1、山西盛嘉通讯广场招商方案山西盛嘉通讯科技广场有限公司项目组二零零八年六月山西盛嘉通讯广场招商方案本方案内容包括但不限于确定招商定位、确定招商策略、具体招商运作、招商的组织体系建立等内容。一、 山西盛嘉通讯广场招商流程序号 流程 主要内容1 确定招商要素 项目定位、业态分布、商铺划分、租金体系、年期确定、付款方式、推广费、物业水电费、质量保证金和营业押金、工商和税、优惠措施2 锁定招商客户 客户划分、寻找方式3 商户洽谈 商户拜访、商户意向、谈判手段、谈判技巧、盛嘉的宣传、关系的建立、项目介绍4 预登记 公司资料、位置类型、铺位数量、租金价格、面积大小5 租赁合同细则 租赁年期、起租期、免租期、
2、管理费、水电费、电话费、违约责任6 招商说明会议 经营优势、业态优势、营销优势、区位优势、卖场配套优势7 商户进驻 进驻时间、装修情况、交铺标准8 开业 开业筹备、开业时间二、 项目定位作为 2008 年太原市重点招商引资项目，盛嘉携手战略合作伙伴全球手机知名企业，与太原市通讯实力企业强强联手，努力推动太原市手机产业的迅猛发展，共同建设手机批发街区，在太原市共铸新地标。山西盛嘉通讯广场坐落于太原市火车站对面。总面积为 17000 余平方米，业态结构涵盖：手机连锁、品牌手机、手机批发、GPS 导航专区、手机配件、二手手机、维修、餐饮等。三、 招商策略1、 招商对象山西盛嘉通讯广场招商对象是全国的
3、手机经销商与本土卖场的手机经销商，同时也包括了当地沿街店面与写字楼的手机经销商。根据目前的现状和太原市本地通讯消费习惯，尽全力整合好现有目标范围内的商户，借助自有卖场软硬件和自身品牌、运营、企划、客户的优势，改变当前太原市手机经销商空间上的布局，打造集聚手机效应的商圈和专业精品卖场。同时尽可能地扩大招商范围，不受地域的限制，吸引省外的商户对盛嘉的进驻，促进当地经销商，提升招商质量。2、 业态确定，卖场布局规划山西盛嘉通讯广场的业态规划将结合现有主力大卖场的格局来进行参考，同时与我们现有商户调研的结果做出合理的布局。现规划的方向：一楼： 手机连锁、品牌手机、移动营业厅、肯德基；二楼： 手机批发、
4、GPS 导航专区；三楼： 手机配件、二手手机、维修 ； 四楼： 健身、娱乐、休闲商务配套；在卖场招商预登记情况不良的情况下，可以考虑异业（健身、娱乐、休闲商务配套）的合作，增强卖场竞争力的多元化。3、 初步划分铺位和设立租金体系、 根据经营类型进行初步铺位区块划分，根据客户经营规模设计铺位大小，出效果图、平面图； 铺位划分原则：充分展示和经营；预留走廊、消防通道；保证卖场整体通透、无死角；保证客流能够最大限度回流； 进行本地商业物业租金体系和手机经营商户对进驻盛嘉卖场租金期望值进行调研数据，根据竞争对手价格、商家承受能力初步参考太原市大南门主流卖场的租金体系，包括租金均价、每个铺位的租金价格体
5、系、详细租金价目表。4、 合同期限、付款方式 合同采用一年一签，年度付款，先付后用。推广费（广告位） 根据卖场的业态分布，推广费集中体现一楼品牌区其他楼层的优势位置作为本次招商的门槛和对接手机连锁的有利武器，优化商户的质量和数量及确保推广费的提前预收5、 质量保证金和营业押金 以租赁摊位两个月的房租作为商户在本卖场的质量保证金和营业押金，其中一个月租金为质量保证金，另一个月为营业押金。 退还方法：质量保证金在商户办理推场手续后三个月给予退还，其考虑到商户后期的产品质量问题及售后服务。营业押金在商户办理推场手续后给予退还，不过在商户营业期间我们可以把其押金做为商户考核押金，方便卖场的管理。6、
6、物业管理费和水电费、工商和税费 物业管理费、水费、公摊费用包含在管理费里，不作为单独征收的费用类别。 商户电费按照一户一表，以 1 元/度征收。 工商管理费和税收由商户自理。7、 招商入驻的优惠措施 免租：根据在太原的手机市场格局，参考前期在大南门大卖场的详细调研分析，结合甲方给予我们的免租期，本卖场招商租金优惠措施采用首期入驻免租期三个月，二次招商根据前期情况而定。免租期按照合同以付 9 用 12 的方式，为了培养商户的交费习惯，第一次收费将采用押 2 交 3 用 6 的模式，后期租金根据实际情况收取。 租金和推广费优惠：根据前期的调研分析报告和太原商户的拜访情况，对比招商预登记的情况，按现
7、有设置的租金和推广费（广告位）比原有计划要高，视后期情况而定，做出优惠折扣。同时可以作为企划宣传造势的新亮点和提高盛嘉利润空间。8、 项目优势梳理、编制招商手册（完成）进行山西盛嘉通讯广场项目优势梳理工作，为编制招商手册做准备包括经营优势、业态优势、营销优势、区位优势、卖场配套优势等。经营优势：顶级专业运营团队，管理致臻完美业态优势：合理业态分布，打造无限商机营销优势：整合营销传播，大手笔，高频率，多主题，多活动区位优势：火车站对面，人潮涌动，让购物成为享受物业及配套优势：档次高，配套好，现代大气 在项目优势梳理的基础上，编制招商手册，完成招商的市场材料准备工作。9、 招商市场推广工作计划确定
8、 确定山西盛嘉通讯广场招商推广计划，包括推广主题、广告设计、广告投放媒体、广告投放形式、广告投放频率、广告费用预算等； 根据推广计划，进行既定的招商广告投放、推进，为招商工作开始预热、造势。利用推广活动及媒体宣传，营造声势及热销气氛，使本项目成为当地行业的谈论进驻对象，成为市场注目的焦点；10、 准备招商基础资料招商基础资料的准备包括招商简章、租赁协议、市场管理约定、物业管理协议书、市场治安和消防承包协议书、质量和服务承诺书、消费者保护条例、打假治劣责任书、执行抽签办法的相关约定、签约通知书和相关登记表格等。 招商简章包括楼层的平均租金、综合管理费、经营押金、质量保证金、支付方式、进场时间、开
9、业时间、合同期限等等； 项目租赁条款如：租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、电话费、违约责任等； 市场管理约定、物业管理协议、市场治安和消防承包协议书、质量和服务承诺书、消费者保护条例、打假治劣责任书是针对经营商户的管理规范和服务规范，成为经营租赁协议的补充部分； 执行抽签办法的相关约定、签约通知书和相关登记表格是用于招商过程中商户选择铺位和确定铺位的相关规定和记录工具。四、 全面招商工作1、招商预登记 发布招商信息，进行招商预登记 公布招商简章，根据商户沟通实际情况决定图纸是否公开； 每个来访客户一张表格进行预登记，内容包括经营产品、求租要求（面积、项目） 、代理品牌、联系方式、现经营
10、场地、有无卖场经营经验等等； 确保预登记客户数量超过铺位数量的 2-3 倍，确保招商顺利，稳定进行。 品牌展示区铺位尽量选择实力大的商户，对有些客户有品牌展示区需求的，先登记，在挑选之后有剩余铺位的，将会通知。2、招商节点 面向主力商户推广，通过主力商户入场，以提高卖场实力，同时努力开拓及发掘更多新客户，全面跟进所有范围内的商户； 制定并完善铺位挑选原则铺位等级、挑选方式、排名顺序； 与意向客户，洽谈预定铺位，有不合理的业态作相应的调整，部分摆不平的区域则进行第一波抽签； 作好大户的思想工作和安抚 其他经销商告知 进行挑选铺位顺序和原则，先到先选；公开、公平、公正； 营造火爆气氛，在经销商中树
11、立形象； 抽中的号码持有人在工作人员带领下，到招商办公室挑选铺位。 挑选好铺位的客户，必须在第二天下班前支付定金，否则视作自动弃权。 签预定书、收定金 大客户和政府关系户在抽签结束后开始签预定书、收定金。3、 二次招商 剩余的铺位根据预登记的情况和整理好的客户资料进行二次招商； 针对外围商家，进行铺位的推广和介绍4、 签约及相关事宜 正式签约签约流程注意事项； 在合同文本的标准版上视本卖场情况进行修改，校对，印刷交付； 客户交纳所有费用，签订正式合同； 铺位面积发生偏差，需要重新测量和调整；5、 督促装修 协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题 督促客户装修，从合同签订之日起
12、就开始要每天催促，确保装修进度和正常开业；五、 招商组织体系1、 组建成立山西盛嘉通讯广场项目组以组建的山西盛嘉通讯广场项目组与管理部为主体开展招商和运营管理工作。2、 招商运营团队建设盛嘉运营团队入驻太原，包括卖场懂事长、总经理与客户经理、企划经理（经营），保安、清卫人员准备。甲方管理人员（包括总经理、财务） ，其他人员招聘。3、 招商运营团队组织架构总经理招商经理 企划经理 财务 运营经理保安清卫招商一招商二出纳企划执行设计懂事长4、 招商运营团队工作分工招商运营团队在开业前以招商工作为核心，招商工作完成以后，招商部人员可以减少，同时转化成为客户部工作人员。保安、清卫工作人员在商场开业前到
13、位即可，加强专业知识和各地卖场案例的培训。总经理：负责全面工作、招商方案确定、铺位的分割和价格体系确立、招商计划推进、政府、媒体关系统筹招商经理：负责招商的具体落实工作，负责本地和周边所有前期的目标客户和后期意向客户的拜访、沟通、洽谈工作企划经理：负责招商广告计划的落实、推广，新闻发布会的策划和组织工作财 务：负责财务核算和资金管理工作六、 招商说明会新闻发布会安排、作广泛试业宣传，出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等，以提高本项目的知名度，营造浓厚的商业氛围；七、 目标进度招商工作在项目组入驻即开始，在 7 月中旬前完成铺位预登记，在 7 月底完成第一轮招商、铺位选定工作，在 8 月中下旬完成
14、整体招商工作以及合同签定，收取定金和相关押金；9 月 1 日前开业 八、 招商进度安排（以月为单位计算进度）招商、运营进度安排 执行情况一、招商进度安排1 确认招商、招商团队到位 进行中2 招商团队的调研，基本了解租金期望值，商户进驻意向 进行中3 招商定位、业态划分规划 初稿以完成，后期在优化4 划分铺位、确定租金价格体系 初稿以完成，后期在优化5 项目优势梳理、编制招商手册 已完成6 完成所有招商基本材料的准备工作 进行中7 第一轮广告投放开始，预热招商市场，包括媒体、户外广告、招商 DM 单页、投递工作进行中8 开始招商，拜访所有商户，进行招商预登记 进行中9 进行针对太原手机卖场商户及
15、延街店面和写字楼的招商工作进行中10 招商新闻发布会稽招商说明会，招商进入全面高潮 省略11 好铺位抽签，其他商户选铺，确定租赁合同和相关合同， 7 月中旬前做好进场准备二、装修1 卖场基本装修 已完成2 卖场外立面装修和广告牌支架树立 专人负责3 商户进场地装修，围布、灭火器等发放 专人负责4 装修验收 专人负责三、组织体系和公共关系1 相关公共关系梳理，拿下市场开业需要的市场证、消防安检通过、户外广告牌审批等，密切与工商、消防、城管、交管、公安、税务、规划、新闻媒体的关系进行中2 人员招聘和培训 进行中3 制度规范建立和实施 进行中4 招商完毕，招商团队解散，部分加入经营团队 8 月底四、财务1 财务部人员熟悉卖场管理相关制度 6 月底前2 签定合同 6 月底前3 收取租金、押金、质量保证金 6 月底前五、开业1 开业庆典方案策划 7 月中旬前2 开业庆典各项准备工作 7 月初前3 开业庆典，开业 9 月 1 号前九、 山西盛嘉通讯广场经营财务预测山西盛嘉通讯科技广场有限公司项目组 2008 年 6 月 22 日
