1、 房地产宏观调控论文：房地产宏观调控任重道远房地产宏观调控会再次放松吗？ 2007 年底，疯狂上涨的全国城市房价，终于出现了缓和的态势。在深圳、广州等大城市，房价甚至出现了大幅度回落的现象。作为房地产炒作的重要推手，近年来蓬勃发展的房地产中介行业，由于缺乏成交量的支持，频现破产倒闭的消息。联系中国大中城市房价相对居民家庭收入普遍高估 3-5 倍的事实，房价回落、成交量锐减、中介倒闭等事件的集中爆发，开始支持中国房地产市场出现“反转” 或“拐点” 的判断。鉴于宏观调控、市场规律的双重作用驱动房市反转的态势越来越明晰，2008 年以来，担忧房价回落产生连锁反应的声音越来越大，从而主张国家放松对于房
2、地产市场的宏观调控。 反复无常的调控还会出现吗？现在看来可能性正在增大。花旗集团发表的研究报告称，2008 年内地一些城市的房地产价格正出现调整，再加上内地 A 股市场下跌，反映出之前推出的宏调措施已经奏效。花旗集团预测，在美国经济衰退可能拖累内地出口的阴影笼罩下，内地未必会推出新一轮的打压楼市调控措施。如果调控楼市过紧，房价急跌，可能会对内地整个银行体系构成负面影响。花旗集团的这种预测，得到了房地产行业主管部门建设部高层的积极呼应。今年以来，建设部党组书记、副部长姜伟新，就在多个场合表示坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。姜伟新特别强调房地产宏观调控总的原则是“既要防
3、止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”(以下简称“ 两防”)引起业内关于房地产调控可能松动的猜测。 “两防” 的说法看似恰当，却只能限于房价能为城镇居民接受的条件下；在房价高企严重脱离居民家庭收入的情况下，强调“两防” 特别是防止房价过快过猛下降，实际上是在人为压缩人们对未来时期房价下跌空间的预期，导致了房价逆调控持续暴涨趋势。 谁都知道，房地产问题事关我国国民经济全局，目前我国建筑、钢铁、有色金属、水泥、航运等中间品产业的高速增长，很大比重是以房地产业为服务对象的。而且，房地产投资的持续增加，是以房价上涨引起的超额预期投资收益为前提的。一旦房地产业有什么风吹草动，不仅引发房地产投资的迅
4、速减少，而且可能影响产能已经过剩的重化工业的发展前景。更重要的是，目前我国商业银行深陷与房地产有关的土地抵押贷款、土地储备贷款、开发贷款、建筑贷款、个人住房按揭等信贷资产当中，抗击金融风险的能力极其脆弱。为了维护金融的稳定，就不能对房地产进行严厉的调控，对于由此必然出现的经济过热、通货膨胀，只要采取“高超”的调控技巧，或许一切都会安然无恙？ 中央放弃房地产调控立场的两种可能 总体来看，目前要求放松房地产宏观调控的理由。主要涉及以下三个方面。 一是所谓经济增长和发展是目前第一要务的理由。 目前，一些经济学界人士以中国南方雪灾造成经济损失、美国消费萎缩导致中国出口减少为由，以调控房地产可能影响中国
5、经济增长的态势，进而影响就业和社会稳定为由。认为从紧的房地产调控已经不合时宜，要求放松对房地产的宏观调控。截至 2 月 12 日，我国南方低温雨雪冰冻灾害已造成 1111 亿元直接经济损失。根据一些国际投资机构的推测。外部需求大幅下滑的风险，以及这场影响了几乎半个中国的严重雪灾带来的损失，将极有可能促成中国决策层的政策转变。他们甚至从有关讲话中嗅出决策层政策基调发生重大转变的信号：从仅一个多月前强调经济过热的风险，转而强调不利外部环境带来的经济下行风险。中金公司则发文称，尽管目前通胀是个比较严重的问题，但中国不可能容忍经济增速大幅下滑。这些观点和呼声看似有理，却是一种缺乏大局观的肤浅之见。从世
6、界各国经济发展的一般规律看，消费是拉动经济增长的最终动力。作为拉动经济增长的另外两个引擎，投资和出口创汇的目的，都是为了提升本国人民的消费水平；相反，如果过度的固定资产投资和过多的创汇，是建立在损害国内自然资源和生态环境以及经济泡沫基础上，最终损害了本国居民的生活质量，这种经济增长也就失去了其最基本的意义。 需要警觉的是，我国的固定资产投资增长，很大程度上以房地产投资为龙头的。对房地产业的扶持政策，为房地产商和地方政府带来了丰厚的回报。但这些成绩是建立在高房价基础上的，引发民众对高房价和房地产业诸多问题的不满。更为严重的是，这种把社会资源主要配置在房地产业的政策，不仅危害到我国的耕地资源保护。
7、也深深地挤压了其他产业以及关系国家未来命运的教育、科技的发展空间。 房价大幅度上涨的本质是地价上涨。城镇地价的大幅度变动，引起土地在农业种植和房屋建筑上的重大替代，客观上拉动了直接从土地中种植的农副产品价格的上涨。所以尽管国家统计局不把房价纳入消费物价指数的统计范围，但是全国土地资源配置上的剧烈变动，必然引起的农副产品价格的大幅上涨，使得我国恶性通货膨胀的局面不可遏制。从另外一个角度分析，在食品和住房价格之间，存在着一个合理的比价关系。房价高涨必然带动食品价格的比价复归。根据这个判断，要想遏制粮食价格上涨，房价必须实现大幅度回落，房价和农副产品之间比价关系才能趋于协调。 二是所谓防止美国次债危
8、机爆发的金融稳定要求。 眼下，一些“有识之士”以美国次债危机爆发，强调保持金融稳定为出发点，要求放松调控力促房价的稳定。这更是一种错误的、混乱的逻辑。要知道，美国次债危机的爆发的根本原因，就是美国金融业漠视风险的放贷行为，导致房产泡沫越吹越大最终破灭的结果。在此之前，美国多位著名投资者警告政府，房地产泡沫已经面临破灭的风险，但未引起当局的重视，最终眼睁睁看着危机爆发而无所适从。 面对美国房地产的这次惨痛教训，我们是选择积极反省、悬崖勒马，还是抱薪救火、变本加厉？答案是不言自明的。如果考虑到目前中国大中城市的房地产投机狂潮，要比美国泡沫破灭之前严重得多，而且商业银行涉入范围和程度也都大得多，就更
9、值得我们高度警觉了。在政府高价拍卖土地、开发商操纵房价、银行放贷审查松弛、税收调控不力的多种因素合力的作用下，中国城市房地产出现了全世界绝无仅有的连续 45 年的上涨的局面，导致大量投资者通过按揭等手段套利，并用获得的比初始资本大得多的资金再次投资于房市，不断推高住房价格。 与美国有所不同的是，我国的住房信贷，可能是全世界管理技术最简单和最粗陋的。因而对金融风险的承受和化解能力，要远远低于建立在分层控制体系基础之上的美国金融市场。因此，我们所能做的，就是要通过宏观调控规范金融业的信贷行为，挤压房地产日益严重的泡沫，力避房市崩盘引发的金融崩溃乃至国民经济大崩溃，舍此没有任何出路。 房地产宏观调控
10、远没有到位 值得注意的是，本次雪灾发生期面 11 名的宏观经济政策，与 2003 年“ 非典”事件发生后，国家有关部门从要求调控经济过热的政策，最后扭转为促进经济增长特别是促进房地产市场健康发展的政策，最后导演了一场全国大中城市房价连续 45 年大幅上涨的壮观场面，造成了如今经济增长和通货膨胀不可遏止的局面。从这个意义上说，雪灾以及美国消费市场的萎缩，正是对中央决策层智慧的重大者验。 为什么我国的宏观调控屡屡碰壁，甚至出现“越调控越高” 的悖论呢？我认为以下六个方面是我们必须记取的： 第一，没有把民生作为我国房地产业发展的起始点和终结点。实际上，任何产业不管对拉动经济增长多么重要，其发展都不能
11、建立在损害人民自由选择(例如自主建房) 和人民生活的基础之上；违反了这个原则，房地产宏观调控就会远离民生。 第二，地方政府直接参与房地产交易，致使宏观调控受到来自地方政府的重大阻挠。如果政府自己不能退出房地产利益链条，所谓公平、公正地调节和解决房地产发展当中的供给方和公众之间的利益关系、促进房地产业持续健康发展等等，终将成为一句空话： 第三，幻想在不影响既得利益集团利益的前提下解决放地产问题。事实证明，解决老百姓的住房民生问题，必须打破房地产暴利，所谓维护既得利益阶层暴利条件下的民生政策，注定是本末倒置的。 第四、宏观调控的知识结构和技术手段均存在问题。市场调控不能局限于需求或供给的单边，而应
12、综合各种信息和经济知识，在总揽全局的基础上实施对房地产供求的调节。 第五、没有很好地控制商业银行的介入，致使银行业被房地产深度绑架，影响了中央调控的决心。目前银行业深受房地产泡沫破裂的威胁，因此建立多层次细化信贷结构，严格执行房贷审批和贷款收回制度，抑制由于银行业信贷制度带来房市泡沫因素，减少未来房市泡沫破裂引发的大规模不良信贷资产，是当前我国的一项重大任务。 第六、没有很好地定性住房属性，房地产交易制度存在重大漏洞。今后我国必须杜绝制度上的漏洞，消除引发房市投机的内生机制，并通过引入基于公众意愿的政府住房计划、打击过度投机的政策，将虚拟经济控制在促进而不是危害实体经济的水平。 在内患和外忧并
13、存的情况下，是“头痛医头、脚痛医脚” ，还是把握全局，统筹兼顾，突出重点，狠抓落实，切实把各方面发展的积极性引导到科学发展上来，是值得中央高层和全国人民深入思考的重大问题。 房地产宏观调控会再次放松吗？ 2007 年底，疯狂上涨的全国城市房价，终于出现了缓和的态势。在深圳、广州等大城市，房价甚至出现了大幅度回落的现象。作为房地产炒作的重要推手，近年来蓬勃发展的房地产中介行业，由于缺乏成交量的支持，频现破产倒闭的消息。联系中国大中城市房价相对居民家庭收入普遍高估 3-5 倍的事实，房价回落、成交量锐减、中介倒闭等事件的集中爆发，开始支持中国房地产市场出现“反转” 或“拐点”的判断。鉴于宏观调控、
14、市场规律的双重作用驱动房市反转的态势越来越明晰，2008 年以来，担忧房价回落产生连锁反应的声音越来越大，从而主张国家放松对于房地产市场的宏观调控。 反复无常的调控还会出现吗？现在看来可能性正在增大。花旗集团发表的研究报告称，2008 年内地一些城市的房地产价格正出现调整，再加上内地 A 股市场下跌，反映出之前推出的宏调措施已经奏效。花旗集团预测，在美国经济衰退可能拖累内地出口的阴影笼罩下，内地未必会推出新一轮的打压楼市调控措施。如果调控楼市过紧，房价急跌，可能会对内地整个银行体系构成负面影响。 花旗集团的这种预测，得到了房地产行业主管部门建设部高层的积极呼应。今年以来，建设部党组书记、副部长
15、姜伟新，就在多个场合表示坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。姜伟新特别强调房地产宏观调控总的原则是“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降。”(以下简称“ 两防”)引起业内关于房地产调控可能松动的猜测。 “两防” 的说法看似恰当，却只能限于房价能为城镇居民接受的条件下；在房价高企严重脱离居民家庭收入的情况下，强调“两防” 特别是防止房价过快过猛下降，实际上是在人为压缩人们对未来时期房价下跌空间的预期，导致了房价逆调控持续暴涨趋势。 谁都知道，房地产问题事关我国国民经济全局，目前我国建筑、钢铁、有色金属、水泥、航运等中间品产业的高速增长，很大比重是以房地产业为服务
16、对象的。而且，房地产投资的持续增加，是以房价上涨引起的超额预期投资收益为前提的。一旦房地产业有什么风吹草动，不仅引发房地产投资的迅速减少，而且可能影响产能已经过剩的重化工业的发展前景。更重要的是，目前我国商业银行深陷与房地产有关的土地抵押贷款、土地储备贷款、开发贷款、建筑贷款、个人住房按揭等信贷资产当中，抗击金融风险的能力极其脆弱。为了维护金融的稳定，就不能对房地产进行严厉的调控，对于由此必然出现的经济过热、通货膨胀，只要采取“高超”的调控技巧，或许一切都会安然无恙？ 中央放弃房地产调控立场的两种可能 总体来看，目前要求放松房地产宏观调控的理由。主要涉及以下三个方面。 一是所谓经济增长和发展是
17、目前第一要务的理由。 目前，一些经济学界人士以中国南方雪灾造成经济损失、美国消费萎缩导致中国出口减少为由，以调控房地产可能影响中国经济增长的态势，进而影响就业和社会稳定为由。认为从紧的房地产调控已经不合时宜，要求放松对房地产的宏观调控。截至 2 月 12 日，我国南方低温雨雪冰冻灾害已造成 1111 亿元直接经济损失。根据一些国际投资机构的推测。外部需求大幅下滑的风险，以及这场影响了几乎半个中国的严重雪灾带来的损失，将极有可能促成中国决策层的政策转变。他们甚至从有关讲话中嗅出决策层政策基调发生重大转变的信号：从仅一个多月前强调经济过热的风险，转而强调不利外部环境带来的经济下行风险。中金公司则发
18、文称，尽管目前通胀是个比较严重的问题，但中国不可能容忍经济增速大幅下滑。这些观点和呼声看似有理，却是一种缺乏大局观的肤浅之见。从世界各国经济发展的一般规律看，消费是拉动经济增长的最终动力。作为拉动经济增长的另外两个引擎，投资和出口创汇的目的，都是为了提升本国人民的消费水平；相反，如果过度的固定资产投资和过多的创汇，是建立在损害国内自然资源和生态环境以及经济泡沫基础上，最终损害了本国居民的生活质量，这种经济增长也就失去了其最基本的意义。 需要警觉的是，我国的固定资产投资增长，很大程度上以房地产投资为龙头的。对房地产业的扶持政策，为房地产商和地方政府带来了丰厚的回报。但这些成绩是建立在高房价基础上
19、的，引发民众对高房价和房地产业诸多问题的不满。更为严重的是，这种把社会资源主要配置在房地产业的政策，不仅危害到我国的耕地资源保护。也深深地挤压了其他产业以及关系国家未来命运的教育、科技的发展空间。 房价大幅度上涨的本质是地价上涨。城镇地价的大幅度变动，引起土地在农业种植和房屋建筑上的重大替代，客观上拉动了直接从土地中种植的农副产品价格的上涨。所以尽管国家统计局不把房价纳入消费物价指数的统计范围，但是全国土地资源配置上的剧烈变动，必然引起的农副产品价格的大幅上涨，使得我国恶性通货膨胀的局面不可遏制。从另外一个角度分析，在食品和住房价格之间，存在着一个合理的比价关系。房价高涨必然带动食品价格的比价
20、复归。根据这个判断，要想遏制粮食价格上涨，房价必须实现大幅度回落，房价和农副产品之间比价关系才能趋于协调。 二是所谓防止美国次债危机爆发的金融稳定要求。 眼下，一些“有识之士”以美国次债危机爆发，强调保持金融稳定为出发点，要求放松调控力促房价的稳定。这更是一种错误的、混乱的逻辑。要知道，美国次债危机的爆发的根本原因，就是美国金融业漠视风险的放贷行为，导致房产泡沫越吹越大最终破灭的结果。在此之前，美国多位著名投资者警告政府，房地产泡沫已经面临破灭的风险，但未引起当局的重视，最终眼睁睁看着危机爆发而无所适从。 面对美国房地产的这次惨痛教训，我们是选择积极反省、悬崖勒马，还是抱薪救火、变本加厉？答案
21、是不言自明的。如果考虑到目前中国大中城市的房地产投机狂潮，要比美国泡沫破灭之前严重得多，而且商业银行涉入范围和程度也都大得多，就更值得我们高度警觉了。在政府高价拍卖土地、开发商操纵房价、银行放贷审查松弛、税收调控不力的多种因素合力的作用下，中国城市房地产出现了全世界绝无仅有的连续 45 年的上涨的局面，导致大量投资者通过按揭等手段套利，并用获得的比初始资本大得多的资金再次投资于房市，不断推高住房价格。 与美国有所不同的是，我国的住房信贷，可能是全世界管理技术最简单和最粗陋的。因而对金融风险的承受和化解能力，要远远低于建立在分层控制体系基础之上的美国金融市场。因此，我们所能做的，就是要通过宏观调
22、控规范金融业的信贷行为，挤压房地产日益严重的泡沫，力避房市崩盘引发的金融崩溃乃至国民经济大崩溃，舍此没有任何出路。 房地产宏观调控远没有到位 值得注意的是，本次雪灾发生期面 11 名的宏观经济政策，与 2003 年“ 非典”事件发生后，国家有关部门从要求调控经济过热的政策，最后扭转为促进经济增长特别是促进房地产市场健康发展的政策，最后导演了一场全国大中城市房价连续 45 年大幅上涨的壮观场面，造成了如今经济增长和通货膨胀不可遏止的局面。从这个意义上说，雪灾以及美国消费市场的萎缩，正是对中央决策层智慧的重大者验。 为什么我国的宏观调控屡屡碰壁，甚至出现“越调控越高” 的悖论呢？我认为以下六个方面
23、是我们必须记取的： 第一，没有把民生作为我国房地产业发展的起始点和终结点。实际上，任何产业不管对拉动经济增长多么重要，其发展都不能建立在损害人民自由选择(例如自主建房) 和人民生活的基础之上；违反了这个原则，房地产宏观调控就会远离民生。 第二，地方政府直接参与房地产交易，致使宏观调控受到来自地方政府的重大阻挠。如果政府自己不能退出房地产利益链条，所谓公平、公正地调节和解决房地产发展当中的供给方和公众之间的利益关系、促进房地产业持续健康发展等等，终将成为一句空话： 第三，幻想在不影响既得利益集团利益的前提下解决放地产问题。事实证明，解决老百姓的住房民生问题，必须打破房地产暴利，所谓维护既得利益阶
24、层暴利条件下的民生政策，注定是本末倒置的。 第四、宏观调控的知识结构和技术手段均存在问题。市场调控不能局限于需求或供给的单边，而应综合各种信息和经济知识，在总揽全局的基础上实施对房地产供求的调节。 第五、没有很好地控制商业银行的介入，致使银行业被房地产深度绑架，影响了中央调控的决心。目前银行业深受房地产泡沫破裂的威胁，因此建立多层次细化信贷结构，严格执行房贷审批和贷款收回制度，抑制由于银行业信贷制度带来房市泡沫因素，减少未来房市泡沫破裂引发的大规模不良信贷资产，是当前我国的一项重大任务。 第六、没有很好地定性住房属性，房地产交易制度存在重大漏洞。今后我国必须杜绝制度上的漏洞，消除引发房市投机的内生机制，并通过引入基于公众意愿的政府住房计划、打击过度投机的政策，将虚拟经济控制在促进而不是危害实体经济的水平。 在内患和外忧并存的情况下，是“头痛医头、脚痛医脚” ，还是把握全局，统筹兼顾，突出重点，狠抓落实，切实把各方面发展的积极性引导到科学发展上来，是值得中央高层和全国人民深入思考的重大问题。
