1、房地产开发的含义和特色1、房地产的含义：又称不动产。前者指其物质实体，即土地以及与之相连的建筑物、构筑物和基础设施；后者则在此基础上，强调附带的各项权益。2、房地产开发的概念：是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要的，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用价值的社会经济效益的活动。3、房地产开发的特点：a、开发成本高，投资量大；b、开发建设期长，投资周转慢；c、市场具有地区性和分散性，两者由固定性决定；d、需求具有稳定性；e、涉及面广，综合性强。4、房地产开发的分类：a、根据开发项目的所在的位置，可分为城市新区房地
2、产和旧城区房地产开发。新：拆迁量小单配套建设投资大；旧：地价高，拆迁量大，开发难度大；b、根据开发的规模，可分为零星地段和成片小区开发。零星：在旧城区内的某地段进行功能单一的房地产开发；成片小区：在新城区或者旧城区成片的惊醒系统配套完善的开发活动；c、根据开发项目的使用功能，可分为居住、工业、商业、办公用、旅馆用、餐饮用、娱乐用、特殊用途等房地产；d、根据开发深度，可分为土地开发和房屋开发。土地开发：将生地变为“三通一平”或“七通一平”的熟地开发；房屋开发则是在土地开发的基础上进行房屋建设的综合开发活动。七通一平：电、路、气、电信（宽带） 、暖（热） 、水（给水排水） 、场地平整。三通一平：电
3、、路、水、场地平整；e、根据开发方式，可分为定向、联合、合作和单独开发。定向：代建，收取管理费，无风险；联合：共同投资、共担风险、共享受益；合作：一方出地，一方投资；单独：独资、自负盈亏。可行性研究阶段：市场调查、分析、策划、经济、技术、财务。分为开发项目的前期工作阶段，开发项目建设施工阶段，房屋营销和服务阶段前期：具体落实开发方案，未开发项目建设实施做准备。1,开发项目立项，提交可行性研究报告和项目建议书 2，申请建设用地规划许可证3，申请土地开发使用权，土地使用权出让的方式有协议、招标、拍卖挂牌等出让方式。4，领取房地产开放项目手册 ，到房地产开发主管部门备案领取。5，拆迁安置, 6，筹集
4、开发资金 7，项目规划设计与报建 一旦开发企业取得了城市规划管理部门颁发的建设工程规划许可证 ，便可办理开工手续。实施：主要控制计价。1，办理开工审批手续 2，选择施工企业 3，开发项目工程管理与控制 4，项目的竣工验收房屋营销和服务阶段：可研，销售计划实施，广告宣传进行到一定程度，预售竣工，房屋登记。多元化开发模式：1，混合开发（横向开发，跨行业）2，综合项目开发 3，纵向一体化开发（房开+物业）专业化开发模式：1，待定物业类型开发 2，特定业务领域开发（核心业务领域）3，服务集成式开发（1，房屋个性化定制与服务 2，房地产开发项目管理与服务）第二章房地产开发项目可行性研究作用：作为投资决策
5、，资金筹措，编制设计，有关部门签订协议、合同，申请建设执照的依据。房地产开发项目可行性研究的阶段划分：1，机会研究 误差较大，粗略估算，30%内精度；2，初步可行性研究 机会基础上，20%内精度，非必须，有异议时才研究 3，详细可行性研究 10%内精度 4，项目评价 确定是否可行，没有绝对的。房地产市场的类型：1，房产市场 2，地产市场（土地一、二、三级市场）3，房地产金融市场 4，房地产劳务市场 5，房地产技术信息市场房地产市场需求的含义：微观指人们在某一特定时间内，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的房地产商品数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求。宏观指房地产总需求，及某一时
6、期全社会房地产需求的总量。两类：住宅和非住宅需求。房地产需求的特点：1，多样性 2，普遍性和增长性 3，连续性和间断性 4，多层次性 5，一种引致需求房地产需求的变化：消费者收入变化，其他商品价格变化，消费者对未来的预期，政府政策变化都会影响房地产产品需求。1，消费者收入变化。一般来说，收入增加会导致消费者对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。2，其他商品价格变化。在表示某种产品的需求曲线中，通常假设其他商品的价格保持不变，单实际的市场情形不一定是这样。例如，某地的商品住宅市场，由于多层住宅价格的迅速上升
7、，使居民对高层住宅需求增加，进而导致高层住宅价格攀升，是高层需求曲线向右平移。所以，某些商品的替代品价格变化会影响产品需求。3，消费者预期。消费者对未来收入、利率水平和产品价格涨跌的预期也会影响某种商品的当前需求。例如，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或者在某一区域的房地产产品价格可能上升，就会引起需求的增加，是当前需求曲线向右平移。4，政府政策变化。房地产税收政策、住房政策、金融政策的变化或城市规划的变更，也会影响对当前房地产的需求。例如，降低交易税费、降低信贷门槛，将推动住房需求的增加。房地产市场供给的含义：宏观指的是房地产总供给量，是指在某一时期内，在某一价格水平的情况下，
8、全社会房地产供给的总量，有房地产一级市场、二级市场和三级市场的供给量之和构成。微观指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量。这里的房地产的供给主要是指特定地区或特定种类的市场供给。房地产供给的特点：1，缺乏弹性 2，长期性和滞后性 3，规划性 4，异质性（地质结构，升值潜力）3 个非价格因素对市场供给数量的影响：1，房地产开发成本 2，政府政策变化 3，对未来的预期。房地产开发项目的费用测算种类：1，投资估算 2，设计概算 3，施工图预算 4，工程结算 5，竣工决算作用：1，为筹集开发资金提供依据 2，作为研究工程造价和理性的手段 3，作为选
9、择最优设计方案的重要控制条件4，作为项目建设实施工程中投资控制的依据房地产开发项目总投资构成1，土地费用（1）土地征用及拆迁费 农村用地：土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、拆迁安置、某地建设基金、征地管理费、耕地占用税、其他补偿费城镇用地：地上建筑构物及附着物补偿、搬家费以及临时搬迁费、周转房的摊销、停业补偿、拆迁管理费（2）土地出让价款：出让金（3）土地转让费：转让费（4）土地租用费（5）土地使用权作价：投资折价2，前期工程费。规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、 “三通一平”所发生的费用支出 3，建筑安装工程费。4，基础设施费。建筑物 2 米意外红线，红线以内5，公共配套
10、设施费。居住小区内为居民服务而配套建设非盈利公共设施，按规划指标，实际工程量计算6，开发企业的经营管理费。开发企业所属独立核算企业、开发现场管理不设常驻现场：总部定期不定期检验现场管理企业管理费7，管理费用。放开企业总部管理费 （15）3% 多个项目同时开发 分摊8，财务费用。筹资过程中利息 金融机构手续费 汇率净损失 其他（1）长期借款利息：年初借款 按全年计息 本年新增借款按半年计息（2）流动资金借款利息：全年利息 利息照付 期末一次还本 100 万 2 年 （105+200|20)x10%9，销售费用。销售收入 x 46 %（1）广告及市场推广 销售输入 x 23 %（2）销售代理费 销
11、售收入 x 1.52 %（3）其他销售费 销售收入 x 0.51 %10，其它费用。临时用地临时建设费（按部门规定费率估算） 占总投资额 x 23 %临时用地、临时建设、工程咨询监理、总承包服务、施工执照、工程保险、质量监督、竣工图编制11，开发期间税费。开发期间税费按当地法规估算国家方向调节税、土地使用税、市政管线分摊、供电贴费、用电权费、分散建设市政设施建设费、绿化费用、电话初装费用12，不可预见费 。（111）（37）%13，运营费用。运营期管理、销售14，修理费用。运营期 物料耗损、维修房地产开发项目总投资1，不同于一般建设项目总投资建设项目总投资 固定资产投资+流动资金房开 租售 固
12、定资产一般很少或为零 总投资=总成本费用2，房开项目总投资=房开建设投资+经营资金= 开发产品成本+固定资产投资+经营资金完成开发各项成本费用（12 项）：土地费用，前期工程费用，基础设施，公共配套设施，建安工程费用以及间接费，管理费，财务费，其他费用，税费（房地产开发税费）以及不可预见费，销售费3，开发产品成本。开发所发生的各项费用过程中 直接费用（前五项）间接费用（后五项）财务：土地开发成本，房屋开发成本以及配套设施开发成本（土地，房屋，配套）核算：开发直接费用以及开发间接费借款还本付息计算还款资金来源1，利润 未分配利润利润总额=经营收入经营成本管理费用财务费用销售费用经营税金及附加经营
13、收入=销售收入+ 出租+自营销售收入=土地转让收入+ 商品房销售+ 配套设施销售租金收入=房租+ 地租经营税金及附加=2 税 1 费2，折旧 固定资产 自营3，摊销 无形、递延、资产4，其他 减免税收5，预售 预租收入利息计算1，还款方式：等额还本付息 P（现值）A（年值）等额本金偿还（付息照付）F=P(1+i)*n2，计算：A=P(1+i)*n (1+i)*n1 n 还款年限 P 年初债款累计 A 年换本付息财务评价方法单一方案 所有评价结果 结果一致1，投资回收期 基准 2，借款 3，NPV0 4，IRR ic互斥方案（1）计算期相同1，NPV 法 NPV0 且 NPV 最大为优若各方案的
14、收益基本相同且收益无法用货币来直接衡量，可用费用现值法2，增量内部收益率法 IRRNPV 相等时的收益率 两方案各年净现金流向的差额的 NPV=0 时的收益率NPV1=NPV2 IRRic 选择投资大的方案3，净年值法 NAV 等效 NPV 法NAV0 且最大为优（2）计算期不同1，净年值法 假设：一个方案在寿命期终止时均可按原方案重复而一个不论重复多少次其经年值不变NAV02，净现值法最小公倍数法（方案重复法）以备选方案计算期的最小公倍数为共同计算期研究期法 以互斥方案最大或最小的计算期为共同的计算期3，增量内部收益率 IRR NAV 相等时的收益率计算各方案的 IRR，分别于 ic 比较
15、IRRic按投资额由大到小排序，两两比较，计算IRRIRRic 选投资额额大的方案为最优IRRic 选投资额较小的方案为最优第三章房地产开发可接受地价的测算影响地价的两大因素 1，土地的用途。,不同用途的土地所建起来的楼宇会带来不同的收益，从而形成高低不同的地价。一般来说，土地作商业用途是地价最高。2，土地的容积率。容积率=总建筑面积总用地面积 容积率不同的土地有不同的可建面积，也就有了不同的土地价格。地价测算方法（成本法）开发完成后的房地产价值=土地价格+开发成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+ 开发利润+开发商购买土地的税费开发成本：勘察设计费，前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费
16、，公共配套设施建设费以及开发过程的税费管理费用：房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活而发生的费用投资利息：建设期内的贷款利息，包括取得土地时的利息费用和建造房屋时的利息费用销售税费：房地产销售过程中发生的销售费用，开发经营活动过程中向有关部门缴纳的税费，包括营业税，城市维护建设税，教育费附加以及其他销售税费开发商购买的土地的税费：开发商在获得土地使用权的过程中，应负担的税费，是假定一旦购买了待开发的土地，在交易时作为对方应负担的税费，如契税、交易手续费等，该项税费通常是根据当地的规定，按待开发土地价值的一定比率进行估算开发利润：开发企业自行制定的目标利润，一般以土地取得费
17、用与开发成本之和为基础来确定第八章房地产开发项目工程建设进度控制进度控制的概念：对开发项目工程建设阶段的工作内容，工作程序，持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工，交付使用。极度控制的计划系统：开发项目前期工作计划、工程建设总进度计划、年度计划进度计划的表示方法：横道图和网络图进度计划实施中的检测与调整1）工程进度检测与调整的过程2）实际进度与计划进度的图形比较方法（1）横道图比较法，检查实际进度数据匀速施工横道图比较法步骤：1，横刀进度计划图 2，标出检查日期 3，检
18、查数据加工整理后在图上进度计划下方用黑粗线表示 4，对比分析实际进度与计划进度 黑粗线在检查日期左侧，拖后；右侧，提前；重合，一致。非匀速双比例单侧横道图比较法步骤：1，横道图进度计划 2，横道线上方标出主要时间工作的计划完成累计百分比 3，下方是实际 4，黑粗线表示实际进度，从开始之目标起 5，比较检查期上方计划累计完成百分比下方实际累计完成百分比，拖后；上方下方，提前；上方=下方，一致。注：横道图只表示任务开始、持续、结束活动，不表示计划实际完成的工作量。双比例双侧横道图比较法。长度表示任务量。优点：直观，比较简单。 缺点：不能反映工作之间的逻辑关系，只能反映起始时间，分析偏差，没有办法得
19、出影响以及影响程度。检查期完成的累计任务百分比交替绘于计划横道线的上下方。步骤：1，绘进度横道计划 2，在横道图上方标出主要时间完成计划任务累计百分比 3，在横道图下方标出主要时间完成实际完成任务累计百分比 4，用黑粗线在横道图的上下方胶体绘制检查实际完成累计百分比 5，比较实际进度与计划同一时刻 ，上方计划累计完成百分比下方实际累计完成百分比，进度拖后；上计划下实际，提前进度；=，一致。（2）S 型曲线比较法在 S 型曲线中，横坐标表示时间，纵坐标表示累计完成工作量百分比（R） 。步骤：1，确定工程进展速度曲线，根据单位时间完成任务量（工作量，劳动量，费用）计划单位时间的计划量值 2，确定规
20、定时间累计完成任务量 3，绘制 S 曲线比较：1，实际工程进展速度。如果按实际工程进展描出的点落在原计划的 S 型曲线左侧，则表示此刻实际进度比计划进度超前；反之，表示滞后。2，进度超前或拖延的时间。3，工作量完成情况。4，后期工程进度预测。（3）香蕉曲线比较法 两条 S 曲线闭合组成 Es 和 Ls步骤：1，根据网络计划确定数目和检查次数 2，确定每项工作在不同时间完成的计划任务量分别按早（迟）时标网络图确定，各计划工作单位时间完成任务量。3，计算施工项目的总任务量，所有工作单位时间完成计划任务量累计求和 4，分别按 Es 和 Ls 计算各项工作同一时间累计完成任务总量 5，分别按 Es 和
21、 Ls 计算各项工作不同时间累计完成任务总量 6，绘制香蕉曲线比较若落在 Es 曲线上方（左侧） ，说明实际工程进度超前了；若落在 Ls 曲线下方（右侧） ，说明实际工程进度托后来，预定的工期目标会完不成；若落在这两条曲线所包的区域内，并尽可能靠近优化曲线，工程进度在控制范围内。3）工程进度计划实施中的调整方法（1）改变工作间的逻辑关系。搭接，平行工作（2）改变工作的持续时间。压缩关键工作的时间房地产开发项目工程建设投资控制投资控制的概念：在开发项目工程建设的全过程，根据项目的投资目标，对项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各项因素而采取一系列技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差
22、，把项目投资的发生额控制在合同规定的限额内。项目投资失控的原因：项目可行性研究的深度不够、在各设计阶段所做的投资计算突破投资计划目标、在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨、项目的设计变更引起费用增加、项目实施过程中不可预见因素的发生、项目施工不能顺利进行引起费用增加、其他原因。工程建设投资控制的方法与步骤1，编制投资控制规划按时间进度编资金使用计划主要方法：横道图、时标网络、S 曲线（时间累计投资曲线） 、香蕉图2，费用比较 拟完工程计划投资（资金使用计划） 、已完工程计划投资（检查实际完成计划） 、已完工程实际投资（实际完成）投资偏差=已完工程实际投资已完工程计划投资进度偏差=拟完工程计
23、划投资已完工程计划投资3，偏差分析1）投资偏差的概念：费用比较的结果总会显示出投资计划值与实际值之间存在的差异局部偏差和累计偏差局部偏差：一是相对于总项目的投资偏差而言；二是相对于项目已经实施的时间而言累计偏差：是一个动态的概念，第一个累计偏差在数值上等于局部偏差，最终的累计偏差就是整个项目投资的偏差。绝对偏差和相对偏差绝对偏差：投资计划值与实际值比较所得到的差额相对偏差：投资偏差的相对数或比例数，通常用绝对偏差的与投资计划值的比较来表示相对偏差=绝对偏差投资计划值=（投资实际值投资计划值）投资计划值偏差程度：指投资实际值对计划值的偏离程度投资偏差程度=投资实际值投资计划值2）偏差分析的方法：
24、横道图法，时标网络图，曲线法,4，未完工程投资预测5，纠偏：1）组织预测 2）经济措施（投资目标分解，进度保障，资金保障）3）技术措施，技术方案比选 4）合同措施，索赔进行管理工程价款的结算方式：月结算（月支付进度款） ；分阶段结算（形象进度）工程价款计量支付1，工程付款及计算备料款 动员款签订合同一个月内或开工前 7 天预付款在 1030%（支付额度）预付款的扣回，在进度款里1）尚未施工的工程所需主材价值等于预付款时起扣，从每次支付的工程进度数中按主材比重扣除起扣点：开始扣预付款时的已完工程价值=合同价预付款主材比重%扣款方式：计算扣点指已完工程价值（开始扣预付款时的）预付款=尚未施工的工程价值 x 主材比重%2，进度数支付已完工程量计量已完工程量复核承包方提交已完工程量报告 7 天内进行核对，核对前 24h 需通知承包方提交进度支付申请提交进度支付复核 发包方应在 14 天内完成复核3，质量保证 5%合同约定 从进度款扣留 缺限责任期工程价款动态结算：调制公式，造价指数=结算时偏投标报价；价差法工程变更的控制原则：尽量减少变更，建造完成变更索赔的概念：指当事人一方由于另一方未履行合同所未定的义务而遭受损失时，通过合法的途径和正常的程序，向对方提出补偿损失或额外消耗的行为。索赔具有必然性，合理性，客观性和合法性特征。
