1、第 11 章 模拟试题(一)计算题(答题要求列出算式，计算过程和计算结果；需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算过程保留两位小数，最后结果保留整数，单价的单位为元/平方米、总价单位为万元。)一、现有一宗地，占地面积为 100 平方米，1999 年 11 月通过出让方式取得土地使用权，使用年期为50 年。2001 年 11 月建成一房屋，该房屋建筑面积为 250 平方米，现全部用于出租。根据以下资料，评估该宗土地 2004 年 11 月的价格。(1)该房屋用于出租，每年收取押金 6 万元，平均每月租金收入为 4 万元，平均每月总运营费用为 2万元；(2)该房屋耐用年
2、限为 50 年，目前的重置价格为每建筑平方米 6000 元，假设残值率为 0；(3)押金收益率为 9%；(4)土地还原利率为 6%，建筑物还原利率为 8%。二、有某市一待估宗地 G 需评估，现收集到与待估宗地条件类似的 6 块宗地信息，具体情况见表 11-1。表 11-1 各宗地的具体情况宗地 成交价(元/平方米) 交易年份 交易情况 容积率 区域因素 个别因素A 680 1999 +1% 1.3 0 +1%B 610 1999 0 1.1 0 -1%C 700 1998 +5% 1.4 0 -2%D 750 2001 -1% 1.6 0 +2%E 700 2002 0 1.3 +1% 0F
3、2002 0 1.1 0 0该市地价指数见表 11-2。表 11-2 地价指数表年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002指数 100 103 107 110 108 107 112另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为：当容积率在 11.5 之间时，容积率每增加 0.1，宗地单位地价比容积率为 1.0 时的地价增加 5%；超过 1.5 时，超出部分的容积率每增加 0.1，单位地价比容积率为 1.0 时的地价增加 3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表 2 中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估
4、宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估宗地 G 在 2002 年的价格。三、某工业开发区于 1999 年 5 月底取得农地使用权年限为 50 年，开发成“五通一平”后分块出售。调查得知：该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费) 平均为 15 万元/ 亩，土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为 2 亿元/ 平方公里。征地完成后， “五通一平”土地开发周期平均为 2 年，如果第一年投入开发费用的 40%，第二年投入 60%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率 10%，交易税费为熟地售价的 6%，当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的 15%。
5、开发完成后，可用于出售的面积占总面积的 70%。当地类似土地开发的增值收益率为 20%，土地资本化率为 12%。试根据以上资料估算 2001 年 5 月底开发完成后出售土地的平均单价。四、有一成片荒地需要估价。已知该成片荒地的面积为 4 平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地面积的比率为 50%，附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为 1000 元/平方米，开发期需要 3 年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里 2.5 亿元，贷款年利率为 10%，投资利润率为 20%。当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 5%，
6、买方需要缴纳的税费为转让价格的 4%。估算该成片荒地的总价和单价。五、某市一工业企业于 1998 年 10 月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积 6000m2，建筑面积 4800m2，出让年限 50 年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据 保险合同规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的 80%进行赔偿。2004 年 4 月，因生产事故造成地上建筑物毁损 70%，该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。为此，该估价机构搜集了如下可用资料。(1)该地块所处区域内两幢类似物业的
7、近期交易价格分别为：实例 A 为 1250 元/ 平方米，实例 B 为1420 元/平方米。(2)该地块所处区域于 2003 年 10 月出租的一工业厂房 (实例 C)，房地年出租净收益为 105 元/ 平方米，可收益年限 50 年。(3)该地块与三个可比实例 A、B 、C 的影响因素修正指数如表 11-4，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。表 11-3 地块与比较实例的影响因素修正指数比较因素 待估房地产 比较实例 A 比较实例 B 比较实例 C交易时间 100 +3 0 -2交易情况 100 -2 +8 0使用年期 10
8、0 0 -1 +2区域因素 100 -1 +3 -1个别因素 100 0 +5 +7(4)该地块所处区域目前征地费( 包括土地取得费及相关税费)为 18 万元/亩，土地开发费 1.5 亿元/km2，土地开发周期为 1 年，当地银行贷款利率 6%，土地开发利润率 12%，土地增值收益率 20%，土地还原利率 7%，综合还原利率 8%。六、某甲房地产集团经过调查，于 1998 年以出让方式取得某市一片生地 50 年土地使用权。该地块面积为 1.8km2，进行“七通一平 ”开发后，按照规划，区域内道路、绿地等公益事业占地面积为 30%。根据调查，该市同类土地取得费用为 10 万元/亩，将生地开发成“
9、七通一平”土地的开发成本、管理费用等为 1.4 亿元/km 2。开发期为 3 年，每年开发费用及管理费用在期初均匀投入，第一年、第二年、第三年分别投入 40%、30%，20% 。贷款年利率一年期为 6%、二年期为 7%、三年期为 8%；投资利润率为12%。当地土地增值收益是土地成本价格的 20%，土地还原利率为 6%。1998 年起至 2004 年地价上涨幅度为每年增长 2%。2002 年某乙房地产开发公司在其中 3000m2 的 A 地块上建成综合写字楼并对外出租。写字楼面积6200m2，耐用年限 50 年，残值率为 4%。目前该类建筑的重置价格为 1800 元/m 2，建筑物还原利率为8%
10、。2004 年，某丙咨询公司以此作为典型案例，测算出该市同类房地产的综合还原利率为 7.42%，请问是否正确?第 11 章答案和解析计算题一、解 该宗土地有收益，适合运用收益法进行评估。(1)计算该不动产总收益：年租金收益；41248(万元)年押金收益69%0.54(万元)年总收益48+0.5448.54( 万元)(2)计算该不动产的年总运营费用：年总运营费用21224(万元)(3)计算该房地产的年净收益：房地产年净收益48.54-24 24.54( 万元)(4)建筑物现值采用成本法测算，房屋的建成比土地使用权晚两年，因此，房屋的使用年限为 48 年。建筑物现值6000250(48-3)/48
11、140.625 万元。(5)计算该建筑物年净收益：建筑物年净收益140.6258%11.25( 万元)(6)计算该土地年净收益：土地年净收益24.54-11.25 13.29( 万元)(7)选择收益法公式 V ，计算土地总价格：土地总价格 V 205.4(万元)单价 2.05(万元/平方米)二、解 建立容积率地价指数表，见下表。容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6地价指数 100 105 110 115 120 125 128可比实例 A：680(112/110)(100/101)(105/115)(100/100)(100/101)620可比实例 B：610(112
12、/110)(100/100)(105/105)(100/100)(100/99)627可比实例 C：700(112/107)(100/105)(105/120)(100/100)(100/98)623可比实例 D：750(112/107)(100/99)(105/128)(100/100)(100/102)638可比实例 E：700(112/112)(100/100) (105/115)(100/101)(100/100)633因此，待估宗地 G 的评估结果为：(620+627+623+638+633)/5628(元/平方米)。三、解 该题是典型的新开发土地分块出售情况，计算公式为：开发区某宗
13、地的单价单位面积土地取得费用15 万元/亩150 000 元/666.67 平方米225(元/平方米)单位面积土地开发费用200000000 元/1000000 平方米200(元/平方米)单位面积利息225(1+10%) 2-1)+20040%(1+10%)1.5-1)+60%(1 +10%)0.5-165.37(元/平方米)单位面积利润(225+200) 15%63.75(元/平方米)设开发后的售价为 V，则：单位面积销售税费V 6%单位面积土地增值收益(225+200+65.37+V6%) 20%98.07+0.012V可销售面积土地单价 V 840.63+0.1029VV937.05(元
14、/平方米)单位可销售面积 48 年使用权价格937.05933(元/平方米)所以，2001 年 5 月底开发完成后出售土地 48 年使用权的平均单价为 933 元/平方米。四、解 设该成片荒地的总价为 V。该成片荒地开发完成后的总价值10004 000 00050%20 亿( 元)开发成本和管理费用等的总额2.5410(亿元)投资利息总额(V+V4%)(1+10%) 3-1)+10(1+10%)1.5 -1)0.344V+1.536(亿元)转让税费总额205%1( 亿元)开发利润总额(V+V4%+10)15% 0.156V+1.5(亿元)购买该成片荒地的税费总额V 4%0.04V(亿元)V20
15、-10-(0.344V+1.536)-1-(0.156V+1.5)-0.04VV3.873(亿元)故：荒地总价3.873(亿元)荒地单价96.83(元/平方米)。五、解(一) 解题思路首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例 C 价格；然后采用市场比较法计算不动产总价；用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。收益还原法计算公式为(ar)1-l(1+r) n式中：a纯收益；r土地还原利率；n土地产收益年期。市场比较法基本公式为待估宗地价格比较实例宗地价格待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数待估宗地估价期日地
16、价指数/比较案例宗地交易日期地价指数 待估宗地区域因素条件指数/ 比较案例宗地区域因素条件指数待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数成本逼近法测算地价公式：土地价格(土地取得费 +土地开发费+投资利息+投资利润+税费+土地出让金)年期修正系数(二) 计算步骤1用收益还原法计算实例 C 价格(105/8%)1-1/(1+8%)50284.516(元/平方米)2用市场比较法计算不动产总价 P第一步：分别计算三个案例的比准价格A1250100/103100/98 100/100100/99100/1001250.868(元/平方米)B1420100/100100/108100/991
17、00/103 100/1051228.013( 元/ 平方米)C1284.516100/98100/100100/102100/99 100/1071213.094( 元/ 平方米)第二步：采用简单算术平均求取不动产总价单位面积不动产价格(1250.868+1228.013+1213.094)/31230.658(元/平方米)不动产总价1230.6584800590.716 万元3应用成本逼近法计算土地总价第一步：土地取得费：18 万元/亩270(元/ 平方米)第二步：土地开发费：1.5 亿元/平方米150(元/ 平方米)第三步：计算利息：270(1+6%) 1+150(1+6%)0.5 -1
18、)20.634(元/平方米)第四步：计算开发利润：(270+150) 12%50.400(元/平方米)第五步：成本地价：270+150+20.634+50.400491.034(元/平方米)第六步：土地增值收益：491.03420%98.207( 元/平方米)第七步：目前剩余年期 44.5 年的土地使用权现值(491.034+98.207)1-1/(1+7%)44.5560.219( 元/ 平方米)第八步：土地使用权总价560.2196000336.131 万元4计算建筑物现值建筑物现值不动产总价土地总价590.716-336.131254.585 万元5计算建筑物毁损价值建筑物毁损价值254
19、.58570%178.21 万元6保险公司理赔额度保险公司理赔额度178.2180%142.57 万元六、解(一) 用成本逼近法计算土地价值1计算土地取得费及税费。1.8100010001502.7 亿元2计算土地开发费土地开发费1.41.8/1.8(1-30%)200 元/ 平方米总开发费用：2001.80.72.52 亿元3计算利息利息2.78%3+2.5240%(1+8%) 2.5 -1)+2.5235%(1+7%)1.5 -1+2.5225%(1+6%)0.5 -1)0.648+0.21386+0.09421+0.018620.97469 亿元4计算利润利润(2.7+2.52)12%0
20、.6264 亿元5计算土地增值土地增值(+ +)20% 1.36422 亿元6计算无限年期地价+ +8.18531 亿元7计算 50 年期地价P(+ + )1-1/(1+6%) 507.7409 亿元8地价修正到 2004 年77409(1+2%6)8.6698 亿元9单位面积地价8.6698/1.8(1-30%)688.08 元/平方米总地价3000688.082064240 元(二) 计算建筑物现值建筑物年折旧18006200/46 242609 元建筑物现值18006200-242609 210674782 元(三) 计算综合还原利率应用公式：R(r 1L+r2B)/(L+B)(6%2064240+8% 106747822)/(2064240+10674782)7.68%因此丙咨询公司测算的房地综合还原利率不正确。
