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太原市后北屯城中村改造项目整体投资分析投资分析.doc

上传人:精品资料 文档编号:7772749 上传时间:2019-05-25 格式:DOC 页数:24 大小:586KB
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资源描述

1、中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 1 -太原后北屯城中村改造项目整体投资分析一、目标和原则:(一).改造目标:1、完成全部村民的整体拆迁安置,满足自住居住和可经营出租住房的建设,使居住 环境得到最大限度的提高;2、在符合市场需求的基础上,根据村委会 实际情况和资本投资现状, 实现可持续发展的村集体经营性商业物业的保留持有。(二).投资原则:1、在 2 期项目中通过与合作投资方的共同开发,实现土地收益和开发盈利收益;2、在 1、3 期项目中完成全部村民的整体拆迁安置和村集体保留经营性商业物业的建设,并在剩余土地上通过与合作投资方的共同开发,实现土地收益和开发盈利收

2、益;3、村委会作为项目组织实施者,必 须确保实现整体项目的投资平衡。(三).投资发展策略:1、根据实际情况制定合理的、可操作性的拆迁实施方案,尽可能使村民安置住房需求得到 满意;2、市场开发的房地产投资实现价值最大化,使之实现良好的现金流和资本杠杆作用,并制定科学合理的开发计划,为村委会完成整体项目改造提供资金保障;3、在前期策划工作的基础上,商 业功能的定位必须以市场为前提,确定合理的 业态定位和规模体量,并 综合考虑整体资金平衡的中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 2 -需要,不能一味求大,脱离市场;4、作为必要的整合性资源,除了确定房地 产投资合作方外,必

3、须重视商业营运资源的导入,并认清各方面资源的投资属性和本案项目中商业项目自身的投资价值;5、确定合理的开发时序,并充分 发挥财务杠杆作用,完成整体项目的资本运作。二、设定开发模型:在前期大量工作的基础上进行方案调整后,设定如下项目发展模型及主要经济指标:开发区域 2 期项目 1、3 期项目 备注规划净用地(亩) 278.86 602.25 含保留建筑之用地地下车库 17.90 18.30 调整后地下商业 3.00 调整后地下半地下车库 5.20 调整后安置用房 71.06住宅 63.90 40.63 调整后开发商品房商业 3.2067.104.50 按 10配比总建筑面积(万 M2)地上村委保

4、留 集中商业 15.31142.19调整后中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 3 -商业 社区沿街商业 4.69酒店 3.00 经济型酒店(调整后)办公 3.00 出租型办公(调整后)教育建筑 2.85容积率 3.60 3.61 调整后合计总建筑面积(万 M2) 85.00 171.54 地上/地下合计 西干渠上盖规划另行测算; R-1 和玉河南小区暂不考虑动迁; C-1 设置集中式商业设施; C-5 调整为公寓为主; C-3、C-4、C-8、R-8 纳入商品房开发范围; 1、3 期减少地下空间,安置小区设置部分半地下及地面车位,集中式商 业物业仅在 C-1、C-

5、2 中设置首负层商业。三、投资分析: 2 期独立进行投资及财务分析; 1、3 期商品房开发部分独立进行投资及财务分析;村民安置用房及村集体保留商业用房独立进行投资分析。中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 4 -(一).2 期项目投资及财务分析:1、建设工程费造价估算:2 期项目项目或费用名称 建筑面积(m 2) 预算单方造价(元/m 2) 预算合价(元) 计算依据地块总面积 185916建筑总面积 850000地上建筑总面积 671000高层住宅 63900012 层商铺 32000其中公建配套/会所 3500地下车库面积 179000造价投资估算工程建设费用 建

6、筑面积(m 2) 预算单方造价(元/m 2) 预算合价( 万元) 计算依据(一) 高层住宅楼1 打桩及基础工程 850000 100 85002 地上住宅主体结构 639000 900 575103 外立面及装饰铝 合金窗 (中空玻璃 )估 191700 450 8626 按主体结构面积 30估算外立面石材估 127800 160 2045 按主体结构面积 20估算外 墙 保温估 351450 170 5975 按主体结构面积 55估算外 墙 涂料 639000 12 767阳台 栏 杆 31950 280 895 按主体结构面积 5估算斜屋面 63900 150 958 按主体结构面积 10

7、估算地面 处 理 /防水 /底 层门厅 装修等 639000 60 3834 按经验值估算4 建筑附属设施费 639000 20 1278 包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房5 给排水、煤气、消防 639000 88 5623中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 5 -6 强电(包括各类低压配电箱、柜) 639000 115 73487 电视、电话、对讲、宽带、安保 639000 65 41548 电梯 639000 85 5431(一)小 计 639000 1769 113034(二) 一至二层商铺1 打桩及基础工程 32000 100

8、 3202 地上主体结构 32000 800 25603 外立面及装饰铝 合金窗 (中空玻璃 )估 10000 600 600外立面涂料装 饰 估 5000 300 1504 建筑附属设施费 32000 30 965 给排水、煤气、消防报警、通风 32000 100 3206 强电(包括各类低压配电箱、柜) 32000 150 4807 电话、对讲、电子监控、宽带 、安保 32000 50 160(二)小 计 32000 1464 4686(三) 配套用房/会所1 打桩及基础工程 3500 100 352 地上主体结构 3500 700 2453 会所装修 2600 2000 5204 给排水

9、 3500 80 285 强电(包括各类低压配电箱、柜) 3500 150 536 电视、电话、对讲、监控 3500 25 97 垃圾压缩站(含设备) 500 5000 2508变电站(不含 10KV/0.4KV 四型变电站) 4004000 160(三)小 计 1300中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 6 -(四) 地下车库1 打桩及基础工程 179000 6502 地下结构 179000 18003 一般装修 179000 1504 给排水、消防、煤气、通风 179000 2505 强电(包括各类低压配电箱、柜) 179000 1206 电话、对讲、监控、车

10、辆等弱电系统 179000 50(四)小 计 179000 3020 54058(五) 小区配套工程1 路灯、庭院灯、草坪灯 639000 15 9592 道路、路基、下水道、地面停车场 65000 180 1170 按土地面积 35计3 绿化景观 65000 150 975 按土地面积 35计,集中绿地 154 上水供水工程 639000 25 1597 5 室外总体排水工程 639000 12 7676 小区电缆排管工程 639000 30 19177 智能化小区管理系统 639000 50 31958 燃气工程费 639000 25 15979 供暖工程费 639000 50 3195(

11、五)小 计 639000 240 15372(六) 不可预见费 3 639000 88 5654 上述建设费的 3计工程建设费用合计 671000 2893 194104从以上分析可知,2 期估算综合造价为 194104 万元,单方造价 2893 元/平米。2、城中村 2 期项目销售回笼预期:中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 7 -(1)住宅:住宅按销售均价:8500 元/平方米,按 63.9 万平方米 计,可实现销售额 543150 万元;(2)商业用房:按沿街 1/2 层商铺销售均价:20000 元/平米,按 3.2 万平米计,可实现销售额 64000 万元

12、;(3)车位:总车位数 5000 个以上,按销售 70计,8 万元/个,可实现销售额 28000 万元。综上,2 期项目全部销售可实现总销金额:635150 万元。3、投资开发损益汇总表:序号 项目或费用名称 建筑面积 (m2) 单方造价(元/m 2) 预算合价(万元) 计算依据1 土地成本 671000 1246.77 83658 按 300 万元/亩,278.86 亩计.2 前期工程费(设计/监理/报建/审照等) 671000 100.00 6710 含墙改/人防/水增容等前期规费3 工程建设造价 671000 2893.00 1941044 营销费用 671000 142.00 9527

13、 按总销金额 1.5计.5 管理费 671000 57.86 3882 按工程建设费用的 2计6 土地、房屋测绘/办证等 671000 15.00 10077 财务费用 671000 114.46 7680 按土建部分造价的 35约 40000 万元,借款 24 个月,月息 0.8计.开发成本合计 671000 4569.00 306568营业税 671000 530.08 35568 按总销金额 5.6计土地增值税 671000 94.66 6352 按总销金额 1计8 税收所得税 671000 1068.05 71666 按税后利润 25计未考虑税务优惠政策.中达建设 ZHONGDA CO

14、NSTRUCTION GROUP- 8 -税收合计 671000 1692.79 1135869 总销售收入 63515010 开发净利润 671000 3204.11 214996 万元综上,2 期项目估算开发净利润为 214996 万元,(土地 300 万元/ 亩已计入土地成本.) 未考虑税收优惠政策。4、村委在 2 期项目中可实现收益预期:根据合作框架做如下估算,仅作参考。(1)土地收益:278.86 亩300 万元/亩 83658 万元;(2)开发收益分成:214996 万元30 64499 万元。以上合计:148157 万元。如增加住宅销售价格 500 元/平米,则村委会可增加净收益

15、约 7800 万元(已扣除税收) 。中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 9 -(二).1、3 期项目商品房开发部分投资及财务分析:1、建设工程费造价估算:1、3 期商品房开发项目项目或费用名称 建筑面积(m 2) 预算单方造价(元/m 2) 预算合价(元) 计算依据地块总面积 125014 按容积率 3.61 计,187.5 亩建筑总面积 601300地上建筑总面积 451300高层住宅 40630012 层商铺/局部商场 45000分摊的公建配套 28500/3 按 1/3 面积分摊(9500 m 2)其中开发小区内配套公建/会所 2500地下车库面积 1500

16、00 估算值造价投资估算工程建设费用 建筑面积(m 2) 预算单方造价(元/m 2) 预算合价( 万元) 计算依据(一) 高层住宅楼1 打桩及基础工程 601300 100 60132 地上住宅主体结构 406300 900 365673 外立面及装饰铝 合金窗 (中空玻璃 )估 121890 450 5485 按主体结构面积 30估算外立面石材估 81260 160 1300 按主体结构面积 20估算外 墙 保温估 223465 170 3799 按主体结构面积 55估算中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 10 -外 墙 涂料 406300 12 488阳台 栏

17、 杆 20315 280 569 按主体结构面积 5估算斜屋面 40630 150 609 按主体结构面积 10估算地面 处 理 /防水 /底 层门厅 装修等 406300 60 2438 按经验值估算4 建筑附属设施费 406300 20 813 包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房5 给排水、煤气、消防 406300 88 35756 强电(包括各类低压配电箱、柜) 406300 115 46727 电视、电话、对讲、宽带、安保 406300 65 26418 电梯 406300 85 3454(一)小 计 406300 1782 72423(二) 12 层商铺/

18、局部商场1 打桩及基础工程 45000 100 4502 地上主体结构 45000 800 36003 外立面及装饰铝 合金窗 (中空玻璃 )估 13000 600 780外立面涂料装 饰 估 4000 300 1204 建筑附属设施费 45000 30 1355 给排水、煤气、消防报警、通风 45000 100 4506 强电(包括各类低压配电箱、柜) 45000 150 6757 电话、对讲、电子监控、宽带 、安保 45000 50 225(二)小 计 45000 1430 6435(三) 配套用房/会所/分摊的公建配套1 打桩及基础工程 11400 100 1142 地上主体结构 114

19、00 700 7983 会所装修 2500 2000 5004 给排水 11400 80 91中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 11 -5 强电(包括各类低压配电箱、柜) 11400 150 1716 电视、电话、对讲、监控 11400 25 297 垃圾压缩站(含设备) 300 5000 1508变电站(不含 10KV/0.4KV 四型变电站) 3004000 120(三)小 计 1973(四) 地下车库1 打桩及基础工程 150000 6502 地下结构 150000 18003 一般装修 150000 1504 给排水、消防、煤气、通风 150000 25

20、05 强电(包括各类低压配电箱、柜) 150000 1206 电话、对讲、监控、车辆等弱电系统 150000 50(四)小 计 150000 3020 45300(五) 小区配套工程1 路灯、庭院灯、草坪灯 406300 15 9592 道路、路基、下水道、地面停车场 43755 180 788 按土地面积 35计3 绿化景观 43755 150 656 按土地面积 35计,集中绿地 154 上水供水工程 406300 25 1597 5 室外总体排水工程 406300 12 7676 小区电缆排管工程 406300 30 19177 智能化小区管理系统 406300 50 31958 燃气工

21、程费 406300 25 15979 供暖工程费 406300 50 3195(五)小 计 406300 243 9854(六) 不可预见费 3 406300 100 4080 上述建设费的 3计工程建设费用合计 451300 3104 140065中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 12 -从以上分析可知,1、3 期估算综合造价为 140065 万元,单方造价 3104 元/ 平米。2、城中村 1、3 期商品房开发销售回笼预期:(1)住宅:住宅按销售均价:6500 元/平方米,按 40.63 万平方米计,可实现销售额 264095 万元;(2)商业用房:按沿街

22、12 层商铺及部分集中式商业物业销售均价:12000 元/平米,按 4.5 万平米计,可实现销售额 54000 万元;(3)车位:总车位数 4000 个以上,按销售 70计,8 万元/个,可实现销售额 22400 万元。综上,全部销售可实现总销金额:340495 万元。3、投资开发损益汇总表:序号 项目或费用名称 建筑面积 (m2) 单方造价(元/m 2) 预算合价(万元) 计算依据1 土地成本 451300 1246.40 56250 按 300 万元/亩,187.5 亩计.中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 13 -2 前期工程费(设计/监理/报建/审照等)

23、451300 100.00 4513 含墙改/人防/水增容等前期规费3 工程建设造价 451300 3103.59 1400654 营销费用 451300 113.17 5107 按总销金额 1.5计.5 管理费 451300 62.07 2801 按工程建设费用的 2计6 土地、房屋测绘/办证等 451300 15.00 6777 财务费用 451300 106.36 4800 按土建部分造价的 35约 25000 万元,借款 24 个月,月息 0.8计.开发成本合计 451300 4746.58 214213营业税 451300 422.51 19068 按总销金额 5.6计土地增值税 4

24、51300 75.45 3405 按总销金额 1计所得税 451300 575.06 25952 按税后利润 25计8 税收税收合计 451300 1073.01 48425未考虑税务优惠政策.9 总销售收入 34049510 开发净利润 451300 1725.17 77857 万元综上,1、3 期商品房开发项目估算开发净利润为 77857 万元,(土地 300 万元/亩已计入土地成本.) 未考虑税收优惠政策。4、村委在 1、3 期商品房开发项目中可实现收益预期:根据合作框架做如下估算,仅作参考。(1)土地收益:187.5 亩300 万元/亩 56250 万元;(2)开发收益分成:77857

25、 万元30 23357 万元。以上合计:79607 万元。如住宅售价增加 500 元/平米,商业物业售价增加 3000 元/平米,则村委会可增加净收益约:8300 万元(已扣除税收) 。中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 14 -综上结果,分析如下:1、村委会在整体 1、2、3 期商品房合作开发项目中可获得预期收益为:227764 万元;2、如可争取土地增值税和所得税全免政策,可增加可分配利润 107375 万元,为村委会增加收益 32212 万元;3、如市场销售价格提高,村委会可增加收益 16100 万元,免除税收后为 18456 万元。以上理想状态全部收益值为

26、:278432 万元。(三).村民安置用房及村集体保留商业用房投资分析:村民安置用房部分以小区高层住宅形式单独进行投资估算,沿街商业设施纳入小区住宅部分核算;集中式商业设施和商业上盖公寓单独计算造价;安置住宅小区建议减少地下车库配比,适当设置半地下停车库及地面停车位,按户设置 50地下停车位、30半地下、20地面停车位; 商业裙房除 C-1、C-2 地块设置首负层商业,其余均用于地下车库及设备用房。中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 15 -A.1、3 期村民安置小区高层住宅项目或费用名称 建筑面积(m 2) 预算单方造价(元/m 2) 预算合价(元) 计算依据住

27、宅占地 157175占地总面积公寓(商业上盖)占地 87804小区住宅 540000社区沿街商业 46900公寓 170000 商 业 上盖集中式商 业 153100 未含酒店、 办 公面 积分摊的公建配套(教育设施) 19000 按 28500 m2 的 2/3 面积分摊建筑总面积小区内配套公建 600地下车库面积 87000 不含地下商业及商业裙房地下车库半地下停车库 52000 部分小区内设置造价投资估算工程建设费用 建筑面积(m 2) 预算单方造价(元/m 2) 预算合价( 万元) 计算依据(一) 高层住宅楼1 住宅部分打桩及基础工程 100 54002 地上住宅主体结构 900 48

28、6003 外立面及装饰铝 合金窗 (中空玻璃 )估 450 7290 按主体结构面积 30估算外立面面 砖 估 80 864 按主体结构面积 20估算外 墙 保温估 170 5049 按主体结构面积 55估算外 墙 涂料 12 648阳台 栏 杆 280 756 按主体结构面积 5估算斜屋面 150 810 按主体结构面积 10估算地面 处 理 /防水 /底 层门厅 装修等 60 按经验值估算4 建筑附属设施费 20 包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房5 给排水、煤气、消防 8823382中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 16 -6

29、强电(包括各类低压配电箱、柜) 1157 电视、电话、对讲、宽带、安保 658 电梯 85(一)小 计 1719 92799(二) 12 层商铺/局部商场1 打桩及基础工程 46900 100 4692 地上主体结构 46900 800 37523 外立面及装饰铝 合金窗 (中空玻璃 )估 7000 600 420外立面装 饰 估 5000 500 2504 建筑附属设施费 46900 305 给排水、煤气、消防报警、通风 46900 1006 强电(包括各类低压配电箱、柜) 46900 1507 电话、对讲、电子监控、宽带 、安保 46900 501548(二)小 计 46900 1373

30、6439(三) 配套用房/分摊的公建配套(教育设施)1 打桩及基础工程 19600 100 1962 地上主体结构 19600 700 13723 给排水 19000 80 1524 强电(包括各类低压配电箱、柜) 19000 150 2855 电视、电话、对讲、监控 19000 25 486 垃圾压缩站(含设备) 300 5000 1507变电站(不含 10KV/0.4KV 四型变电站) 3004000 120(三)小 计 755(四) 地下车库/半地下车库1 打桩及基础工程 87000 650 56552 地下结构 139000 1800 250203 一般装修 139000 150 79

31、23中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 17 -4 给排水、消防、煤气、通风 139000 2505 强电(包括各类低压配电箱、柜) 139000 1206 电话、对讲、监控、车辆等弱电系统 139000 50(四)小 计 139000 2777 38598(五) 小区配套工程1 路灯、庭院灯、草坪灯 540000 15 9592 道路、路基、下水道、地面停车场 55011 180 788 按土地面积 35计3 绿化景观 55011 150 656 按土地面积 35计,集中绿地 154 上水供水工程 540000 255 室外总体排水工程 540000 12 6

32、小区电缆排管工程 540000 30 7 智能化小区管理系统 540000 508 燃气工程费 540000 259 供暖工程费 540000 5010368(五)小 计 540000 237 12771(六) 不可预见费 3 540000 84 4541 上述建设费的 3计工程建设费用合计 540000 2887 155903上表显示,村民安置小区住宅部分(不含上盖公寓)总造价估算为 155903 万元,单方造价 2887 元/平米。B.1、3 期村集体保留之集中式商业物业和上盖公寓项目或费用名称 建筑面积(m 2) 预算单方造价(元/m 2) 预算合价(元) 计算依据住宅占地 157175

33、占地总面积公寓(商业上盖)占地 87804中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 18 -住宅 540000社区沿街商 业 46900商业上盖公寓 170000集中式商业 153100地下商业面积 30000 根据单体数据统计地下车库面积 96000 根据单体数据统计酒店面积 30000建筑总面积办公面积 30000造价投资估算工程建设费用 建筑面积(m 2) 预算单方造价(元/m 2) 预算合价( 万元) 计算依据(一) 商场及地下商场商场地上 153100 1100 168411 主体结构 商场地下 30000 1800 54002 商场外立面及装饰玻璃幕 墙 估

34、 61240 800 4899 按地上商场结构面积 40估算外立面石材估 30620 400 1225 按地上商场结构面积 20估算3 商场内装饰(自营标准/含地下商 业)商 场 地面 146480 200 2930 按全部商业面积的 80计商 场墙 面 91550 30 275 按全部商业面积的 50商 场顶 面 146480 120 1758 按全部商业面积的 80计4 商场设备电器中央空 调 183100 450电 梯 183100 350消防 设 施 183100 60综 合布 线 183100 30楼宇控制 183100 30电 力 设备 183100 30供水 设备 183100

35、1517669中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 19 -5 建筑附属设施费 183100 30 549 包括防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房等6 水电煤气容量费/人防设 施费 183100 150 2658(一)小 计 183100 2960 54204(二) 商场上盖公寓1 地上主体结构 170000 900 153002 外立面及装饰铝 合金窗 (中空玻璃 )估 51000 450 2295 按主体结构面积 30估算外立面面 砖 估 34000 80 272 按主体结构面积 20估算外 墙 保温估 93500 170 1590 按主体结构面

36、积 55估算外 墙 涂料 170000 12 340阳台 栏 杆 8500 280 238 按主体结构面积 5估算斜屋面 17000 150 255 按主体结构面积 10估算地面 处 理 /防水 /底 层门厅 装修等 170000 60 1020 按经验值估算3 建筑附属设施费 170000 20 340 包括进户门、防火门、残疾人坡道、地下室人防门、卫生站、物业用房4 给排水、煤气、消防 170000 88 14965 强电(包括各类低压配电箱、柜) 170000 115 19556 电视、电话、对讲、宽带、安保 170000 65 11057 电梯 170000 85 1445(一)小 计

37、 170000 1627 27651(三) 地下车库(96000 平米)1 打桩及基础工程 126000 650 81902 地下结构(扣除地下商业) 96000 1800 172803 一般装修 96000 1504 给排水、消防、煤气、通风 96000 2505 强电(包括各类低压配电箱、柜) 96000 1206 电话、对讲、监控、车辆等弱电系统 96000 505472中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 20 -(四)小 计 96000 3223 30942(四) 配套工程1 路灯、庭院灯、草坪灯 170000 15 2552 道路、路基、下水道、地面停车

38、场 21950 180 395 按土地面积 25计3 绿化景观 21950 150 329 按土地面积 25计,集中绿地 154 上水供水工程 170000 255 室外总体排水工程 170000 12 6 小区电缆排管工程 170000 30 7 智能化小区管理系统 170000 508 燃气工程费 170000 259 供暖工程费 170000 503264(五)小 计 170000 249 4243(六) 不可预见费 3 323100 119 3835 上述建设费的 3计工程建设费用合计 323100 3741 120875以上分析显示,1、3 期村集体保留之集中式商业物业和上盖公寓总投

39、资估算为:120875 万元.(四).村委会前期土地及拆迁费用:1、拆迁补偿费,约 3280 万元(估算数);中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 21 -2、拆迁过渡费:根据村委会资料, 为 5568 万元;3、土地出让金:土地实际承担的出让金价格为 5 万元/亩,按开发用地合计 466.36 亩,需 2332 万元。以上合计为:11180 万元。(五).酒店、办公投资:酒店、办公设施按各 30000 平米规划,造价按平均 4500 元/平米计,则投资规模在:27000 万元。(六).考虑西干渠上盖纳入 1、3 期商品房开发范围:根据初步估算:1、土地成本:60

40、万/亩;2、可规划面积:15 万平方米商品住宅;3、综合成本:4000 元/平米(含税);4、按售价:5000 元/平米计;5、可产生利润:15000 万元;中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 22 -四、总结:以下总结仅代表我方单方面设想及理解,并未和相关方达成一致估算依据,如有不妥之处敬请谅解。根据目前合作架构以及初步概念规划方案,上述针对村委会在整体城中村改造项目中的投资分析情况如下:1、村委会在 2 期项目中可实现预期收益:148157 万元;2、村委会在 1、3 期商品房开发项目中可实现预期收益:79607 万元;3、村委会在西干渠商品房开发中可实现收益

41、:5000 万元;村委会在整体 1、 2、 3 期商品房合作开发项目中可获得预期的静态收益为: 232764 万元;如可争取土地增值税和所得税全免政策,则可为村委会增加收益 32212 万元,使整体收益达到 264976 万元;如最终实际销售执行价格提高,村委会可增加收益 16100 万元,免除税收后为 18456 万元,使整体收益达到 283432 万元。3、村民安置住宅部分(不含上盖公寓)总造价估算为 155903 万元;4、1、3 期村集体保留之集中式商业物业和上盖公寓总投资估算为:120875 万元;5、村委会前期土地及拆迁费用投入为:11180 万元;6、酒店、办公设施投资规模为:2

42、7000 万元。村委会投入合计: 314958 万元。中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 23 -故整体城中村改造项目中,村委会开发收益无法全部平衡所需投资项目,尚存在缺口。五、解决方案建议:1、争取税收优惠政策,如土地增值税和所得税全免,村委会可增加收益 32212 万元;2、压缩村集体保留商业设施的体量,减少地下空间规模:(1)集中式商业设施规模控制在 10 万平米,可减少投资额 15000 万元以上;(2)减少地下商业面积 2 万平米,可减少投资额 6000 万元以上;(3)减少地下车库 2 万平米,可减少投资额 6000 万元以上。以上计划可减少村委会投资额 27000 万元;3、在 2 期项目中增加商业体量,提高土地开发价值,如另增加集中式商业面积 3 万平米(住宅扣除 3 万平米),使全部商业面积达到 6.2 万平米,全部销售可增加销售收益:34500 万元,增加税后净利 28290 万元(未免税),村委会可增加收益 8487 万元;4、取消办公楼功能,可减少投资额 13500 万元。中达建设 ZHONGDA CONSTRUCTION GROUP- 24 -以上分析仅作参考。中达建设集团

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