1、1土地性质的分类及使用年限：一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ，各类用地出让的最高年限为：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年。商 业 用 地 是 指 规 划 部 门 根 据 城 市 规 划 所 规 定 该 宗 地 块 的 用 地 性 质 是 用 于 建 设 商 业 用房 屋 ， 出 让 后 用 地 的 使 用 年 限 为 40 年 。综 合 用 地 的 概 念 是 指 不 同 用 途 的 土 地 （ 如 商
2、 业 、 工 业 、 住 宅 等 )所 构 成 的 土 地 。五证两书：根据我国有关法律的规定，房屋上市销售必须持有“五证两书” 。“五证”是指：预(销)售许可证 、 国有土地使用证 、 建设工程规划许可证 、 建设用地规划许可证 、 建设工程施工许可证 ；“两书是指：房屋质量说明书和房屋使用说明书 。 关于土地使用年限：土地出让使用年限分别有如下几种：一、住宅用地。全国统一执行的土地使用年限为 70 年。二、工业用地。土地使用年限为 50 年。三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地，土地使用年限为 50 年。四、商、娱、旅等盈利性项目用地，土地使用年限为 40 年。五、其他综合类性质用地，土
3、地使用年限为 50 年。土地使用年限从何时算起？商品房的土地使用年限是从房地产开发企业与国土部门签署土地使用权出让合同 ，支付全部土地使用权出让金，领取土地使用证后开始计算。从房地产开发的规律来说，楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列系统而复杂的程序。一般房地产开发进展顺利的话开发周期为 23 年，因此，购房者实际能居住的年限往往小于真正的土地使用权期限，土地使用年限缩水情况普遍存在。城市居住还商用用地分类：R 居住用地 居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 住宅用地 市政公用设施齐全、布局完整、环境良好的用地 R11 低密度住宅用地 市
4、政公用设施齐全、布局完整、环境良好、容积率为1 的用地R12 商品住宅用地 以商品住宅为主的用地R1 R13经济适用住房用地包括以低收入者教工、公务员等特定人群为供应对象的住宅用地2R14 廉租房用地 政府组织建设以租给低收入者为供应对象，不对外销售的廉租公房用地商业金融业用地 商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地 C21 商业用地 综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地 C22 金融保险业用地 银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构
5、等用地 C2C23 商务办公用地 各种商务办公、写字楼等用地 综合用地及其年限：综合用地应当是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。关于综合用地的出让年限，国务院 55 号令规定了各类用地最高出让年限：居住用地 70 年，工业用地 50 年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年，商业、旅游、娱乐用地 40 年，综合或者其他用地 50 年。综合用地可以分两种情形，一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限 50 年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。例如商业、居住综合用地，应当明确其中商业用地和居住用地各自分摊的土地面积，并明确商业用地部分出让年期为 40 年、居住用地部分为 70 年。如统一按 50 年计，就会出现商业部分实际出让年限超过 40 年，而居民购买的住宅土地使用年限又明显小于 70 年。 （转载自中国国土资源报）
