1、“XXXX”项目可行性研究报告一、项目背景 1 、 项目名称：“XXXX”商住楼2、可行性研究报告的编制依据： （1 ） 城市居住区规划设计规范 （2 ） 遵义市城市拆迁管理条例 （3 ） 城市居住区公共服务设施设置规定 （4 ） 住宅设计规范 （5 ） 住宅建筑设计标准 （6 ） 建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7 ） 城市道路绿化规划及设计规范 （8 ） 高层民用建筑设计防火规范 3、项目概况 本项目位于 XX 市 XX 区 XX 路（原 XX 路）与 XX 路的交叉路口，属市中心城区范畴，区域优势突出。该处俗称 XXXX 区北大门，属典型的城市中心区项目，距离新建的 XX 市市委办公
2、大楼仅 1000 米之遥，距离新建的 XX 市政府办公大楼仅 1200 米左右，与 XX 市政府住宅区隔河相看，北临湘江河，南俯中心城区，远眺市区绵绵群山，交通便利，多路城市公交汇集于此。是中心城区办公、商业、文化、居住、医疗、娱乐的集散地。一、项目技术经济指标：1、规划用地面积：11884，约 17.76 亩。2、总建筑面积：107433.9其中：商场建筑面积：4433.1住宅面积 84516.6架空层建筑面积：376.5物管用房：186.7社区会所：947.3消防控制室：67.3地下停车库建筑面积：16906.43、建筑占地面积：5558.74、建筑密度：46.8%5、住宅占地面积：303
3、16、住宅净密度：25.5%7、容积率：7.598、绿地面积：32179、绿地率：27.1%10、小区总户数：840 户11、小区车位 738 个4 、项目 SWOT 分析 优势及机会 (1) 该项目地处 XX 市最具发展潜力的地段，周边环境是最佳的居住区域。 (2) XX 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3) 临近楼盘的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周边成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 (6) 该项目
4、以毛地出让，转让约价 85 万元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 (7) 该项目规划定位为 XX 市高层商住小区，我公司在 A市开发高层的经验可以为之借鉴。 (8) 我公司与 XX 市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 二、市场分析 -从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，到2007 年，城镇居民可支配收入就上升到 11340 元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。近年
5、通过按揭贷款购买商品房的比例为 42%，年增幅达 16%。 从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。从需求关系看 根据城市总体规划，城市建城区面积已发展到 60 平方公里，城市人口也增加到 80 余万人，并且政府致力打造遵义成为城市人口 200 万人的大中型城市。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，遵义市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 三、项
6、目财务分析 （一）、拆迁成本分析 1、门面营业房面积：深圳路和人民路总计为：3208.732、住宅房面积：XXXXXXX 和散户总计为：3166.62其中 XXXXX 整层二层楼用于招待所面积为：246.883、写字楼面积：XX 货运公司二楼、三楼面积为 549合计： 6924.35拆迁范围内的拆迁户基本选择就地还房的方式，就大大降低了项目的前期资金量。 （二）投资估算 根据 XX 省 04 定额，结合地方实际价格项目总投资为人民币 29380 万元，简述如下：（万元）1、土地费用：2000 2、前期工程费用：480 （设计、勘察、监理费用）3、基础设施建设费：5004、建安工程费：13300
7、5、管理费：3006、不可预见费：3007、销售费用：8008、银行利息：12009、综合税金：6358估计合计：29738 （三）项目费用分析 依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为： 小高层住宅均价 4500 元/ 商铺 20000 元/ 地下车库 60000 元/个 销售收入 ：住宅 5000(84516.6-3166.6-246.88-549)=402775000元商铺 20000(4433.1-3208.73)=24487400 元 地下室 80000738=59040000 元 总计：486302400 元 毛利润：销售收入总投资估算 =486302400-297380000 =188922400 元 销售利润率达 38.84%。在总投资上升 10%或销售下降 10%的情况下，项目仍然有可观收益水平。四、项目费用分析结论1. 该项目经济效益和社会效益俱佳，项目选址良好；2. 该项目是 XX 市北大门的形象工程，为提升我市的对外形象有重要影响；3. 开发效益较高，具有较强的抗风险能力。
