1、2011 年 9 月哈尔滨房地产市场分析报告一、市场篇 1.1 全国动态 部分二三线城市房地产销量下滑库存日趋加大“限购令”以来，楼市调控的“螺丝”始终没有放松，半年下来，全国房价的涨幅逐现趋缓。在调控大背景下，部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重。 目前，35 个大城市房屋库存相当 3 个月销量，这一数据在今年下半年很可能继续增加，预计到年底库存将上升到相当于 7 个月的销量，其中，二线城市的库存问题将尤为突出。一方面库存加大，而另一方面许多城市的住房交易量明显下降。据有关机构统计数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比
2、减少了 29.3%，限购范围内的二线城市也减少了 23.3%。记者注意到，交易量的明显萎缩并没有使楼市的价格出现显著下降。记者采访的多数开发商中，只有少数几家表示过去 6 个月中，其所在城市的新建住房价格出现下降。但同比来看，价格下降的城市却仅有 3 个，其余 67 个城市房价均有所上涨，涨幅回落的城市有 28 个。值得注意的是，在明确限购的 39 个城市中，6 月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为 4.23%；而非限购的 31 个城市中，价格的平均涨幅为 4.66%。同程视点：房地产企业上半年中报数据中占比预测，多数中小型房企上半年利润增长率出现负值，仅有少数大型房企（万科、保利等）销售利润有
3、一定增长，限购令出台半年中，全国存房量也迅速增加，下半年多半房企资金紧张，目标也为快速回笼资金为主。 房价停涨库存上升 “金九银十”或成泡影未限购城市涨势依旧“限购令”无疑是影响房价走势的重要因素。统计数据表明，在全国 70 个大中城市中，实施“限购令”的 39 个城市上月新建商品住宅价格环比上涨0.05%，其他 31 个未限购城市则上涨 0.14%。除一线城市全面停涨外，在南京、杭州、海口、南宁等省会城市，房价环比已出现负增长。事实上，如果考虑到保障房因素，一些城市的房价已出现明显下调。根据北京市房地产业协会的数据，今年 17 月，北京市新建普通住房（统计中纳入保障房）的成交均价为 1362
4、3 元/平方米，比去年全年均价下降 8.2%。从 5 月份以来，该价格已经保持连续 3 个月下调。最近，北京通州的一些房地产项目率先出现降价现象，个别项目的后期单价比前期降低 5000 元左右。尽管造成了部分前期业主的“维权”纠纷，但这被很多业内人士看做是房价下调的重要信号。全国来看，上月房价上涨较快的城市，仍以二三线城市为主。其中，环比涨幅超过 0.4%的泸州、南充、岳阳、大理、宜昌、韶关，均为未限购城市。虽然价格的环比涨势趋缓，但同比数据上，多数城市的房价仍高于去年同期。今年 7 月，仅有三亚一个城市的房价指数同比下降，其余 69 个城市均有不同程度的上升。同程视点：国家统计局发布数据显示
5、，全国 70 个大中城市中，7 月新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降的有 14 个，持平的城市有 17 个。近几个月来，价格环比下降和持平的城市持续增多。值得注意的是，北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市的新建商品住宅价格上月全部停涨，这还是最近 3 年来的首次。与此同时，二三线城市仍然是房价上涨的主力。随着调控的继续深入，一线城市将率先出现房价拐点。若限购范围继续扩大，二三线城市房价也将面临较大的下行压力。 央行将推存款准备金新政预计冻结八千亿资金从多位银行业内人士处获悉，中国人民银行（央行）已于昨日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从 9 月 5 日起
6、实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来 6 个月内上调两至三次存款准备金率。所谓保证金存款，指的是金融机构为客户提供具有结算功能的信用工具、资金融通以及承担第三方担保责任等业务时，按照约定要求客户存入的用作资金保证的存款。而在信贷紧缩和存贷比日均考核的监管压力下，银行吸储的方式之一便是开承兑汇票获得保证金存款。央行网站统计数据显示，截至 2011 年 7 月末，金融机构的人民币单位项目下保证金存款余额为 44222.36 亿元，如果再加上个人保证金存款余额 192.80亿元，共计 44415.16 亿元。简单测算，如将存款准备金率考虑为 21%的平均比例，则商业银行体系累计需上缴的
7、存款准备金在 9500 亿元左右。据业内人士介绍，根据央行此次通知，目前将纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。中、农、工、建、交及邮储六大银行9 月 5 日起分批上缴，而其他银行则自 9 月 15 日起分批上缴。央行还为银行设定了一定的“过渡期”，譬如对大银行来说，9 月 5 日至10 月 4 日，只需要将保证金的 20%按比例补交存准，然后 10 月 5 日至 11 月 4日按 60%的基数补交，11 月 5 日以后才按 100%的比例全部计收准备金。对小银行来说，宽限期则长达 6 个月。“但总的来说，就按 100%计，还是相当于未来 6 个月内收紧约 8000 亿元
8、资金，接近上调存款准备金率三次的效果。”一位交易员昨日如是说。上述交易员同时感慨道，“之前市场预计银行体系内的资金最多只能再承受一次存款准备金的上调，按目前的情况，如果还要上调存款准备金，就意味着整个银行体系的资金面临枯竭。”该交易员估计，“不排除央行通过公开市场逆回购放松一点流动性。”8 月中旬，央行在第二季度中国货币政策执行报告中指出，下一阶段将实施好稳健的货币政策，坚持调控的基本取向不变，继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。中国银行间债市昨日现券收益率继续上涨，市场早已流传央行拟扩大银行准备金的缴存范围，因补缴准备金将回笼大量资金，引起市场对于未来资金面的悲观预期。不过，经过几天
9、的“消化”，隔夜市场拆借利率已从 23 日（存准基数调整消息最早传出日期）飙至 4.2306%后于昨日小幅回落至 3.2235%。 全国土地市场迈进底价时代多城地块底价成交广州日报讯 “金九银十”到来，全国土地市场却迈进底价时代：8 月 31日，上海 20 亿元出让四宗地，均以底价成交；9 月 1 日，在广州最大规模的卖地会上，9 分钟卖 9 块地，8 块以底价成交。除了个别激进型的房企，不少房企采取了不拿地少拿地来分散风险，使得 8 月全国住宅类用地平均溢价率仅为 10% ，同比下滑 13 个百分点。全国不少重点城市前 8 个月的土地出让金收入均出现了明显下滑。8 月全国住宅类用地平均溢价率
10、 10%北京、杭州乃至全国的土地市场都可以用愁云惨淡来形容，底价成交成为主流。根据权威机构数据显示，全国 133 个城市单位住宅类用地成交量在 8 月达到最低，成交面积 2018 万平方米，同比减少 14%。8 月份，全国 133 个城市成交楼面均价为 1203 元/平方米，环比下降 6% ；其中住宅类用地成交楼面均价为 1619 元/平方米，环比下降 9% ，同比上涨 6% 。全国 133 个城市土地平均溢价率持续维持在低水平(8%)，较上月减少 5 个百分点，同比减少 13 个百分点。各大城市前 8 月土地收入明显下降土地市场的冷清已经直接影响了各地的土地财政。在广州，财政部门透露，上半年
11、广州市国有土地使用权出让收入 163.12 亿元，同比减收 33.75 亿元。数据显示，从今年前 8 月京沪广深以及其他 7 个重点城市大半数土地出让金收入同比出现了明显下跌 ，其中跌幅最多的达四成。北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，广州市要完成全年 646.5 亿元土地出让金计划存在很大难度。有大企业趁机低价拿地万科近期在土地市场上频频现身。9 月 2 日，万科金地联合体以 17.05 亿元拿下北京大兴旧宫地块。近半个月内，万科分别在北京房山、丰台、大兴连拿三块土地。规划面积总计 366264 平方米，土地出让金 27.64 亿元。“链家地产”首席分析师张月认为，万科在京的连续拿地行为可
12、能会预示着部分资金充裕的大型房企对于未来一线城市房地产市场的信心。同程解析：全国房产企业多半面临资金压力，市场销售放缓，造成开发资金回笼速率降低，这也直接影响了发展商的下部计划，政府土地出让各家拿地都小心谨慎，溢价率地块更是少之又少，哈市本月土地成交多集中于平房区，近阶段，开发土地成交机会为低价，这也表现出开发商对市场未来阶段发展的态度不容乐观。 中国银行称房地产信贷增速比去年同期大幅下降中国银行年中报显示，上半年净利润 665.13 亿元，增长 27.86%；每股收益 0.24 元，同比增长 20%。截至 6 月末，该行平台贷款余额为 5300 亿。中行称，房地产行业信贷增速比去年同期大幅下
13、降。据数据显示，上半年中行实现营业收入 1659.74 亿元，同比增 24.9%；税后利润 701.33 亿元，同比增长 28.98%。其中净利息收入为 1102.15 亿元，非利息收入 557.59 亿元。中行上半年平均总资产回报率为 1.28%，同比上升 0.2 个百分点；净资产收益率为 19.87%，同比上升 0.48 个百分点。截至 6 月底，中行净息差为 2.11%，优于上年同期的 2.04%。中行认为通过提高中小企业贷款占比，拓展境内外人民币业务提高币种结构，提升贷款议价能力等渠道，该行净息差将进一步提高。截至 6 月末的核心资本充足率则是 10.01%，资本充足率 12.95%。
14、截至六月末，中行不良贷款率为 1%，比上年末下降 0.10 个百分点；不良贷款拨备覆盖率 217.29%。风险敞口而言，中行平台贷款全覆盖和基本覆盖达到 90%左右，偿还期限两年内贷款占比 17.6%。偿还期限五年内占比 58.2%。行政层级来看，省市级平台以上贷款占比超过 90%，且三分之二投向较为发达的东部地区。中行称已经加大计提力度，拨备覆盖率 1486%，拨贷比3.86%。1.2 本埠动态 哈尔滨 8 月 CPI 上涨再创今年以来新高昨天，国家统计局哈尔滨调查队发布最新数据显示，8 月份，我市居民消费价格总水平同比上涨 7.2%，价格涨幅再创今年以来新高。粮、油、肉、蛋、鱼、菜、果等主
15、要食品及服务项目价格升幅较大是影响价格总水平上涨的主要因素。数据显示，八大类居民消费价格呈“六涨两降”态势。“六涨”是：食品类上涨 14.6%、居住类上涨 9.9%、衣着类上涨 9.6%、医疗保健和个人用品类上涨 3.2%、烟酒及用品类上涨 3.1%、家庭设备用品及维修服务类上涨1.0%。“两降”是娱乐教育文化用品及服务类下降 2.5%、交通和通信类下降0.4%。食品价格涨价面广数据显示，8 月食品价格同比上涨 14.6%，影响价格总水平上涨 4.4 个百分点，影响程度为 61.1%。在调查的 16 个食品小类中，价格上涨的有 15 类，其中，涨幅超过两位数的有肉禽及其制品、油脂、粮食、干鲜瓜
16、果、蛋、淀粉及制品，分别上涨 33.4%、24.1%、18.9%、18.3%、14.8%、14.3%。从数据看，受饲料价格上涨、“中秋节”需求量增加及外运量增大影响，鸡蛋价格涨势迅猛。鸡蛋月平均价格每公斤达 9.6 元，8 月下旬突破每公斤 10 元，创历史新高。居住价格涨幅较大调查显示，受房地产热影响，居住类价格涨幅较大，同比上涨 9.9%，影响价格总水平上涨 1.6 个百分点，影响程度为 22.2%。衣着价格不断攀升受棉花价格上涨影响，衣着材料价格涨幅较大。衣着类价格同比上涨9.6%，影响价格总水平上涨 1.1 个百分点，影响程度为 15.3%。其中，衣着材料上涨 20.6%、服装上涨 1
17、2.6%。服务价格升幅较高受劳动力价格不断上涨影响，加工维修服务、家庭服务等价格涨幅较大。服务项目价格同比上涨 5.3%,影响价格总水平上涨 1.7 个百分点，影响程度为23.6%。其中，衣着加工服务费上涨 14.7%、家庭服务上涨 18.3%。 冰城楼市冷九月开局惨淡成交量比上月减 1/3哈市中秋三天假期商品房成交量分别为 61、38、66 套，同前几日的成交数据相比，成交量出现明显下跌。记者从哈尔滨网上房地产的数据看到，截至 12日，只有 2 日、9 日两天的成交量过百，9 月前 12 天商品房交易量只有 1046 套，与 8 月同期的 1351 套相比，成交量减少近 1/3。“现在购房可
18、享受在 8.5 折上再 9.6 折的优惠。”10 日，位于南岗区学府路上的一处楼盘，置业顾问正在向购房者介绍该楼盘新推出的优惠活动，购房者还有机会获赠液晶电视、电冰箱等礼品。道里区埃德蒙顿路上的一处楼盘，则推出了购买高层 70 平方米以上户型最高可减 16 万元的政策。置业顾问告诉记者，购买 28 楼房源立减房款 12 万，每高一层多减房款 1 万，32 楼则可减房款 16 万。记者在走访中发现，无论是新开盘的、还是在售许久的小区，大都针对小长假期间推出了“中秋优惠”活动，如买阁楼赠露台、1 万抵 10 万等。然而面对开发商如此花样繁多的优惠活动，购房者却多表示“看看再说”，大多数人认为楼价还
19、有松动的空间。记者 12 日在群力新区一家售楼处看到，前来选房的市民寥寥可数，“过几天就到房展会了，相信开发商会在现在的优惠基础上再打些折扣，所以不用着急。”正在看房的赵女士认为哈市房价仍有降价空间。“月初我们便将中秋优惠的消息通过短信发送出去，但这两天来看房的人却少得可怜。”香坊区某楼盘的置业顾问告诉记者，节日期间看房的人少，成交的就更少了。江北区域楼盘的成交量更是少得可怜。哈尔滨网上房地产的数据显示，9月前 12 天，松北区交易量只有 20 套，呼兰区的统计数字显示为“0”。10 日上午，松北区丁香大道的一处楼盘正在举行“购房送轿车”的活动，该楼盘最低价为 4900 元/平方米，缴纳 1
20、万元诚意金即可进行预约排号，全款购房还将获赠雪弗兰轿车或者抵 10 万元房款。而在距离不远处的另一家楼盘，则推出了购买 50 平方米以下减 5 万元、50 平方米以上减 10 万元的优惠政策。与松北区相比，呼兰利民开发区的优惠幅度更大，但却少人问津。一处位于利民大道旁的楼盘为迎接中秋销售旺季的到来，特地推出上百套阁楼和高层房源，该楼盘置业顾问向记者介绍，活动期间，阁楼买一层送一层，高层买两室送一室。记者发现，即便推出如此优惠的措施，多数看房者仍是询价后便转身离去。同程解析：楼市素有“金九银十”的说法，而随着中秋假期这个传统销售旺季的到来，冰城商品房市场却并未沾上节日的喜气。“一万抵十万”、“全
21、款 8.5 折”、“买 50 平方米以上减 10 万元”等促销手段层出不穷，但对开发商给出“跳楼”优惠，多数购房者仍持观望态度。 哈市新房价格同比上涨 2.3%居副省级城市 12 位国家统计局哈尔滨调查队发布的最新数据显示，八月份，我市新建住宅价格同比上涨 2.3%，低于全国 15 个副省级城市平均水平 1.5 个百分点，按降序排列居第十二位。统计数据显示，八月份我市新建住宅价格涨幅比最高的广州市低 4.7 个百分点，比最低的宁波市高 1.1 个百分点。在东北地区 4 个副省级城市中居末位，比平均水平低 1.9 个百分点，比沈阳、大连和长春市分别低 3.7、2.6 和 1.1 个百分点。据悉，
22、今年七月份，我市新建住宅价格同比上涨 4.0%，与 15 个副省级城市平均水平持平。 22 所中小学落哈西继红花园等名校汇聚教育高地为满足 5 年后 35 万新居民的教育需求，哈西地区初步规划 32 万平方米教育用地，规划建设 22 所中小学，继红小学、花园小学等名校分校入驻，哈西地区将打造规模最大的教育“高地”。哈西客站地区建设办公室规划处处长段毅介绍，哈西地区依托南岗区优质基础教育资源、科教文化资源，科学规划，加速配置学前教育、基础教育、高等教育的优质学校，打造生态型文化学区。目前，松雷中学将竣工招生，可容纳 5000 余名学生就读；花园小学哈西分校也将启动建设，可容纳 1250 名学生就
23、读；继红小学哈西分校也启动建设，该校小学部共有 50 个班，分为 5 个年级，设计规模可容纳 2500 名学生就读。此外，六十九联中二期、哈市青少年活动中心也将相继开工，多家大型知名幼儿园等也将相继进驻。据悉，哈西地区与哈尔滨工业大学、黑龙江大学等十几所高校毗邻，在此优势的基础上，哈西地区的初高中、小学、幼儿教育机构将逐步完善，满足该地区 5 年后 35 万居民的教育需求。规划部门将从 500 米服务半径及居住区规模两个方面为依据开展规划，保证居民能够在最近的距离接受高品质的基础教育。同程视点：哈西新区是今年哈市房地产开发的新宠，随着哈西客站的修建，道路网的逐步完善，哈西新区各个房产企业纷纷在此投资，哈西新区的商品房价格也一度逆市上涨，教育学校的选址进入，又为哈西新区带来了新的卖点，学区房是我国房地产市场新的衍生品，为了孩子不输在起跑线上，学区房、包括名校周边，已成为客群选房的重点选择，学区房近期更是逆市上扬收到哈市客群的大力追捧。二、土地篇2.1 土地供应 9 月我市土地供应环比下降 22.25%9 月份我市土地供应总量为 889，328.9，环比下降了 22.25%，经营性土地为 198，506，工业用地为 690822.9。 9 月 全市土地供应共 13 宗，松北区供应较多共有 7 宗地块供应。
