1、 1莆田市天妃白塘湖度假村工程项目可 行 性 研 究 报 告-二 O 一 O 年十一月2厦门象屿工咨（2010）5 号莆田市天妃白塘湖度假村酒店工程项目可行性研究报告编制单位：厦门象屿工程咨询管理有限公司资质等级：甲级证书编号：工咨甲 11620060006专 业：建筑 法定代表人：施艳平项目负责人：申春平参加人员：申春平 胡炳林 王启云 方盟审 核：郑宝荣 审 定：施艳平3目 录1.总论 51.1 项目名称、建设单位及法人 51.2 项目概况 5项目主要技术经济指标汇总详见表 1-1。 51.3 项目建设单位概况 61.4 编制原则 61.5 可行性研究报告编制依据 71.6 项目建设必要性
2、 72. 城市概况 82.1 地理位置及自然条件 82.2 莆田经济概况 83、市场分析与预测 133.1 莆田市酒店发展现状 133.2 酒店需求预测 133.3 销售率与价格预测 164、酒店选址及建设条件 184.1 项目位置 184.2 交通便捷程度 194.3 自然条件 194.4 其它外部条件 204.5 项目地理位置图 215、酒店建设综述 225.1 概念和主题 225.2 客房 235.3 餐饮设施 265.4 会议设施 285.5 娱乐 315.6 其他设施 325.7 其它相关设计建议 3346 环境保护 366.1 环境现状 366.2 环境保护 377项 目实施方案
3、427.1 组织机构与人力配置 427.2 项目实施进度计划 428. 投资估算及资金筹措 448.1 投资估算 448.2 资金筹措 459. 项目财务评价和不确定性分析 479.1 财务评价的依据及基础数据、参数的 选取 479.2 财务评价 489.3 不确定性分析 5510主要结论及建议 5810.1 主要结论 5810.2 建议 59附件：附件 1、项目地理位置图附件 2、福建省投资项目备案表；附件 3、建设单位法人营业执照；附件 4、建设单位机构代码证；附件 5、该项目可行性研究的委托书；51.总论1.1 项目名称、建设单位及法人项目名称：莆田市天妃白塘湖度假村酒店建设单位：莆田天
4、妃白塘湖度假村有限公司1.2 项目概况建设一座五星级标准商务酒店及配套设施，建筑面积为 27713 平方米，其中地上面积 24199 平方米，地下面积 3514 平方米。地上共 9 层，设床位数 222 间及相应配套设施，地下 1 层，为车库及设备用房。项目主要技术经济指标汇总详见表 1-1。表 1-1 项目技术经济指标汇总表序号 项目 单位 数量 备注1 工程指标 1.1 总用地面积 1.2 总建筑占地面积 1.6 总建筑面积 27713 其中：地上建筑面积 24199 地下建筑面积 3514 1.7 建筑层数 层 9 1.8 建筑密度 % 36.59% 1.9 容积率 倍 1.75 1.1
5、 绿化率 % 30.00% 1.11 总客房数 间 228 2 投资 2.1 总投资 万元 17997 2.2 其中：建设投资 万元 17352 2.3 建设期利息 万元 645 3 经济指标 3.1 平均年经营收入 万元 9496 3.2 平均年利润总额 万元 3473 3.3 平均年净利润 万元 2818 3.4 平均年投资收益率 % 19.30% 资本金净利润率 % 37.59% 3.5 项目投资财务内部收益率 % 12.34% 所得税前项目投资财务内部收益率 % 8.06% 所得税后3.6 项目投资财务净现值 万元 3741 所得税前，ic=8%6项目投资财务净现值 万元 49 所得税
6、后，ic=8%3.7 资本金财务内部收益率 % 10.97% 3.8 盈亏平衡点 盈亏平衡点（出售率） % 43.71% 盈亏平衡点（销售额） 万元 4450 3.9 利息备付率 倍 12.78 偿债期平均3.10 偿债备付率 倍 1.54 偿债期平均1.3 项目建设单位概况项目开发单位莆田天妃白塘湖度假村有限公司成立于 2010 年 9 月。法定代表人：叶宏滨，公司法定住所：莆田市涵江区城涵大道涵江家具装饰材料市场办公楼；公司注册号：350300100018856；公司代码号：56166092-2；注册资金：人民币叁仟万元；公司经营范围：从事涵江区白塘度假村酒店投资。经营期限：2010 年
7、09 月 2 日至 2060 年 9 月 1 日。1.4 编制原则为使本工程适应莆田市城市建设的发展并产生较好的经济效益和社会效益，设计中遵循以下原则：（1）依据城市总体规划，统筹设计。（2）根据市场经济规律和政府相关政策，确定合理规模。（3）在保证酒店安全可靠运行和充分考虑经济承受能力的前提下，积极采用新工艺、新设备、新材料。（4）严格执行现行国家规范、规定和标准。（5）合理利用土地。（6）注重消防、安全、环保。1.5 可行性研究报告编制依据莆田市城市总体规划 ；莆田市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要 ，2008 年；7莆田市旅游发展专项规划 ；建设用地规划许可证，编号 48002
8、0 号；莆田市涵江区国有土地使用权出让合同；中华人民共和国国有土地使用证，莆国用（2001）字第 Y2001448 号；国家现行有关技术规范；项目工程地质勘查报告；项目环境影响报告表；福建省企事业投资备案表 ，编号：闽经贸备【2010】B04004 号；建设单位提供的其他相关资料；建设单位委托我公司开展该项目可行性研究的委托书。1.6 项目建设必要性长期以来,三星级酒店客房在莆田中高档酒店客房供给中一直占有主导地位，但不能满足社会经济发展对高星级酒店的需求。且高星级酒店的出现大大的刺激了莆田市的潜在需求，莆田高星级酒店市场的发展潜力巨大。建设本项目可有效缓解莆田目前缺乏五星级酒店局面，满足经济
9、发展中商务和旅游的需求。82. 城市概况2.1 地理位置及自然条件莆田市，古称“兴化”，又称“莆阳”、“莆仙”。境域北连福州，南接泉州，西依戴云山脉，东南濒临台湾海峡。莆田市还被称为：武术之乡；双拥模范城、中国摄影之乡、中国木雕之城。莆田市位于东经 1182711956，北纬 25022546之间，背山面海，北与福州市相接，南与泉州接壤，东南濒海，与台湾省隔海相望。全市境内东西长 122.4 公里，南北宽 80.5 公里，沿海有兴化湾、平海湾、湄洲湾，海岸线总长 383.6 公里，全市总面积 4119 平方公里。莆田市人口312 万人，人口密度为780 人平方千米。全市有少数民族30 个。常年
10、有50多万人在外经商办企业。莆田籍在外乡亲人才济济，有5000多位教授以上高职称的人才遍布全国，其中中国科学院，中国工程院院士13 人。旅居在外的侨胞70万 人左右，港澳台同胞近20万人，归侨、侨眷30万人，是全国重点侨乡之一。2.2 莆田经济概况莆田建市以来，经济建设和社会事业取得明显进步，发展实力不断增强。开展创建中国优秀旅游城市活动，提升了城市旅游功能。整个片区交通发达，电源充足，通讯发达，城镇化水平不断提高，城市建设日新月异，人居环境明显改观，文教事业方面也取得重大突破，其投资环境日臻完善。2009 年实现地区生产总值 691.72 亿元，按可比价格计算比上年增长14.5%。其中，第一
11、产业增加值 76.96 亿元，增长 5.0%；第二产业增加值9397.86 亿元，增长 15.8%；第三产业增加值 216.90 亿元，增长 15.4%。人均地区生产总值 24271 元，比上年增长 13.9%。“十五”期间，莆田市将加快经济发展步伐，到2005年，国内生产总值力争比2000年翻一番，达到400亿元，港口吞吐量达1000万吨，进入中等港口行列。至2010 年，已基本建成新兴港口城市，港口经济发展成型，国内生产总值达800亿元以上，经济总体实力与闽东南发达地区相适应。2006年莆田市的国内生产总值位居福建省第9位，人均国内生产总值位居福建省第7位。莆田市有望在不久的将来成为海峡西
12、岸一座经济繁荣发达、社会文明进步的现代化新兴港口城市。莆田港口位于湄洲湾北岸，是我国沿海的地区性重要港口，秀屿区有广阔的岸线，尤其是深水岸线，是莆田未来发展的希望所在，已建成或在建的码头5 个，可建码头多达70 至80个，发展前景极为广阔。其优势为它是天然深水良港，建设对外开放口岸和台轮停靠点，并建成5万吨级多用途码头以与世界许多国家和地区港口通航。随着向莆铁路的建成，莆田港口有望成为江西省等中西部地区便捷的出海通道，也促使了莆田进出口经济的平稳增长。估计在未来的几年内，莆田港口、公路、水路、铁路互补的综合交通运输体系可以大大地推动莆田进出口经济。莆田市高新技术产业开发区(以下简称高新区)是莆
13、田市目前唯一的省级高新技术开发区和省级开发区，是福建省“十五”期间重点扶持培育的电子信息产业新三大基地之一，是全省20 个重点开发区之一，同时也是省信息产业厅确定的“福建省数码相机研发、生产基地”。目前，正在向国家科技部申请建设“中俄科技合作基地”。莆田市还有莆田市秀屿开发区10和湄洲湾北岸经济开发区。莆田市还有以下工业园：紫金工业园、莆田市城厢区太湖工业园、笏石工业园、黄石工业园区、新世界工业园区、湄洲岛工业园区上述开发区主要集中发展以下产业：高新区：科技产业、通信产业、电子信息产业、机电产业和轻工业秀屿开发区：化工产业、能源产业湄洲湾北岸经济开发区：水产支柱产业、化工支柱产业莆田市拥有完善
14、的道路交通网络，324 国道、福厦高速公路及7 条国家二级公路，形成“三纵三横”的公路主框架，实现了与国家公路网络的良好连接，可通往福建省外的各主要目的地城市如浙江省和广东省。莆田已开通至厦门港的集装箱运输服务。在未来几年莆田将建成的公路有莆田至秀屿高速公路、福厦漳高速公路，它们的建成将成为海西高速路网规划中莆田至永定高速公路的重要一段，也是莆田城区通往秀屿港及湄洲岛国家级旅游区的重要交通枢纽。福厦铁路已经建成。向莆铁路已于近日开建，项目预计于2012 年底建成并投入使用。向莆铁路是一条以客运为主兼顾货运的快速铁路干线。向莆铁路建设，有利于拓展湄洲湾港口群腹地、实现港口群资源共享。湄洲湾港是我省天然良港，向莆铁路建设将为湄洲湾港口群提供后方通道，使湄洲湾港口群成为我省内地和江西省最便捷的出海通道，让中西部地区成为其物流延伸的广阔的腹地。莆田地区目前没有机场，但通过福厦高速公路从莆田到晋江和福州的机场也是非常的便捷，至福州长乐国际机场80公里，至厦门高崎国际机场
