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1、纬宝网 上海高档房产网 房地产专业知识培训手册纬宝网 上海高档房产网 一、地产基本术语产权证书 产权证书是指“房屋所有权证“和“土地使用权证“。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。 使用权房使用权房是指由国家以及国有企业、事 业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。公房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有 权、占有 权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租

2、用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一 类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房 已购公房又称售后公房，就是 购买的公有住房单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系 统产权 房、系 统房。廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由

3、个人或家庭购买、建造的住宅。在农村， 农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消 费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手“，第二次交易则为“ 二手“。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房 换取收益。 期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买 商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“ 楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。 购买期

4、房也就是购房者 购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 纬宝网 上海高档房产网 现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的 现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外 销商品房 预（销）售许可证的房屋，外 销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房 销 售许可证的房屋，内 销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 准现房准现房是指房屋主体已基

5、本封顶完工，小区内的楼宇及 设 施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处 在内外墙装修和进行配套施工 阶段的房屋。 共同共有房产共同共有房产：指两个或两个以上的人， 对全部共有房产不分份 额地享有平等的所有权。 共有房产 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进 入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到 80以后，一般就 进入房地产项目的清盘销 售阶段，此 时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位

6、处两级，其中一层大多不带 小花园且遮挡较严重。 烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上 马，或者 错误 判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资 ，更无力 进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“ 的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着 项目的不断推进，一步步显现。城市居住区城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界 线所围合，并与居住人口规模 3000050000 人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区 居住小区一般称小区，是被居住区

7、级道路或自然分界线所 围合，并与居住人口 规模 700015000 人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物 质与文化生活所需的公共服 务设施的居住生活聚居地居住组团 居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模 10003000 人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。 纬宝网 上海高档房产网 配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和 组团中心等。 房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总

8、和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装 饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标 志物等的统称。均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以 2800 元平方米统一价销售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 基价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 起价起价也叫起步价，是

9、指某物业 各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多 层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做 为销售的起价。高 层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表 ?quot;元平方米起售 “，以 较低的起价来引起消费者的注意。预售价 预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用 时， 应按有批准权限部问核定的价格为准。 一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性 买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的 义务，不得随意变更。 定金定金是指当事人约定由一方

10、向对方给付的，作 为债权担保的一定数 额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行 债务，保障 债权人的债权 得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式 约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额 由当事人约定，但不得超出合同标的额的 20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以 购房者违约为由不退定金；如果开 发商将房屋卖给他人， 应当向购房者双倍返还定金。违约金纬宝网 上海高档房产网 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定， 应该付给对 方的一定数量的货币。 违约金是对违约方的一种经济

11、制裁，具有惩罚性和 补偿性，但主要体 现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付 违约金。建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高 层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面 积包含了房屋居住的可用面 积、 墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 使用面积住宅的使用面积，指住宅各层 平面中直接供住户生活使用的 净面积之和。 计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅 买卖中一般不采用使用面 积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积

12、；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内 墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开 发商在出售商品房时计算的建筑面 积存在公共面积的分摊问题。 实用面积它是“建筑面积“扣除公共分摊面积后的余额。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。 计租面积作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定

13、，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面 积计算。容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在 1 万平方米的土地上，有 4000 平方米的建筑总面积，其容积率为 0.4。 得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面 积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面 积=套内建筑队面积 +分 摊得公用建筑队面积。 开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一 间房屋内一面墙皮到另一面 墙皮之间的实际距离。因 为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过 3.0

14、米-3.9 米，砖混结构住宅开间一般不超过 3.3 米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空 间跨度，增 强住宅结 构整体性、稳定性和抗震性。开间 5 米以上，进深 7 米以上的大开 间住宅可为住户提供一个 40-50 平方米甚至更大的居住空间，与同 样建筑面积的小开间住宅相比，承重 墙减少一半，使用面 积增加 2%，便于灵活隔断、装修改造。 纬宝网 上海高档房产网 进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保 证建成的住宅可以有良好的自然采光和通 风条件，住宅的 进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅

15、房间的进深一般要限定在 5 米左右，不能任意扩大。 套内面积俗称“地砖面积“。它是在实用面 积的基础上扣除了柱体、 墙 体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电 室、 设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2各单元与楼宇公共建筑空间 之间的分隔以及外墙（包括山 墙）墙体水平投影面积的 50。 竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工， 经验收合格的建筑.辅助面积辅

16、助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面 积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即 为 共有建筑 面积分摊系数。 销售面积 销售面积是指商品房按“套“或“单元“出售，其 销售面积为购 房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率绿化率是指项目规划建

17、设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言， 绿化率高为好。 绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地“主要包括公共绿地、宅旁 绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共 绿地。层高纬宝网 上海高档房产网 层高是指住宅高度以“层“为单位计量，每一 层的高度国家在 设计上有要求， 这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积

18、之和，得到建筑物的公用建筑面 积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑面 积套内建筑面 积之和。 实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积 标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 阳台 阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空 间。平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 12 者。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 13，且不超过 12 者 居住

19、区用地居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路等的总称 其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地， 应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相 对应配建的、 为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属 场院、 绿地和配建停 车场等。 纬宝网 上海高档房产网 道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通

20、勤车等停放场地。 公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设 施的、供居民共享的游憩 绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他 块状带状绿地等。 道路红线 道路红线是指城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线。 建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制 线。 公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面 积按以下方法计算：整 栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作 为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建

21、筑的公用建筑面积 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地“，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平 时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分 为两大类，即土地和建成后的物业。所谓“不可分离” ，是指不

22、能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。建造商建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基 础工程及土建装修工程的建筑商。发展商发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。代理商代理商是指负责销售策划和销售具体工作并以此赚取佣金的房地产中介机构。纬宝网 上海高档房产网 征用价指政府征用各种地产时（如农地、林地、市地等）向该地产的原使用者或所有者支付的赔偿额。 出让价指政府将国有地产出让若干年，并一次性收取 这些年的地租 现值总额。 转让价指地产使用者将其受让的地产转让出去时所收取的货币总额。 出租价指地产所有者或使

23、用者出租其地产每年收取的货币金额。 入股价指地产所有者或使用者将其地产使用权入股与其他投资者进行合作开发或合作经营，双方所认可的价格。在目前情况下，为了搞活国有企业，土地管理部门对其土地入股有一个确认价，这个价不一定就是合作经营或合作开发双方所认可的价格。 评估价是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。 该价格也可以 产生在地产不一定要发生交易，但又必须有价格、价值概念的情形下，如抵押贷款、清产核资等。 征税价如果根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时 ，就要 评估出该地产的价格。例如，土地增 值税，本来是让交易双方申报成交价，但他们不申报或申报不 实时，就要对其地产进行评估，为征

24、税提供依据。清产核资价为会计核算的需要，地产未发 生交易时，也要 对该地产赋予一定的价格。 补交价指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定，并低于市场价。若今后按市场 价格水平补交价款时， 赢余就 应放在市场交易价里。 确认价是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格，也可以不是。基准地价指城镇各类各级土地或某区域内土地的平均价格。 标定地价指城镇各标准地块的价格。 房地产估价房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的体价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上， 对房地产价格

25、客 观合理的估计、推 测或判断。纬宝网 上海高档房产网 住房公积金我国从 1991 年开始在全国城镇实行住房公积金制度：在职职工在其工作年限内，由职工本人及其所在单位，分别按职工工资收入的一定比例逐月交存，全部 归职 工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户，由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。 住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工交存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房 实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。 实行住房公积金制度的目的是增加社会住房 资金的积累、周 转，促进政策性抵押贷款制度的建立，提高 职工购、建住房的能力，

26、促进住房建设。安居工程国家安居工程是党和政府为推动城镇住房制度改革，加快城市住宅建 设及解危、解困和建立住房新制度的重大举措。实施国家安居工程可以 调动各方面的积极性，加快城镇住房商品化和社会化进程，促进城镇住房建设。货币分房所谓货币分房，就是把原来单 位以实物形式分配给职工的那部分住房 转变为货币工资形式的住宅消费因素，纳入职工工资，成为居民的住房消费基金，变实物为工资分配，由职工自己买房或租房。住宅的进深住宅的长度或进深，在建筑学上是指一 间独立的房屋或一幢居住建筑从前一 墙皮到后墙之间的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然休光和通 风条件，从理 论 上说，住宅的进深不宜过大。根据住宅建筑

27、模数协调标准规定，砖混结构住宅建筑的 进深采用下列常用参数： 3.0 米、 3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、 6.0 米。复式住宅这类住宅在建造是每户占有上下两层，实际早在层高较高的一 层楼中增建一个 1.2 米的夹层，两 层合计的层高要大大低于跃层式住宅，复式住宅的下 层供起居、炊事、进餐、洗浴用，上层供休息、睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，位于中间的楼板也是上 层的地板。一层的厨房高 2 米，上层贮藏间高 1.2米；一层起居室高 2 米，上层直接作 为卧室的订面，人可坐起但无法直立。复式住宅的 经济性体现

28、在： 1、平面利用系数高，通过夹层，可使住宅的使用面积提高 50%-70%。 2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，又降低了综合造价。 3、上部 夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通 风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高 40%。 在很多大城市，此种住宅推广很快，已成为住宅市场上的热销产品。小康型住宅是指为实施国家重大科技产业工程“2000 年小康型城乡住宅产业工程“项目，由建设部在各大城市指导建设的面向二十一世纪初的大众住宅， 这将是我国住宅 产业未来发展的方向。解困房指在实施“安居工程“之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修

29、建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。 实施安居工程的城市已 陆续将解困房与安居房合在一起。解困房分有偿出售和有偿出租两种方式向居民供应。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。土地使用年期凡与深圳市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年期按国家 规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；纬宝网 上海高档房产网 综合用地或者其他用地五十年。一次性付款这是在卖方市场时最为常见的销售方式，在 买方市场时一般多 见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对发 展商来说一次性付款是解决 资金危

30、机的灵丹妙药。智能化大厦又称“智能型大厦“是指利用系统集成方法，将智能型 计算机、通信、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息 资源的管理和使用者的服务 及其与建筑的优化组合，所 获得的高效率、高功能、高度安全与高度舒适的建筑。智能化大厦又简称为 3A 建筑，即：建筑设备自动化系统（BAS），办公自动化系统（OAS）通信自动化系统（CAS），其中 BAS 中应包含 FAS 和 SAS 两大系统，故也有称智能化大厦 为 5A 建筑的，即消防自动化系统 FAS）,保安自动化系统（SAS）。宗地图宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界

31、线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相 邻宗地的关系等。证书附图证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映 权利人拥有的房地 产情况及房地产所在宗地情况。结构面积住宅的结构面积是指构成房屋承重系统，分隔平面各 组成部分的 墙、柱、墙墩以及隔断等构件所占的面积。房地产抵押贷款所谓房地产抵押贷款，主要是指 银行以借款人或第三人拥 有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷 款银行有权依法处理其抵押物或 质物，或要求担保人承担 连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产 ，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。房地产

32、抵押贷款，按贷款对象可分企业事业法人房地 产抵押贷款和个房地产抵押贷款；按贷款用途可分为土地开发抵押贷款、房屋开 发抵押贷款、 购房抵押贷 款以及其他用途的房地产抵押贷款；按贷款利率确定和计息方法可划分为固定利率房地产抵押贷款、浮 动 利率房地产抵押贷款、可 调利率房地产抵押贷款。房地产交易 房地产交易包括房地产转让、房地 产抵押和房屋租赁三种形式。在房地产交易中国家规定了基本的制度，即国有土地有偿有限期使用制度、房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产权属登记发证制度。房地产保险房地产虽然风险较少，但并不是毫无 风险，因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在，为了尽量规避风险

33、、减少经济损 失， 购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险，主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责 任为保险标的的保险。一般来说由以下三种形式：房地产财产保险、房地产责 任保险、房地 产人身保险。房屋所有权房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用 权，是 产权 人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产 所产生的利益的权利。 处分权 ，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置纬宝网 上海高档房产网 的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的

34、权 利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。 物业管理建设部 1994 年发布的城市新建住宅小区管理 办法规 定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘牧业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订 物业管理合同。也就是 说，新建的住宅小区都必须由物业管理公司进行管理。 住宅小区的物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用园林绿化、环卫、交通、治安等公用 设施以及环境容貌管理项目进行维护、修 缮和整洁。房改房指国家机关、企事业单位在推 进房改过程中，按各 单位确定的分房原 则（一般按照职工工龄、职务、职称打分计算），已经分配或将要分配、执行国家规定的

35、房改 标准价或成本价出售、出租的住房。 这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一 间房屋内墙皮到另一面 墙皮之间的实际距离。因 为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的 规定。根据 1987 年发布的住宅建筑模数协调标准，砖混结构住宅建筑的开 间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、 3.9 米、4.2 米。跃层式住宅这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它 辅助用房可以分层布置，上下层之产的交通不通 过公共楼梯，而采用 户内

36、独用小楼梯 联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面 积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同 时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也不易迅速进入。这类住宅的内部空 间因为是借鉴了欧美小二 层楼独院住宅的设计手法，近年来在全国各城市的一些高级住宅设计中得到广泛推广。购房面积商品房与其他商品有一点是很不相同的，它在使用中一般不可能完全独立，套与套之间、套与整体环境之间常常是紧密相联、互为 依存的。除独立

37、使用的空 间外，公用部位、公用设施、公共用房等也是其重要组成部分，因此，按“套“或“单 元“销售的商品房面积应为套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积两部分之和。即商品房销售面 积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面 积。套内建筑面 积由以下三部分组成：套内的使用面积、套内墙体面积 、阳台建筑面 积。安居房为了让广大普通工薪阶层、中低收入的住房困 难户买得起房，真正做到置业安居，近几年国家开始实施安居工程，推动住房制度改革。安居房指由国家安排 贷款和地方自筹 资金建设（一般为 4：6）的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面 积一般控制在 55 平方米以下。要求精心设计，保证施工质量，提高

38、和改善住宅的使用功能。安居房只售给中低收入家庭， 优先出售 给无房户、危房户和困难户。微利房指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。 这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远 郊修建的交通不便的商品房 实行低价销售。此 类房屋价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商 业口岸的形成，此类房屋有升值潜力。纬宝网 上海高档房产网 三通一平指房地产综合开发施工结构的基础工程要求，内容包含水通、电通、路通和平整场地，是房地产基础用地开发的最低法定要求。宗地宗地是地籍的最小单元，是指以 权属界线组成的封闭地块 。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又

39、称地号，其有四层含义，称 为：区、 带、片、宗，从大范 围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示福田区第 1带 07 片第 24 宗地。银行按揭银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是 购房者以所购房屋之 产权作为抵押，由 银行先行支房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到九成不等，期限由 5 年到 20 年不等，在国外还有长达 30 年的。银行按揭业务在国内才开始不久，不但发展非常讯速，这是因为它符合工薪阶层的支付能力，使得市场 潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活跃的最有效的手段。抵押贷款方式抵押贷款方式指贷款行以借款人

40、或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。质押贷款方式质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融 债券、AAA 级企业债券、银行存单等有价证券交由贷款行占有， 贷款行以上述权利凭 证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。保证贷款方式保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式 建筑面积建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面 积、 墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 而“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额就得出一个“实得建筑面积”，就是我们平

41、时所讲的“套内面积”。例如你买了一间 120 平方米的房子， 这个面积就是由 13.7 平方米的公共分摊面积加上 106.3 平方米的套内面积得出来的。 容积率 在数值上等于所购物业建筑面积。容 积率越高， 则意味着建筑面 积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有 绿地面积减小，居住 环境质量下降。 建筑面积 指建筑物的水平面积，其计算公式为： 建筑面积套内建筑面积应分摊的公共建筑面积 套内建筑面积套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积墙体面积阳台建筑面积） 套内墙体面积12 共用墙墙体投影面积或非共用 墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面 积

42、 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积 整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 纬宝网 上海高档房产网 说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。 知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，在购房时，心中就有数了。 居住面积 是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其 换算公式为： 居住面积房屋的建筑面积建筑面积的换算系数 独立式住宅的换算系数为 1.83，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上 “混淆视听”的手法，足 见开 发商在促销上的精

43、明之处。 剪力墙结构 是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制 结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受 竖向和水平力的结构称 为剪力墙结构。 这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必 为其专业术语所蒙蔽。 环保小区 即注重环境保护的小区。这实际 上是开发商在玩弄“文字游 戏”。按国家 规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的 30，小区 环保中不应包括对环境 污染的控制与防范，如垃圾 处理、水源水质、消除扰人噪音等等。所以，对那些喜好走近大自然的购房者来说，尤其要谨慎“环保牌”的广告效应。 花园式住宅 也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。

44、一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全， 户外道路、通讯、购物、绿化也都有较 高的标准，一般为高收入者购买。商品房房价的构成 大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的 总和。房 产在使用中，房屋的使用与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成： 一是地价成本，包括土地出让 金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计 、招 标、监理、材料施工等；广义地可包括

45、前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开 发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。 房地产项目类型基础概念传统的项目类型 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅 代表着总面积大、总价昂 贵，独立的建筑空 间与独有的建筑外形；公寓 公寓的特征是单价高、品 质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。项目类型的发展与丰富经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府 实行最高限价。 销售对象面向本市户口居纬宝网 上海高档房产网 民。板

46、楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得 细化的概念获得广泛认 知度。板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的 优势 形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过 去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服 务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townhouse 的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批 Townhouse 火了；跟风的 Townhouse 被困了；究竟 Townhouse 何去何从，业界还在摸索中。项目类型的新界定别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项

47、目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我 们分别深入研究这四种主流建筑形式别墅的概念：别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义， “别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别墅的定义要素：作 为别墅，首先要 远离繁华 、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市别墅近年，别墅项目向城市中心发 展，尤其是

48、随着朝阳公园周 围别 墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因 为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备 相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。Townhouse 的基本解读-1原始的 Townhouse 概念：TOWNHOUSE 的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城纬宝网 上海高档房产网 镇时出现的住宅形态，楼体高度不超 过 3、4层；其特点集中表 现为：离城很近、方便上班及工作、 环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。北京的 Townhouse缘起：别墅有开阔的环境、舒展的空 间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。 公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。Townhouse 作为别墅与公寓两者的妥协物， 应运而生。Townhouse 的基本解读-2北京受到认可的 TOWNHOUSE项目符合十大标准1、位置：应位于城市边缘地带 ，车程 5 至 30 分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 2、交通：周边应有完善的交通道路网 络， 临近高速公路，强调交通的易达性和便