1、1泰盈决策资源集团地址：沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室电话：02422782931传真：02422782932 邮编：110002营 口 富 琳 城 市 花 园营 销 策 划 报 告2泰盈决策资源集团地址：沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室电话：02422782931传真：02422782932 邮编：110002前言 .4第一部份、营口市概述 .5一、市域地理 .5二、自然资源 .6三、行政区划分 .8四、招商引资 .9五、优惠政策 .10六、经济建设 .13七、农村经济 .13八、工业生产 .15九、第三产业 .16十、社会事业 .17第二部
2、份、项目理解 .19一、项目基本信息 .19二、项目 SWOT 分析 .23 优势分析 .23 劣势分析及规避方法 .24 机会点分析 .27 威胁点分析及化解策略 .27第三部份、市场分析 .30一、营口市房地产市场分析 .30 营口市房地产市场综述 .30 营口市 04 年房地产指数分析 .32 浅析营口市住房价格成因及发展趋势 .41 开发项目整体分布 .46二、项目周边分析 .46三、典型楼盘及可类比项目分析 .46 奥泰格林新苑 .46 东华园 .47 富安明居 .48 红运家园 .49 金典花园 .503泰盈决策资源集团地址：沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室
3、电话：02422782931传真：02422782932 邮编：110002 怡景国际 .51 中天御景华庭 .52 紫文苑 .53第四部份、前期营销诊断 .54一、市场定位不准确，市场针对性不强 .54二、推广力度不够，品牌形象不明确 .54三、项目销售现场包装不到位 .54四、销售模式传统、单一，市场运作较为被动 .55五、终端销售的执行力软弱，造成出货不均衡 .55六、项目整体定价缺乏系统性与合理性 .56第五部份、销售策略及销售计划 .57一、价格策略 .57 价格走势遵循低开高走原则 .57 剩余货量的价格调整 .57二、氛围营造 .58 市场热销氛围的营造 .58 卖场热销氛围的营
4、造 .58三、销售计划及目标 .59结尾：为何选择泰盈置业 .60泰盈集团历程 .60泰盈公司部分经典战例 .61泰盈置业产品策划成功三大优势 .62销售执行资源的优势 .62开发资源的优势 .62全国市场资源的优势 .62泰盈置业营销策划三大成功定律 .63准确的产品策划 .63精确的营销推广 .63明确的销售执行 .64泰盈置业立体营销三大高效方式 .64泰盈置业服务承诺 .64结束语： .66附件：合作框架 .674泰盈决策资源集团地址：沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室电话：02422782931传真：02422782932 邮编：110002前言承 蒙 贵 公
5、司 信 任 我 司 ， 由 我 司 予 以 进 行 营 口 “富 琳 城 市 花 园 ”（ 下称 本 项 目 ） 项 目 的 初 步 营 销 策 划 工 作 。 为 了 最 大 程 度 上 实 现 本 项 目 的 利 润 ，同 时 保 证 本 策 划 方 案 应 具 备 的 市 场 客 观 性 ， 我 公 司 特 地 进 行 了 较 为 深 入 的 市场 及 项 目 分 析 ， 目 的 是 明 确 本 项 目 的 市 场 方 向 ， 把 握 本 项 目 的 传 播 原 则 ， 确定 本 项 目 的 操 作 方 式 ， 尽 可 能 地 避 免 因 前 期 策 划 而 导 致 后 期 销 售 的
6、压 力 。本 策 划 提 案 旨 在 为 本 项 目 的 营 销 诊 断 及 市 场 营 销 推 广 进 行 策 略 性 规 划与 分 析 ， 并 从 中 寻 找 出 最 佳 的 营 销 手 法 。本 项 目 从 营 销 方 向 来 看 ， 属 于 市 场 已 售 类 型 项 目 ， 新 项 目 的 不 断 推入 市 场 也 使 本 项 目 直 接 产 生 了 更 多 更 有 力 的 市 场 竞 争 对 手 。 且 由 于 营 口的 城 市 规 模 较 小 ， 因 此 整 体 反 馈 区 域 也 是 以 整 个 城 市 的 发 展 项 目 为 主 。 因而 ， 在 我 司 对 本 项 目 进
7、行 现 场 勘 察 以 后 认 为 ， 本 项 目 目 前 在 市 场 中 并 未牢 固 的 树 立 起 优 势 居 住 区 的 概 念 及 地 位 ， 项 目 整 体 优 势 不 强 ， 因 此 也 就造 成 了 目 前 销 售 区 域 的 局 限 性 。 所 以 ， 我 们 将 在 报 告 中 通 过 对 项 目 整 体 策 略的 思 考 ， 运 用 前 瞻 性 的 眼 光 ， 分 别 从 项 目 整 体 的 产 品 力 策 略 、 市 场 力 策 略 、销 售 力 策 略 等 三 个 不 同 的 营 销 层 面 进 行 剖 析 ， 以 此 作 为 本 项 目 整 体 营 销 推 广的 讨
8、 论 基 础 和 实 施 指 导 。5泰盈决策资源集团地址：沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室电话：02422782931传真：02422782932 邮编：110002第一部份、营口市概述一、市域地理营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市 166 公里，距大连市 204 公里，距鞍山市 84 公里，距盘锦市 70 公里。地理坐标处于东经 12156 至 12302之间，北纬 3955至 4056之间。市域南北最长处 111.8 公里，东西最宽处 5
9、0.7 公里。市域总面积 5365 平方公里，占辽宁省总面积的4.88%；站前区和西市区面积 66.3 平方公里，鲅鱼圈区 66.4 平方公里，老边区 505.4 平方公里，大石桥市 1610 平方公里，盖州市 3117 平方公里。海岸线总长度 96 公里。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路（202 国道）、庄林公路（305 国道）纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港（包括鲅鱼圈港区和老港区）为全国 19 个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港（鲅鱼圈区），有一条跨省输油管道经过境内。营口市西临渤海辽东湾，属暖温带大陆性季风气候。其气候特征主要是：四季
10、分明，雨热同季，气候温和，降水适中，光照充足，气候条件优越。但冰雹暴雨、干旱、大风等灾害性天气也时有发生。6泰盈决策资源集团地址：沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室电话：02422782931传真：02422782932 邮编：110002春季（35 月），多大风天气，气候干燥少雨；夏季（68），降水量集中，气温较高；秋季（910 月），天高气爽，气候宜人；冬季（112月），天气寒冷，气候干燥。营口市年平均气温为 79.5C ，沿海、平原、陵一带稍高，东部山区略低。年降水量为 670 800 毫米，多于辽宁省西部半干旱地区，少于东部湿润地区，雨量适中。雨量地域分布是东南部
11、山区雨量较多，西北部沿海平原及丘陵一带降水较少，由东南向西北部递减。日照时数为 26002880 小时，与辽宁省西北部的朝阳地区数值相近，光照资源丰富。其分布是沿海地带多，东部山区少，等值线与海岸线平行。二、自然资源营口市土地总面积为 536545.14 公顷。其中耕地为 119016.29 公顷，占总面积的 22.18%，耕地中水田面积 5.25 万公顷，占耕地总面积的 44 .12%，旱田面积为 6.39 万公顷，占耕地总面积的 53.7%。耕地集中分布在西部平原区、中部丘陵地区和东部山区，盛产水稻、高粱、玉米、小麦、谷子以及棉花、烟草、甜菜、麻类和油料作物等，是辽宁省商品粮和优质粮生产基
12、地。园地有 49717.19 公顷，占土地总面积的 9.27%。近年在城镇周围发展了生产冬季鲜细菜的温室大棚，冬季人们可吃到地产的西红柿、黄瓜、茄子、韭菜等鲜细菜，结束了只吃冬贮大白菜、土豆、萝卜的历史。林地有7泰盈决策资源集团地址：沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室电话：02422782931传真：02422782932 邮编：110002203208.17 公顷，占土地总面积的 37.87%；牧草地 80.51 公顷，占土地总面积的 0.015%；居民点及工矿用地 76980.02 公顷，占土地总面积的14.35%；交通用地 6948.59 公顷，占土地总面积的 1.
13、3%；水域42413.00 公顷，占土地总面积 7.9%；未利用土地（荒草地盐碱地、沼泽地、裸岩、田坎等）38181.37 公顷，占土地总面积的 7.12%。截至去年年底，全市发现各类矿产 38 种，其中金属矿产有钼、铁、铜、钴、铅、锌、金、银、铌、钽、锆英石；非金属有菱镁矿、冶金用白云岩、硅石、萤石、耐火粘土、硼镁石、磷、硫铁矿、砷、重晶石、含钾岩石、钠长石、钾长石、滑石，水泥用灰岩、石墨、白云母、硅藻土、水晶、花岗岩、砖用粘土、大理岩、海河砂、建筑石料；能源矿产有石油、地热；水汽矿产有矿泉水。在已开发利用的 18 种矿产中，菱镁矿保有储量 2.8 亿吨，占全省的 28%；冶金用白云岩保有储
14、量 47 亿吨，占全省的 87%；硼矿保有储量600 万吨，占全省的 4%；萤石保有储量 83 万吨，占全省的 3%；硫铁矿630 万吨，占全省的 10.8%；花岗岩保有储量约 250 亿立方米。营口林木资源比较丰富，主要分布在盖州市和大石桥市东部山区。全市有林地面积 357 万亩，占森林覆盖率 45.6%，林木多为天然次生混交林和人工林；中部丘陵和西部沿海地区多为人工栽植的农田道路、水系林网、防风固沙、村屯四旁植树和沿海防护林等人工林。营口的树木种类繁多，仅乔木即 170 余种。在林木中，除有红松、落叶松、油松、云松、柏、杨、柳、榆、桦、椴、水曲柳、花曲柳、柞等用材林外，还有柞蚕场 145.
15、82 万亩。盖州、8泰盈决策资源集团地址：沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室电话：02422782931传真：02422782932 邮编：110002大石桥东部山区榛子等产量都很可观；灌木丛下的草本植物多达几百种，其中的山蕨菜、山芹菜、刺龙芽等已被认为是无公害、无污染食品，深受用户欢迎。销售量也较大。大多数植物资源具有较高的药用价值。可入药的植物资源多分布在盖州，大石桥市东部山区，共有 700 多个品种，蕴藏量最多的有玉竹、白鲜皮、威灵仙、苦参、北豆根、穿山龙、茵陈蒿、车前草等 60 余种。有些药用植物生产周期长，用途广、采掘多，五味子、细辛、桔梗、玉竹、紫草、龙胆草、
16、柴胡、黄胡、黄柏等，已日渐减少。有些品种如桔梗、生地，防风等已实行人工栽培。野生动物由于营口市人口稠密，人为活动频繁，森林面积减少，动物资源的数量也明显减少，有些种类几近灭绝。目前营口市常见的野生动物有野鸡、野兔、狼、狐狸、黄狼子、鹳子、刺猬等，有些野生动物已实行人工驯养，如熊、鸵鸟等。常见的飞禽类动物多达 180 余种，其中数量比较多的有啄木鸟、布谷鸟、泽山雀、翠鸟、黄鹂、云雀等，其中属国家和省一类保护的有黑鹳、白鹳、大天鹅等。三、行政区划分营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），41 个建制镇（其中老边区 4 个、大石桥市 15 个、盖州市22 个），
17、14 个乡（盖州市）， 27 个街道办事处（站前区 7 个、西市区 7 个、9泰盈决策资源集团地址：沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室电话：02422782931传真：02422782932 邮编：110002老边区 2 个、鲅鱼圈区 4 个、盖州市 2 个、大石桥市 5 个），14 个国有农场，929 个行政村。市域总人口 2229139 人，其中站前区 260071 人，西市区 159904 人，老边区 123418 人，鲅鱼圈区 103525 人，大石桥市705285 人，盖州市 876936 人，市域非农业人口总数为 859968 人，城市化水平为 38.58%。
18、四、招商引资为进一步改善投资环境，营口市开展了“投资环境建设年”活动，从软硬环境两个方面入手，努力把营口建设成一个环境优美、服务优质、管理科学、人民群众和外来投资者满意的新营口。一是强化城市建设与管理，努力提高城市化水平。近两年来，通过走“社会化服务、现代化建设、产业化发展、市场化运营”的路子，投入资金 30 多亿元，实施重点建设工程 40 多项，城市面貌发生了根本的变化。公路建设不断加快，城乡道路得到改善，新建立交桥 5 座，其中市区东出入口立交桥是东北最大的城市立交桥；开工建设了地区内最大的水源工程玉石水库及配套引水工程；拆除了截断四条主干线的老旧铁路专用线，新修了纵贯市区南北的“盼盼”路
19、。三年完成棚户区改造的任务，正在按计划推进，污水处理工程已全线开工，辽河大街东段改造已经基本完成，今明两年将完成西段改造，让辽河沿岸变成一道亮丽的风景线；文化、卫生、教育、供暖、供电等设施不断完善；城市的绿化、净化、亮化、美化工程得到全面实施，营口变大了、变美了。为了加强和改善城市管理，10泰盈决策资源集团地址：沈阳市沈河区小西路 87 号甲东大智慧大厦 1303 室电话：02422782931传真：02422782932 邮编：110002我们将 8 支执法队伍合并成立了城市建设管理监察支队，对城市建设、道路交通、集贸市场、城市卫生、市容市貌等实施依法综合治理，取得了显著成效，营口市被国务院
20、法制办批准为全国城市管理综合执法试点市。二是坚持低“门坎”的原则，为投资者创造良好的政策环境。营口是国家级沿海开放城市，享受国家、省给予的各项优惠政策。近年来，我们坚持“你发财、我发展”的原则，围绕招商引资、城乡基础设施建设、工业结构调整、农业产业化经营、个体私营经济发展等方面制定和完善了一系列优惠政策，清除和废止了以前出台的不适应经济发展的各类文件和规定，并加大督查力度，保证各项优惠政策落实到位。三是大力推进依法行政，为投资者创造良好的法制环境。严格实行执法责任制，提高行政执法人员素质和行政执法水平。坚决制止“三乱”现象，保护投资者的合法权益。在全市范围内深入开展了“三清理、三整顿”和严厉打击各种破坏经济秩序的违法犯罪活动，强化了社会治安，营造了良好的法制环境。四是努力提高工作效率，为投资者提供良好的服务环境。在全市机关将职责权限、办事依据、收费标准、办事程序等全面实行政务公开，进一步规范了行政秩序，实现了“一条龙”服务、“一站式”办公、“一个窗口”收费，并成立了“市民投诉中心”，极大地改善了服务，提高了办事效率，初步营造了一个比较理想的投资环境。
