1、西安商业领跑者开元商城案例研究1、概述商城位于西安市中心繁华区黄金段-钟鼓楼东南角。北邻被誉为“西安南京路”的东大街，西邻古城迎宾大门，金融业集聚的南大街，营业正门与钟楼遥相呼应。占地面积 33.136亩，建筑面积 12.5万平方米。总投资约 4.5亿元人民币。1996 年 6月 15日一期工程开元商城购物中心开业，2006 年,西安开元商城通过调整品牌结构，精心组织策划，共实现销售 21.06亿元，较上年增长 3.89%。开元商城设计独特，5、6、8 层退台式建筑结构，融古典与现代化风格为一体。内部装饰富有时代气息。设有中央空调、双向自动扶梯、观光客梯、消防喷淋、电视监控、大屏幕导购、银行结
2、算专柜等。2、服务目标（1）坚持“顾客第一，永远第一”的服务宗旨，为顾客提供高水准服务，力求在业内达到先进水平，不断增强企业核心竞争力。（2）深入实施“顾客满意工程”，完善商品质量保证体系、服务质量保证体系和环境质量保证体系，在形象、商品、价格、服务、环境等全方位最大限度地满足顾客对服务的期望，增强企业显示力，树立良好的开元形象。（3）建立顾客消费资源信息系统，根据顾客个人消费资料，分析和掌握顾客消费模式，收集顾客意见和建议，增强整体服务的效率。经营业态：大型购物中心（集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体）。3、开元商城主要相关指标物业中文名称 西安开元商城 业态 购物中心所属区域 城内 投资
3、开发商 西安解放集团股份有限公司地理位置 钟楼东南角 2006销售额 21.06亿元商业面积（M 2） 10.3万平米 净商业面积 54600平米 容积率 5.66开盘时间 1996年 6月 15日 实用率 53% 总建筑面积 12.5万平方米开业时间 一期 1996年 6月 15日 层数 7层停车位 500多个 销售热线 87219204建筑形态（层数/幢） 7层平均单价 不售 单价范围 不售 总价范围 不售销售率 不售 一次付款优惠 无 其他折扣 层数 经营行业 经营方式 售价 租金/扣率 空置率负二层 超市、家电数码 不售 0负一层 鞋类、皮具 不售 0一层 珠宝首饰名表、化妆品，手机，
4、餐饮 不售 0二层 男装、针织品 不售 0三层 职业装、时装、淑女装 不售 0四层 女装、内衣 不售 0五层 床上用品、运动休闲用品、儿童用品 不售 0六层 家居、床上用品 不售 0七层 美食广场、电玩城联营的合作方式（本扣点以经营商营业额的28%返给商场，另外有 1%为商场的促销广告费用）不售一般保底 800元（毛利），扣点实行“28+1”，其中有 1个点的广告费用，而且对于不同的位置有不同的价格。04、商品结构化妆品丸美、高丝、奥岚雪、旁氏、蝶装、大宝、羽西、欧莱雅、美宝莲、玉兰油、佰草集、圣梦、BOSS、吾诺、NIVEA、高夫、家美乐、梦装、卡姿兰、可贝尔、兰芝、艾文莉、施华蔻、娥佩兰、
5、资生堂、郑明明、兰皙欧、曼秀雷敦、奥洛菲、B开元商城在档次定位上也是选择了适合中等及中等偏上人群消费，入住的商家主要一些中等、中高档品牌;业态布局丰富多样，有大型西式快餐“麦当劳”的加盟，有各银行自动取款机等温馨配套。总体来讲，西安开元商城，占据了西安最繁华的商圈当中最好的地段、最大经营体量、最高营销额等多项数据，是西安当之无愧的商业领跑者。然而我在上市报表查询其财务报表，盈利能力被管理费用及其它投资吞噬了大部分。这是没有效率的一种内在表现，按人流与成交量来说不应该这样的。谁要知道，商业零售业态中成本的控制是极其重要的，它可能左右一个项目的盈利能力与未来生存。然而商业态势就动态的，它从传统百货来向现代百货业态转变是一个极其漫长过程，在其过程，地段是先天条件，然而管理与思想的创新才是真正一个商场的发展原动力。（调查数据合富辉煌陕西公司）
