1、成都家园经营管理有限公司 卓锦城物业项目服务中心 设备管理文件11.0 目的规范给排水设备设施保养工作,确保给排水设备设施各项性能完好。2.0 范围适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组) 的维修保养。3.0 职责3.1 给排水技工具体负责实施给排水设备设施的维修保养。3.2 维养部主管负责制定给排水设备设施维修保养计划并组织实施。3.3 项目经理负责审核设备设施维修保养计划。3.4 项目经理负责年度维修保养、大中修计划的审定,公司主管领导审批。3.5 维养部主管负责对给排水设备设施的维修保养工作提供技术指导、支持。3.6 项目经理负责对维修保养计划的实施情况进行检查、监督。4.0 工
2、作内容4.1 给排水设备设施维修保养计划的制定。4.1.1 在每年的 12 月 26 日前,由维养部主管组织相关人员一起研究制定给 排水设备设施维修保养年度计划并上报公司领导审批。4.1.2 维养部主管根据审批的年度保养计划在每月 26 日前制定 月份设备维修保养计划表报部门经理审核后实施。4.1.3 制定给排水设备设施维修保养计划的依据:a.给排水 设备设施使用 频度;b.给排水设备设施运行状况(故障隐患);c.相关设备 技术资料、标准;d.合理的时间(避开节假日、特殊活动日等 )。4.1.4 给排水设备设施维修保养年度计划应包括如下内容:a.维修保养 项目及内容 ;b.备品、备件计划;c.
3、具体实 施维修保养的 时间;d.预计费用。4.2 给排水技工对给排水设备设施进行维修保养时,应按计划进行。4.3 对部门无法解决的问题,可向项目部寻求技术支援或对外委托,外委应按采购控制程序或相关规定执行。4.4 水泵机组维修保养。给排水技工每半年 对园区所有水泵机组进行一次清洁、保卓锦城四期物业项目服务中心设备管理规章制度 编 号 JY/GC/ZJC/04-SB01版 本 A 修改状态 0名称 给排水设备设施维修保养规程生效期 页 码 4成都家园经营管理有限公司 卓锦城物业项目服务中心 设备管理文件2养。4.4.1 电动机维修保养:a.用 500V 摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在 0.5M
4、 以上,否则应烘干处理或修复;b.检查电动机轴承有无阻滞或异常声响,如有则应更换同型号规格轴承;c.检查电动 机风叶有无碰壳 现象,如有则应修整处理;d.清洁电动机外壳;e.检查电动 机是否脱漆 严重,如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。4.4.2 水泵维修保养:a.检查水 泵轴承是否灵活 ,如有阻滞现象,则应加注润滑油;如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承;b.转动水泵轴,如果有卡住、碰撞现象,则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重,则应更换同规格水泵轴;c.检查压盘 根处是否漏水成 线,如是则应加压或更换盘根;d.清洁水泵外表;e.如水泵 脱漆或锈蚀严 重,则应彻底铲除脱落
5、层油漆,重新刷上油漆。4.4.3 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。4.4.4 检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。4.5 控制柜维修保养。给排水技术人员在每年的 5 月、11 月应对园区水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。4.5.1 用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件,清洁控制柜外壳,务必使柜内无积尘、无污物;4.5.2 检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接线头应更换;4.5.3 检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改;4.5.4 交流接触器维修保养;a.清除灭 弧罩内的碳化物和金属 颗粒;b.清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头),
6、 烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;c.清洁铁 芯上的油污 及脏物;d.检查复位调簧情况;e.拧紧所有 紧固件。4.5.5 软启动器维修保养:a.用 500V 摇表测量绝缘电阻,应不低于 0.5M,否则应进行干燥处理;b.外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。4.5.6 热继电器维修保养:a.检查热继电 器的绝缘 盖板是否完整无损,如损坏则应更换;成都家园经营管理有限公司 卓锦城物业项目服务中心 设备管理文件3b.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤,如有则整修处理,处理后达不到要求的应更换。4.5.7 自动空气开关维修保养:a.用 500V 摇表测量绝缘电阻,应不
7、低于 100M,否则应烘干处理;b.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒,如果灭弧罩破裂则应更换;c.自动空气开关在 闭 合或断开过程中,其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;d.检查触头表面是否有小的金属颗粒,如有则应将其清除,但不能修锉,只能轻轻擦拭。4.5.8 中间继电器、信号继电器维修保养:对中间继电器、信号继电器应做模拟试验,检查二者的动作是否可靠,输出信号是否正确,如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。4.5.9 信号灯、指示仪表维修保养:a.检查各信号灯是否正常,如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;b.检查各指示仪表指示是否正确,如有偏差则应作适当调整,调整后偏差仍较大的则应更
8、换同规格同型号的仪表。4.5.10 远传压力表维修保养:a.检查表内是否有 积 水,如有则应干燥处理;b.检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接;c.偏差很大或信号 线 腐烂的远传压力表应拆换。4.6 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器 维修保养。4.6.1 闸阀维修保养:a.检查密封胶 垫处是否漏水 ,如漏水则应更换密封胶垫;b.检查压黄油麻绳处是否漏水,如漏水则应重新加压黄油麻绳。c.对闸阀阀 杆加黄油 润滑;d.对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。4.6.2 止回阀维修保养:a.检查止回 阀密封胶 垫是否损坏,如损坏则应更换;b.检查止回阀弹簧弹力是否足够,如太
9、软则应更换同规格弹簧;c.检查止回 阀油漆是否脱落 ,如脱落严重则应处理后重新油漆。4.6.3 浮球阀维修保养:a.检查浮球 阀密封胶 垫是否老化,如老化则应更换;b.检查浮球阀连杆是否弯曲,如弯曲则应校直;c.检查浮球 阀连杆插 销是否磨损严重,如磨损严重则应更换。4.6.4 液位控制器维修保养:a.检查密封圈、密封胶垫是否损坏,如损坏则应更换;b.清除压力室内污物,疏通控制水道;成都家园经营管理有限公司 卓锦城物业项目服务中心 设备管理文件4c.检查控制杆两端螺母是否紧固,如松弛则应拧紧;d.紧固所有螺母。4.7 潜水泵或排污泵维修保养。4.7.1 用 500V 摇表 检测潜水泵或排污泵绝
10、缘电阻是否在 0.25M 以上,否则应应拆开潜水泵或排污泵,对线圈进行烘干处理;4.7.2 检查密封圈是否已老化,如已老化则应更换。4.7.3 检查轴承的磨损情况,如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象,则应更换同型号同规格轴承。4.7.4 清洁潜水泵、排污泵外壳,如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。4.7.5 检查潜水泵、排污泵上所连接的软 管是否牢固,如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。4.8 明装给排水维修保养(每年进行一次)。4.8.1 检查支持托架是否牢固,否则应加强。4.8.2 检查流向标示是否鲜明醒目,否则应整改。4.8.3 检查保护漆是否完好,如脱漆较严重则应重新
11、油漆一遍。4.8.4 检查各连接处是否有漏水现象,如漏水则应处理(更换胶垫) 。4.9 每次给排水设备设施的维修保养时间计划不得超过 8 小时,如必须超过 8 小时,则应由维养部主管填写申请延时维修保养表经批准后方可延时。4.10 对于计划中未列出的 维修保养工作 ,应由维养部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障,经部门负责人口头批准后,可先组织解决而后写出质量问题处理档案上报公司领导。4.11 给排水技工应将上述维修保养工作清晰、完整、 规范地记录在设备维修保养记录表内,维养部主管在每月 3 日前将上月记录整理成册后交部门资料室存档,保存期为长期。4.12 给排水设备设施大中修或对主要零部件进行更换,应填写设备大中修及零部件更换记录。4.13 停水管理。4.13.1 给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时,应由维养部主管填写内部通启,经部门经理批准后通知客户服务部,由客户服务部提前 24 小时通知相关用户。4.13.2 如因特殊情况突然停水,应在恢复供水 12 小时内向有关用户作出解释。卓锦城四期项目管理中心
