1、宣城阳德东路地块可行性报告0宣城阳德东路北侧地块项目可行性开发分析报告宣城阳德东路地块可行性报告1概 述.4一、地块整体分析.6（一）阳德东路地块地块简介.61、地块位置 .62、地块交通分析 .63、地块区域环境分析 .7（二）地块的区位分析.81、从宣城的区位分析 .82、地块区域的区位分析.123、区域的发展前景.12（三） 、宣城商业市场分析.141、现有商业市场的空间分布.142、宣城商业中存在的问题 .183 、宣城商业市场的发展 .19二、地块的战略理念与整体策略 .21（一）地块总体理念.211、理念一：做宣城商业的门户概念 .212、理念二：做宣城商业的制高点概念 .213、
2、理念三：复合房地产的开发理念 .215、理念四：做商业航母的品牌战略概念 .226、理念五：“共繁荣”的经营理念概念 .22（二）地块的整体策略.231、关于策略的思考 .232、地块策略的目标 .243、具体的策略 .25三、地块的定位 .28（一）地块的战略定位.281、关于市场交易中心（Market Center） .282、地块的战略定位 .28（二）地块的目标市场定位.291、目标客户群的类型 .292、主要目标客户的特点 .293、投资行为的特征 .31（三）地块的主题概念定位.321、什么是主题概念 .322、地块的主题概念 .32宣城阳德东路地块可行性报告2（四）地块的总体功能
3、定位.331、地块功能规划的原则 .332、地块功能的规划 .343、功能说明 .34（五）形象定位.391、形象定位：宣城商业航母 .39四、项目的规划理念 .41(一)现代生活的“市场群”主题规划理念 .41（二） “市场群”的整体功能设计.431、市场群的整体功能框架 .432、市场群的生活主题概念 .44（三）展示交易功能的地块.451、宣城文化办公用品交易中心 .452、旅游用品交易中心 .463、宣城日用品交易中心 .464、 （副）食品交易中心 .475、农业产品贸易中心 .48（四）辅助配套功能的地块.501、会展中心 .502、商务休闲会所 .503、餐饮服务中心 .514、
4、配送仓储服务中心 .515、经济住宅 .526、其它 .52五、开发资源供给.531、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划 .532、施工力量的组织计划 .533、项目施工期间的动力、水等供应 .534、市政配套 .53六、项目开发组织机构、管理费用的研究.541、开发项目的管理体制、机构设置 .542、管理人员的配备方案 .543、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况 .54七、开发商简介.55八、开发建设计划: .561、前期开发计划及资金计划 .562、工程建设计划及资金计划 .563、建设场地的布置 .57宣城阳德东路地块可行性报告34、施工队伍选择 .57九、地块资金来源及经济分
5、析 .581、地块投资来源、筹措方式的确定：.582、开发成本估算及利润估算表详见附表：.58十、总论 .63十一、结束语.64宣城阳德东路地块可行性报告4概 述通过对本地块与宣城市场的调查研究分析与地块定位策划和可行性分析，为该地块提供系统的、前瞻性的战略可行性开发思路。地块坐落于宣城城东近郊的阳德东路北侧，占地面积约 200000 平方米（约 300 亩） ，东邻双桥与高速公路宣城东出口，南靠阳德东路（老 318 国道） ，西接宣宁路、东西桥与水阳江，南依乡镇自然村。目前地块位置沿阳德东路集中了宣城的木材经营市场和汽车汽配、农机配售修理等业态。是宣城市区版图向东扩张的必经之地。为了最大限度
6、的减少地块运作过程中的失误，降低地块运作的风险，充分利用宣城宣州区尤其是专业市场类的商业文脉，我司提出了把“阳德东路建成一个宣城最大的以商业市场为主的超大型、综合性的集商品商业交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公、住宅于一体的现代化专业批发交易市场群。 ”的定位思路。为了使上述战略思路得到更系统和规范地实施，让地块能够成功立足宣城地区，并取得不俗的销售业绩，擅长于商业地产战略策划和运作的“南京经典集团”通过对地块进行多角度、多方位、多产业调查的基础上，提出针对地块运作的定位可行性思路，并在此基础上进一步提出以“复合型主题市场交易中心”发展理论为指导，将“商业市场”的概念提升为“新型的
7、、有完善配套服务功能的，以商品批发、零售为主题的、经营有小商品、农副产品和其它商品的、引入信息系统（Internet 网络）的 21 世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易集群”的概念，并通过发展项目地块、亦即通过以各种主题交易市场为龙头，在更高层次上、以更大的力度带动宣州区乃至宣城市商业市场产业结构的全面转型。依托地区现有商业市场的基础，构建地区性最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场群，这里将成为多种商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心等方面的龙头地位。通过前瞻性战略思路的阳德东路地块，围绕着与其相配套的公共配套设施和商业设施，将会使得宣城区可获得更为广阔的发
8、展空间，从而加快宣城区的城市化进程，建设成为以多个文化为主题、产业链较为完善、产业要素构成体系更加健全、环境得到较大改善、知名度较高的现代化“主题商业市场产业城区” 。即通过“阳德东路地块”地块的实施，将大大加速地区的城市化、现代化、国际化进程，实现商业配套、生活配套和社会配套发展协调的城区格局。宣城阳德东路地块可行性报告5该地块所开发项目拟规划设计的主要经济技术指标参考如下：市场总规划红线用地约200000 平方米（约 300 亩） ，土地性质为综合用地，规划设计总建筑面积约 300000 平方米。地块拟建设成宣城首家集聚式商业市场集群，涵盖了农副（农林牧副渔）产品批发市场约计 4 万平米；
9、副食品批发市场约计 4 万平方米；小商品市场约计 6 万平方米；生活居住配套约计 12 万平方米，另加配套仓储物流 4 万平方米。项目拟计划于 2009 年 11 月起着手项目规划及前期报建工作，于 2010 年 6 月开始动工建设，项目建设总工期约 24 个月，预计于 2011 年 9 月进入项目预售期，其销售周期约 20 个月。其项目总投资（含土地成本为约 4500 万元）约 5 亿元，项目预计总销售收入约 9 亿元。 本地块可行性开发概述：1、项目总投资约 5 亿人民币，预计向政府上缴约 8000 万元税收；2、先进的集聚式商业市场集群模式，带来领先的营销理念。促进市场交易，活跃地方经济
10、，吸引外来客商；3、项目正式启动运营后，结合经营产业链共计可提供约 50000 多个就业岗位，大大支持宣城城乡人民创业及就业工程；4、庞大的经济体，带动宣城农业、制造业、运输业、金融业、服务业等多行业发展；5、项目投入运营后，可实现年利税上缴政府约 1 亿人民币；6、项目涉及行业的广泛性以及大规模、高规格，讲进一步提升宣城在“皖东南都市经济圈”中的经济影响力和辐射力；7、宣城首家集聚式商业市场集群，满足宣城百姓与消费者多样、便捷、优质、实惠的家居购物需求；8、项目所打造的多功能物流中心有助于改善宣城散乱差的物流环境，将外地和本地货运车辆进行集中装卸和管理，从而提升城市的交通和管理能力，规范城市
11、物流货运市场） ；9、项目有助于政府对现有九州市场、宣州市场、不规范的农贸市场等影响城市形象和不利于推进城市科学建设的脏、乱、差的市场进行科学并迁、外移，从而推动政府对城区稀缺优质地块进行科学置换和升级；10、项目有助于推进宣城城市的科学建设，有助于进一步提升宣城旅游城市的形象，有助于宣城申报国家级示范城市等荣誉称号，有助于进一步改善宣城的投资环境，从而吸引更多优质的外来投资。地块规划要点设定：1、总用地面积：200000 平方米2、总建筑面积： 300000 平方米3、建筑密度：43%4、绿化率：15%5、容积率： 1.56、机动车停车位与非机动车停车位按地方规划标准设定宣城阳德东路地块可行
12、性报告6一、地块整体分析（一）阳德东路地块地块简介1、地块位置阳德东路地块地块地处宣城东部，南临阳德东路、东靠双桥与宣广高速宣东口、西接东西桥与水阳江、北侧为庄户农田。2、地块交通分析地块周边的交通组织以阳德东路为主，通达全宣城；进而以高速公路宣城东为枢纽辐射外埠，有一定的交通道路基础。目前通行公交线路仅 6 路车，并有城乡短途巴士往返，交通尚为便利。但区域内城镇居民的居住区域较少，很大程度上制约着发展的需要。宣城阳德东路地块可行性报告73、地块区域环境分析（1）商业形态目前地块周边基本上以汽车零配件销售、维修的自营店以及木材批发市场等商业形态为主，是典型的城镇边缘商业，这部分商业基本上是自发
13、形成，无管理、小规模，导致整体环境的脏乱。（2）人口特性区域外地流动人口少，基本上以地方乡镇居民为主，人员文化素质偏低，但随着宣城的城市发展，区域内居民也在渴求生活质量与环境的进一步提升，能够正式融入进城市。（3）城市发展的空间地块所处宣城东在宣城的整体发展中较有优势，目前开发量少，城市规划和发展还有相当的空间，随宣城市城市化进程的发展较快，就市区和主要物流、物资集散地的交通连接枢纽，地块片区未来发展的潜力巨大，从目前情况城东发展的状况来看，宣城东近郊开发已经开始提速和有加速度发展的增长势头。宣城阳德东路地块可行性报告8（二）地块的区位分析1、从宣城的区位分析（1）宣城的区位分析宣城地处皖南山区和长江下游平原的结合部，东连天目，南倚黄山，西靠九华，域内襟山带水，风景绝佳。敬亭、柏枧、水西、龙须四山峰峦叠翠；青弋江
