1、寿光市格林惠泽商务酒店投资可行性分析,广州万欣房地产代理有限公司二一二年五月二十八日,目 录,一、格林惠泽商务酒店概况二、商务酒店经营模式分析三、商务酒店个案分析四、寿光市商务连锁酒店分析五、项目SWOT分析六、项目经营状况分析七、引进酒店管理分析八、酒店访问分析九、项目投资分析十、结论与建议,一、格林惠泽商务酒店概况,坐落位置：坐落于寿光市菜都路与广场街交叉口，周边是以零散物流行业为主，位于主干道，位置优越，交通方便，车多人较少。,经营面积：总面积为5427.97 ，（包括：从南数第14间门头房227.96；从南数第15-16间门厅（1-3层）276.43；4层、5层面积4823.726；两
2、端楼梯99.844），房屋共有120间，其中客房107间。,转让的具体条款：酒店的使用权从2011年5月1日起至2060年4月30日止，经营方以现金形式一次性购买该使用权，人民币价值：8956150.5元；经营方装修酒店费用人民币：700万元。,价格可根据时节自我调整，但经营无特色，知名度不够，无质量保证，酒店的入住率不够稳定。,二、商务酒店经营模式分析 经营模式分析,需支付加盟费和管理费，统一开展活动，资源共享和成本精简化，相比传统酒店，营销费用大大降低。,持卡消费可享受会员优惠，消费群体相对固定，减少其他消费群体入住。,以五星标准为起点的大型特色酒店和廉价为主的小旅馆。,以个体经营为主依靠
3、散客和周边居民竞争力低入住率不稳定,与出租车司机合作给予一定的回扣营业额会有一定提升客源不稳定,有较稳定入住率增加潜在消费价钱相对较低,有较稳定客源保留房源不对外 不稳定因素会有 一定的空置率,二、商务酒店经营模式分析 经营手段分析,三、商务酒店个案分析,商务酒店,如家,7天,汉庭,选址在交通便利、生活设施齐全的地段不追求奢华和排场，注重安全、卫生、住的舒服平均房价在200元以内经营模式：定位于中小企业客户、低成本、多种经营模式下的迅速扩张以及电子商务的运用。,主要发展方向是加盟客户投建新酒店。经营模式：“多区域核心城市第一”的开店模式、“直营+管理直营”的推广模式、“会员制+电子商务”的营销
4、模式、“IT化+低成本+扁平化”的管理模式、“顾客参与式”的服务模式。,客房以简洁、紧凑为主。店面数达到580家，仍处于扩张趋势。经营模式：用全新捆绑式加盟模式，将加盟费与酒店实际经营业绩直接挂钩，以品牌价值和管理能力直接关联的弹性收费方式。,四、寿光市商务连锁酒店分析 商务酒店概况,四、寿光市商务连锁酒店分析 商务酒店分布,凯鑫商务酒店,万达商务酒店,华纳大酒店,如家快捷酒店,华森大酒店,七天连锁酒店,新华大酒店,七天连锁酒店,神华商务酒店,在水一方大酒店,神华商务酒店,现时寿光市有两家连锁加盟酒店：7天连锁酒店、如家快捷酒店，平均每天客房入住率都能达到75%以上。两家酒店的客户群体以会员为
5、主，主力客房价格在118158元，面积以2025为主。该类型酒店前期要支付加盟费，营业后每月定时向集团交管理费，投资回报稳定。,四、寿光市商务连锁酒店分析 商务酒店经营状况,五、项目SWOT分析,S,T,O,W,临主干道，易达性强；建筑高度与外立面容易快速辨别；周边同类同档次竞品少；周边形成小规模住宿集中地；户型设计大气方正，没有死角，利用率高。,临主干道，有较强噪音；周边宾馆档次低，不利于提高项目价格；周边环境零散，人群消费档次低，不利于提高入住率；酒店管理不完善，配套设施单一。,新汽车客运站的运营，将带来更多的人流量，有利于提高酒店入住率；国际商贸城的建成，将带旺周边的住宿氛围和商业氛围，
6、营造较好的社会环境。,周边零散的住宅氛围和商业氛围，对酒店的经营的一个很不利的影响；内部管理不完善，将影响酒店的长远发展；新开业的万达商务酒店无论从价格、装修、配套、服务方面都优于本项目，将抢走一部分客源。,六、项目经营状况分析 现场调研情况,对比同类型酒店，本项目的装修档次与户型面积都处于中高水平，标双158元/间的价格格并不显得高；但由于受到区位因素的影响，周边商务氛围不浓厚，环境杂乱，周边的客源多为低端客户，中高端的价格水平严重影响酒店的入住率。,六、项目经营状况分析 合同资料分析,总面积5427.97，房屋共有120间，其中客房107间。每平方1650元，承包费895.61505万元，
7、装修费用700万元，总投资1700万元，负债1500万元。,目前周边楼盘的均价为超过3800元/以上,按照提供的信息分析，总收购价1500万，收购价2763元/，包含装修费用以及各种设施设备，且承包时间约50年，以这样计算成本收购该酒店是一个较好的投资选择。,原资料内容,六、项目经营状况分析 合同资料分析,酒店于2011年9月试营业，房价定位在120元左右，半年平均入住率在70%，日均营业额1.2万元左右，在不支付借款利息情况下实现利润6000元，预计全年利润在200万左右。,半年平均入住率约50%，日均营业额6400元左右，在不支付借款利息情况下实现利润3000元，预计全年利润在100万左右
8、。,原资料内容,六、项目经营状况分析 存在的主要问题,七、引进酒店管理分析 引进连锁酒店的利与弊,连 锁 酒 店,七、引进酒店管理分析 引进商务酒店管理公司的利与弊,酒 店 管 理 公 司,七、引进酒店管理分析 小结,引进连锁酒店虽然能保持对酒店的经营管理，方式简单不存在后续问题，但项目的装修条件、户型、环境与连锁酒店简洁、紧凑的理念冲突； 引进商务酒店管理公司的条件没有受太大限制，可根据项目自身情况，因地制宜，制定最优营销方案，但项目投资回收期会偏长。,七天,如家,联邦,速8,八、连锁酒店访问分析,引进七天若半年内入住率没达到80%可以免管理费。分店总投资额600万，入住率达到85%以上，多
9、为晨鸣和化工的相关商业客户。据介绍，寿光市近半年来新开业大小规模的酒店约有26家，竞争是日趋激烈。,寿光市有两家如家，其中一家正在装修筹备运营中，均为同一老板经营。共有124套房，入住率达到80%以上，客源以散客、旅游团为主，回头客多。距悉 ，如家快捷连锁酒店按每间房提成20元作为经营费用。,加盟店按照每间客房每天0.2元缴纳服务费用；会员年费700元，另外网上预订每次收10元佣金，免费提供全国统一的客服电话；提供长期管理咨询，收取费用营业额的1%。郑先生表示，希望对项目进行考察。,加盟店可保持原来装修风格，但需对人员进行统一的培训和管理，加盟费30万，年限18年。伊先生表示希望对项目进行考察
10、后再进行合作详谈。,九、项目投资分析,酒店营业收入：,如宾馆正式营业后，通过调整价格、加强内部管理和市场营销，预计年入住率能达到60%，平均房价会在120元左右，运营收入为315万，再加上其他收入全年收入为350万左右。,九、项目投资分析,收购成本：,1500万元,资金成本：,若项目10年回本，银行10%的利息计算，项目的资金成本为1500万元。若项目20年回本，银行10%的利息计算，项目的资金成本为3000万元。,人工成本：,按照平均每人1800元/月，64.8万元,九、项目投资分析,物料成本：,水电费用：,按照平均每间房15元/日，39.4万元,营业税：,营业收入的6%，18.9万元,九、
11、项目投资分析,利息：,银行贷款1500万元，按10%计算年利息150万元,总运营成本：,314万元,投资回报率：,2.4%,投资回收期：,41.7年,十、结论与建议 结论,与周边楼盘的价格相比，该酒店1500万元的收购价格相对来说成本是比较划算的。酒店的转让仅有使用权没产权，存在一定的产权纠纷风险。项目最大的问题在于入住率不能达到正常的经营水平。这与项目的价格、项目的错误定位以及项目的周边环境有着密切的联系。引进连锁酒店最大的问题在于大多连锁酒店需统一装修标准，而该酒店的装修和户型已经定型，且设备使用年限未满一年，如重新装修需要较大的资金成本。,十、结论与建议 结论与建议,引进酒店管理公司最大的问题是大多采用分红的方式，将延长项目投资回收期。如果酒店由可林奇公司经营，除了缺乏专业的酒店管理人员，另外，酒店周边的商务气氛不浓，入住率不高，经营存在较大的风险。,经考察分析，从经营风险的角度出发，建议可林奇公司放弃收购格林惠泽商务酒店项目。,公司网址：,
