1、第四章 土地估价的基本方法,如何知道土地的价格,第一节 市场比较法,一、市场比较法的基本原理1、定义 市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估价对象价格的一种方法。2、理论依据,替代原则,3、相关概念,（1）比较宗地 指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的宗地或地块。 （2）标准宗地 指一定区域内设定的，具备条件的在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的宗地。 （3）估价期日 （4）交易情况修正,（5）容积率 一定范围内，建筑物总面积与整个宗地面积之比。 （6）区域因素 土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政
2、、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格产生影响的因素。 （7）个别因素 土地的个别特性对价格的影响因素。 （8）地价指数 运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。 （9）区域分析 判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。 （10）同一供需圈 （11）相临区域 （12）类似区域,二、市场比较法的基本公式,根据选取的比较基准（参照物）的不同，又可以分为直接比较法和间接比较法。直接比较法是以待估土地的状况为基准，把交易实例与其逐项比较；间接比较法是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把待估土地和交易实
3、例均与其逐项比较。,（一）直接比较法的基本公式,待估宗地的价格=比较实例价格 交易情况修正 交易期日修正 区域因素修正 个别因素修正 容积率修正 年期修正PD 待估宗地价格 PB比较实例宗地价格 A待估宗地情况指数 / 比较实例情况指数 B待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例交易期日地价指数 D待估宗地区域条件指数 / 比较实例区域条件指数 E待估宗地个别条件指数 / 比较实例个别条件指数,PD=PBABDE,公式的特点,公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。 如：A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。 哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一
4、方的值通过比较进行加或减。 “交易情况修正 交易期日修正 区域因素修正 个别因素修正”为4项基本修正内容， “容积率修正 年期修正”为特殊修正内容。,（二）间接比较法的基本公式,略,（三）市场比较法的特点与适用范围,1、特点 （1）接近市场行情，现实性较强。（2）以代替关系为途径，所求得的价格称为“比准价格”。（3）以价格求价格，在不正常的市场条件下难以与收益价格相协调。（4）需要估价人员具有较高的专业素质。（5）正确选择比较实例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。,2、适用条件与范围,（1）有足够数量的比较案例； 对交易案例数量很少的特殊用地，如古建筑、纪念馆、桥梁和公路等，不适用
5、。 （2）交易案例资料与待估宗地具有相关性和替代性；（3）交易资料可靠；（4）交易案例资料与待估土地的法律规定相似，即合法性。 （5）可用于土地价格、土地或房地产租金的评估，也可用于其他估价方法中有关参数的求取。,三、市场比较法的估价程序,（一）收集交易资料 大量、真实、可靠搜集的内容： 土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。搜集的途径： 查阅政府有关部门的土地交易资料； 查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告； 与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息； 与当地评估机构及同行交流，了解地价信息； 其他途径。,（二）确定比较
6、交易案例,明确6个具体要求： 1、实例数量3个 2、交易时间： 接近估价时点 3、土地用途： 相同 4、交易类型： 相同 5、交易情况： 正常交易 6、实例位置： 区域和个别特征都要相近,（三）建立价格比较基础,指比较实例与待估宗地之间要建立统一口径、相互可比的基础。即：调整实例的付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。 举例： 有A、B两个比较案例， A为一宗250亩的地块，交易价格为460万美元，成交当时的美元汇率为8.4； B为一宗54300 的地块，成交价格为1200万元人民币。请将这两个实例调整为以人民币表示的土地单价。,（四）市场交易情况修正,是指排除掉交易行为中的一些特殊
7、因素所造成的交易价格偏差。修正方法： A=待估宗地情况或正常情况指数/ 比较案例宗地情况指数,（五）期日修正,交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。B=估价期日的价格指数/交易期日价格指数,（六）区域因素修正,区域因素的实质和内容。 区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。 修正方法： 修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数,（七）个别因素修正,个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。修正方
8、法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。,（八）土地使用权年限修正,土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。年期修正系数年期修正后地价=比较案例价格K m待估宗地的使用权年期 n比较实例的使用权年期,（九）容积率修正,容积率也属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）,（十）土地价格的最终确定,通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较
9、分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种： 简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。,四、市场比较法的运用实例,（一）估价对象概况1、与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的4宗土地交易比较实例，待估宗地与各交易实例的条件已经各交易实例的区域因素和个别因素修正情况如表4-1-3所示: 其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，表中修正系数为正数的，表示交易实例的条件优于待估宗地，系数为负数的，表示交易实例的条件比待估宗地差。,表4-1-3 待估宗地与各交易实例对比因素修正,2、土地还原利率为8%；3、该市住宅地价指数以2000年1
10、2月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点，从2003年起每月上涨0.5个百分点；4、该市住宅地价的容积率修正系数如表4-1-4。,表4-1-4 容积率修正系数,(二)要求： 根据上述资料估算出待估宗地在2003年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。（三）解题过程 根据题意采用市场比较法进性评估。 1、编制某城市住宅地价指数表,表4-1-5 某市住宅地价逐年指数,2、编制土地使用权年期修正指数,土地还原利率为8%，以住宅用地法定最高70年的指数为100。则： 50年期修正指数为：40年期修正指数为：,3、容积率修正系数：按题目给定的系数进行。4、确定区域因素和个别因素条件指数
11、根据题意，表中指数为交易比较实例与待估宗地相比，因此，确定待估宗地的条件指数为100，各交易实例条件指数按表4-1-6中给定数据确定。,表4-1-6 条件指数,5、比较修正各交易实例价格,元/,A.,B.,c.,D.,6、待估宗地价格的确定,经比较分析，上述4个试算价格差别不大，取算术平均值得待估宗地单位土地面积价格：,市场比较法练习题,单项选择题,1、某城市地价指数为1998年100、1999年110、2000年125、2001年140、2002年180，若该市某宗地1999年1月1日地价为1000元/ ，那么2002年1月1日的地价为（ ）元/ 。 A. 1800 B. 1286 C. 1
12、636 D. 1440 2、采用市场比较法进行招标底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格1000元/ ，如果交易方式修正为：协议0.5，招标0.75，拍卖1.0，则修正后的交易案例地价为（ ）元/ 。 A. 500 B. 1500 C. 1667 D. 2000,3、采用市场比较法估价时，若比较案例的价格为1000元/ ，其区域条件指数为100，待估土地的区域条件指数相比为105，则经修正后的比较案例价格为（ ）元/ 。 A. 1050 B. 100 C. 1040 D. 952 4、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称为（ ） A. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格
13、D. 比准价格,多项选择题,1、采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地应具有（ ） A. 相关性 B. 一致性 C. 替代性 D. 代表性2、根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为（ ） A. 标准比较分析 B. 直接比较分析 C. 案例比较分析 D. 间接比较分析 3、应用市场比较法应具备的条件时（ ） A.不动产市场发达 B.交易案例丰富 C.交易资料可靠 D.交易类型全面4、在运用市场比较法时，对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有（ ） A.简单平均法 B.加权平均法 C.中位数法 D.众数法 5、在宗地形状中，最有利于使用的地块形状是（ ） A. 矩形 B. 三角形
14、 C. 不规则形状 D. 方形转贴,第二节 收益还原法,“除法”,一、收益还原法的基本原理,（一）定义 收益还原法： 又称地租资本化法，是将待估土地在未来每年的预期纯收益，以一定的还原利率还原为评估时日收益总和的一种估价方法。 基本公式为： 待估宗地价格=土地纯收益/土地还原利率，所以，又称该方法为“除法”。（二）原理 地租理论：“土地的价格无非是土地出租的资本化收入”。,（三）折现与资本化,1、资金时间价值的基本计算方法 单利法复利法：,f资金的复利终值,2、现值的计算方法,单利折现复利折现举例：某宗地用于出租，年租金为8万元，租期5年，在年利率10%的情况下，5年后的租金总收益相当于现在的
15、纯收益为：,（四）收益还原法的基本公式,公式1 纯理论的一般公式,P土地价格 a土地年纯收益 r土地还原率,公式2 土地纯收益固定不变的公式,公式2.1 无限年期公式 假设：土地纯收益不变，土地还原率不变，土地使用年期无限公式2.2 有限年期公式,（五）收益还原法的特点和适用范围,1、特点 （1）理论依据充分 地租理论和生产要素分配理论 （2）应用范围广泛 只要有收益的不动产都可以 （3）纯收益和还原利率的确定比较困难 (4)以收益途径求取土地价格,求得的价格称为”收益价格”。 2、适用范围 有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。 对于没有收益的不动产估价不适用：如公园、学校、机关等公益用地
16、。,二、收益还原法的估价程序,（一）收集相关资料 1、年平均总收益与总费用；2、出租性土地： 3年以上的租赁资料；3、经营性土地： 5年以上的营运资料；4、直接生产用地： 过去5年的原料、人工及产品价格。,（二）估算年总收益,年总收益： 指按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金。实际收益： 指在现状下实际取得的收益。它一般不能作为评估的依据。 客观收益： 指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后得到的一般正常收益，反映了土地的收益水平。因此，可作为评估的依据。,（三）确定年总费用,总费用： 指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支
17、出，或者说为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。1、单纯土地租赁的总费用包括： （1）土地使用税 （2）土地管理费 指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金的3%计算。 （3）土地维护费及其他费用 如给水及修缮道路等费用。,2、房地出租的总费用,（1）管理费。 一般计算公式为： 管理费=房地年总收益（年租金） 系数（2%-5%）（2）维修费 一般计算公式为： 维修费=建筑物重置价 系数（1.5%-2%）（3）保险费：房产所有人为避免房产以外损失而向保险公司支付的费用。 一般计算公式为： 保险费=房屋重置价或现值 保险费率（ 1.5 -2 ）,（4）税金：房产所有人交纳的房产税和营业税
18、等。 一般月租金 120元的只缴纳12%的房产税； 月租金 120元的除缴纳房产税外，还要按租金缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05%。（5）房屋折旧费 年折旧费=（房屋重置价-残值）/耐用年限 房屋的重置价、残值和耐用年限随房屋结构及等级不同而变化，一般各城市均有规定标准。,房屋出租的总费用= 管理费+维修费+保险费+税金+房屋折旧费,3、经营性企业费用的计算,经营性企业指宾馆、饭店、商场等商业服务企业。总费用包括： 销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用和经营利润等。4、生产性企业的总费用 包括：生产成本、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用、厂商
19、利润等。,（四）确定土地纯收益,土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。 不同土地利用方式，有不同的方法扣除： 1、土地租赁 土地纯收益=年租金总收益-年总费用2、房地出租 土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房地纯收益=房地出租年总收入-房地出租年总费用 房屋纯收益=房屋现值 建筑物还原率 房屋现值 =房屋重置价 房屋成新度 经营性企业、生产性企业和自用土地的纯收益计算方法：略。,（五）土地还原率的确定,土地还原率：指用来将土地纯收益还原为土地价格的比率。 包括几类： 1、综合还原率 求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时使用的还原率。 对应的纯收益是土地及其地上建筑
20、物合为一体产生的纯收益。 2、建筑物还原率 求取单纯建筑物价格时使用的还原率。 对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益。 3、土地还原率 求取土地价格时使用的还原率。 对应的纯收益是有土地产生的纯收益。 一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2-3个百分点。,土地还原利率,重要性及其与风险的关系 还原利率是影响评估结果的最重要因素之一： 如：收益同为5万元的土地，当还原率为2%时，评估价格为250万元；当还原率为6%时，评估价格为83.33万元. 还原利率与风险呈正相关： 投资风险越大，还原率越高。 求取还原率的不同观点 有关求取还原率的方法有很多不同的主张 还原利率的实质 还原利率实质上是纯
21、收益与其价格的比率； 其名称有收益率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率和利息率等，不同的名称分别适用于不同的情况。 由于房地产投资在不同用途、不同性质、不同地区和不同时间的风险不同，所以，还原利率也各不相同。,（六）选用适当的计算公式 确定土地纯收益和还原率后，根据公式的适用范围、特点和评估对象的收益变化状况以及土地使用权年期等条件，选用相应的公式。（七）试算、确定土地收益价格 计算出土地价格后，在可能的条件下，采用其他方法如市场比较法试算地价作为评估结果的验证。,三、收益还原法实例,1、估价对象情况介绍 某公司于1998年10月以有偿出让方式取得一宗50年使用权的土地，并于1998年1
22、1月开始在此地块上建一栋写字楼，2000年10月建成完工，当时造价为每平方米1300元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1400元，残值率为5%，该宗地面积为4500 ，容积率为4.5，目前该建筑全部出租，每月实收租金为9000元。 据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每 35元，出租率为95%，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税每 20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为为重置价的2 。,2、估价要求 根据上述资料估算该宗地在2002年10月的土地使用权价格。 3、估价过程 解题思路：该宗地上的
23、写字楼用于出租，有经济效益，适宜采取收益还原法进行估价。步骤： 第一步：计算出租年总收益 采用客观收益而不是实际收益： 年总收益=35 4500 4.5 12 95%=8 079 750,第二步：计算出租总费用,第二步：计算出租总费用 （1）年税金=20 4500 4.5 =405000 （2）年管理费= 8 079 750 4%= 323190 （3）年维修费=1400 4500 4.5 2%=567000 （4）年保险费= 1400 4500 4.5 2 =56700 （5）计算房屋折旧费 根据国家规定，土地使用权期满而使用者为申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，地上建筑物也由国家无偿取
24、得。因此，使用者使用房地产的年限不能超过土地出让期。所以，本例使用房产的年期为50-2=48年，而房屋的残值在使用期满时也不能由房产主所得，整个房屋重置价必须在可使用期内全部收回。 房屋折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1400 4500 4.5 /48=590 625元 所以， 总费用=405000+323190+567000+56700+ 590 625 =1942515,第三步 ：计算房屋出租年纯收益 房屋现值=房屋重置价-年折旧费已使用年限 =1400 4500 4.5-590625 2 =27168750元 房屋年纯收益=房屋现值房屋还原率 =27168750 6%=1630125
25、元 第四步：计算年土地纯收益 土地纯收益 =房地年纯收益-房地年总费用-房屋年纯收益 =8079750-1942515-1630215=4507110 第五步：确定2002年10月的土地使用权价格,收益还原法练习题,单项选择题 1、收益还原法的理论依据是（ ） A替代原则 B区位理论 C生产要素分配理论 D报酬递减规律 2、土地还原利率是指（ ） A将土地纯收益还原为土地价格的利率 B将土地收益还原为土地价格的利率 C银行存款利率 D银行贷款利率 3、收益还原法是将土地在（ ）的纯收益以适当的还原利率还原再加和从而得到其价格。 A法定使用年期内 B已使用年期内 C剩余使用年期内 D未来某几年内
26、,7用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期( )的基础上计算的。 A总费用 B纯收益与总费用之和 C总收益 D纯收益 8假设一宗土地，年纯收益为2000元 年，土地的纯收益只要以8的资本年利率还原即可，则土地价格应为( )元 。 A25000 B20000 C18000 D16000 9甲地尚可使用50年，单价为1050元 ，乙地尚可使用60年，单价为1100元 土地资本化率均为8，实际上甲地的价格( )乙地的价格。 A高于 B低于 c等于 D难以确定 10某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10，则该地块50年使用权价格为( )元。A9910 B10000 C10100 D194
27、03,第三节 剩余法,一、剩余法的基本原理 （一）定义,（二）剩余法的原理,1、理论依据 地租理论和价格构成理论 2、价格构成理论,二、剩余法的基本公式和适用范围,（一）基本公式,1、生地价格公式,2、毛地价格公式,3、熟地价格公式,（二）剩余法的特点,（三）剩余法的假设与限制条件,（四）剩余法的适用范围,三、剩余法的估价程序,四、剩余法的应用实例,第四节 成本逼近法,一、成本逼近法的基本原理 （一）定义 （二）基本原理 （三）基本公式,土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益,（四）适用范围及特点,1、适用范围 新开发土地，特别是土地市场不发育或地产市场狭小，缺乏交易
28、实例，无法采用其他方法进行评估的土地。 2、特点 （1）以成本累加为途径，只是一种“算术价格”； （2）这里的成本指购买土地的价格和土地再转让期间投入的土地资本现值，而增值地租无法估算。,二、成本逼近法的估价程序和方法,（一）成本逼近法的估价程序 1、判断待估土地是否适用成本逼近法 2、收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料 3、通过直接或间接方式求取待估土地的取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润； 4、确定土地开发后较开发前的价值增加额； 5、按地价公式求取待估土地的土地价格； 6、对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。,（二）成本逼近法的估价方法,1、土地取得费用的确
29、定第一、征用农村土地。 土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费。 2种方法确定： （1）依据土地管理法有关规定； （2）依据附近区域近期内实际发生的征地费用。第二、取得城镇国有土地。 拆迁安置费 从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格。,2、土地开发费用的确定,宗地红线外的土地开发费： 基础设施配套费 公共事业建设配套费 小区开发配套费宗地红线内的开发费： 土地平整费 小设施配套费,3、确定各项税费,征地过程中发生的税费 耕地占用税 新菜地开发建设基金 征地管理费 教育基金 其他有关税费 房屋拆迁过程中发生的税费 房屋拆迁管理费 房屋拆迁服务费 其他有关税费,4、确定土地开发利息,注意几点： 1、计算利息的基数 土地取得费，土地开发费，有关税费 2、资金占用的时限 土地取得费按整个开发期，土地开发费按开发期的一半 3、资本年利率 评估期日的银行贷款利息率,利息=（土地取得费+相关税费） 开发周期利息率+土地开发费开发周期/2 利息率,5、确定土地开发利润,注意2点：计算利润的基数 土地取得费 土地开发费 各项税费 投资回报率：考虑3点 开发土地的利用类型 开发周期的长短 开发土地所处地区的政治经济环境,土地开发投资的基数,投资回报率,6、确定土地使用权的增值收益,
