1、WwW.YlmF.CoM键入文档标题键入文档副标题雨林木风选取日期2012 年 6 月昆明房地产市场月报（总第五十二期）2012 年 6 月昆明房地产市场月报（总第五十二期）2012 年 6 月昆明房地产市场月报至祥置业（昆明）有限公司研究中心2012 年 7 月 12 日2012 年 6 月昆明房地产市场月报（总第五十二期）目 录第一章 2012 年 6 月昆明房地产相关政策分析 .1一、政策内容 .1二、重点政策解读 .3第二章 2012 年 6 月昆明房地产市场分析 .6一、2012 年 6 月房地产市场整体供求态势 .6二、2012 年 6 月昆明市开盘项目分析 .10第三章 2012
2、 年 6 月昆明市商业价格综合指数分析 .15一、昆明市商业价格综合指数走势分析 .15二、2012 年 6 月昆明市商业价格情况 .16三、2012 年 6 月昆明市商业价格动态 .17第四章 2012 年 6 月房地产广告统计分析 .20一、房地产广告总体投放量分析 .20二、监测媒体广告投放情况 .21三、报媒广告投放方式分析 .21四、广告诉求分析 .25五、媒体广告小结 .252012 年 6 月昆明房地产市场月报（总第五十二期）1第一章 2012 年 6 月昆明房地产相关政策分析进入 6 月， “稳增长、保安居、稳市场”仍是主导。在全球经济和国内经济增速进一步减缓的背景下，国家也在
3、根据房地产行业发展变化而作出逐步的政策调整，保障自住需求则被提升到首要目标之上，而抑制投机投资性需求的决心也依然坚定。在保障自住需求方面，先有银监会 8 日公布的商业银行资本管理办法(试行) ，就针对个人住房抵押贷款调整了融资风险权重，让信贷回归常态，后有央行下发特急文件“银发2012142 号”重提 7 折房贷，同时住建部公布公共租赁住房管理办法以明确对低收入群体的基本居住需求的保障方式。在抑制投机投资性需求方面，国土资源局也出台了限制用地项目目录（2012 年本） 、 禁止用地项目目录（2012 年本） 及闲置土地处置办法 ，加强了土地使用的规划、控制及监管力度，特别需要指出的是昆明市政府
4、也在城市规划方面提出了“限墅令”限制住宅层高，进一步合理利用、优化配置土地资源，以保民生之需。政策层面的调整，反映出政府正在逐步调整去年对刚需群体的误伤，以调整对市场的控制，推动整体经济的稳健发展，但对于市场调控的决心，针对投资需求的种种限制也是政府反复强调的，2012 年的楼市调控将围绕“不放松”的字眼“有所为，有所不为” 。 一、政策内容序号 标题 时间 内容01住建部：及时制止地方放松楼市调控政策 2012-06-05住建部新闻发言人 5 日接受采访时，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。前 5 个月，房地产市场延续了去年以来的回调态势，调控成效进一步显现。对于地方出台放松抑制不合理购房政
5、策的，将及时予以制止或纠正。02关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释新规2012-06-077 日，最高人民法院发布了关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释，该司法解释包括 8 个部分，总计 46 条，对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。03商业银行资本管理办法(试行) 2012-06-12银监会制定的商业银行资本管理办法(试行)8 日正式公布，值得一提的是，办法取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和二套房的风险权重，而明确将个人住房抵押贷款风险权重统一规定为50%。管理办法同时调整了融资平台贷款的风险权重，自
6、 2013 年初资本新规正式实施。04“特急”文件“银发2012142 号” 2012-06-13央行向各商业银行下发“银发2012142 号”“特急”文件。在该文件中，央行称，“房贷金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的 0.9 倍扩大至 0.8 倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率 0.7 倍。”这也是时隔两年后央行重提 7 折房贷。2012 年 6 月昆明房地产市场月报（总第五十二期）205公共租赁住房管理办法 2012-06-13住房和城乡建设部公布公共租赁住房管理办法(以下简称办法)。办法对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住
7、房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。06昆明城乡规划管理技术规定 2012-06-16“昆明市城乡规划管理技术规定专题讲解会”15 日举行。会议上指出，在停车配建指标方面，商品住宅不得低于每 100 平米地上建筑面积 1 个机动车位和 1 个非机动车位，廉租房不得低于 0.4 个机动车位和 4 个非机动车位，公租房、经济适用房不得低于 0.7 个机动车位和2 个非机动车位，商务办公及商业设施（含宾馆酒店）不得低于 0.8个机动车位和 2 个非机动车位，行政办公及文化设施不得低于 1 个机动车位和 1 个非机动车位。一般性城
8、市公园不得低于每公顷游览面积4 个机动车位和 30 个非机动车位。07昆明即将终结“复式户型” 2012-06-18市规局李亮 15 日专题会上表示，昆明住宅层高不得高于 3.6 米，宣告复式户型的终结。该户型能增加产品附加值，增加卖点，增加使用面积，降低单位价格。此前不少开发商做出的青春复式户型很受欢迎。而政府提出层高上限，目的是避免出让金及其他以建筑面积为基数的税费流失。08限制用地项目目录（2012 年本）和禁止用地项目目录（2012 年本）2012-06-19国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，限制用地项目目录（2012 年本）和禁止用地项目目录（2012 年本）即日颁布实施
9、。新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于 1.0（含 1.0）的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于 1.0 的标准。09闲置土地处置办法2012-06-21国土部将于 7 月 1 日开始实施闲置土地处置办法，对未动工开发满一年的土地，按出让价 20%缴纳土地闲置费，未动工开发满两年的，无偿收回。在重点打击囤地的同时，相关部门还全力推进保障房建设工作，形成涵盖各种不同收入层次人群的住房保障体系。10昆明市户外广告设施设置管理办法 2012-06-25云南省昆明市城市管理综合行政执法局发布数据显示，昆明市户外广告设施设置管理办法已通过市政府常务会审议，将于 7 月 5 日起正式施
10、行。2006 年 3 月 1 日昆明市政府公布施行的昆明市主城规划区户外广告设置管理规定同时废止。11关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知 2012-06-29 民间资本参与保障性安居工程建设符合财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知、关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知和关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知规定的，可以享受有关税收优惠政策。同时，按规定免收行政事业性收费和政府性基金。2012 年 6 月昆明房地产市场月报（总第五十二期）3二、重点政策解读步入 6 月，市场政策的风向标更多的转向了“有效供给”问
11、题之上，住房及土地市场的有效供给备受重视。如何促成供给多样化及提升土地利用率，成为亟待解决的问题。住房的供给方面，公租房的申请“进出壁垒”更为明确，投资渠道更为多样。公租房的多方“限制”在一定程度上加强了对公租房的管理，保障了城市中低收入群体及外来就业人群的住房公平分配。在资金投资渠道方面，住建部放宽了对公租房投资方的条件，并鼓励社会资本参与协作，为筑建可持续的和谐健康市场共同努力，为商品房的开发提供了利好条件。土地资源的供给方面，为防止政府的“供地”成为房地产开发商的“囤地”，闲置土地成为重点“管治”对象。别墅、高尔夫球场、赛马场等奢侈地块的“限制令”出台，在促成土地资源的合理配置及开发利用
12、的同时，在一定程度上也抑制了投机投资需求的上涨及楼市房价“泡沫”的速增，贯彻落实了集约、节约用地的调控政策，有效地促成土地资源利用率的提升。从目前的政策走向来看，未来的楼市政策更多的将是以抑制投资投机、鼓励自住消费、扩大有效供给、稳定市场动态为中心，调控层面将沿着精细化、规范化、科学化的方向发展。（一）金融政策商业银行资本管理办法(试行)2012 年 06 月 12 日 银监会政策要点：银监会制定的商业银行资本管理办法(试行)日前正式公布，值得一提的是，办法取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和二套房的风险权重，而明确将个人住房抵押贷款风险权重统一规定为 50%。管理办法 同时调整了融资平台贷
13、款的风险权重，自 2013 年初资本新规正式实施。政策评析：管理办法(试行)的公布，响应了中央政策的号召及要求，坚持推动银行业实施国际新监管标准，建立全面审慎的资本监管和风险管理体系。 管理办法(试行)的提出下调了对小微企业、个人贷款及信用卡授信的风险权重，提高了实施内部评级法的商业银行超额贷款损失准备计入二级资本的上限，对银行已发行的不合格资本工具给予 10 年过渡期逐步退出，缓解银行资本补充压力。尽管今年上半年央行已两次下调银行存款准备金率并有一次减息，但是当前整个货币政策的基调仍是“让货币增长及信贷增长逐渐地回归常态” 。因此，从上半年的信贷增长的情况来看，市场一直认为信贷需求增长疲软，
14、为稳定房地产调控政策，下半年货币政策的主旋律将则是设法让2012 年 6 月昆明房地产市场月报（总第五十二期）4信贷增长回归常态。（二）住房政策公共租赁住房管理办法2012 年 06 月 13 日 住建部政策要点：住房和城乡建设部公布公共租赁住房管理办法(以下简称 办法) 。办法对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。政策评析：保障房是社会和群众极为关心、政府高度重视的重大民生和发展工程。今年中央财政对保障房建设补助资金继续增加，相关部门加大了在土
15、地、信贷、税收、债券等方面的支持力度。然而今年保障房在建规模较大，各地进展不平衡，为进一步落实建设条件，深入推进保障性安居工程，改善民生之必需， 公共租赁房管理办法的公布为继续推进保障性安居工程的建设，对抑制投机投资性需求，稳定房地产市场调控政策，促进房地产市场长期平稳健康发展具有重要意义。公租房的建设与百姓的切身利益息息相关， 办法的公布为低收入、中等偏下收入的住房困难群众，以及达到就业规定年限的外来务工人员提供了有力的住房保障。（三）土地政策1、限制用地项目目录（2012 年本）和禁止用地项目目录（2012 年本）2012 年 06月 19 日 国土局、发改委政策要点：根据国土资源部、国家
16、发展改革委日前联合印发的通知，限制用地项目目录（2012 年本）和禁止用地项目目录（2012 年本）即日颁布实施。新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于 1.0（含 1.0）的限定。首次列出住宅项目容积率不得低于 1.0 的标准。政策评析：据国土部相关负责人介绍，发布实施新的限制、禁止用地项目目录，是产业结构政策和宏观调控政策在土地供应政策上的体现，有利于推动产业结构调整和优化升级，促进经济发展方式转变。2012 年 6 月昆明房地产市场月报（总第五十二期）5与 2006 年的目录和 2009 年的增补目录相比， 限制目录中增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含 1.0）的限定
17、。 禁止目录也随之提高了用地门槛。值得注意的是，为贯彻落实节约、集约用地及中央房地产调控政策，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录，从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外，加大商品房的置业力度。2、闲置土地处置办法2012 年 06 月 21 日 国土局政策要点：国土部将于 7 月 1 日开始实施闲置土地处置办法，对未动工开发满一年的土地，按出让价 20%缴纳土地闲置费，未动工开发满两年的，无偿收回。在重点打击囤地的同时，相关部门还全力推进保障房建设工作，形成涵盖各种不同收入层次人群的住房保障体系。政策评析：中国城市科学研究会表示，中国城镇人口已经由 20
18、00 年的 4.6 亿人，增加到 2011 年的 6.9亿人。中国城镇化率也相应由 36.22%上升到 51.27%。城镇人口的剧增、土地资源的稀缺成为各地州政府部门首要解决的问题，土地资源的有效利用、合理的规划配置以及对闲置土地的预防控制和监管极为重要。在国家土地督察系统 2011 年的例行督察中发现，43 个城市 918 个项目存在土地闲置，涉及面积 8.84 万亩。办法的公布，加强了对闲置土地的预防和监管，强化了闲置土地资源的规划、计划、审批和供地等监管措施，控制了地方新增加闲置土地，并有效地促进了土地及时开发利用。同时，该办法对于涉嫌土地闲置、炒地及囤地行为的房地产开发企业也是一有力监
19、管和打击。（四）2012 年 6 月重点事件：1、6 月 8 日，中国人民银行决定，自 2012 年 6 月 8 日起下调金融机构人民存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点；5 年期公积金利率为 4.2%。2、6 月 15 日，市规局李亮专题会上表示，昆明住宅层高不得高于 3.6 米，宣告复式户型的终结。该户型能增加产品附加值，增加卖点，增加使用面积，降低单位价格。此前不少开发商做出的青春复式户型很受欢迎。而政府提出层高上限，目的是避免出让金及其他以建筑面积为基数的税费流失。3、6 月 19 日，昆明市委常委、常务副市长黄
20、云波在接听 12345 市长热线时表示。昆明市正在制订公租房的管理政策，在昆明居住的中低收入无房户可以申请租用，进城务工人员更应该获得保障。2012 年 6 月昆明房地产市场月报（总第五十二期）64、6 月 26 日，昆明市地税局房产交易税收评估征管系统在全市各县（市）区范围内全面上线运行。依托标准房价数据库，二手房交易再难逃税。目前，全市已划分了 56 个评税片区，5846 个评税小区，6 种物业类型，已建立 9837 套标准房数据。2012 年 6 月昆明房地产市场月报（总第五十二期）7第二章 2012 年 6 月昆明房地产市场分析一、2012 年 6 月房地产市场整体供求态势1、供应情况
21、分析2012 年 6 月房地产市场整体供应 78.81 万，环比下降 19.82%，同比去年 6 月，供应面积增加了 55.79 万，同比增长 70.79%。6 月共有 7 个项目通过预售审批，项目分别位于东市区、南市区、西市区、北市区和阳宗海区域，均为住宅物业。图 2-1：2012 年 6 月房地产供应面积变化（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）23.02 50.79 128.40 56.42 8.21 89.80 163.08 128.45 17.80 77.84 101.87 98.29 78.81 38 9 7110188 2 5111570481216200 40 80 1
22、20 160 200 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 1月 2月 3月 4月 5月 6月预 售 面 积 （ 万 ） 预 售 项 目 数 量 （ 个 ）（备注：每月 5 日作为节点，昆明市房产管理中心信息发布若有延迟，则后期更新补充）2、成交情况分析2012 年 6 月昆明市房地产市场合计备案 8314 套，比上月减少 442 套，环比下降 5.05%，与去年同期相比备案数量增加 4740 套，同比增长 132.62%；6 月成交面积 67.56 万，比上月增加0.06 万，环比增长 0.09%，同比去年增加 37.95 万，同比增长 128.17%。图 2-2：2012 年 6 月房地产成交面积变化（数据来源昆明市房产信息网，至祥研究中心整理）
