1、彭都国际可行性研究报告目录第一章 总 论 .2一、 项目概况 .2二、 项目建设单位简介 .2三、 可行性研究主要范围 .3第二章 项目宏观市场分析 .4一、 国内房地产市场发展现状 .4二、 成都市房地产市场发展现状 .6三、 2010 年下半年房地产市场发展趋势分析与展望 .16第三章 项目建设的依据及合法性 .17第四章 彭都国际项目分析 .18一、 区域概况 .18二、 项目周边环境分析 .18三、 本项目优劣势分析 .23第五章 彭都国际项目市场定位 .25一、 彭都国际项目的目标市场预测 .25二、 目标客户群定位分析 .27三、 价格定位 .27第六章 彭都国际项目建设内容 .2
2、9一、 项目简介及项目设计范围 .29二、 建设项目设计理念与依据 .29第七章 组织机构与人力资源配置 .37一、 组织机构设置 .37二、 工程前期准备 .38三、 现场工程管理 .38四、 人力资源配置 .39第八章 经济效益评价 .41一、 项目开发建设进度安排 .41二、 投资估算与资金筹措 .41三、 建设项目经济评价 .44第九章 结 论 .60彭都国际可行性研究报告2第 一 章 总 论一 、 项 目 概 况项目名称：彭都国际1、 项目业主：成都开明房地产开发有限公司2、 建设地点：彭山县长寿路（汽车客运站侧）3、 用地面积：19766.9 平方米4、 容积率： 3.1665、
3、建筑密度：31.26、 绿地率： 38.57、 规划总建筑面积：73040.79 平方米二 、 项 目 建 设 单 位 简 介 ？三 、 可 行 性 研 究 主 要 范 围根据项目本身特性，本可行性报告从以下几个方面进行可行性研究，主要内容包括：1. 建设项目市场需求分析2. 建设项目建设的依据及合法性分析3. 建设项目分析4. 建设项目市场定位分析5. 建设项目建设内容分析6. 建设项目营销组织分析7. 建设项目投资估算及资金来源分析8. 建设项目建设进度及资金使用计划9. 建设项目的经济可行性分析与评价10. 建设项目可行性综合评价彭都国际可行性研究报告3第 二 章 项 目 宏 观 市 场
4、 分 析一 、 国 内 房 地 产 市 场 发 展 现 状1、房地产开发投资完成情况2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%，其中，商品住宅投资34038 亿元，增长 32.9%，占房地产开发投资的比重为 70.5%。12 月当月，房地产开发投资5570 亿元，增长 12.0%。2010 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方米，比上年增长 26.6%；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%；房屋竣工面积 7.60 亿平方米，增长 4.5%，其中，住宅竣工面积 6.12 亿平方米，增长 2.7%。2010 年，全国房地产开发企业
5、完成土地购置面积 4.10 亿平方米，比上年增长 28.4%，土地购置费 9992 亿元，增长 65.9%。2、商品房销售情况2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%，增幅比 1-11 月提高 0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 8.0%，办公楼增长 21.9%，商业营业用房增长 29.9%。2010 年，商品房销售额 5.25 万亿元，比上年增长 18.3%，增幅比 1-11 月提高 0.8 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和 46.3%。3、房地产开发企业资金来源情况2010 年，房地产开
6、发企业本年资金来源 72494 亿元，比上年增长 25.4%。其中，国内贷款 12540 亿元，增长 10.3%；利用外资 796 亿元，增长 66.0%；自筹资金 26705 亿元，增长 48.8%；其他资金 32454 亿元，增长 15.9%。在其他资金中，定金及预收款 19020 亿元，增长 17.3%；个人按揭贷款 9211 亿元，增长 7.6%。4、70 个大中城市房屋销售价格指数彭都国际可行性研究报告4-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%同 比 涨 幅 9.5% 10.7 11.7 12.8 12.4 11.4 10.3 9.3% 9.1
7、% 8.6% 7.7% 6.4%环 比 涨 幅 1.1% 1.4% 0.2% -0.1 -1.3 -0.3 0.5% 0.2% 0.3% 0.3%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月全国 70 个大中城市的房价同比涨幅从去年 4 月以来就逐步收窄，然而更能代表房价真实走势的环比数据却连续四个月上涨。由于全年波动较大，全国楼价平均上涨了 7.23%。5、全国房地产开发景气指数12 月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为 101.79，比 11 月份回落 1.41 点，比上年同期回落 1.87 点。二 、 成 都 市 房 地 产 市 场 发
8、展 现 状1、土地市场彭都国际可行性研究报告52011 年 1-3 月土地供应情况：按用地性质分类工业 商业 纯住宅 商住混合 其他区域供应宗数供应面积宗数 面积 宗数 面积 宗数 面积 宗数 面积 宗数 面积成华区 1 247.3 1 247.3 武侯区 青羊区 1 37.4 1 37.4 金牛区 锦江区 高新区 9 644.7 9 644.7 郊区 42 6193.3 11 3197.4 10 936.3 17 1353.2 4 706.4 合计 53 7123 11 3197.4 19 1581 18 1935 5 953.72011 年 1 季度成都供应土地 53 宗，供应面积共计 7
9、123 亩。从供应区位上看，1 季度供应量主要集中在郊区，达到供应面积的 86.95%；主城区的供应还是集中在高新区，其次为成华区。从供应时间上看，土地供应集中在 1 月，2 月受楼市调控政策的影响，供应量为 0，三月份没有土地供应，但有 12 宗土地协议出让，用地性质均为保障房建设用地，用地面积约 544.2 亩。2011 年 1-3 月土地成交情况：最高单价区域成交宗数成交面积 起叫价 成交价备注成华区 3 378.5 2000 元/平方米 4100 元/平方米 圣灯街，竞得人富临房产武侯区 4 127.9 2820 元/平方米 5400 元/平方米 顺江村，竞得人永竞投资青羊区 3 51
10、.3 3160 元/平方米 3160 元/平方米 清江村，竞得人德商置业金牛区 0 0 0 0 锦江区 2 131.9 1100 元/平米 1100 元/平米空军医院以西，竞得人宜佳信房产高新区 13 1217 3500 元/平方米 5550 元/平方米 天府大道与剑南大道之间、彭都国际可行性研究报告6竞得人保利地产郊区 35 2609.4 1500 元/平方米 5250 元/平方米 华阳，竞得人圣沅房产合计 60 4515.9 0郊区土地成交最多，共成交 2609.4 亩，占总成交量的 57.78%。主城区土地成交最多的区域仍然是高新区，共成交 13 宗，面积约 1217 亩。2、商品住宅市
11、场2011 年 1 月 1 日至 3 月 29 日，成都主城区成交 24111 套住宅，环比下跌了 34.5%；商业成交 15336 套，环比下降了 5.3%。一季度商业成交面积达 86.62 万平方米，住宅成交面积达到 91.313 万平方米。住宅类销量明显呈下降趋势，这主要诱因是受政策调控影响，市场观望气氛进一步加重。彭都国际可行性研究报告7一季度销售十强：彭都国际可行性研究报告83、写字楼：供应：2010 年第一季度甲级写字楼无新增供应。成交：第一季度需求依然强劲，市场吸纳量为 5,980 平方米，较去年第四季度的 1,568 平方米有所上升，但同比仍然下降 52.2%。价格：和去年相比
12、，写字楼租金上涨 0.6%，售价涨幅达到 14%，个别写字楼的涨幅甚至超过了 25%。彭都国际可行性研究报告9数据显示，预计 2011 年全年的写字楼新增供应将达到创纪录的 883000 平方米，比去年增长 26.1%。而今年写字楼供应中以乙级写字楼为主，占总供应量的 68.8%，从区域来看，天府大道沿线区域占 56%。受宏观政策影响，众多投资者将重心转移到写字楼，导致写字楼近期整体成交活跃价格上涨，一季度写字楼的价格涨幅较快，预计未来写字楼的价格涨幅会趋缓。三 、 2011 年 成 都 房 地 产 市 场 发 展 趋 势 分 析 与 展 望2011 年一季度成都房地产市场在全国楼市调控的影响
13、下成交量大幅回落；房价依旧维持高位，但价格增降幅度趋于平稳。随着房交会的来临，尽管是严厉调控的当下，面临传统 4 月成交旺季，成交的回升势头包括后续的走势都将趋稳。预计未来房地产市场将呈现以下几大趋势：1、向郊区发展：近郊因不受限购令政策约束，将承接大量主城区消费力的转移；其次随着城市道路交通和区域配套的逐步完善，以及一线开发商的进驻，宜居环境上佳的近郊区域吸引了越来越多的购房者。预计新增的需求在消化过程中或将推动房价上涨。2、中大户型热销：随着限购令的出台，以及房贷收紧，不少购房者转变购房需求，由梯级置业转为“一步到位” 。开发商为了迎合市场也开始调整产品结构，热推中大户型。随着调控影响的深
14、入，这一趋势估计还会放大。3、精装房：几乎所有主流企业 2010 年的新项目都出现了精装房，精装也从传统的室内装修，转而开始关注以居住质量为核心的“里子” ，更看重装修之外的附加价值：节能设计、智能化、宜居性、家居建材品牌、后期服务。这些附加值也成为开发商提升项目品质、进而提高房价的理由。4、商业：商业地产的信贷按揭政策并不受“限购令” 、 “梯级按揭”的影响，加之习惯于投资房地产的投资客户其资金难以流向住宅类产品，使得商业地产较以前呈现出更多的机会。彭都国际可行性研究报告10第 三 章 项 目 建 设 的 依 据 及 合 法 性彭都国际项目从用地取得、规划、设计，按照国家建设项目程序进行，具备合法性，目前已取得下列项目开发合法性有关文件（详见表 1）：表 1：序号 文 件 名 称 文件编号 取得时间1 企业法人营业执照2 组织机构代码证3 税务登记证（地）4 国土使用证5 建设用地规划许可证6 建设工程规划许可证7 建筑工程施工许可证
