1、1东海新村区块私有房屋征收补偿安置实施方案为 加 快 推 进 定 海 旧 城 区 改 造 建 设 步 伐 ，提 升 城 市 品 味 ，改 善 居 住 环 境 ，提 高 居 住质 量 ，保 障 征 收 当 事 人 的 合 法 权 益 ，根 据 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 补 偿 条 例 ，结 合 东 海新 村 区 块 实 际 ，制 订 本 实 施 方 案 。一 、征 收 范 围东 至 环 城 东 路 、西 至 朱 家 塘 弄 、南 至 东 海 东 路 、北 至 护 城 河 范 围 内 的 房 屋 及 一 切附 属 设 施 。 二 、征 收 补 偿 与 安 置（一 ）私 人 住 宅 征 收
2、 :私 人 住 宅 征 收 补 偿 、安 置 可 以 实 行 货 币 补 偿 ，也 可 以 实 行 产 权 调 换 ,或 者 实 行 货币 补 偿 与 产 权 调 换 相 结 合 的 形 式 ，被 征 收 人 有 权 选 择 具 体 补 偿 形 式 。产 权 调 换 或 货币 补 偿 的 面 积 ，按 照 被 征 收 房 屋 （以 下 简 称 原 房 ）的 房 屋 所 有 权 证 结 合 实 际 房 屋 结 构面 积 ，凭 房 管 部 门 确 认 的 建 筑 面 积 计 算 。1、产 权 调 换 ：（1）安 置 地 点 ：东 海 新 村 原 征 收 改 造 区 块 。（2）安 置 房 交 付
3、时 间 ：在 政 府 做 出 征 收 决 定 并 在 征 收 决 定 规 定 的 搬 迁 腾 空 期 限 日后 三 年 内 交 付 。（3）安 置 房 户 型 ：小 高 层 、高 层 安 置 ，户 型 拟 定 为 58 型 、70 型 、85 型 、95 型 、105 型 、115 型 、125型 、140 型 。上 述 户 型 含 建 筑 公 摊 面 积 ，实 际 建 筑 面 积 待 安 置 房 竣 工 后 以 房 管 部 门 实 测 为 准 ，按 实 结 算 ，多 退 少 补 。（4）安 置 原 则 与 结 算 办 法 ：按 原 房 面 积 150%的 范 围 内 结 合 安 置 房 户
4、型 进 行 安 置 。原 房 建 筑 面 积 与 安 置2房 面 积 相 等 部 分 差 价 ，由 房 地 产 评 估 机 构 按 定 海 城 区 同 类 地 段 市 场 价 各 自 评 估 后 结算 ，增 加 50%部 分 面 积 按 安 置 房 市 场 评 估 价 的 38%结 算 ，未 达 到 该 部 分 面 积 的 ，不足 部 分 按 3000 元 / 补 偿 。原 房 面 积 增 加 50%后 ，按 就 近 原 则 选 择 的 安 置 房 户 型 面 积 超 原 房 面 积 150%部 分 ，按 安 置 房 市 场 评 估 价 优 惠 1000 元 / 结 算 ，不 足 5 的 ，不
5、 足 部 分 按 1000 元/ 进 行 补 偿 。根 据 上 述 原 则 安 置 后 再 要 求 扩 大 面 积 的 ，视 房 源 情 况 均 按 安 置 房 市 场 评 估 价计 算 。对 原 房 面 积 较 小 、经 济 上 又 比 较 困 难 的 被 征 收 户 ，可 以 选 择 产 权 共 有 的 安 置方 式 ，另 行 签 订 产 权 共 有 和 租 赁 协 议 ，具 体 年 限 、租 金 以 协 议 明 确 为 准 ，但 选 择 的 安置 用 房 不 得 大 于 原 房 面 积 的 150%（58 户 型 除 外 ）。考 虑 到 安 置 小 高 层 、高 层 建 筑 结 构 与
6、原 房 之 间 的 建 筑 结 构 公 摊 面 积 的 差 异 ，对 以 下 面 积 按 安 置 房 市 场 评 估 均 价 进 行 经 济 补 偿 ：原 房 为 一 层 平 房 的 ，安 置 在 小 高层 、高 层 每 单 元 只 设 一 部 电 梯 的 按 原 房 建 筑 面 积 24%计 算 ，设 二 部 电 梯 的 按 原 房 建筑 面 积 28%计 算 ；原 房 为 多 层 的 ，安 置 在 小 高 层 、高 层 每 单 元 只 设 一 部 电 梯 的 按 原 房建 筑 面 积 12%计 算 ，设 二 部 电 梯 的 按 原 房 建 筑 面 积 16%计 算 。被 征 收 人 属 于
7、 低 收 入 家 庭 （家 庭 成 员 含 配 偶 、未 成 年 子 女 ），其 被 征 收 住 宅 房屋 建 筑 面 积 小 于 36 或 人 均 小 于 16 （家 庭 成 员 在 市 区 内 有 其 他 住 宅 房 屋 的 ，合 并计 算 ）并 实 行 产 权 调 换 的 ，征 收 人 提 供 建 筑 面 积 不 小 于 36 或 人 均 不 小 于 16 成 套住 宅 房 屋 作 为 安 置 用 房 。被 征 收 人 房 屋 评 估 价 低 于 安 置 用 房 评 估 价 格 的 ，征 收 人 与被 征 收 人 互 不 结 算 产 权 调 换 的 差 价 。本 款 所 称 低 收 入
8、家 庭 是 指 在 征 收 期 限 内 持 有 房 屋 所 在 地 民 政 部 门 核 发 的 最 低生 活 保 障 证 或 困 难 群 众 救 助 证 的 家 庭 。（5）其 他 ：车 棚 ：征 收 区 域 内 原 车 棚 或 架 空 层 车 棚 按 市 场 评 估 价 给 予 补 偿 ；安 置 房 车 棚3根 据 规 划 设 置 统 一 安 排 公 共 停 车 棚 ；被 征 收 人 需 要 购 买 车 （位 ）库 的 ，根 据 规 划 可 能 ，在 同 等 条 件 下 抽 签 决 定 并 按 车 （位 ）库 市 场 评 估 价 优 惠 20%购 买 。可 视 费 及 物 业 专 项 维 修
9、 基 金 等 其 他 附 属 设 施 及 按 规 定 代 收 的 相 关 费 用 ，待 安置 房 交 付 时 另 行 向 被 征 收 人 按 实 结 算 。在 安 置 用 房 建 设 竣 工 验 收 合 格 交 付 新 房 时 ，如 先 期 确 定 的 安 置 房 市 场 评 估 价低 于 该 安 置 用 房 实 际 可 销 售 价 格 ，按 安 置 房 市 场 评 估 价 结 算 ，高 于 该 区 块 实 际 可 销售 价 格 的 ，则 按 实 际 可 销 售 价 格 结 算 。临 时 安 置 补 助 费 ：临 时 安 置 过 渡 用 房 由 被 征 收 人 自 行 解 决 ，临 时 安 置
10、 补 助 费按 原 房 建 筑 面 积 每 平 方 米 12 元 /月 计 算 ，补 助 期 限 为 原 房 搬 迁 之 日 起 ,至 安 置 房 通 知交 付 后 4 个 月 止 。 征 收 人 超 过 征 收 安 置 补 偿 协 议 规 定 的 过 渡 期 限 未 提 供 安 置 用 房 的 ，应 当 自 逾 期之 日 起 按 照 原 标 准 的 二 倍 支 付 临 时 安 置 补 助 费 （过 渡 期 限 为 三 十 六 个 月 ）。临 时 安 置 补 助 费 每 户 不 足 650 元 /月 的 ，按 650 元 /月 补 助 。超 过 650 元 /月 的 ，按实 补 助 。凡 被
11、征 收 人 家 庭 成 员 中 有 七 十 周 岁 (以 原 房 腾 空 为 计 算 时 点 )以 上 年 长 者 且 在被 征 收 房 屋 中 实 际 居 住 并 公 示 无 异 议 的 ，选 择 产 权 调 换 并 自 行 解 决 临 时 安 置 过 渡 用房 ，一 次 性 增 发 临 时 安 置 补 助 费 3600 元 /户 ，在 安 置 过 渡 期 间 ，达 到 七 十 周 岁 的 ，一次 性 增 发 临 时 安 置 补 助 费 1800 元 /户 。在 安 置 房 通 知 交 付 之 日 起 ，二 年 内 免 交 物 业 管 理 费 ，以 后 按 规 定 缴 纳 。（6）奖 励 办
12、 法 ：按 原 房 建 筑 面 积 给 予 2000 元 / 的 签 约 奖 。腾 空 原 房 经 验 收 合 格 ，未 损 坏 原 房 结 构 装 饰 的 （如 有 损 坏 照 价 赔 偿 ），给 予10000 元 /户 搬 迁 奖 。临 时 安 置 补 助 费 在 规 定 标 准 基 础 上 奖 励 每 平 方 米 12 元 /月 ，奖 励 期 限 为 原 房搬 迁 之 日 起 ,至 安 置 房 交 付 通 知 后 4 个 月 止 。4上 述 、项 奖 励 在 征 收 人 规 定 的 期 限 内 签 约 并 搬 迁 腾 空 原 房 的 ，全 额 奖 励 。虽 未 在 规 定 期 限 内 签
13、 约 ，但 在 腾 空 期 限 内 签 约 并 腾 空 的 ，签 约 奖 减 半 。虽 在 规 定 期 限内 签 约 ，但 未 在 规 定 期 限 内 腾 空 ，取 消 签 约 奖 。在 按 法 定 程 序 实 施 强 制 搬 迁 前 ，经 协商 达 成 协 议 并 搬 迁 腾 空 原 房 的 给 予 适 当 的 补 助 ，按 法 定 程 序 实 施 强 制 搬 迁 的 取 消 以上 奖 励 。以 上 奖 励 款 项 暂 不 提 现 ，不 计 息 ，待 安 置 用 房 交 付 结 算 时 抵 扣 新 旧 房 屋 之间 的 差 价 ，多 退 少 补 。2、选 择 货 币 补 偿 的 ：（1）货
14、币 补 偿 标 准 ：私 人 住 宅 选 择 货 币 补 偿 的 ，原 房 由 具 有 资 质 的 评 估 机 构 按 市场 价 评 估 后 ，按 货 币 补 偿 金 额 再 给 予 30%的 补 偿 。（2）临 时 安 置 补 助 费 ：按 原 房 建 筑 面 积 每 平 方 米 12 元 /月 支 付 ，补 助 期 限 四 个 月 。凡 被 征 收 人 家 庭 成 员 中 有 七 十 周 岁 以 上 年 长 者 且 在 被 征 收 房 屋 中 实 际 居 住 并 公 示 无异 议 的 ，一 次 性 增 发 临 时 安 置 补 助 费 500 元 /户 。（3）奖 励 办 法 ：按 原 房
15、建 筑 面 积 给 予 2000 元 / 的 签 约 奖 。腾 空 原 房 经 验 收 合 格 ，未 损 坏 原 房 结 构 装 饰 的 （如 有 损 坏 照 价 赔 偿 ），给 予10000 元 /户 搬 迁 奖 。临 时 安 置 补 助 费 在 规 定 标 准 基 础 上 一 次 性 奖 励 4 个 月 ，每 平 方 米 12 元 /月 。上 述 、项 奖 励 在 征 收 人 规 定 的 期 限 内 签 约 并 搬 迁 腾 空 原 房 的 ，全 额 奖 励 。虽 未 在 规 定 期 限 内 签 约 ，但 在 腾 空 期 限 内 签 约 并 腾 空 的 ，签 约 奖 减 半 。虽 在 规 定
16、 期 限内 签 约 ，但 未 在 规 定 期 限 内 腾 空 ，取 消 签 约 奖 。在 按 法 定 程 序 实 施 强 制 搬 迁 前 ，经 协商 达 成 协 议 并 搬 迁 腾 空 原 房 的 给 予 适 当 的 补 助 ，按 法 定 程 序 实 施 强 制 搬 迁 的 取 消 以上 奖 励 。（4）所 有 款 项 待 被 征 收 房 屋 搬 迁 腾 空 并 上 交 房 产 证 、土 地 证 后 ，十 五 天 内 向 征 收人 一 次 性 领 取 。53、整 体 签 约 、腾 空 进 度 奖 ：为 调 动 广 大 被 拆 迁 人 签 约 积 极 性 ，根 据 区 块 实 际 情 况 ，对
17、签 约 期 限 内 协 议 签 约率 达 到 90%以 上 （含 90%）并 按 规 定 期 限 腾 空 的 签 约 户 ，按 原 房 建 筑 面 积 给 予 600 元/ 的 奖 励 ；对 签 约 率 达 到 95%以 上 （含 95%）的 ,给 予 1000 元 / 的 奖 励 。以 上 奖 励 待安 置 用 房 交 付 结 算 时 抵 扣 新 旧 房 屋 之 间 的 差 价 ，多 退 少 补 。另 外 在 规 定 期 限 内 协 议签 约 率 达 到 95%以 上 时 ，对 整 幢 房 屋 签 约 率 达 到 100%的 ，再 给 予 150 元 / 的 奖 励 。此 奖 励 在 协 议
18、 生 效 原 房 腾 空 后 一 个 月 内 兑 现 。虽 未 在 规 定 期 限 内 签 约 ，但 在 腾 空 期限 内 签 约 并 腾 空 的 ，以 上 奖 励 减 半 。4、其 它 附 属 设 施 补 偿 ：（1）管 道 煤 气 ：选 择 产 权 调 换 的 凭 有 效 管 道 煤 气 户 头 卡 由 征 收 人 负 责 迁 移 至 安 置房 。选 择 货 币 补 偿 的 凭 有 效 管 道 煤 气 户 头 卡 补 偿 4000 元 。（2）有 线 电 视 ：凭 有 效 有 线 电 视 户 头 卡 ，补 偿 初 装 费 （300 元 /次 ）。选 择 货 币 补 偿 ，补 偿 一 次 ；
19、选 择 产 权 调 换 ，补 偿 两 次 。（3）电 话 迁 移 费 ：凭 近 期 电 话 话 费 发 票 ，补 偿 移 机 费 （108 元 /次 ）。选 择 货 币 补 偿 ，补 偿 一 次 ；选 择 产 权 调 换 ，补 偿 两 次 。（4）宽 带 网 络 移 机 费 ：凭 发 票 补 偿 移 机 费 （110 元 /次 ）。选 择 货 币 补 偿 ，补 偿 一 次 ；选 择 产 权 调 换 ，补 偿 两 次 。（5）原 房 室 内 装 修 由 具 有 资 质 的 评 估 机 构 评 估 后 按 实 补 偿 。（6）搬 迁 费 ：按 原 房 建 筑 面 积 10 元 / 补 偿 ，不 足
20、 650 元 /户 的 ，按 650 元 /户 补 偿 。选 择 货 币 补 偿 ，补 偿 一 次 ；选 择 产 权 调 换 ，补 偿 两 次 。（7）未 经 批 准 的 或 超 过 批 准 期 限 的 临 时 建 筑 不 作 产 权 确 认 ，但 可 以 按 材 料 成 本价 收 购 。经 规 划 批 准 未 超 过 批 准 期 限 的 临 时 建 筑 ，由 征 收 人 按 重 置 价 格 结 合 剩 余 期限 评 估 后 给 予 货 币 补 偿 。（二 ）房 屋 变 更 用 途 的 认 定 和 征 收 补 偿 安 置 原 则 :1、房 屋 变 更 用 途 的 认 定 办 法 ：6（1）被
21、征 收 房 屋 的 用 途 以 房 屋 所 有 权 证 登 记 的 用 途 为 准 。认 定 房 屋 用 途 以 规 划 、国 土 资 源 行 政 管 理 部 门 提 供 的 合 法 有 效 文 件 作 为 依 据 。（2）房 屋 所 有 权 证 未 明 确 用 途 的 ，由 产 权 登 记 部 门 依 照 职 权 或 者 根 据 房 屋 所 有人 的 申 请 ，按 照 本 条 前 款 的 规 定 调 查 确 认 。（3）房 屋 所 有 人 要 求 改 变 原 登 记 用 途 的 ，可 以 在 其 房 屋 被 列 入 征 收 范 围 前 ，持 有关 文 件 向 产 权 登 记 部 门 申 请
22、变 更 登 记 。（4）1990 年 4 月 1 日 中 华 人 民 共 和 国 城 市 规 划 法 施 行 前 已 改 变 房 屋 用 途 并 以改 变 后 的 用 途 延 续 使 用 的 ，根 据 房 屋 所 有 人 的 申 请 ，按 改 变 后 的 用 途 认 定 ，由 房 管 、国 土 资 源 部 门 变 更 登 记 ；其 中 改 为 商 业 用 房 的 ，应 当 持 有 合 法 有 效 营 业 执 照 。（5）1990 年 4 月 1 日 中 华 人 民 共 和 国 城 市 规 划 法 施 行 后 至 2002 年 6 月 30 日之 前 未 经 规 划 、国 土 资 源 部 门 同
23、 意 改 变 用 途 从 事 商 业 经 营 ，并 以 营 业 用 途 延 续 使 用至 今 ，且 持 有 合 法 有 效 营 业 执 照 、税 务 部 门 完 税 证 明 的 ，根 据 房 屋 所 有 人 的 申 请 ，经规 划 、国 土 资 源 部 门 审 核 同 意 ，可 以 按 照 改 变 后 的 用 途 认 定 。（6）被 征 收 房 屋 有 下 列 情 形 之 一 的 ，不 得 进 行 房 屋 用 途 变 更 认 定 ：2002 年 7 月 1 日 以 后 未 经 规 划 、国 土 资 源 行 政 管 理 部 门 批 准 ，自 行 改 变 房 屋用 途 的 ，按 原 用 途 认 定
24、 。私 有 住 宅 改 变 为 非 住 宅 并 将 其 出 租 的 。二 层 以 上 （包 括 二 层 ）的 住 宅 以 及 车 库 、车 棚 、地 下 室 、半 地 下 室 、阁 楼 。一 层 建 筑 变 更 认 定 为 商 业 用 房 的 ，其 进 深 超 过 该 房 屋 沿 街 建 筑 面 宽 （以 结 构自 然 间 为 基 数 ）2.5 倍 以 及 进 深 超 过 10 米 以 上 部 分 。（7）改 变 房 屋 用 途 ，按 规 定 应 当 交 纳 土 地 出 让 金 的 ，房 屋 所 有 人 应 当 在 变 更 登 记前 依 法 补 交 土 地 出 让 金 。2、被 认 定 为 商
25、 业 用 房 的 征 收 补 偿 与 安 置 原 则 ：（1）征 收 补 偿 、安 置 可 以 实 行 货 币 补 偿 ，也 可 以 实 行 产 权 调 换 ，或 者 实 行 货 币 补偿 与 产 权 调 换 相 结 合 的 形 式 ，被 征 收 人 有 权 选 择 具 体 补 偿 形 式 ，其 中 单 位 商 业 用 房7实 行 货 币 补 偿 。产 权 调 换 或 货 币 补 偿 的 面 积 ，按 照 被 征 收 房 屋 （以 下 简 称 原 房 ）依 法认 定 商 业 用 房 的 建 筑 面 积 计 算 。（2）被 征 收 房 屋 的 货 币 补 偿 金 额 由 具 有 资 质 的 评
26、估 机 构 按 市 场 价 格 评 估 确 定 。（3）实 行 产 权 调 换 的 安 置 区 域 ：就 近 相 应 地 段 沿 街 店 面 。安 置 房 在 政 府 做 出 征 收决 定 并 在 征 收 决 定 规 定 的 搬 迁 腾 空 期 限 日 后 三 年 内 交 付 。（4）实 行 产 权 调 换 的 按 征 一 还 一 原 则 进 行 置 换 ，征 收 人 与 被 征 收 人 应 当 结 算 被征 收 房 屋 和 安 置 用 房 的 差 价 。原 房 和 安 置 房 相 同 建 筑 面 积 部 分 由 具 有 资 质 的 评 估 机构 按 定 海 城 区 同 类 地 段 市 场 价
27、 各 自 评 估 后 结 算 差 价 ，安 置 房 超 原 房 建 筑 面 积 部 分 按市 场 评 估 价 优 惠 20%结 算 。安 置 不 足 的 ，不 足 部 分 按 原 房 市 场 评 估 价 120%结 算 。（5）征 收 商 业 用 房 ,被 征 收 人 在 规 定 的 时 间 内 签 订 征 收 协 议 的 ,按 征 收 的 营 业 面 积给 予 2000 元 / 奖 励 。按 时 搬 迁 腾 空 房 屋 经 验 收 合 格 交 付 房 屋 的 , 给 予 10000 元 /户搬 迁 奖 。其 中 商 业 用 房 和 住 宅 用 房 属 于 同 一 被 征 收 人 的 必 须
28、同 时 符 合 规 定 的 时 限 要求 并 按 一 户 进 行 奖 励 。（6）实 行 产 权 调 换 的 ,造 成 停 产 、停 业 引 起 的 经 济 损 失 以 及 搬 迁 、安 装 、过 渡 等 费用 ，由 征 收 人 给 予 一 次 性 补 助 ，补 助 金 额 经 评 估 后 确 定 。（7）实 行 货 币 补 偿 的 ，按 被 征 收 房 屋 市 场 评 估 价 加 20%给 予 一 次 性 补 偿 （包 括 停产 、停 业 引 起 的 经 济 损 失 、过 渡 费 用 等 补 助 ）。（8）装 修 补 偿 ：由 具 有 资 质 的 评 估 机 构 评 估 后 按 实 补 偿
29、。以 上 款 项 （除 货 币 补 偿 ）暂 不 提 现 ,不 计 息 ,待 安 置 用 房 交 付 结 算 时 抵 扣 新 旧 房 屋之 间 的 差 价 ,多 退 少 补 。3、无 法 认 定 为 商 业 用 房 的 营 业 性 用 房 征 收 补 助 办 法 ：对 私 有 住 宅 自 行 改 变 房 屋 用 途 从 事 商 业 经 营 ，并 以 营 业 用 途 延 续 使 用 至 今 ，且持 有 合 法 营 业 执 照 、税 务 部 门 完 税 证 明 但 按 政 策 不 能 认 定 为 商 业 用 房 的 ，在 按 原 用途 （住 宅 ）补 偿 安 置 后 可 以 按 营 业 面 积 、
30、经 营 年 限 给 予 经 济 补 助 ，具 体 补 助 办 法 如 下 ：（1）营 业 面 积 参 照 商 业 用 房 营 业 面 积 的 认 定 标 准 执 行 。8（2）经 营 不 足 半 年 的 ，补 助 1000 元 ；满 半 年 不 足 一 年 的 补 助 2000 元 ；经 营 满 一 年的 ，按 营 业 用 房 实 际 用 途 评 估 价 与 原 用 途 评 估 价 的 差 额 的 1%予 以 补 助 ，每 增 加 一 年增 加 差 额 的 3%，最 高 经 济 补 助 不 超 过 差 额 的 55%，不 足 3000 元 /年 的 ，按 3000 元 /年 计 算 。（3）车
31、 库 、车 棚 、地 下 室 、半 地 下 室 、阁 楼 及 一 层 建 筑 变 更 认 定 为 商 业 用 房 或 按 营业 用 房 享 受 补 助 政 策 后 其 进 深 超 过 该 房 屋 沿 街 建 筑 面 宽 （以 结 构 自 然 间 为 基 数 ）2.5倍 及 进 深 超 过 10 米 以 上 部 分 变 更 用 途 的 ，不 能 享 受 补 助 政 策 。（4）待 商 业 安 置 用 房 竣 工 后 ，视 房 源 情 况 同 等 条 件 下 可 优 先 购 买 。三 、搬 出 期 限 ：以 公 告 为 准 。四 、本 方 案 由 舟 山 市 定 海 旧 城 区 改 造 建 设 指 挥 部 负 责 解 释 。
