月福州市车位
23、供求关系对比图万平方米,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月福州车位市场供应量为 5.48 万平方米，环比上月增幅高达 357%左右，呈现 6 月缩量后的井喷。成交量为 1.50 万平方米，与 6 月相比也增加 59.6%，7 月供求比为 1：0.27，当月供求结构矛盾又一步加剧，总体市场仍表现出较为严重的供大于求的态势。二、供应量分析本月车位市场的供应量集中在仓山和马尾两个区域，其中仓山总供应 2.63 万平方米，约占市场总供应的 48%，近一半左右，主要集中在融信宽域单个项目上，占区域总成交的 56%。而马尾区 7月份出现大幅反弹，突破上个月的零供应，供应量增至 1.52 万平方
24、米，高居全市第二位，占比 28%，而区域又以东方名城的供应为主。其次，台江区本月由于武夷东水岸的入市，区域车位市场也实现了零的突破。鼓楼区和晋安区车位供应量也分别为 0.1 万平方米和 0.34 万平方米，鼓楼比重最小。不难发现，区域车位的主力供应量仍是集中在新兴的开发新区。三、成交量分析成交区域集中在鼓楼中心区域,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 8 页 共 13 页,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）第五章、商业市场篇一、供求关系分析2007 年
25、11 月-2008 年 7 月商业用房供求关系对比图,07.111.310.740.56,07.121.121.151.03,08.10.720.690.96,08.20.250.391.56,08.33.1410.32,08.40.951.061.12,08.50.941.141.21,08.61.730.970.56,08.70.971.571.62,0.00,1.601.401.201.000.800.600.400.20,1.80,0供应量成交量供求比,32.521.510.5,3.5,单位：万平方米,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统本月福州市商业用房供应量 0.97 万平方
26、米，与上月相比供应量减少 0.76 万平米，环比降幅为 43.97 %。另外，本月商业用房成交量为 1.57 万平方米，与上月相比成交量增加 0.6 万平米，环比增幅为 61.85%。供求比达到 1：1.62。二、供应量分析7 月福州市商业用房供应量 0.97 万平方米，与上月相比供应量减少 0.76 万平米，环比降幅为 43.93 %。造成本月商业用房供应量缩减的主要原因在于本月缺少了“君临盛世茶亭”的商业供应。从供应类型来看，本月商业用房的供应类型还是以社区沿街底商为主，无其它类型的商业用房供应。三、成交量分析2008 年 7 月商业用房成交量为 1.57 万平方米，与上月相比成交量增加
27、0.6 万平米，环比增幅为 61.85%。其中“君临盛世茶亭”和“财富第一街”的成交使得台江和晋安两区商业用房成交量大幅增加，其环比增幅分别为 395.93%和 101.61%，所占成交比重分别为 47.38%和 39.81%。,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 9 页 共 13 页,08.3203172231616173,08.4176071552118327,08.51029191168824,08.611309159887970,08.7141741983
28、38770,15000130001100090007000全市中心城区远郊城区,210001900017000,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）四、价格分析2008 年 3-7 月商业用房市场成交均价对比分析图23000,单位：,元/平米,数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统7 月全市商业用房市场成交均价为 14174 元/平米，与上月相比上涨 2865 元/平米，环比涨幅为25.33%。其中中心城区商业用房市场成交均价为 19833 元/平米，与上月相比上涨 3845 元/平米，环比涨幅为 24.08%，而远郊城区商业用房市场成交均价为 8770 元/平米，与上月相比上涨
29、800 元/平米，环比涨幅为 10.04%。第六章、产品篇阳光白金瀚宫项目简介：阳光白金瀚宫位于五一北路东面，得贵巷南侧，它处东街口传统商业圈的辐射范围内，毗邻于山风景区、五一广场、正大广场，周边新华图书城、格致中学、阳光国际幼儿园、福师附小等教育配套齐全，也不乏新华都、沃尔玛、省立医院、鼓楼医院等基本生活配套，外加便利的交通可达性，项目可谓是地处福州市的核心商务区，集商业、娱乐、生活、休闲配套于一体，可以说具有不可复制的地段优势。项目征地面积达 20609.9m2，用地面积 16080m2，总建筑面积约 78418m2，容积率 3.0，绿地率 29.4%，建筑密度 20%，由 4 幢 29
30、至 31 层高层全豪华精装修住宅及特色商业组成，北向为 6000水景，南向为欧式皇家园林风格。其中住宅面积 55893 m2，商业面积 4946 m2，总机动车位 374个。,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 10 页 共 13 页,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）项目规划：项目总占地 31 亩，总体规划为四幢 2931 层高层住宅，“一”型分布，一、二层商业裙房，地下一层车库、设备用房及配套公建等。四幢高层住宅均坐北朝南。小区车流及人流均由北向的规
31、划道路进入小区，且出入口均沿基地东西两侧设置，以保持城市公园的完整性。地下车库出入口结合小区出入口亦设置在小区东西两侧，同时，在建筑群外围设置环形人行步道及紧急消防环路，形成了人车分流，保证了安全的步行空间。项目首批公开预定的是 2#和 4#楼，从项目整体规划来看，已推和待推部分均好性较为相似，位置好坏楼栋的推盘体量兼半。在整体楼市仍较疲软的背景下，项目开盘前期就争取有效聚集各类客户群体，扩大受众面，采取 “平开平走”的开盘策略，力求售价的稳健发展。产品设计：项目作为福州顶级公馆私享生活的倡导者，一如上海的杜公馆、天津的梁公馆、重庆的周公馆，必将成为福州一种与名门望族和个人身份匹配的、永不褪色
32、的标签。全项目仅 226 套住宅，其主人自然必定是福州城市发展中最杰出的人物，他们在社会中占踞骄人地位，拥有显赫的势力与财富，乐于追求最奢华与品位的生活。客群定位为省会福州，仍至周边地域的高收入阶层，该部分人群是目前福州商品住宅市场消费者金子塔最顶端的群体。因此项目在产品设计上以奢华性四房为主，占项目总户数的 62%，辅以 200 多平方的大尺度三居室和 300 平方米五房的平层大户。不论是哪种房型，都体现一个不变的主题：创造亲切的内外空间尺度，展现城市公馆的豪宅风范。项目竞争分析：考虑到【阳光白金瀚宫】仅 226 套体量，以及一线豪宅的属性定位，目前福州在未来可能与该项目产生竞争关系的项目预
33、计仅有【融侨观邸】、【世茂天城】、【万科金域榕郡】等项目。其中【融侨观邸】一期主要剩余位置较查多层洋房产品，并不存在和【阳光白金瀚宫】正面争夺客源的实力，而二期目前才完成细部户型修改，最快也要 09 年下半年可以入市；【万科金域榕郡】其一期联体别墅虽然存在产品差异，但考虑到其总价和高端设计理念仍能与【阳光白金瀚宫】客户源上产生一定争夺，不过体量仅 80 套，因此影响有限。而【万科金域榕郡】高层产品，由于地段上和【阳光白金瀚宫】差距较大，且入市时间预计 2008 年上半年，故竞争力也不大。【世茂天城】是目前可见的【阳光白金瀚宫】的主要竞争对手，目前该项目也正处在蓄水阶段，前期累计售卡 300 张
34、，项目整体规划出色，但目前蓄水的房源属于景观视觉较差的部分。整体来看，福州 2008 年下半年到 2008 年上半年期间，【阳光白金瀚宫】处于市场豪宅供应的顶端，但如何在阶段供应空白期间凭借产品塑造的优势在市场客群中占据绝对优势是后期成功热销的关键。,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权所有,第 11 页 共 13 页,【,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）营销分析：【阳光白金瀚宫】是阳光国际集团基于对福州城市人文及国际居住文化的理解与实践经验，整合各种高端资源，
35、联合众多国际知名品牌公司，集 13 年力量精髓，以世界标准在福州城市核心打造的标杆力作。形象更是定位为在福州城市风景之心、繁华之心、财富之心、文明之心、荣耀之心。项目在媒体宣传上主要通过报纸平面广告的方式。特别是配合 7 月初项目的公开认购，7 月 4 日项目在海都、晚报、东快三大媒体同时进行长达 16 版的软硬广告的连版宣传介绍，开辟媒体宣传力度的新篇章。 阳光白金瀚宫】凭借其在各方面的均好性，首次在福州提出“国际级私享公馆”的整体概念，依托鼓楼市中心的稀缺地段，把控城市豪宅标准，“公馆大师，成就私享领袖”。第七章、营销篇( 一) 营销视点现象1、本月报纸广告投放量大幅增长，投放次数和投放金
36、额都有新的突破。一方面各大楼盘加大宣传力度，另一方面通过广告传达促销优惠信息。2、7 月份，无论是企业的营销公关活动还是项目的打折优惠，其态势都比 6 月份来得更加迅猛。更多楼盘开始采取让利的营销策略，且力度越来越大，甚至一些资金雄厚的地产企业也加入进来，一时间福州楼市山雨欲来风满楼，7 月台风“凤凰”的入侵过境后带来的是榕城楼市的促销热潮。3、对于市场在售楼盘，开发商更多的倾向于项目自身的优惠让利，促进销售，回笼资金。而对于拟推项目，企业加大了前期的预热造势，通过项目推介会扩大项目的知名度和影响力，通过搭建商民互动平台提升企业品牌价值，通过各种客户会的会员招募，为项目的后期销售奠定一定的客源
37、基础。促销优惠、公关活动将成为项目营销的重点。启示在国家的宏观经济的调控下，福州楼市回归于理性，性价比成为一个楼盘的关键因素，销售价格成为楼市中最敏感的一条神经线，优惠促销正逐步成为市场常态。在企业的资金压力下，在成交还未达到市场预期的局势下，开发商正主动求变，通过降低项目的预期利润来在这灰蒙蒙的楼市中撑起自己的一片天空。理想是美好的，现实是残酷的。7 月份住宅市场成交量仍在低位，这种买卖博弈的僵局还将维持一段时间，估计短期内难以回暖。,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上海易居房地产研究院版权
38、所有,第 12 页 共 13 页,“,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）(二) 营销个案分析世茂天城项目 VI世茂天城在 VI 设计上主要由犀利的几个英文字母组成，简洁但不简单，“Anyway tomorrow iscoming”， 明天来了”是世茂天城营销诉求上的总筋，同时这些英文字母所组成的图案犹如一座高塔，直耸云天。众所周知，如同超越多项世界纪录的“迪拜塔”，虽然还未建成，却早就成了迪拜、阿联酋，乃至海湾地区的标志与城市精神诉求。同样的，超越福州高度纪录的世茂天城将成为新崛起的福州地标，成为福州都市的新名片。项目概况该项目占地面积 5 万平方米，总建筑面积约 35 万平方米，項
39、目建成后將成为集精品高档住宅、行政办公、文化教育、休闲娱乐、商贸服务于一体的城市 CBD 中心，提升福州的人文魅力和城市品位，塑造福州城市新格局。此项目将规划建设一幢高达 250 米左右的超高层五星级酒店和高档写字楼、四幢 160 米的超高层住宅，此外，还将充分利用茶亭公园的地下空间建设茶亭公交首末站、地下商业广场，整个项目建成后将成为福建省的地标性建筑和福州城市新地标。营销点评世茂天城依托开发企业的品牌影响力，借鉴全国各地所开发的成功案例，挖掘企业内涵，站在“做大做强海西建设”的战略角度，对项目建筑的第一高度进行大肆宣传，平面广告诉求也都围绕这个“高”字进行渲染，其本身的“唯一性”和“第一性
40、”促使福州将以自己的“第一高度”来推进城市化进程，加快由城市向都市的转变，进而成为精神坐标的超高层建筑，这也为社会金字塔尖端的消费客群找到自我身份象征的寄托，从消费理念出发来引导客户。但世茂天城在楼书的制作方面，无论是其文字内容还是陋俗单页均较单薄，版面色调以蓝红为主，并未体现出高端项目应有的尊贵感和质地感，重点体现的主题为建筑高度、八一七路的区位以及开发企业成功案例，对项目其他核心细节配制和创新理念的展示较为薄弱，未能很好的、全方位地体现项目对品质的追求。,福州易居房地产研究所,福州五一路 129 号榕城商贸中心 24 层,邮编：350001 电话：0591-87430683,2008 年上
41、海易居房地产研究院版权所有,第 13 页 共 13 页,“,福州市 7 月房地产市场研究报告（ 缩略版）市场效应：世茂集团峥嵘房地产业界数十载，其所开发的每一作品几乎都成为各大城市的地标与名片，其集团的美誉度和响誉度不言而喻。而世茂天城是世茂集团开发模式从亲水的“滨江模式”到“城市公馆”转变的首例，因此在项目的塑造上也势必下足功夫。世茂天城项目分为三个地块，地块一位于群众路与广达路的交汇处，地块二地处国货路与广达路的交汇处，地块三位于儿童公园旁，这三个地块都占据了市中心的交通要道。茶亭街对老福州人而言，其地位的重要性也算家喻户晓，由于传统的商业模式缺乏统一的规划，已不能满足城市发展的需要。在今
42、天茶亭这福州城市中轴路的中心地带，世茂天城即将掀起新的一轮改造，它将以近 300 米超高层酒店为核心的约 50 万平米综合建筑群加入茶亭商圈，涵盖住宅、商业、办公、酒店等多种功能，满足城市生活的需要，对城市中心具有强化作用。茶亭传统商业区在建设海西第一街的市政规划引导下，世茂天城存在足够大的升值空间。同时它福州市乃至福建省地标性的建筑，这种稀缺的唯一性满足了那些在豪宅市场中寻寻觅觅，追求自我身份价值体现的高端人群的消费心理。可以说，世茂天城的好在于它市中心地段的稀缺性；它的优在于开发企业的品牌效应；它的值就在于“第一高度”的唯一性。总之，世茂天城是难得的，有灵魂的建筑。就市场而言，目前台江中心区住宅市场售价基本在 8000-9000 元/平方米，世茂天城对外报价在15000-18000 元/平方米，价格明显高出区域普通住宅的售价， 一石激起千层浪”，外加市场的几个豪宅项目的映衬，届时项目将对区域的房地产市场甚至整个福州楼市起积极促进作用。项目在现阶段正式公开售卡，购房者预存 10 万（由银行专项管理）购卡，从购卡当日到项目开盘期间每日优惠 1000元，到时直接抵扣房款。据了解，现今已派卡 300 余张，而项目第一期所推房源大概 285 户，市场对项目的热衷度可见一斑。,
