1、1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则， （ 最高最佳使用原则 ） ，供求原则；替代原则， （ 估价时点原则 ） ，公平原则。2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品” ，通常称为（ 估价报告书 ） 。3、市场比较法所依据的是（ 替代 ）原理。4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法， （平方法 ） ，立方法。5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（ 越低 ） 。6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本 ） 。7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区别，在估价上 C 为（ 重新建造成本 ） ，
2、它通常随着估价时点的不同而（ 不同 ） 。8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价（ 深度百分率 ）宗地面积。试述成本法与收益法的区别。1理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力) ；2计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础) ；3所需资料不同；4适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为
3、10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=2220000/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=30050365（1-30%）=3832500 元=3
4、83.25 万元（2）计算该宾馆年总费用=14 万元/月12 月=168 万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25 万元-168 万元=215.25 万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=30045365（1-20%）=3942000 元=394.2 万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.230%=118.26 万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.270%=275.94 万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年
5、限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4 万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价 5045 元，但空房率也高，30%20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%） 。解 设该宗土地的总价为 V：开发完成后的总价值200050002/（1+12%）21594.39（万元）建筑安装工程费等的总额800
6、（ 1+12）5000260 /（1+12%）0.540%/（1+12%）1.5810.36（万元）建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。销售费用和销售税费总额1594.39（2+6 ）127.55（万元）购买该宗土地的税费总额V30.03V（万元）V1594.39810.36127.550.03V V=637.36（万元）故：土地总价637.36（万元）土地单价1274.72（元m2）楼面地价637.36（元m2） 1、房地产价格是客观存在的，估价实
7、质是模拟（ 市场 ）的价格形成过程将房地产价格显现出来。2、房屋完损等级是根据房屋的结构、 （ 装修 ） 、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。3、认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、 （ 面积单位 ） 、面积含义。4、一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求：（1）有扎实的估价理论知识；（2）有丰富的估价实践经验；（3） （有良好的职业道德 ） 。5、在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在（ 估价时点）重新建造或购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。6、资本化率=（ 安全利率 ）+风险调整值。7、某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金72
8、0元/平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为（ 396 ） 。8、将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/平方米，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为（ 500 ）元/平方米。9、某宗土地面积250平方米，其上附有建筑面积为200平方米的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为（ 5 ） 。10、某类商品房平均售价1994年初为2500元/平方米，1996年初涨至3025元/平方米，则其价格的年平均上涨幅度为（ 10 ）%。1、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每
9、建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。解：C=1000500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价= 万 元元 31053%15011 NnRC建筑物现时单价=310000/500=620 元/m 22、某公寓共有3层，每层建筑面积均为1000平方米，其房地产单价平均为1100元/平方米，底层的单价比第二层的单价低150元（1） 该公寓房地产总价值 V=110010003=3300000（元）=330（万元）（2） 设第二层单价为 x 元/，则：=1100 解得 x=1200（元/）(150)(150)3x（3） 第二层房地总价值为: 12001000=120
10、0000（元）=120（万元）（4） 第二层土地占有份额为： 100%=36.36%=36%203、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了 A、B、C、D 四宗类似房地产（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元）（2） 计算购买年 A 房地产购买年= =8.4(年) B 房地产购买年= =8.4(年)253029435C 房地产购买年= =8.5(年) D 房地产购买年= =8.3(年)2381620估价房地产的购买年 = =8.4(年).48.（3） 计算估价房地产总价=258.4=210(万元)4、需要评估某商品住宅在1996年11
11、月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了 A、B、C 三宗已成交的类似商品住宅作为可比实解：（1）对可比实例 A 的单价修正= 215 /36.4158.029%.850 m人 民 币 元（2）对可比实例 B 的单价修正= 0 7386 人 民 币 元（3）对可比实例 B 的单价修正= 26 /21153 人 民 币 元（4）计算计算估价房地产某商品住宅单价= 2/41.323.417.06.4158 m人 民 币 元3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。解：（1）计算各层可出租的面积 200
12、060%=1200m2（2）计算租期内年净收益 180120012（1-20%）=2073600 元=207.36 万元（3）计算第一层在租期满后的年净收益 200120012（1-20%）=2304000 元=230.4 万元（4）计算第一层的正常价格 万 元27.640%8184.230%186.07 31 V（5）计算第二层的年净收益 120120012（1-20%）=1382400 元=138.24 万元（6）计算第二层的正常价格 万 元8.19.362 V（7）计算第一层与第二层的正常总价格 V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05 万元4、某在建工程开工于 1
13、997 年 11 月 31 日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积 3000 平方米，土地使用权年限 50 年，从开工起计(1)此题的计算公式应为：在建工程价格=预期建成后的价值-需投入的建筑费-需投入的专业费-销售税费-投资利润(2)计算预期建成后的价值：)(74.561208.10972.406%)()8(18%)251(.0275.24085.15.4. 元 (3)计算建筑费： 23001240064% )(92.17648%)5.81(63.0元(4)计算专业费： 17169481.9210%=1716948.19(元)(5)计算销售税费： 44241046.928%=3539283.
14、75(元)(6)计算投资利润： )(8.4601%5.81(2.1元(7)计算在建工程的正常总价格：5 6122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元 )=2909.5(万元)2、某宾馆总建筑面积10000平方米；一层建筑面积2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500平方米出租用于餐厅和咖啡厅3、 (1)计算一层餐厅和咖啡厅的价格：15001500= 225（万元）(2)计算酒店客房年总收益：200190365(1- 30%)=970.9（万元）(3)计算酒店会议室年总收益：500 x20 x2 x
15、12 =24（万元）(4)计算酒店年总费用：970.940%=388.36（万元）(5)计算酒店自营部分年净收益：970.9 +24 -388.36 =606.54(万元)(6)计算酒店自营部分的价格（含大堂、客房、会议室、办公室）：606.54/8%=7581.75（万元）1、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益保持这一水平，2004年10月转售时的价格比2001年10月上解：计算公式： ttrVraV11计算结果： V=3767.85（万元）33%9609%9302、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年限为8年。经调查测算，现在重新建筑
16、全新状态建筑物的建造成本为800解：(1)计算建筑物的重置价格：建造成本=800万元管理费用=8003%=24万元投资利息=(800+24)60%(1+6%)1.5-1+(800+24)40%(1+6%)0.5-1=54.90万元建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元(2)计算建筑物的折旧额： 墙、地面等损坏的折旧额=18万元 装修部分的折旧额=200*2/5=80万元设备部分的折旧额=1108/10=88万元 长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)8/50=115.34万元建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.3
17、4万元 4、为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作可比实例，解：（1）交易情况修正系数可比实例 A=100/103 可比实例 B=100/99 可比实例 C=100/102（2）交易日期修正系数可比实例 A 可比实例 B09.1%8.2.14 1265.%8.12.44可比实例 C 6（3）房地产状况修正系数因素权重值的计算因素 1 的权重=4/（1+1.67+4）=0.6 因素 2 的权重=1.67/（1+1.67+4）=0.25 因素 3 的权重=1/（1+1.67+4）=0.15房地产状况修正系数的计算可比实
18、例 A 35.10%561025310%6210可比实例 B 4.24可比实例 C 80.153102510610（4）计算比准价格比准价格 A 242 /.637.%83 m元比准价格 B 4 0421019058 元比准价格 C 24 /8.952.612 元（5）估价对象的价格 36.35667.4 m元1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成投入使用，办公楼正常解：（1）计算办公楼现值 办 公 楼 整 体 年 净 收 益 =80300085%（ 1-35%） 12=159.12（ 万 元 ）收益年限=40-6-=34（
19、年） 办公楼现值为：万 元9.21%102.5934nraV（2）计算乙方的使用权价格 乙 方 使 用 权 年 净 收 益 =80200085%（ 1-35%） 12=106.08（ 万 元 ） 乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年）乙方使用权剩余收益年限价格为： 万 元689%10. nraV（3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）2、某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。解：（1）运用成本法计算公式为:房地产价格=土地重新取得价格+建筑物的重新购建
20、价格建筑物折旧 （2）求土地的重新取得价格： 因该土地使用权为40年，已过去了5年，故要求土地使用权为35年的价格为： v35=v40k35/k40=20002000(1+8%)40-35(1+8%)351/(1+8%)401=390.94万元 （3）计算建筑物的重新购建价格： 建安成本=600万元 管理费用 =6003%=18万元 投资利息=(600+18) 40%(1+6%)1.51+(600+18)60%(1+6%)0.51=33.54万元 销售税费=90万元 开发利润=120万元 建筑物的重新购建价格=600+18+33.54+90+120=861.54 万元 （4）计算建筑物的折旧额
21、： 门窗、墙面等损坏的折旧额=8 万元 装修部分的折旧额=140 1/53=84万元 设备部分的折旧额=100 1/103=30万元 长寿命项目的折旧额 =(861.548140100) 1/383=48.44万元 建筑物的折旧总额=8+84+30+48.44=170.44 万元 该宗房地产的现时价格=390.94+861.54170.44=1082.04 万元1、某房地产占地4000平方米，土地使用年限为50年，容积率为6，24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成解：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： 1nraV（2）各层建筑面积=40006/24=1000（m
22、2/层）（3）计算1层商铺收益价格年净收益=1000（1-60%）75%90%6012=19.44（万元）V1=19.44/10%1-1/（1+10%） 50-3=192.20（万元）（4）计算23层商场收益价格 年净收益=1000270%600=84（万元）V2-3=84/10%1-1/（1+10%） 50-3=830.48（万元）（5）计算4层酒楼收益价格 年净收益=100070%5012-80000=34（万元）V4=34/8%1-1/（1+8%） 50-3=413.59（万元）（6）计算510层办公楼收益价格年净收益=62018001280%（1-10%）=186.62（万元）V5-1
23、0=186.62/7%1-1/（1+7%） 50-3=2555.13（万元）（7）计算1124层住宅价格 V 11-24=1000144000=5600（万元）（8）计算房地产价格V=V 1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）2、为评估某住宅的价格，估价人员在住宅楼附近地区调查选取了 A、B、C、D、E 共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：解：（1）选取可比实例。实例 B 误差太大，实例 D 成交时间与估价时点间隔一年以上，故实例 B 和实例 D 不作为可比实例，而选取 A、C、E 作为
24、可比实例。（2）计算公式：比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数（3）交易情况修正系数可比实例 A=100/102 可比实例 C=100/100 可比实例 E=100/97（4）交易日期修正系数可比实例 A=（1+1%）可比实例 C=（1+1%）可比实例 E=（1+1%） 3（5）房地产状况修正系数为因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为 1/3，则有：可比实例 A=100/1001/3+（100-2）1/3+（100-4）1/3=100/98可比实例 C=100/（100+3）1/3+（100+2）1/3+（100-2）
25、1/3=100/101 可比实例 E=100/1001/3+（100-1）1/3+（100+1）1/3=100/100（6）计算比准价格比准价格 A=5100（100/102）（1+1%） 4（100/98）=5309.20（元/m 2）比准价格 C=5200（100/100）（1+1%） 4（100/101）=5357.57（元/m 2）比准价格 E=5000（100/97）（1+1%） 3（100/100）=5310.83（元/m 2）（7）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（5309.20+5357.57+5310.83）/3=5325.87（元/m 2）
