1、精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-精品 文档-可研报告一、概述项目投资标的为镜泊湖黄金旅游宾馆，位于黑龙江省牡丹江市西南部的镜泊湖风景区内。房屋所有权人为黄金疗养院。目前房产类别为国有（自管） 。地号为宁安国用（02）字第 50033 总占地面积 7105.60 平方米，地面上有四座二层建筑，建筑面积分别为 558.00 平方米、758.90 平方米、 642.90 平方米和 205.5 平方米。总建筑面积为 2165.3 平方米。 （详见附件 1）黄金旅游宾馆主要功能设施完备，拥有高、中、低档客房 80 余间， （宾馆的图片见附件 2）
2、设有餐饮雅间、宴会厅，大小会议室，能同时接纳 300 人。风景秀丽、山水宜人的镜泊湖畔，是集疗（休）养、培训、接待为一体的三星级综合性宾馆，二、调研范围1 镜泊湖介绍镜泊湖风景名胜区位于黑龙江省东南部，距牡丹江市区 97 公里，东临绥汾河，南接吉林省，总面积 1200 平方公里。是我国北方著名的风景区和避暑胜地，被誉为“北方的西湖”。镜泊湖底曾是牡丹江上游的古河道，大约一万年以前这一带火山喷发，形成了我国这一最大的高山堰塞湖。镜泊湖南北长 45 公里，东西最宽处 6 公里，是一个狭长形的高山堰塞湖，也就是约万年前火山喷发，流出的岩浆，把牡丹江截断而形成的湖。湖面海拔 350 米，最深处超过 6
3、0 米，最浅处则只有 1 米。水面约 90 平方公里，容水量约 16 亿立方米。镜泊湖于 1982 年被国务院首批审定为国家级重点风景名胜区，2006 年被世界教科文组织评为世界地质公园（园区规划面积 1400 平方公里） 。 2008 年被国际休闲产业协会、联合国国际生态安全合作组织、中国国际名牌协会评为中国十佳休闲旅游胜地，2010 年被国家旅游局评为国家 AAAAA 级旅游区。镜泊湖有各类船艇 160 多艘，大、中型宾馆、疗（休）养院（所）77 家，其中星级宾馆 10 家（四星级 1 家、三星级 4 家、二星级 5 家） ；小型饭店 40 多家。有床位 9000 多张，一次就餐人数可达
4、1.2 万，就业员工 7000 多人。2010 年景区全口径经营收入达 1.8 亿元人民币，接待游客 98.2 万人次。在国内外具有较高的知名度。从地域划分来看，镜泊湖的国内市场以周边近距离的客源为主，目前中远距离的游客在不断增加，海外游客主要来自俄罗斯、日本、韩国、港澳台、东南亚、美国等国家与地区，目前海外市场的游客规模正以每年 12.9%的速度增长。精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-精品 文档-为了加强自然保护区的管理，1986 年 7 月 1 日，国务院批准，将宁安县西南部镜泊湖地区（包括镜泊乡、杏山乡、沙兰镇山区的小北湖林场和尔站
5、地区、渤海镇的 1 个街道及8 个村）划出，设置镜泊湖市 （县级） ，市政府驻渤海镇。由 牡丹江市代管。但因某些意见不一致，市的建制未正式设立。1987 年 11 月 27 日，国务院根据黑龙江省人民政府的请求，同意撤销镜泊湖市的建制，原拟划归镜泊湖市管辖的行政区域仍归宁安县管辖。2 牡丹江市介绍牡丹江市位于黑龙江省东南部，辖绥芬河、宁安、海林、穆棱 4 市和林口、东宁 2 县及东安、西安、爱民、阳明 4 城区。全市总面积 4.06 万平方公里，市区面积 2443 平方公里，总人口 280 万人，市区常住人口 94.7 万人。2.1 区位优势牡丹江市是东北亚陆海联运大通道和欧亚大陆桥重要节点，
6、东部毗邻俄罗斯滨海边疆区，边境线长 211 公里。境内有 G11、G10 国道和滨绥、图佳铁路通过，开通至韩国首尔、俄罗斯海参崴和北京、上海、广州、深圳、大连、三亚等十几条国际国内航线。绥芬河铁路、公路和东宁公路、牡丹江航空港 4 个国家一类口岸，年过货能力 1200 万吨，过客能力250 万人次，绥芬河铁路口岸是全省 25 个口岸中唯一的铁路口岸，东宁口岸是全省公路口岸中过货量最大的口岸，牡丹江航空港是全省第二大航空港。对俄贸易始终占全省“半壁江山“ 和全国 10%左右，外贸综合竞争力曾列全国第 13 位，牡绥地区已纳入国家 “十二五“规划的重点开发开放地区，牡丹江成为中俄地方友好示范城市。
7、2.2 生态环境优势属于中温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人，是春秋观景、夏季避暑、冬季赏雪的旅游、度假和休闲胜地，现已形成“湖、林、雪、边、俗、特、红“ 等旅游特色。境内有国家 5A 级景区镜泊湖和中国雪乡等著名旅游景区景点，是“ 中国优秀旅游城市“、“中国十佳宜居城市“ 和“ 中国旅游竞争力百强城市 “、世界旅游城市联合会首批会员城市、第二批全国智慧旅游试点城市、“2012 中国十大特色休闲城市“ 。牡丹江市旅游业发展是存在着巨大潜力。详见附件 33 宁安市介绍3.1 行政区域镜泊湖黄金旅游宾馆的行政划区域划分为黑龙江省宁安市的西南部的杏花村，宁安在1993 年撤县建市。北与牡丹江市相
8、连，距哈尔滨市 320 公里，距牡丹江市 23 公里。全市精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-精品 文档-幅员面积 7924 平方公里，辖 7 镇 5 乡 240 个行政村和东京城林业局、宁安农场等十几家中省直企业。生活着满、汉、回、朝、蒙古等 14 个民族的人民。3.2 人口结构2012 年，宁安市总人口 44 万，其中，非农业人口 145373 人，占总人口 33.4%；农业人口 289300 人，占 66.6%。全市男性人口为 218620 人，女性为 216053 人。3.3 产业结构宁安市国民经济持续稳定增长。2013 年初步统计
9、，全年地区生产总值为 156.6 亿元，按可比价格计算，同比增长 15.7%。其中第一产业增加值实现 48.7 亿元，同比增长15.6%；第二产业增加值实现 57.4 亿元，同比增长 19.3%；第三产业增加值实现 50.6 亿元，同比增长 11.8%。人均地区生产总值（现价） 35954 元，比上年增加 21.6%。从产业结构上看，在全市地区生产总值中，第一、二、三产业增加值所占比重分别由去年的 29.5：38.1：32.4 调整为 31.1：36.6：32.3。建筑业生产持续稳定发展。全市建筑业完成增加值 112961 万元，比同期增长 25.7%。施工面积 117.8 万平方米，同比增长
10、 166.6%；房屋竣工面积 19.4 万平方米，同比增长121.4%。固定资产投资较快增长。全年固定资产投资额 115.1 亿元，比上年增长 38.1。其中：建设项目投资 105.4 亿元，房地产投资 9.7 亿元。全年新增固定资产 82.2 亿元。旅游业继续稳定发展。全年共接待旅游者 67.3 万人次，比上年同期增长 18.1%，创造旅游收入 2.2 亿元，同比增长 18.5%。3.4 居民收入状况城乡居民生活水平进一步提高。城镇居民人均可支配收入 16576 元(新口径)，比上年实际增长 25.4%。农村居民人均纯收入 11656 元( 新口径)，比上年实际增长 14.0%。城镇人均居住
11、面积 12.51 平方米，比上年增加 0.25 平方米；农村人均居住面积 28 平方米，比上年增长 0.29 平方米。三、项目介绍1 项目地点镜泊湖黄金旅游宾馆目前的法人为黄金疗养院，是中国黄金的一家全资子公司，位于宁安市杏花村镜泊湖湖畔。整个项目占地面积为 7105.6 平方米，建筑主要分为多功能厅、高档客房楼、宾馆主楼、标准间客房楼。总建筑面积为 2165.3 平方米。容积率为 0.3 。该精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-精品 文档-地块是 98 年由政府以划拨的形式交由中国黄金使用的。所以该地块的土地性质为划拨，土地等级为三级。划
12、拨土地不同于目前市场上的出让土地，划拨土地使用者无需缴纳土地使用权出让金，并且无使用权的终止日期。2 项目现状镜泊湖黄金旅游宾馆已运营数十年。3 交通情况镜泊湖黄金旅游宾馆紧邻杏镜公路，距离牡丹江市区约为 90 公里。沿杏镜公路 18 公里可上鹤大高速公路到达牡丹江市区。镜泊湖地区对外交通主要依托牡丹江市，包括公路、铁路、航空等多种方式。公路：牡丹江市至镜泊湖景区区界为 201 国道高速公路，至吉林省界为 301 国道一级公路。铁路：牡丹江火车站目前为二级客运车站，与东北地区的各大城市以及京、津都有火车直达，交通便利。每天从北京到牡丹江市有一班特快列车，时长约为 19 小时 30 分钟。航空：
13、牡丹江现有海浪机场为二级，距镜泊湖景区 80 公里，目前有牡丹江至北京、上海、广州、青岛、大连、武汉等国内航线。北京与牡丹江之间每日有两班飞机往返。单程精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-精品 文档-时长约为两小时零五分钟。四、项目分析1 收入分析1.1 客房收入镜泊湖黄金旅游宾馆高中低客房共计 80 余间，暂按 80 间计算。按照当地三星级平均标准 400 元/天计算。开房率按照 60%计算，由于镜泊湖旅游人数每年以 18%的增长率增长，所以推算未来每三年开房增长率按照 7%的比率增长。未来十年的平均开房率为 67%。所以每年的平均客房收
14、入为 80*400*67%*365=7825600 元。1.2 餐饮收入按照每人 70 元餐饮标准计算，餐饮收入为 160*70*67%*365=2738960 元。2 前景分析旅游业不仅能够给当地居民增加收入，并且能够促进当地人员就业。所以镜泊湖当地政府对当地旅游业给予了大力的政策支持。随着中国旅游迅速崛起，旅游业已经上升为国民经济的重要支柱产业。东北三省地势优越、资源十分丰富，因此国家非常重视东北三省的旅游发展，国务院给予了振兴老东北工业基地，发展大东北旅游的政策支持，并组织专家编制“ 振兴东北地区老工业基地旅游发展区域规划”，这些都给镜泊湖发展带来了重大机遇。3 风险分析上面介绍过，镜泊
15、湖黄金旅游宾馆的土地性质为划拨土地。划拨土地未经当地人民政府批准进行转让是无效的。如果以划拨方式取得的国有土地使用权需要转让的，应当报有批准权的人民政府批准（一般为土地所在的市、县人民政府） 。准予转让的，应当由受让方办理出让手续，缴纳土地出让金。应缴出让金最低不得低于该出让土地价格的 40%。据宁安市国土资源局网站了解，镜泊湖景区最近一次出让土地是在 2011 年 1 月 14 日。当时共出让四块土地，总共面积约为 32.91 公顷。详细如下：行政区 黑龙江省宁安市 位置 镜泊湖北门东 1 公里处面积（公顷） 9.14 土地来源 新增建设用地土地用途 商服 供地方式 出让（挂牌）项目名称 镜
16、泊湖旅游综合服务区一期 土地级别 四级精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-精品 文档-容积率 1.02 成交价格（万元） 1444.12土地出让金（万元） 1444.12 土地使用权人 牡丹江名镇房地产开发有限公司土地使用年限 40 年 批准单位 宁安市人民政政府成交日期 2011.01.14 转用文号 牡政土20119 号行政区 黑龙江省宁安市 位置 镜泊湖北门东 1 公里处面积（公顷） 9.75 土地来源 新增建设用地土地用途 商服 供地方式 出让（挂牌）项目名称 镜泊湖旅游综合服务区二期 土地级别 四级容积率 1.01 成交价格（万元
17、） 1511.25土地出让金（万元） 1511.25 土地使用权人 牡丹江名镇房地产开发有限公司土地使用年限 40 年 批准单位 宁安市人民政政府成交日期 2011.01.14 转用文号 牡政土20119 号行政区 黑龙江省宁安市 位置 镜泊湖北门东 1 公里处面积（公顷） 6.95 土地来源 新增建设用地土地用途 商服 供地方式 出让（挂牌）项目名称 镜泊湖旅游综合服务区三期 土地级别 四级容积率 1.02 成交价格（万元） 1048.2土地出让金（万元） 1048.2 土地使用权人 牡丹江名镇房地产开发有限公司土地使用年限 40 年 批准单位 宁安市人民政政府成交日期 2011.01.14
18、 转用文号 牡政土20119 号精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-精品 文档-行政区 黑龙江省宁安市 位置 镜泊湖北门东 1 公里处面积（公顷） 7.07 土地来源 新增建设用地土地用途 商服 供地方式 出让（挂牌）项目名称 镜泊湖旅游综合服务区四期 土地级别 四级容积率 1.01 成交价格（万元） 1095.85土地出让金（万元） 1095.85 土地使用权人 牡丹江名镇房地产开发有限公司土地使用年限 40 年 批准单位 宁安市人民政政府成交日期 2011.01.14 转用文号 牡政土20119 号根据以上当地出让土地情况，在黄金旅游宾馆出让合同上应该将土地出让金考虑进去，以免之后发生其他费用以及不必要的纠纷。五、结论镜泊湖黄金旅游宾馆地处旅游景点内，因为土地的稀缺性，是值得投资的。从交通角度来讲，交通便利，值得投资。近些年景区的发展以及客流量保持着快速稳定的增长，所以从市场角度和未来经营的角度来讲是很有潜力的，也是值得投资的。目前存在的不确定性因素在于宾馆转让的价格是否包含土地出让金，以及土地性质的变更问题。
