1、山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 1山东潍坊白浪 金沙城市广场规划建议书凌峻地产（中国）有限公司二零零六年三月山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 2目 录一、项目地块基本特征概述 4二、项目规划设计思路 5（一）规划基本原则建议 .5（二）总体规划布局要点 .6三、原三种规划方案的优缺点分析 7（一）方案一分析 .7（二）方案二分析 .9（三）方案三分析 .11（四）三种规划方案的分析结果 .13四、整体规划的优化方案 14（一）优化方案的九大优化措施 .15（二）优化方案的优点 .15（三）优化方案的业态分布建议 .17山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 3一、项目
2、地块基本特征概述1) （一）、地块地形与地势1、地形：项目地块位于青年路、民生街、白浪河、人民公园合围成的区域，地形近乎平行四边形，相对 方正，规划建设较容易，人流引 导、出入口设置等清晰，地形条件对于开发商业物业比较有利。 2、地势：项目地块地势平坦，高低差很小，地势条件对于项目的基础建设来说较好。（二）、地块区位现状1、地块周边环境描述项目位于潍坊中心城区青年路和民生西街交汇处，东邻白浪河畔，市区中心地带，其所处的区域为潍坊的老城区改造区。地块东面地块东面为未拆迁的旧住宅楼为主，拆迁后的地块为项目地块的一部分，拟规 划建设为娱乐休闲 区域， 这部分区域和人民公园、白浪河 绿化休闲带相邻，具
3、有优越的景观优势。地块南面地块南面为面积十多万平方米园林局花园及人民公园，绿化休闲景观资源丰富。地块西面地块西面为青年路沿线商业街及人民路潍坊小商品城一条街，来往潍坊地区下属县镇及附近城市的人流量大，商业气氛浓厚。西北面的民生西街为美食街，但这些饮食网点几乎都是临时的棚架式店铺，卫生及服务条件不佳，而且经营季节性强，未能形成足够的影响力。地块北面地块北面为民生西街沿线低档商业及经营惨淡的大华商厦，2、区域规划发展区位项目从地理位置上位于潍坊整体规划的中心主城区的中心组团内，组团规划面积33 公里，居住人口 35 万人，该组团发展思路为市级 商业中心、金融中心，本 项目就位于该地带内。 山东潍坊
4、白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 43、商圈区位本项目地处潍坊市商圈的核心区域，区域商业周边的商业路段规划整齐，交通路网完善，四通八达，是潍坊市消费、购物人流最为聚集的地方。4、交通区位项目附近有小商品城的客货站、潍坊汽车总站，距离火车站也不过一公里左右，其处于整个潍坊地区交通辐射影响力中心区域，所以， 项目的交通区位具有一定独特的优势。二、项目规划设计思路（一）规划基本原则建议1、 首先要符合政府规划的要求本项目在政府规划中是以娱乐为中心的大型商业中心，而政府规划的目的在与通过建立一个全方位的休闲娱乐中心，将本项目作为整个潍坊旅游文化产业的一个补充。项目的规划应以政府规划为原则，遵循市场实
5、际情况，兼照顾销售、运 营的需要，结合区位现状中的景观优势而作规划。2、 从促进商业经营性物业销售角度考虑，项目要 规划设计较多临街商铺商业经营性物业中，最容易销售的莫过于临街商业物业，而从潍坊市场调查中也得知，当地人对拥有能独立经营 的商铺欲望很强，故 项 目规划首先要考虑的是规划较多的临街独立商铺，以促进销售。3、 促进主力店招商，规划的交通 动线要具有良好通透性、引导性主力店经营户的进入对于项目的销售有重要影响，他们对商业布局及经营有比较深入的了解，如果所设计的交通 动线出现问题，招商必然出现阻碍。 为销售的顺利实现就必须要引进主力商户，届时 将不得不按照主力商户的要求作出修改，后果将会
6、是产生更大的成本，牺牲更多的利润 ，方得以完成 项目（牺牲局部面积未必就会使利润下降）。山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 54、 必须考虑日后经营因素，内部布局 过渡要和谐虽然项目以销售作为主要营销推广思路，但如果要销售得好，或者说要吸引投资者，实际上还是必须要考虑项目日后如何能经营好的多种因素。所以，在商业经营区的内部布局方面，要考虑功能分区的过渡，例如日 间营业区和夜间营业区的和谐配合、公寓和商业经营区的过渡、娱乐区和零售区的功能分区等因素。5、 销售和经营因素的平衡虽然项目开发对于销售因素作为最主要考虑的因素，但不能一昧为了销售而忽略日后经营的要素，所以在整体 规划布局时要两者
7、结合考虑，在促进销售的同时不能严重影响整体经营。（二）总体规划布局要点综合上述多种因素，本项目规划布局应着重要解决的是纯商业经营区与商住办公区的布局过度，商业经营区中各功能区的分布与过渡问题。根据以上的思路，项目规划布局的要点为：1、 在合理的情况下尽量营造更多的纯临街商铺 ；2、 步行街除了需要促成横向相邻业态之间的互 补外，还要向纵深拓展，引导外部人流进入内场，逐点（景 观休闲节点）分段推进，使商业气氛及商业价值向纵深延伸；3、 考虑商业经营区域和商住办公区域功能上相 对独立；4、 注意商业经营区域日间消费和夜间消费的和 谐过渡，避免夜间消费区域对日间消费区域的负面影响；5、 主力大店置于
8、商业经营区的纵深位置，利用其磁力点作用引 导人流纵深前进；6、 进入主力店的道路， 应从视觉引导及交通动线 上清晰通透。7、 充分利用公园、白浪河等景观休闲区人流引 导作用，从南、东两面重新开辟外部人流环形动线。山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 6三、原三种规划方案的优缺点分析（一）方案一分析1、 优点：1) 商业价值提升及销售 形成相对独立的步行街，可独立经营的临街商铺较多，促进销售2) 经营方面 圆弧形步行街通过将公共商业空间视觉私密化，提高了经营空间的可塑性。 以中心广场为圆心，辐射整条环形步行街，通 过多个交通入口，从 视觉上分段吸引人流进入，全面提升内场商铺价值； 三大主力
9、店呈三角形分布，业态相互补充，有利于辐射周边商业区域； 3) 对于招商方面的优势 交通的豁达性有利于 Z1 主力店招商（不利于 Z2、Z3 的招商）山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 74) 销售和经营的协调 圆弧形步行街能形成一个相对独立的业态分区，在促进销售的同时，后续经营容易上轨道，可尽量规避主力店后期经营的负面影响。 步行街部分基本上不必采取返租方式销售，后续经营的压力较小。1、 缺点：1) 对商业价值及销售的影响 Z1 区成为 Z2、Z3 区及主力店后临街铺的人流 动线阻碍因素，致使 Z1 区东南面区域的临街铺、Z2、 Z3 区的临 街铺及地下商铺的销售有阻碍 负一层无临街下
10、沉广场引导人流直接进入，导致商业气氛不足，人流气氛欠佳，商 业价值不高，销售压力较大2) 经营方面的影响 主力店 Z2、Z3 及其围成的步行街受 Z1 区的影响，人流不能充分流 动到这区域，故经营气氛受到一定影响 主力店 Z2、Z3 区和酒吧街之间缺少必要日夜消费过渡的街道，导致夜间消费的业态（不开业）在日间对日间消费的业态气氛有影响； 因为 Z1 区对人流动线阻碍因素，致使 圆弧形步行街和东南区域的商业经营区缺乏足够的互动辐射 负一层无临街下沉广场引导直接进入，导致经营气氛不足3) 对于招商方面的缺点 该方案的最大缺点就是主入口受 Z1 区影响，不能贯通至主力店 Z2、Z3 区，商业引导性差
11、，容易分散客流，有经验的经营户也会看到此点，这必将成为主力店招商的一大阻碍因素 负一层无临街下沉广场引导直接进入，导致商业气氛不足，招商有阻碍因素山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 8（二）方案二分析1、 优点：1) 商业价值及销售 有十字形步行街的引导，纵深的临街铺商业价值的均好性比较好2) 经营方面 布局比较整齐，出入口较畅通， 对于商户经营有利； 能形成多个环回步行街，延长顾客逗留时间3) 对于招商方面的优点 因为有四个主力店的辐射，故对周边中小商户的招商有一定帮助山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 94) 销售和经营的协调性 因为无真正独立的步行街，对主力店的依赖强，销
12、售和经营的协调较困难2、 缺点：2) 对商业价值及销售的影响 主力店多，利于销售的商业面积比例相对少 负一层无临街下沉广场引导直接进入，导致人流气氛欠佳，影响商业价值及销售 南部商铺相对独立，可能造成人气不旺，阻碍销售；3) 经营方面的影响 单个主力店的面积并不大，不具压倒性面积优势，影响业态分布，容易造成人流分散； 中心大下沉广场阻隔了商业人流动线的流畅性，对经营气氛有负面的影响 布局采用矩阵式排列，功能区域可相对独立，但纵深处类似迷宫，人流 导向分散 主力店 Z2、Z3 区和酒吧街之间缺少必要日夜消费过渡的街道，导致夜间消费的业态（不开业）在日间对日间消费的业态气氛有影响； 负一层无临街下
13、沉广场引导直接进入，导致人流气氛欠佳，销售及招商均有阻碍因素4) 对于招商方面的缺点 主力店布局过多，导致业态布局困难， 难以招商 主力店面积不够大，不符合主力大商户的营业面积要求 青年路和民生街交界处的主入口的辐射力分散，不能直接辐射到 Z2、Z3 这两个主力店区，使商业气氛偏弱，这样，会导致 Z2、Z3 两个主力店招商困难及 Z2、Z3周边区域的经营气氛低落山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 10 负一层无临街下沉广场引导直接进入，导致人流气氛欠佳，销售及招商均有阻碍因素（三）方案三分析1、 优点：1) 商业价值提升及销售 形成相对独立的步行街，能独立经营的临街商铺较多，利于销售2
14、) 经营方面 圆弧形步行街能独立形成一定的商业气氛 圆弧步行街长 250300 米，这样长度的步行街商业气氛延续较好3) 对于招商方面的优势 这样的布局缺乏大主力店招商优势，因为步行街和主力店有些相互孤立4) 销售和经营的协调 圆弧形步行街能形成独立的步行街，在促进销售的同时，后续经营能比较容易上轨道，基本上不会受主力店开业经营状况的影响山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 11 步行街部分基本上不必采取返租方式销售，后续经营的风险不大2、 劣势：1) 对商业价值及销售的影响 主力店 Z1、Z2 区域和圆弧步行街相对孤立，使主力店 Z1、Z2 区域的及其周边商铺的商业价值偏低 圆弧步行街
15、和两个主力店区域相对隔离，使主力店区域的临街商铺商业价值低落，销售受到影响 负一层无临街下沉广场引导直接进入，导致人流气氛欠佳，影响负一层商业价值，对销售有阻碍2) 经营方面的影响 圆弧形的独立步行街和主力店 Z1、Z2 区域缺乏互动性，这样的布局不能体现娱乐商业中心的功能 中间圆弧形的独立商业街铺缺少主力店的辐射支持； 中心下沉广场阻隔了商业人流动线的流畅性，不利于人流向主力店 Z1、Z2 乃至纵深扩散，对 Z1、Z2 周边 区域经营气氛有负面的影响 主力店 Z1、Z2 区和酒吧街之间缺少必要日夜消费过渡的街道，导致夜间消费的业态（不开业）在日间对日间消费的业态气氛有影响； 负一层无临街下沉
16、广场引导直接进入，导致人流气氛欠佳，销售及招商均有阻碍因素 酒楼设在入口广场主力店内，停车问题会带来安全隐患与交通拥挤 自助 KTV 入口处的次主力店阻碍了 Z2 区和酒吧街之间的人流往北（夜总会方向）流动3) 对于招商方面的缺陷山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 12 中心下沉广场的存在，可能会影响两个主力店的招商 负一层无临街下沉广场引导直接进入，导致人流气氛欠佳，招商有阻碍因素（四）三种规划方案的分析结果从三种方案的分析结果来看，各自有自己的优缺点，也有几个缺点是共有的， 综合起来，这 三种方案都在某方面有明显的缺点：方案一：因为 Z1 的布局，阻隔了 综 合商业交通动线的流畅，
17、 导致经营的缺点比较突出，如果把 Z1 一分为 二，延续主入口的 纵深交通动线，这样 整体布局就会流畅得多方案二：因为太多主力店的布局，各部分面积均不足以营造一个大主力店，这样会导致招商的困难，以致于后续难以进 行销售及经营，另外，中心下沉广 场也隔断了商业交通动线，影响商业气氛，故必须要减少主力店区域及去掉中心下沉广场方案三：圆弧步行街和两个主力店成为相对孤立的区域，不能进行足够的互动，整体难以打造娱乐商业中心，必须去掉中心下沉广场，及适当增加次主力店在圆弧步行街区域四、整体规划的优化方案根据以上三种规划方案的深入剖析，我们综合了三种方案的优点，以方案 1 为基础，作了 10 大优化，提出以
18、下的 优化方案， 优化方案的布局如下图所示：山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 13（一）优化方案的十大优化措施1、 西北主入口与人民街入口扩大成发散形，和下沉广场相得益彰。2、 延长项目西临街面，最大化提高 临街商业面积 。3、 将原有弧形主力店一分为二（二层不分），消 费 人流将从主入口贯通至东南角的美食街、酒吧街3、原有弧形主力店入口处改为中心广场处，充分利用四个主力店入口人流交叉，形成中心人流会聚地，提升内场商业价值。4、 在项目与公园公用 20 米道路入口设置美食街标 志，有目的引导人流；5、 充分利用公园的幽雅自然环境和通向白浪河沿河 风光带通道的优势，在项目与公园公用 2
19、0 米道路北侧增设单排临街商铺，延伸 项目临街面，并将消费人流引入酒吧一条街等夜场娱乐区，形成一条 贯通项目背街面的人流循环大动脉；6、 通过缩减东南区域两大主力店的经营面积，开辟酒吧街与主力店之间的空间，设置一条短进深沿街商铺， 该排商铺作为酒吧街和主力店 A、B 之间的过渡，通过酒吧街牌坊可进入酒吧街，牌坊白天关 门，夜晚开门，形成酒吧街与主力店的互相独立格局，又形成日夜消费互补 ，进一步为酒吧街等休闲娱乐场 所注入人气；7、 出入口 A、B 到中心广 场的一段步行街扩宽，并 调整为分别垂直于民生路和青年路；山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 148、 夜总会临民生街一段规划为临街
20、商铺，增加商业价值及销售面积。9、 夜总会入口处位于项目东北角，并 设置标志性夜 场入口标志。10、 项目西侧开辟与小商品城连通的 32 米宽地下通道，在地下通道两侧设计单排商铺。（二）优化方案的优点1、 利于商业价值提升及销售 形成相对独立的步行街，增加了商业价值 可独立经营的临街商铺较多，促进销售 商业及人流引导性较好，中心广场四周贯通， 临街一线铺位和二线铺位价值差不会太多，能够获得比较理想的销售价格 通过多个临街下沉广场及地下通道引导，负一层的商业价值能最大限度提升，可取得额外的销售利润2、 商业气氛及经营方面的优点 圆弧形步行街有效利用视觉私秘性引导人流，步行街商业气氛延续性较好；
21、步行街、两个小主力店及两大主力店经营区的商业气氛能够互动； 各方位入口尽可能吸引各条干道人流并导入经营区；步行街分布整齐有序，两大主力店与次主力店互相支撑，辐射周边区域； 中心广场容易聚集人气，把商业气氛向四周辐射； 两大主力店与次主力店呈品字形分布，利于汇聚人气，辐射周边区域； 大面积利用下沉广场，形成循环消费圈； 项目西部的地下隧道直通西入口广场，顺势将青年路的客流直接项目导入负一层经营区； 以美食街延伸段作为酒吧街和主力店 A、B 之间的过渡，形成酒吧街与主力店的互相独立格局，又形成日夜消费互补， 进一步为酒吧街等休闲娱乐场所注入人气；山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 153、
22、 对于招商方面的优势 放射性出入口通道布局，交通动线辐射性好促进招商 从主入口的中轴步行街可直达两大主力店，商业引导性及通达性好，对于招商有利 中心广场能吸引大量人流进入，对于主力店及周边的中小商户招商有利4、 销售和经营的协调 圆弧形步行街基本上成为独立的步行街，在促进销售的同时，后续经营能比较容易上轨道，基本上不会受主力店开业经营状况的影响 步行街部分基本上不必采取返租方式销售，后续风险较小（三）优化方案的业态分布建议本商业业态布局是基于以下六点为主导思想：1、业态布局与产品规划的统一。2、布局形式与项目开发思路的统一。3、布局形式对销售要起到直接促进作用。4、各业态布局之间既要相对独立、
23、又要相互补充。5、业态布局与交通组织要统一。6、布局形式与周边商业形态的关系。优化方案的业态分布区域 楼层或分区 主题 分类业态 说明山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 16业态弧形步行街区域地下一层流行前线礼品世界、时尚精品店、流行服饰、箱包皮具、主题书屋、休闲驿站、纹身美甲等流行的东西是最受欢迎的，通过临街下沉广场第一时间引导广大年轻消费者进入地下一层，有效促进商铺销售及经营弧形步行街区域一、二层 星光大道品牌服饰鞋帽、化妆品、品牌皮具、钟表、品牌通讯器材、休闲咖啡室等、圆弧步行街类似购购物中心的首层，经营的是相对较高档次的商品或服务C 区两个次主力店一层运动休闲类青春休闲装、少淑
24、女服饰、牛仔专卖、国内运动品牌服饰、运动用品、运动配件、健身器械次主力店为能够吸引人眼球的中型专业服饰店，如班尼路之类C 区（潮流区）（弧形步行街和次主力店A、B 区域）C 区两个次主力店二层及周边相邻街铺妇幼童装类儿童服装、玩具总动员、婴儿用品儿童或妇幼用品为目标消费，可置于二层或以上，但不宜太高山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 17C 区两个次主力店三层 文具用品学生文具类、办公文具类、商务办公用品视乎招商情况而定C 区次主力店四层图书音像类图书城、音像超市 属于目标消费主力店 A、B 区负一层及一层局部生活超市 生活超市超市全部置于负 1层，南面地上方便卸货主力店 B 区一层数
25、码电讯类品牌专卖、PDA专区、手机专卖场、PS 专区、笔记本、数码相机、MP3、MP4 专区、耗材专区置于首层能吸引人流主力店 B 区二层局部电子游艺类大型模拟游戏机电动游艺机、主力店 B 区二层局部运动康体中心各种运动项目场馆、健身瑜伽健美裤等玩乐运动康体后可以上三楼用餐B 区（动态区）主力店 B 区二层局部、三层KTV 娱乐中心大型量贩式 KTV和酒吧舞厅终极娱乐项目，穿插二三层主题休闲山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 18主力店 B 区四层 美食区韩国料理、自助火锅、铁板烧烤、旋转寿司、西点屋、冰淇淋屋快餐类主力店 B 区三、四层局部三维空间电影城多个中型电影厅主力点 B 与酒
26、吧街之间万国美食街全国各地，世界各地美食荟萃游乐逛街之充分享受美食主力店 A 区一层局部及周边临街商铺女性主题、婚纱庆典婚纱影楼、美颜美发、纤体瘦身、化妆品、鲜花店注：以分割销售为主，局部设主力品牌店主力店 A 区一层临街商铺，正对下沉广场 A彩票销售 彩票中心置于中心广场西侧，吸引人流聚集，向四周辐射主力店 A 区一、二层大部分 家居用品家具、床上用品、办公家具等、靠近卸货区，容易运输主力店 A 区二层局部、三层女性主题、婚纱、摄影庆典婚纱影楼、美颜美发、纤体瘦身、化妆品、鲜花店一楼临街部分已经有不少女性、婚纱、摄影店等引导A 区（静态区）主力店 A 区四层文化，民俗产品旅游纪念品、古玩字画
27、、风筝等视乎招商情况而定注：以上业态分布仅从理想的角度来进行规划，实际分布还要视乎招商的情况而定山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 19优化方案业态分布要点阐述：1、步行街一、二楼就如项目整体门面，故 经营业态以相对高档些品牌百货为主；2、两大主力店与次主力店互相支撑，辐射周边区域；3、主力店 B 靠近娱乐休闲区，以比 较喧闹动态的 经营项目为主；4、主力店 A 区域相对为比较静态的区域，故 经营业态以静态项目为主；5、 总体业态分布主题鲜明，互相兼顾， 对不同年龄段的消费群体、消 费层次都有吸引力，对日后成功招商、经营状况有至关影响；6、各消费区域业态分布合理，兼顾多种业态，从点到面
28、，横 纵结合，互相支撑吸引，商业气氛浓、确保每个角落人气比较旺；7、两大主力店与次主力店呈品字形分布，利于汇聚人气，辐射周边区域； 8、西南、西北区域充分利用已有市场进行业态布局；9、通过酒吧街牌坊进入主力店与酒吧过渡的美食街，既形成酒吧街与主力店的互相独立格局，又形成日夜消费互补， 进一步为酒吧街等休闲娱乐场所注入人气；10、利用已有景观和环境优势规划休闲娱乐场所，相对独立，确保日、夜消 费互不干扰；投资收益分析：山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 20总建筑面积 128 万平方米一层、二层商铺面积 26690 平方米总销售面积 34313 平方米地下层预计销售面积 12341 平方
29、米一层、二层商铺销售额29422 万元快速资金回笼阶段总销售额 40652 万元地下层销售额 11230 万元一层、二层商铺面积 9186 平方米总销售面积 18315 平方米主力店一层销售面积 9129 平方米一层、二层商铺销售额5427 万元招商经营后期销售阶段 总销售额 14556 万元主力店一层销售额 9129 万元租赁部分 总面积 70570 平方米说明：以下为各阶段销售的商铺清单列表快速度回笼资金阶段 A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、P 的一层和二层及地下局部。山东潍坊白浪金沙城市广场规划建议书凌峻中国 21招商经营期销售阶段 L、M、N、0 的一层和二层Z1、Z2、Z3、Z4 的一层租赁部分 Z1、Z2、Z3 的二、三、四层及地下局部小结：本方案的主力店租赁面积较原方案有所缩小，但可售区域有大幅度增加，总建筑面积有所增加，但销售收益额 度较大，短期 资金回笼金 额为 40652 万元，两 阶段总资金回笼金额为 55208 万元，较原方案一期销售资金收益增加 6850 万，两阶段销售资金收益增加 4600 万（二期销售面积较原方案减少）。
