1、房地产投资项目可行性研究,2007年5月,报告编写纲要,手段：通过对未来市场分析,应用工程、技术和财务管理知识,对项目作出计算和总评价,并对可能发生的风险作出预计并提出相应的解决方案。,什么是项目可行性?,可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程，并形成可操作性报告文本。 是项目投资决策的依据； 是筹集建设资金的依据； 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据； 是编制下阶段规划设计的依据。,工作思路,资源,市场,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,项目地块环境和竞争性发展项目,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评
2、价,可行研究的结论,风险与不确定性分析,项目评估基础数据的预测和选定,项目, 资源线：包括企业内部资源、政府资源、项目自有资源等。 企业内部资源，市场营销力、资源整合力）、财务指标要求、筹资能力、长期发展战略； 政府资源，包括产业政策、经济金融政策、税收政策、规划政策、行业政策； 项目的自有资源，包括地理位置、地形地貌、景观环境等自然资源及人文历史、市政配套、交通、居民、社会认知等社会资源。 项目线：指在当期研究过程中假定的或已确定的前期工作成果。 市场线：包括经济市场、产品市场、客户市场、竞争市场、成本市场等。,工作内容,项目总说明,项目开发背景分析,项目组织者与参与者,项目评估的目的,报告
3、编制的依据及有关说明,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,5,项目所处的地址,项目拟建规模和标准,项目所需市政配套设施情况,市政建设条件可能性项目建成后的服务对象,项目的合作方式和性质,工作内容,项目概况,
4、项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,社会环境,政治环境,自然环境,文化环境,经济环境,自身环境,社会制度、社会秩序、社会信誉、社会服务,政治体制和政权 、政治局势、政策、土地使用制度,宏观经济环境、市场、财务、经营环境、资源环境,风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等,地理位置、地质地貌、风光气候,地块状况、交通、能源、通讯、给排水及排污条件,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建
5、设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,按照所评估项目的特点,分别就当地与所评估项目相关的市场进行研究,土地市场,居住物业市场,写字楼市场,零售商业物业市场,酒店市场,工业物业市场,评估项目的,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,地块区位研究,主要研究地块影响性，分析地块无形价值，研究指标：距商业中心、
6、市级中心距离、区域繁华程度、区域影响力、区域未来规划等,地块交通研究,主要研究地块交通便利性，研究指标：临路状况、地块道路等级、交通通达度、距离城市干道、交通开阔性和交通管制等,四至物业研究,主要研究地块周边物业相互影响性，研究指标：四至物业现指标状、四至物业使用、建筑规模等,地块使用研究,研究地块使用配套齐全性，研究指标：市政配套、教育配套、医疗配套、商业配套等,配套设施研究,主要研究地块使用适宜性，研究指标：地形地貌、地块高差、容积率、建筑密度、绿化、配套等规划限制,其他影响因素,分析项目其他影响因素，研究指标：污染影响、景观影响、地块形象等,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,
7、市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,主要介绍开发项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件(水、电、路等)是否满足工程建设的需要,在介绍规划建设方案的过程中,最好能根据当地市场的情况,就项目的规模、档次、建筑物装修标准和功能面积分配等提出建议。,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分
8、析,物料供应,1,2,3,建设进度安排,估计或估算,承发包方式,项目施工横道图,一般根据开发商提供及项目自身情况进行估测！,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,项目投资估算,项目投资概况,投资估算依据,估算范围结果,资金筹措,资本金,银行贷款,预售(租)收入,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发
9、展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,项目总投资,开发建设投资,土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费用,经营资金,固定资产及其他资产,开发产品成本,开发经营成本,成本,2、前期工程费 包括开发项目前期的规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 一般情况下：规划设计费为建安工程费的3%左右 可行性研究费占项目总投资的1%-3%,1、土地费用 即为取得房地产项目用地而发生的所有费用，在计算中视为开工时一次性投入。包含：土地出让地价款、土地转
10、让费、土地租用费、土地交易税费、土地征用拆迁费,成本,房屋开发费用包括：建筑安装工程费、公共配套设施费和基础设施建设费。,3、房屋开发费,建筑安装工程费 指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）等。,公共配套设施建设费 指为小区服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量计算。,基础设施建设费指建筑物2米以内和项目红线范围内的各种管线、道路工程
11、的建设费用。如自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干道、干管等的接口费用。一般按实际工程量估算。,4、管理费用,指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、社会保险费、咨询费、排污费、房地产税、土地使用税等。管理费可按项目总投资的3%-5%估算。如果房地产开发企业同时开发若干个项目，管理费应该在各个项目合理分摊。,5、财务费用,指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或利息，还包括金融机构手续费、代理费、承诺费、以及企业筹资
12、发生大案其他财务费用。利息的计算。可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外其他融资费用，一般占利息的10%左右。,成本,6、销售费用,销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利、差旅费，销售物料损耗费、广告宣传费、代理费及销售许可证申领费等。,7、开发期税费,房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等
13、，各项税费应根据当地有关法规标准估算。,成本,8、其他费用,主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、施工图编制费、工程保险费等杂项费用，这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。,9、不可预见费,不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以2-8项费用之和的3%-7%估算。,成本,项目总投资估算表,前期工程费用/3,（前期+建安+其他+管理）4%,资金缺口估算销售收入预测最优资金回笼方案,项目开发梯次,项目收益预期,开发商资金状况,竞争状况,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案
14、及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,数据预测,销售收入,销售周期,成本,税金,利润,开发建设成本,流动资金,销售费用,投入运营后的经营成本,收入,项目收入计划及收入测算,1、确定项目租售方式,2、确定各期租售面积比例,3、项目租售价格水平,4、项目各期收款计划
15、,项目销售进度预测表,项目销售总收入预测,住宅销售收入及实际回款预测,注：假定10%的住宅销售为一次性付款；按揭首付比例为20%，银行按揭80%；银行预留当前按揭款10%作为保证金，入伙时支付。,一次性及首期款=销售收入（0.1+0.90.2）银行按揭款=销售收入0.9（0.8-0.1） 期末银行按揭款=最后一个月销售收入0.9（0.8-0.1）+总销售收入0.90.1即：1371.6=738.60.90.7+11137.20.90.1,银行一般在两个月后开始放款,商业销售收入及实际回款预测,注：假定10%的商业销售为一次性付款；按揭首付比例为40%；银行预留当前按揭款10%作为保证金，入伙时
16、支付。,一次性及首期款=销售收入（0.1+0.90.4）银行按揭款=销售收入0.9（0.6-0.1） 期末银行按揭款=最后一个月销售收入0.9（0.6-0.1）+总销售收入0.90.1即：405.8=253.60.90.5+3569.60.90.1,盈利能力（投资利润率、成本利润率、IRR、NPV、NPVR）,风险评价（动态投资回收期、盈亏平衡分析、敏感性分析）,项目开发成本,项目税费测算,现金流量安排,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究
17、的结论,风险与不确定性分析,销售收入与经营税金及附加表,营业税=销售收入的5% ；城市建设维护税=营业税的7% ；教育费附加=营业税的3%印花税=销售收入的0.03% 土地增值税=销售收入的2%,销售费用一般按销售收入2%-5%计，一般取3%,所得税各地征收不一，有的采取返还措施，一般按可获利润的25%收,可运用资金=销售回款-销售费用-销售税金及附加-土地增值税-所锝税,可运用资金估算表,投资计划与资金筹措表,贷款还本付息估算表,假设年利率为6%，则月利率为6%/12=0.5% ,当期利息=(期初借款本息+本期借款/2) 利率,项目经济效益评价,现金流量分析,资金来源与运用表,贷款偿还分析,
18、动态指标,静态指标,静态分析是指不考虑资金的时间价值因素，不对项目的成本收益等资金流量进行贴现，而按实际发生数计量。这种方法只能对投资项目的经济效益进行粗略评价，不能全面反映企业经济活动状况，但计算简单，使用方便，在投资方案的初选阶段，如可行性研究中的初步阶段和小型房地产决策仍有一定参考价值。常用的静态评估指标主要有:成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期、投资回报率。,动态分析就是考虑货币资金的时间价值，即根据货币资金占用时间长短，按照利息率计算货币资金的时间价值。它能比较全面地反映投资项目投资活动有效期的经济效益。常用的动态分析指标有：财务净现值、内部收益率、动态投资回收期。
19、,项目经济效益评价,项目经济效益评价,房地产投资项目经济评价指标体系,项目经济效益评价,1、成本利润率开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。,RPC成本率润率GDV项目总开发价值TDC项目总开发成本DP 开发商利润,静态指标,项目总投资开发建设投资经营资金,3、静态投资回收期Pb 静态投资回收期是指不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。 Pb =累计净现金量出现正值期数-1+,项目经济效益评价,静态指标,Pb=（5-1）-5/15=4.33（年 ）,项目经济效益评价,利润总额=,销售税金=营业税城市建设维护税教育费附加,项目总投资开
20、发建设投资经营资金,4、资本金利润率 资本金利润率是指项目经营期内的利润总额与资本金的比率。它反映投入项目的资本金的盈利能力。 资本金利润率 = 100%,经营收入（含销售、出租、自营）-经营成本-运营成本、运营费用-销售税金,静态指标,项目经济效益评价,净现值为房地产开发项目在计算期内净现金流量，按基准收益率折算到项目计算期内各期净现金流量的现值之和。,1、净现值NPV (是评价项目盈利能力的绝对指标),CI,CO,现金流入量,现金流出量,(CI-CO)t,第t年的净现金流量,利用净现值评价项目时，若NPV0时，表示项目盈利能力达到或超过基准收益率计算的盈利水平,因而是可以接受的。若NPV0
21、时，表示项目方案达不到基准收益率所预定的投资收益水平。,动态指标,基准收益率：是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。（一般行业设定为12%）净现值=净现金流量/（1+基准收益率）的t次方 （t为当期期数）-4.46=-5/（1+12%）1,动态指标,内部收益率为房地产开发项目在计算期内各期净现金流量的现值累计等于零时的折现率。,2、内部收益率IRR,(是评价项目盈利能力的绝对指标),=0,内插法:,IRRiC,则表明项目的盈利能力达到或超过了所需要的收益率，因而是可以接受的。,i1与i2之差值一般不应超过-,项目经济效益评价,内
22、插法:,=29%+0.13(30%-29%)/(0.13+0.16)=29.4%,动态指标,动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的是时间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自开始投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资回收终止时间。,动态回收期=累计净现值开始出现正值的期数-1+上期累计净现值的绝对值/当期净现金流量的折现值,3、动态回收期,PtPC 则表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的收益率,因而是可以接受的。,项目经济效益评价,（5-1）-6.84/8.51=4.8（年）,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排
23、,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,风险与不确定分析,敏感性分析,盈亏平衡分析,盈亏平衡分析可以判断投资方案抗风险能力的大小。又称为保本分析或损益平衡分析，是通过项目盈亏平衡点来分析项目成本与收益的平衡关系的方法。,用房地产产品产销量表示的盈亏平衡点计算方法用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点计算方法用生产能力利用率表示的盈亏平衡点计算方法用房地产产品销售收入表示的盈亏平衡点计算方法,盈亏平衡点产(销)量=固定成本总额/(售价-单位变动成本)单位产品销售价格的盈亏界限= (固定成本总额+总变动成本)/生产
24、并销售产品数量,盈亏平衡点销售率建设投资/（销售总收入销售费用销售税金）*100%,敏感性分析是通过分析,预测投资方案主要因素发生变化时对经济评价指标的影响,从中找出敏感因素,并确定其影响程度。所谓敏感因素,就是当该因素的量值发生很小变化时,就对评价指标产生很大影响,甚至使投资方案变为不可行的因素。敏感性分析通常是分析不确定性因素中某一因素,单独变化,其他保持原有预测数值不变时,对经济评价指标的影响,投资方案经济评价指标对某种因素的敏感程度可以表示为该因素按一定比例变化时使评价指标变动的幅度,可以表示为评价指标达到临界点,如投资方案的内部收益率等于基准收益率,净现值为零时,允许某个因素变化的最
25、大幅度,即极限变化。,房地产投资敏感性分析步骤如下：1、确定用于分析的经济评价指标。2、确定不确定性因素可能的变动范围。3、计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值。4、通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的不确定性因素作出进一步分析。,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中有关费用和建成后的收益做出精确的估计。因此
26、，有必要就对开发过程中涉及的有关因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发项目财务评估的结果更加真实可靠，从而为房地产开发决策提供更科学的依据。敏感性分析是房地产开发项目不确定分析中的一种主要方法。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出以项目评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，从分析结果可知，销售收入与投资成本的变化对项目的经济效益都比较敏感,而且销售收入较投资成本的变化更为敏感。,工作内容,项目概况,项目总说明,投资环境研究,市场研究,规划方案及建设条件,建设方式及进度安排,投资估算及资金筹措,项目经济效益评价,项目地块环境和竞争性发展
27、项目,基础数据预测与选定,可行研究的结论,风险与不确定性分析,主要说明,项目的财务评价结果,表明项目是否具有较理想的财务内部收益率,是否具有较强的贷款偿还能力,自身平衡能力,抗风险能力,完,一、总论（开发公司、开发地点、设计单位、开发背景、开发注意问题）二、市场预测三、建设规模、产品方案与建设方案四、场址方案（现状、场址条件（地形、自然、气候、交通等）、建设条件）五、营销方案六、节能节水七、环境影响评估八、劳动安全卫生与消防九、组织机构与人员配置十、工程进度安排十一、资金筹措十二、财务评价十三、社会评价十四、风险分析十五、研究结论与建议十六、组员评价,项目立项用可行性研究报告目录,东部项目效益
28、测算,根据项目启动时间建议，按议本项目2007年年底动工，2008年年底上市。考虑到项目的规模较大，建议分期开发，一期开发主要以别墅类产品为主，商业部分暂不销售（目前市场上大部项目一期的推货量，也考虑到市场的年消化力及市场风险试探）。,可售住宅建筑面积约为71万平方米，商业建筑面积为6.5万平方米。,经济数据分析,08年,09年,10年,11年,12年,三期C区开发,四期D区开发,二期B区开发,一期A区开发,13年,2008.10,2009.10,2010.10,2014.04,14年月,2012.12,A区产品入市,C区产品入市,B区产品入市,D区产品入市,竣工,开发推售次序估计,可实现的销
29、售收入,肆拾贰亿玖仟玖佰伍拾壹万零壹仟,按规定，房地产销售转让税费主要是营业税(销售额的5.0%)，城市建设维护税(销售额的0.35%)，教育费附加(销售额的0.15%)印花税(销售额的0.05%)，合计为销售额的5.5%，共计23776万元；土地增值税(销售额的2%) ，计6449万。销售费用按销售收入的3.5%预计，则销售费用为15048万。,单位万元,销售费用税金及附加估算,需要作出说明的是，关于建筑安装成本的估算，由于是在初步定位假设的基础上进行的，规划建筑指标没有细化，因此将不是准确的估算过程；同时考虑到发展商自身的操作，实际发生的建筑安装成本将可能低于或者高于本次估算的取值。因此，
30、未来在投资收益方面，会有相应的变动。,开发成本估算,不计2/3集中商业剩余物业资产价值收益之利润总额：预计销售收入：429951.01万元投资利润=销售收入-总投资-税金 =429951.01-135102.3-30225.56 =264623.16万元 税前毛利润率：195.87% 所得税预测：107487.75万税后净利润：264623.16107487.75=157135.40元税后投资净利润率：116.31%,壹拾伍亿柒仟壹佰叁拾伍万肆仟元,肆拾贰亿玖仟玖佰伍拾壹万零壹佰元,壹拾伍亿柒仟壹佰叁拾伍万肆仟元,单位万元,损益与利润分配,从表中相关的数据可以看出，销售收入变化在5%左右，税后
31、利润都超过100%，因此可以说项目在经济上是可行的。,壹拾柒亿捌仟陆佰叁拾贰万玖仟伍佰元,单位万元,销售收入变动分析,开发投资估算表,资金来源:项目开发投资的资金来源主要包括自有资金、银行融资及销售回款等渠道。这几种渠道可以单独使用，也可以结合使用。本项目采取这几种渠道结合使用，自有资金占一部分，银行贷款筹集一部分，在项目建设过程中，采用预售手段，实现资金快速回笼，保证项目建设并开始偿还贷款。,筹资方案:项目开发投资的资金来源由自有资金、银行贷款和销售回款组成。,投资计划与资金筹措,项目盈利能力分析:A、内部收益率IRR=55.46% B、净现值NPV(12%)=71627.5万元C、财务净现
32、值率=59.24% D、动态投资回收期=4.1年,现金流量表,单位万元,敏感性分析,65%,49%,固定值变动,售价,内部收益率,造价,-20%,10%,20%,60%,55%,0%,-10%,由敏感性分析图可知 : 影响项目可行性的因素中，项目收益对售价最为敏感，如何增加楼盘的附加值，提高楼盘的销售价格，产生较高的利润；其次造价对楼盘也有一定的影响，谁能更好的控制成本，谁就更能在市场上占据主动根据敏感性分析，未来市场需求的变化，可能对实际的投资产生极大的影响。因而，投资者应该加强对市场变化的监测和对策研究，以保障预期投资效益的实现。基于本案，在市场即定的情况下，销售价格因素尤为重要。,敏感性分析图,敏感性分析,项目总体经济测算表,经对本项目的财务效益分析表明： 本项目具有良好的经济效益，其各项财务指标均高于社会及现行房地产业的基准收益率，具有较强的盈利能力。本项目建设在财务上是可行的。 总体而言，本项目开发过程中核心优势的构建，需要倚靠发展商在自身产品上的创新以及企业品牌在惠州本地的建立并形成市场号召力。 预计本项目将在1年后正式入市，从入市时机上判断，未来将面临更多的片区发展机遇，预测未来市场表现将比较乐观；从项目经济效益以及财务评价上看，项目获利能力非常理想。,可行性研究结论,没有航向的帆船，任何风向对它来说都是逆风 题记,
