1、中国上海市共和路 268 号企业广场 18 楼电话：021-60837988 传真：021-60837901 邮箱：系统财务培训提供商城镇土地使用税是对土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地单位面积为计税依据而征收的一种税。现行的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例是国务院于 1988 年 9 月 27 日发布，并于当年11 月 1 日起施行的。2006 年 12 月 31 日国务院发布了关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定，对 1988 年制定的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的部分内容作了修改，并重新公布。对于一般企业应纳城镇土地使用税的计算方法较为简单：应纳税额
2、=计税土地面积(平方米)适用税率。但房地产业与其它行业相比，在计算应纳土地使用税时，具有其复杂的特殊性。目前，房地产业在计算应纳税额时，首先需先算出已开发土地与待开发土地面积比值，再乘以总占地面积扣除已开发占地，然后再按照税率才能准确地计算出当期(季)应缴纳多少土地使用税，计算步骤十分繁琐。笔者根据近几年的实际操作经验认为，若利用公式法计算，比较简便易行。下面分步加以说明：一、公式的推导为计算推导方便，我们设：M 代表宗地面积;N 代表累计已出售房屋面积;G 代表楼盘规划总面积;S1 代表征收率;(目前县城、建制镇、工矿区规定税率县区为每平方年 6.00 元，则季 1.5 元/平方米，月 0.
3、50 元/平方米)S 代表当期(季)应纳土地使用税款。根据计算应纳土地使用税的几个步骤可综合列出下式：1.原式(1)为：S(元)=(M-MN/G)S1解析原式(1)，原式(1)表明：N/G 是已开发出售房屋面积与总规划房屋面积的比值。MN/G 是应扣除已开发房屋分摊的占用土地面积。MMN/G 是总占地面积减去已出售房屋分摊的占地面积后的应税土地面积。然后再S1(税率)即为当期(季)应纳土地使用税额。2.化简式(2)为：S(元)=M(1-N/G)S1解析式(2)，化简式(2)表明是对原式(1)提取公因式 M 的化简式。二、公式的引用中国上海市共和路 268 号企业广场 18 楼电话：021-60
4、837988 传真：021-60837901 邮箱：系统财务培训提供商例：开封 H 置业有限公司某商住小区占地 86700，该楼盘总规划建筑面积 120000，一期开发房屋130 套，面积 15400，楼盘于 2012 年 11 月开盘出售，并在同年 12 月份开具正式税票售出，利用简化式(2)计算该公司 2013 年第一季度应纳多少土地使用税(为计算方便 N/G 比值取 4 位小数)1.计算根据例题给出条件已知：M=86700;N=15400，G=120000，S1=1.5 元(6 元/4 个季度)。解：将上述已知因数直接代入简化式(2)S(元)=86700(1-15400/120000)1
5、.5=113364.59(元)二期开盘后计算也很简单，只要注意将 N 加计上一期的 15400面积即可，不论开发几期，N 均为累计面积。2.验算(按常规方法)解：A：先求出比值 0.1283(15400/120000);B： 再求出售出房屋分摊占地 11123.61(867000.1283)C：再把已分摊占地从总面积中扣除，算出应税面积 75576.39(8670011123.61)D：再乘以税率等于 113364.59 元(75576.391.5)。通过以上验算，利用简便式计算的结果与常规方法结果完全相同。3.公式的速算若简化式(2)在计算时计算器每步不清零连算，方法更为简便。具体操作为：1
6、5400/120000=0.128333(利用计算器退位键退至)0.1283186700=75576.396/4(月除以 12)=113364.59(元)为什么计算器不清零连算得出的结果为负数，这是因为本来应为 10.1283，在计算时是倒减，结果肯定为负数，只要把负值当正值读，其结果无误，很显然连算的计算效率大大提高。切记：第一次出现的负数(75576.39)是应税土地面积。第二次出现的负数(113364.59)是应纳税额。并且此结果可直接填列到纳税申报表的相应栏次上。以上只是本人以简便法对计算房地产业应纳城镇土地使用税方法的粗略探讨，仅供同行商榷，以求共勉。中国上海市共和路 268 号企业广场 18 楼电话：021-60837988 传真：021-60837901 邮箱：系统财务培训提供商来源：http:/
