1、项目可行性研究报告目 录一项目总论 11 项目背景 1(1) 项目名称 1(2) 开发公司 1(3)承担可行性研究工作的单位 1(4)研究工作依据 2(5) 项目建设规模和内容 2(6) 项目开发手续 22 可行性研究结论 3(1) 市场预测 3(2) 项目建设进度 4(3) 投资估算和资金筹措 4二项目投资环境和市场研究 61 市场宏观背景 6（1）全国投资环境 6（2）深圳市投资宏观背景 9（3）区域发展及前景预测 12（4）宏观市场与本项目发展借鉴 132 区域市场分析 13（1）区域市场界定 13（2）供给分析 14（3）需求分析 15（4）竞争分析 15（5）典型物业调查 16（6）
2、片区房地产市场分析结论 18三项目分析及评价 191 地块分析 19（1）项目位置 19（2）地形、地势 20（3）水电气保障 20（4）规划限制条件 202 项目 SWOT 分析 213 项目评价 22四市场定位及项目评估 231 项目定位 23（1）产品定位 23（2）客户定位 23（3）价格定位 232 项目发展设想评估意见 24五项目开发建设进度安排 251 有关工程计划说明 252 施工横道图 25六投资估算与资金筹措 261 项目总投资估算 262 资金筹措 273 投资使用计划 28七销售及经营收入测定 291 物业销售收入估算 292 项目销售回款计划 293 资金来源与运用分
3、析 294 销售利润 30八财务与敏感性分析 311 赢利能力分析 312 项目不确定性分析 31（1）项目盈亏平衡分析 31（2）项目敏感性分析 313 社会效益和影响分析 32九可行性研究结论与建议 341 拟建方案的结论性意见 34（1）项目建设手续正在办理之中 34（2）项目建设后续资金有保证 34（3）项目具有良好的社会效益 34（4）项目经济效益良好 342 项目主要问题的解决办法和建议 35（1）项目的主要问题 35（2）建议 353 项目风险及防范建议 35（1）项目风险 35（2）防范建议 35十附表 3610.1：项目工程计划横道图10.2：项目开发成本估算表10.3：项目
4、销售收入与经营税金及附加估算表10.4：项目投资计划估算表10.5：资金来源与运用表10.6：损益及利润分配表10.7：现金流量表（全部投资）10.8：敏感性分析表十一附件 36一 项目总论1 项目背景(1)项目名称深圳市西帝实业有限公司“西帝大梅沙”项目开发可行性研究报告(2) 开发公司根据委托方提供的资料，深圳市西帝实业有限公司拥有盐田区大梅沙 J402-0087、J402-0090、J402-0091 宗地总用地面积 36,062 平方米的土地使用权，土地用途为商业及商务公寓。深圳市西帝实业有限公司为本项目的开发主体，该公司具有 2003 年临时开发企业资质，专项从事本地块的房地产开发经
5、营。开发公司基本情况见下表：表 1：开发公司情况简介表企业名称深圳市西帝实业有限公司住 所 深圳市南山区桃园西路西部城建大厦 5 楼 505 室法定代表人 路继芳注册资本 人民币 1000 万元（实收资本 1000 万元）企业类型 有限责任公司注册号 4403012100161经营范围兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；经济信息咨询（不含限制项目）。在盐田区开发经营 J402-0087、J402-0090、J402-0091号房地产。营业期限 2002 年 11 月 11 日至 2052 年 11 月 11 日成立日期 2002 年 11 月 11
6、日注：本表来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照 。(3)承担可行性研究工作的单位受托单位：深圳市世联房地产评估有限公司单位地址：深圳市深南东路深圳发展银行大厦 13 层资质证书：深中服资（评）字 002 号资质等级：一级法人代表：佟捷联系电话：（0755）82080800(4)研究工作依据 关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知 （深圳市发展计划局：深计2003590 号） 房地产开发项目经济评价方法 （建设部：建标2000205 号） 建设项目经济评价方法与参数 （国家计委、建设部：计投资1993530号） 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经
7、199811 号） 深圳建设工程价格信息(2003.14) 企业提供的相关资料(5) 项目建设规模和内容根据委托方提供的房地产证 、 深圳市土地使用权出让合同书 、 深圳市建设用地规划许可证等资料，项目经济技术指标如下表：表 2：项目经济技术指标 单位：宗地号 J402-0087号宗地 J402-0090号宗地 J402-0091号宗地 实计规划建设土地用途 商业及商务公寓土地用途 70 年（从 2002 年 9 月 10 日至 2072 年 9 月 9 日止）土地使用面积 9,010m2 12,469 m2 14,583 m2 36,062 m2容积率 1.45 1.8 1.35 -计容积率
8、面积 13050 m2 22450 m2 19700 m2 54662 m2商务公寓建筑面积 11,850 m2 16,450 m2 10,700 m2 37,168 m2商业建筑面积 不少于 1,200 m2 不少于 6,000 m2 不少于 9,000 m2 17,494 m2建筑覆盖率 裙楼为85%、塔楼为5% 裙楼为85%、塔楼为45% 60 -建筑物高度或层数 不超过 18 米 不超过 20 米 不超过 15 米 -机动车泊位数 200 个 300 个 - 18754 m2（车库）总建筑面积 73416 m2注：项目实际规划建设的面积以委托方提供的有关数据为准。(6) 项目开发手续
9、项目土地使用权取得2002 年 9 月 9 日，路继芳、姚杰与深圳市规划与国土资源局签订深圳市土地使用权出让合同书深地合字（ 2002）6025 号，取得本项目用地的土地使用权，地块编号为 J402-0087、J402-0090、J402-009 宗地，土地面积 36,062 平方米，土地用途为商业及商务公寓，土地使用年期为 70 年（从 2002 年 9 月 10日至 2072 年 9 月 9 日） ，地价款为 106,000,000 元，根据委托方提供缴交地价款凭证，地价款已付清。2003 年 9 月 17 日，根据深地合字（2002）6025 号深圳市土地使用权出让合同书补充协议书，土地
10、使用权权利人变更为深圳市西帝实业有限公司，并于2003 年 9 月 23 日取得房地产证 。 项目开发合法性手续表 3：开发手续一览表开发文件 取得文件证号企业法人营业执照 注册号：4403012100161深圳市房地产开发企业资质证书 2003 年临时开发企业第 110 号深圳市土地使用权出让合同书及补充协议书 深地合字（2002）6025 号深圳市国有土地使用权有偿使用缴款专用收据NO： E0000934 号NO： E0000933 号房地产证深房地字第7000017106、7000017107、7000017105 号深圳市建设用地规划许可证深规土规许字 07-2004-0019、07-
11、2004-0020、07-2004-0021 号 结论项目用地权属清晰，地价款已全部付清，并办理了房地产证 。项目已取得深圳市建设用地划许可证 ，其他各项开发、建设手续正在办理中。2 可行性研究结论(1)市场预测市场风险本项目商务公寓的发展设想反应出项目市场定位明确，项目商务公寓具有良好的市场前景，商业部分面积过大，市场承接力较弱。如何制定合理的商业物业营销策略是项目最大的市场风险。建筑本体风险该项目目前尚未进行场地平整，如果开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，则很有可能造成项目“烂尾” ，如果项目销售受阻，资金不能按计划回笼，则有可能造成后期投入资金不足，造成停工。该项目存在一定建筑
12、本体风险。(2)项目建设进度项目建设工程从 2004 年 9 月至 2006 年 3 月，建设周期为 1.5 年。其中 2004年 8 月至 2005 年 10 月为规划方案设计、土地平整、护坡工程等开发前期阶段，基础工程的开工时间为 2004 年 10 月，竣工时间预计为 2006 年 3 月。2005 年5 月正式进入项目的销售期，销售期至 2008 年下半年。对项目的经济测算期，从 2002 年下半年取土地使用权开始，至 2008 年下半年销售期结束为止。(3)投资估算和资金筹措 投资估算根据测算，项目的总投资为 28,530.02 万元（含地价）详见下表：表 4：项目总投资估算表序号
13、项目名称 总额（万元） 单价(元 /) 占总投资比例1 土地成本 10,600.00 1,939.19 37.2%2 前期工程费 327.97 60.00 1.1%3 建安工程 13,171.55 2,409.64 46.2%4 管理费 722.99 132.26 2.5%5 不可预见费 404.99 74.09 1.4%6 其他费用 191.32 35.00 0.7%7 财务费用 1,399.95 256.11 4.9%8 销售费用 1,414.88 258.84 5.0%9 公用设施专用基金 296.38 54.22 1.0%10 合 计 28,530.02 5,219.35 100.00
14、%注：单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。 资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资及销售回款。项目总投资为28,530.02 万元，各项资金来源金额见下表。表 5：项目资金来源表序号 项 目 资金(万元 ) 比例1 自有资金 10,865.96 38.1%2 银行融资 8,500.00 29.8%3 销售收入 9,164.05 32.1%4 总投资 28,530.02 100.0%(4) 项目综合评价结论 项目建设手续正在办理之中本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策；项目用地权属清晰，地价款已全部付清，并办理了房地产证 。项目已取得深圳市建设用地划许可证 ，
15、其他各项开发、建设手续正在办理中。 项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和项目销售回款。 项目具有良好的社会效益项目的建设有利于发挥区域环境优势，完善城市功能，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。 项目经济效益良好表 6:项目主要经济技术指标序号 项目 指标1 占地面积 36,062.0 2 总建筑面积（含地下） 73,416.00 3 项目总投资 28,530.02 万元4 项目经营收入 47,162.73 万元5 利润总额 16,227.41 万元6 税后利润 13,793.30 万元7 成本利润率（税前） 56.88%8 成本净利润率（税后） 48.35%
16、9 财务净现值（FNPV） 6,180.86 万元10 财务内部收益率（FIRR） 17.6%11 动态投资回收期 5.63 年12 贷款偿还期 3.00 年注：（1）上表为住宅销售率 90%、商业销售率 65%的情况下的经济效益指标；（2）项目动态投资回收期从 2002 年下半年起计算。6/1/2019 7二 项目投资环境和市场研究1 市场宏观背景（1）全国投资环境 2003 年国民经济较快增长全年国内生产总值 116,694 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.1%，加快 1.1个百分点。其中，第一产业增加值 17,247 亿元，增长 2.5%，减慢 0.4 个百分点；第二产业增加值 6
17、1,778 亿元，增长 12.5%，加快 2.7 个百分点；第三产业增加值 37,669 亿元，增长 6.7%，减慢 0.8 个百分点。在第三产业中，金融保险业增长 6.9%，批发和零售贸易餐饮业增长 6.6%，房地产业增长 5.3%。 全国房地产市场发展状况2004 年 1 至 5 月份，中国累计完成房地产开发投资 3703 亿元，同比增长32，增幅比去年同期回落 0.9 个百分点。今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长 43，比去年同期增长了 15.2 个百分点，增幅之高是多年所没有的。新开工项目过多，部分行业盲目投资增势未减，钢铁、水泥投资增长一倍以
18、上，其中房地产开发投资增长 41.1。针对这种情况，中央采取一系列宏观调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产项目坚持适度从紧的供地政策；积极调整土地供应结构，加大普通商品房土地供应，限制高档商品房土地供应；提高房地产开发项目资本金比例；清理固定资产投资项目；停止非农建设用地审批半年；紧缩房地产开发信贷等。这一系列宏观调控措施已经取得初步成效。国家统计局发布的有关统计数字表明，今年 1 至 5 月份房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等指标增幅走低，商品房销售面积继续保持快速增长。从土地开发情况来看，全国完成开发土地面积 6,480 万平方米，同比增长19.8，低于去年
19、同期 22.1 个百分点；本年购置土地面积 12,380 万平方米，同050,000100,000150,000GDP 第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业产 值 (亿 元 )产 值 (亿 元 )0.00%5.00%10.00%15.00%GDP 第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业增 长 率增 长 率比增长 9.8，增幅比去年同期回落 46.9 个百分点。5 月当月，全国完成土地购置面积 2,888 万平方米，同比下降 19.5。房屋竣工面积增幅回落，商品房销售面积增加。1 至 5 月份，全国累计完成房屋竣工面积 7,084 万平方米，同比增长 21.4，增幅比去年同期低
20、 20 个百分点。全国商品房完成销售面积 8,310 万平方米，同比增长 30.9。其中，销售给个人7,839 万平方米，同比增长 32。房地产开发资金结构进一步得到调整。1 至 5 月份，全国房地产开发企业本年资金来源累计为 6,173 亿元，同比增长 39.3，低于去年同期 3.2 个百分点。其中，国内贷款 1,408 亿元，增长 17.6；企业自筹资金 1,919 亿元，增长 42.3。与此同时，商品房平均销售价格明显攀升。1 至 5 月份，全国商品房平均销售价格为 2,708 元平方米，同比增长 10.7，增幅比去年同期提高 3.7 个百分点。有关专家认为，尽管从前 5 个月的统计数据
21、可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不合理、商品房价格偏高的问题仍然存在，宏观调控的任务仍然不能放松。对于房地产市场的发展，国家发展和改革委员会有关负责人近日指出，国家鼓励发展居民住宅，特别是中低档商品房。今年的宏观调控主要用经济的、法律的手段，辅之以必要的行政办法来进行。只要是有条件、有能力的企业和开发商，只要能保证资金等各方面的供给，符合各方面法律法规的要求，在允许的范围内仍可以发展。 土地市场不断规范去年，国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 （即国土资源部 11 号令） ，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住
22、宅用地等各类经营性用地，以及上述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，并会同监察部开展了监督检查工作。前不久，又发布了协议出让国有土地使用权规定 （即国土资源部 21 号令），严格限定了协议出让范围，规范了协议出让程序，即协议出让必须做到公开出让计划，公开选择用地者，集体决定地价，公开协议结果；明确规定，以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。国土资源部 21 号令的颁布实施，对充分发挥市场配置土地资源的基础性作用，保证土地使用权交易的公开、公正、公平，防止“暗箱操作”，遏制腐败滋生，维护土地市场正常
23、秩序，促进市场规范运行将起到重要作用。国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知(国办发明电200420 号) 更加严格的加强了对土地市场治理整顿，将会促进提高市场公开程度，实现公正的土地市场秩序，完善土地权利体系，明晰土地权能，统一土地登记，保障交易安全。6/1/2019 9 房地产开发由过快发展走向相对平稳国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明，1 至 5 月份，全国累计完成房地产开发投资 3,703 亿元，同比增长 32，增幅比去年同期回落 0.9 个百分点。今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长 43，比去年同期增长了
24、15.2 个百分点，增幅之高是多年所没有的。新开工项目过多，部分行业盲目投资增势未减，钢铁、水泥投资增长一倍以上，其中房地产开发投资增长 41.1。今年 1 至 5 月份房地产开发投资、新开工面积、土地购置面积等指标增幅走低，商品房销售面积继续保持快速增长。从土地开发情况来看，全国完成开发土地面积 6,480 万平方米，同比增长 19.8，低于去年同期 22.1 个百分点；本年购置土地面积 12,380 万平方米，同比增长 9.8，增幅比去年同期回落 46.9 个百分点。5 月当月，全国完成土地购置面积 2,888 万平方米，同比下降 19.5。房屋竣工面积增幅回落，商品房销售面积增加。1 至
25、 5 月份，全国累计完成房屋竣工面积 7,084 万平方米，同比增长 21.4，增幅比去年同期低 20 个百分点。全国商品房完成销售面积 8,310 万平方米，同比增长 30.9。其中，销售给个人7,839 万平方米，同比增长 32。 全国总体房价水平有所抬高，房价地域分化明显商品房平均销售价格明显攀升。1 至 5 月份，全国商品房平均销售价格为 2,708元/平方米，同比增长 10.7，增幅比去年同期提高 3.7 个百分点。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。（2）深圳市投资宏观背景 深圳市社会经
26、济发展现状经济继续保持平稳增长，人均 GDP 居全国大中城市首位统计显示，二 OO 三年深圳实现生产总值 2,860.51 亿元，在全国大城市中列第四位，经济增长率创八年来新高，比上年增长百分之十七点三，深圳去年人均GDP 首次超过 5 万元，达到 53,887 元，增长 7.5%。表 7：部分城市人均 GDP 比较城市 深圳 北京 上海国民生产总值(亿元) 2,860.51 3,611.9 6,250.8比上年增长率（%） 17.3 10.5 11.8人均 GDP（元/ 人） 53,387 31,613 46,700比上年增长率（%） 17.3 9.2 -以上数据根据各城市公布。 房地产进入
27、快速增长期由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均 GDP 数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。根据人均 GDP 来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。表 8：国际通行的房地产发展阶段与人均 GDP 数值的关系图 单位: 美元发展时期 启动期 缓慢发展期 快速增长期发展速度放缓直至停滞不前人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000表 9：深圳近期人均 GDP 变化表 单位: 美元年份 1993 1998 1999 2000 2001 2002 2003人均GDP1,953 4,022 4,338 4,647 5,236
28、5,558 6,510 人均住房支出呈上升态势据市统计局最新公布的调查显示，2003 年我市居民可支配收入为 25,935.84 元，与上年相比上升 4%；居民人均消费支出为 19,960.32 元，增长 5.5%。深圳居民的消费观念正发生较大转变，越来越多的居民开始选择投资。据统计，去年我市居民人均借贷支出 19,147.92 元，比上年增长 6.8%；人均银行存款 15,986.28元，增长 16.2%；人均提取存款 17,207.05 元，增长 6.3%，人均取款高于存款1,221 元。据调查，相当部分居民将存款用作各类投资，如购房等，2003 年度人均购房支出 3,263.8 元，增长
29、 59.8%。 物业投资政策分析重大政策、相关产业扶持深圳市产业结构发生调整，高新技术产业成为深圳市持续发展支柱产业，对房地产提出了新的需求。城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。政府6/1/2019 11加大投资力度，建成了一批重点市政工程，如滨海大道、中心公园一期改造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。六大市政工程及地铁工程的建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。房地产相关政策趋势深圳市从 2002 年 10 月 1 日起执行广东省建设厅、广东省物价局制定的广东省房屋交易价格计算暂行规定 ，房地产开发企业预售
30、的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积，即“套内建筑面积” 计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。交楼时实测面积与原计价面积如果出现差异，面积误差比正负 3%以上的，买家有权退房。2003 年 6 月 29 日， 内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排 （英文简称CEPA）正式签订，该政策对房地产行业诸如办公楼、投资型住宅物业、商铺等将产生巨大的带动作用。根据 CEPA 的规定，今后内地将允许香港公司以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务；凡是取得内地建筑企业资质的港资企业可在全国范围内参加工程投标；允许香港公司全资收购内地的建筑企业等等。这些
31、规定将加深港深合作、促进资金相互渗透，为深圳市场乃至珠三角市场带来新一轮的发展动力。其深远影响不仅在于政府对开发商、中介公司身份的全面认证，更多的是将促进未来房地产市场竞争制度走向透明化、规范化和专业化。2003 年，深圳市政府实施了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100 公顷以内） 、将存量土地纳入计划、取消特区外“ 购房入户”等调控措施。上述措施的相继出台，使得我市商品房供给增长过快的势头得以有效遏制，对深圳市房地产市场的平稳、理性运行起了一定的促进作用。城市远景及发展定位根据深圳市总体规划（1996-2010） ，深圳市城市发展总目标是：具有全国意义的综合性经济特区
32、，以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与香港功能互补的以金融、商贸、运输、信息、旅游为优势的中心城市，以高新技术为先导，电子工业等制造业为主的先进工业生产基地；把深圳建设成为一个园林式花园城市，成为我国进一步对外开放的“窗口”。随着中兴路北侧开发建设、地铁 1 号线、大学城、西部跨海大桥、 “9+1”高新产业带启动等工程启动，政府将进一步加大投资力度， 2004 年地铁 1 号线工程竣工使用、2005 年建成西部跨海大桥，这些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为更具吸引力、快速发展的城市。2010 年深圳市远景经济发展目标为达到中等发达国家水平，人均住宅 20，人均绿地 11 ，
33、人口规模510 万。 深圳市房地产市场前瞻深圳市房地产市场现状2004 年一季度，全市完成房地产开发投资 103.2 亿元，比上年同期增长8.79。房地产开发投资增长速度继续低于同期全市 GDP 增长速度（19.1） ，并与去年全年 9.4的开发投资增长速度基本接近。房地产投资增长继续保持平稳。一季度全市商品房新开工面积为 324.11 万平方米，比上年增长 9.07；商品房施工面积达到 2,036.88 万平方米，比上年同期增加 1.83。新开工面积增长率较去年底的 1.38有较大幅度增长，而施工面积增长幅度不大，与去年底基本接近。商品房竣工面积为 172.41 万平方米，比上年减少 31.
34、64。其中，住宅竣工面积为 1,527.65 万平方米，同比减少 32.46；办公楼、商业用房竣工面积也都出现较大幅度减少。表 10： 一季度商品房投资完成情况指 标 单 位 2004 年 1 季度 去年同期 同比一、商品房完成投资 亿元 103.2 94.86 8.79二、商品房施工面积 万平方米 2,036.88 2,000.3 1.83其中：1、住宅 万平方米 1,527.65 1,557.54 1.922、办公楼 万平方米 98.57 82.68 19.223、商业用房 万平方米 216.89 195.02 11.214、其它 万平方米 193.77 165.06 17.39其中：新开
35、工面积 万平方米 324.11 297.16 9.07三、商品房竣工面积 万平方米 172.41 252.22 31.64其中：1、住宅 万平方米 139.25 206.16 32.462、办公楼 万平方米 3.6 5.41 33.243、商业用房 万平方米 18.73 28.92 35.244、其它 万平方米 10.83 11.72 7.59深圳市房地产市场未来预测房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康、快速的发展局面；非住宅物业销售将呈现一定幅度增长，但销售规模有限；写字楼市场竞争激烈，商业用房市场将继续景气；房地产市场“
36、外移” 日趋迫切，特区外将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成；外资进入深圳房地产市场的规模将进一步扩大，房地产外销市场将呈现景气状态；6/1/2019 13房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动。（3）区域发展及前景预测地理位置盐田区位于深圳经济特区东部。1998 年，经国务院批准，深圳市正式设立盐田区，从此盐田区成为深圳市东部经济发展的热点地区。盐田区东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘，北邻龙岗区。辖区面积 70.49 平方公里，由沙头角、盐田港、梅沙三大组团组成。盐田港
37、区 6 平方公里，后方陆域 18 平方公里。目前人口数量约 4 万人，其中有1.7 万常住人口和 2.8 万暂住人口。片区外部主要通过沿港大道、南山大道和北山大道与外围交通相接，区内明珠大道、新安路、永安路和洪安大道相交构成片区路网架，平盐铁路沿盐横路开往平湖。区域概况盐田区自然资源丰富，区域以港口、商住、旅游功能为主。主要分为沙头角、盐田港、梅沙三个组团。沙头角组团为高密度工业城镇，为盐田区行政、商业、金融贸易中心。盐田港为港口服务及工业制造中心。梅沙组团为深圳东部旅游基地及海滨旅游度假区。片区发展规划 沙头角组团为高密度工业城镇，未来发展为盐田区行政、商业、金融贸易中心，调整产业结构，降低
38、人口密度，发展保税工业和先进工业。盐田组团为盐田区的涉外、文化中心，盐田港生产及其后勤服务基地。梅沙组团为深圳东部旅游基地及海滨旅游度假区。 大梅沙的用地布局原则：海滨旅游用地应沿海和沙滩布置， 纵深发展结合东部高速公路依次为旅游用地、旅游基地服务设施和海滨度假区。 小梅沙的用地布局原则：常年性服务的海洋世界在用地的东侧布局，它的西侧为海滨旅游及服务设施用地。 后方陆域的明珠大道和新安路西侧成为发展重点区域规划布置商业金融贸易用地和文化娱乐用地，布置涉外机构和管理机构，另外在东港区与大梅沙结合部，安排海员俱乐部、港口宾馆等。 根据规划，2010 年盐田片区人口将由目前的 4.5 万人，增至 1
39、0 万人，其中常住人口 4.6 万人，暂住人口 5.4 万人，常暂比由目前的 1：65 增至1：1.17，常住人口比例增大。（4）宏观市场与本项目发展借鉴 最近实施的四大基础行业提高资本金比例的最新规定及去年中国人民银行出台的 121 文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给开发商带来资金运作上的压力； 国土资源部颁布的深入开展土地市场治理整顿工作实施方案 ，全面治理整顿土地市场，对土地供应的控制可规范化管理有利于房地产市场的发展； 国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。对房地产市场是一个重大利
40、好； 目前的宏观调控对成熟的市场（深圳）影响不大，深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈； 市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加价值亦提出更高的要求，这对发展商的开发、经营带来一定压力。2 区域市场分析（1）区域市场界定本项目位于盐田区梅沙片区，以下我们对梅沙片区进行重点分析。梅沙片区位置：大梅沙、崎头岭以东，二线通道以南，北仔角联检站以西，小梅沙湾海域的下梅沙用地以北区域。梅沙片区占地约 36 平方公里，目前人口约有 1.2 万人，其中 0.5 万常住人口和0.7 万暂住人口，片区外部主要通过沿海公路和东部沿海高速公路（盐坝段）与外围交通相接
41、，区内沿海大道和区内道路相交构成片区路网架。片区以旅游功能为主，兼有居住功能。自然景观片区有独特自然资源三面连绵起伏的山峦，一面一望无际大海和蜿蜓数里的沙滩，被定位为深圳市东部旅游、度假基地。海滩：沙滩绵延 2 公里，沙质细软，海水透明。蓝天、碧海、白沙、细浪，极具视觉观赏价值。植被：丘陵地带，属梧桐山脉，海拔在 400 米以下，山势不陡峭，为低矮灌木覆6/1/2019 15盖，无裸露黄土。山形蜿蜒、满目青翠，极具视觉观赏价值。气候：一年有九个月气温在摄氏 20 度以上，空气污染指数为仅 30（深圳市为60） ，气候宜人，温度适中。旅游功能2002 年大梅沙客流量 400 万人次，旅游旺季单日
42、客流量达 10 万人次。1999 年大梅沙已由商业性质改为非商业性质的观光旅游区，其沙滩建设已近尾声，后方区域的酒店物业、商业街及公共绿地正在建设中。居住功能沿海公路北侧原为大梅沙村、上坪村、小梅沙村等自然村构成，现正在进行拆迁改造。近年来别墅、商业、酒店、公寓综合用地的成功拍卖和招标，标志着梅沙片区居住性质发生改变。（2）供给分析从 2003 年 7 月的万科东海岸开盘以来，东部海滨楼盘开始引起深圳地产界的广泛关注，随着东海岸的揭幕，周边的海语东园、I 领海、倚天阁等大梅沙项目陆续发威，该区域楼盘大多以海景及休闲度假作为卖点，消费人群也主要面对高收入的休闲一族。目前东部地产最大的不足就是配套
43、设施不够完善、交通不够便利，而随着三洲田 6.9 平方公里东部华侨城项目的启动，以及盐田至市区第二通道的规划建设，东部地产以其丰富的山海资源，将成为深圳高尚社区的首选之地。2003 年盐田区呈现出东风渐强的楼市新格局。梅沙片区房地产项目分布情况11434234211 321442 3 12 34315(产权式) 酒店： 1 雅兰酒店、2.海景酒店、3 笆堤雅酒店、4. 百仕达用地酒店式公寓：1 心海假日一期、 2I 领海、3 水云间、4 鼎太用地住宅区：1 万科东海岸；2 心海假日二期、3 云顶住宅、4 、富春东方崎头岭、5.濠信半岛长滩未来三五年梅沙片区市场供给开发商 景观资源 建设期预计
44、物业功能与建筑面积万科在山中在湖畔海是背景四年（2003 年）居住（住宅、公寓、别墅）206500商业（商场、酒店、会所）4300百仕达 在湖中山海是背景 两年（2004 年） 旅游、商业、酒店、公寓 21000云顶投资山景，湖景、海景三至五年 别墅： 36000如鸿 湖景观景 两年（2004 年） 住宅： 20400商业：3600濠信山景、海景、湖景四至五年（2004 年）别墅、公寓：19260酒店： 12840鼎太 湖景 公寓、酒店、办公：38750富春东方崎头岭山景海景四年（已开发第一期） 公寓：9819.8别墅：24784.57分析结论： 梅沙片区借助自然资源优越，促进旅游发展，同时也
45、带给房地产业相关的发展机遇； 目前梅沙片区以度假型公寓为主，度假型公寓的户型主要以小面积为主，整个市场消化程度较高； 该片区开发层面的品牌发展商将在市场中角逐。（3）需求分析目前梅沙片内以休闲度假为主的住宅、别墅和酒店式公寓、产权式酒店，购买者主要以投资型客户为主，片区内物业主要以投资型物业为主，目标客户主要为企业老总、企业高级经理层、演艺界人士、港人及有山景和海景旅游度假情结的人士。（4）竞争分析6/1/2019 17未来三至五年推出的 4 个项目定位预计与本项目较为相似，对本项目将形成直接的竞争威胁。这些项目区域资源极为相近，区域市场存在一定同质化趋势，未来几年片区内存在一定竞争压力。（5
46、）典型物业调查梅沙片区推出的物业主要为住宅、酒店式公寓及产权酒店，住宅以 2 房、3 房为主，酒店式公寓及产权酒店以 40-50 平方米为主。楼宇类型以小高层多。表 11：片区公寓物业典型楼盘一览表项目名称 位置 规模 楼宇类型 均 价（元/m 2）主力户型（m 2）销售率 开盘时间 备注天琴湾海岸公馆 盐田盐坝高速及盐梅路之间 22504.75 平方米 联体度假型公寓 2 万 2、3 房 90 2004/04 景观优越,地理优越,为片区内售价最高物业海语东园 盐坝高速公路以南，大梅沙海滨浴场以北 8 栋 7,800 1、2 房 70 2003/08前 6 年必须由酒店式管理，此后自愿出租万科
47、东海岸一期 8.7 万平方米 小高层：7000多层：6500-7000小户型：6500Townhouse:11000- 2003/07 为东部的大规模、低密度生态社区。万科东海岸二期外环路西6.4 万平方米 小高层：8000Townhouse：价格为10000-190002-4 房/83-15070 2004/07 为东部的大规模、低密度生态社区。倚天阁大梅沙月光路半山间 5 栋 5 层小高层住宅（70 年产权）13,000 40-100 平方米 50 2003.11户户拥有 270 度永久无遮挡的全海景，畔半山海景楼盘心海假日一期 盐田大梅沙海滨公园东侧8955 平方米 8,000 45 平
48、方米 92 2001.10 三星级酒店，实行酒店式管理水云间大梅沙海滨公园旁 1.84 万平方米 7,800 55 85 2002.5送简装及家电。户户面南朝北，尽览山海景观。I 领海盐田盐梅路与内环路交界处 共 189 户酒店式公寓（70 年产权）13,000 37-80 80 2003.9送精装及家电。户户面南朝北，尽览山海景观雅兰酒店 盐田大梅沙盐梅路8 号 1.28 万平方米 12,000-20,000 37 76% 2001.1 四星级酒店，实行酒店式管理海景酒店 盐田大梅沙盐梅路 1.41 万平方米产权式酒店（40 年产权） 13,000 37 80% 一期 2000.9 二期 2
49、002.8准四星级酒店，实行酒店式管理6/1/2019 19分析结论 目前梅沙片区在售住宅物业楼盘的售价在 6,5008,000 元/平方米左右，酒店式公寓售价约 8,000 元/ 平方米，产权酒店的售价在 12,000-13,000 元/平方米之间，采用较完善的酒店式管理及有海景、山景资源的楼盘则售价相对提高 20-30%左右； 片区楼盘规模普遍偏小，依托大型社区环境的楼盘较少； 片区内 40-50 平方米的产权式酒店及酒店式公寓、面积在 100 平方米以上的住宅物业较为畅销； 在结合各自产品、配套特点的推广条件下，楼宇素质好且引进完善的酒店管理服务的楼盘，实现的销售率基本在 70%-80%。 目前梅沙片区基本无推出的商业物业，受片区季节性的特征，商业氛围较淡，目前万科东海岸推出的步行街只租不售 80 元/平方米，在售的楼盘商业裙楼部分，发展商的主要考
