1、物业环境与安全管理,第一章绪论,Page 2,第一节 物业环境管理概述,一、物业及物业管理的含义二、物业环境三、物业环境管理,Page 3,一、物业及物业管理的含义,1、什么是物业（Property）？ 物业是指单元性的房地产，具体来说,物业是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。2、什么是物业管理？物业管理条例明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。,Page 4,二、物业环境,环境的理解 周围地方及其情况和条件。1.广义的环
2、境1）自然环境各种自然资源。2）次生环境被人类活动改变或污染的自然环境 。3）人工环境人工建造的房屋、道路和各项设施组成的环境。4）社会环境由政治、经济、文化等各种社会因素所构成的人与人之间的“软”环境。2.狭义的环境广义环境中的次生环境。,Page 5,二、物业环境,物业环境的含义,物业环境是城市环境的一部分，是指某个物业区域内的情况和条件,即与业主、使用人生活和工作密切相关的、直接影响其生存、发展和享受的各种必需条件和外部变量因素的综合。 如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件。,Page 6,二、物业环境,物业环境的类型,按物业用途的不同分类：居住环境、生产环境、商
3、业环境办公环境等,Page 7,内部居住环境,住宅标准住宅类型隔音、隔热、保温光照、日照、通风室内小气候室内空气质量二氧化碳含量,外部居住环境,居住密度公共设施公共绿化区域外环境社会关系,双击添加标题文字,二、物业环境,居住环境,Page 8,二、物业环境,Page 9,二、物业环境,外部居住环境 (1)居住密度 居住密度是指单位用地面积上居民和建筑的密集程度,通常用单位用地面积所容纳的居民人数和单位用地面积所建造的住宅建筑面积两个指标来衡量。从居住的舒适性角度考虑,居住密度以低为优。 (2)公共建筑 居住物业的公共建筑是指为居民生活服务的各类公共建筑,包括中小学、幼儿园、托儿所、医院、电影院
4、、商店、邮局、银行等文教、卫生、商业服务、公安、行政管理等方面的公共建筑。居住物业的公共建筑能够配套、完善,是保证居住物业具有良好外部环境的基本物质条件。 (3)市政公共设施 市政公共设施是指居住物业的居民生活服务的设施,如道路、各种工程管线、公共交通等。一般来说,完善、便利的市政公共设施能够给居住物业提供一个良好的外部居住环境。,Page 10,二、物业环境,(4)绿化是指居住物业的室外公共绿化面积和绿化种植。绿化不仅有利于调节小气候,而且还能美化居住环境,有利于人们的身心健康。 (5)室外庭院和各类活动场所-住户独用的室外庭院和公用的生活用地。居住物业的活动场所主要包括儿童游乐和成年人、老
5、年人休息活动的场所。这些都是居民生活居住所不可缺少的组成部分。 (6)室外环境小品主要包括建筑小品、装饰型公共标志、公共小设施、公共游憩小设施以及地面铺砌等。 (7)大气环境居住物业区域内,空气中有害气体和有害物质的浓度与气味,直接影响着居民的身心健康。因此要保持良好的室外大气环境,应消除空气中的有害、有毒气体与气味,或者最大限度的降低其浓度,确保居民人身安全和身心健康。,Page 11,二、物业环境,(8)声环境和视环境 为了确保一个良好的居住环境,应尽可能降低噪声强度和住户相互间视线的干扰程度。 (9)小气候环境 应做好居住区内的气温、日照、防晒、通风或防风等状况的维护工作,确保居住区内优
6、雅、舒适的小气候环境。 (10)邻里和社会环境 居住区内的社会风尚、治安状况、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等,都会直接影响居住环境。 (11)环境卫生状况 居住区的卫生状况好,能够净化环境,给居民提供一个清洁宜人的生活环境。,Page 12,二、物业环境,生产环境,物业用途、隔音、隔热与保温、光照与通风、绿化、环境卫生状况、交通条件、基础设施行政服务条件,商业环境,物业类型的档次配套商业设施交通条件服务态度服务水平,办公环境,办公室内环境办公室外环境,Page 13,二、物业环境,生产环境 1.物业用途及类型 物业用途及类型是否与使用该物业生产的产品相一致,是影响生产环境的首要问题。例如
7、,假设将一个层高较低的生产用房用于生产一种需要较高层高的厂房才能正常生产的产品生产用途上,则其生产环境一定比较差。 2.隔声 隔声要求生产用房之间、生产用房与外界不造成噪声污染,确保生产者在生产工作时不受噪声的干扰,同时保证不影响外界他人的活动。,Page 14,二、物业环境,3.隔热和保温 隔热和保温要求生产用房在夏天能防止室内温度急剧上升,在冬天能防止室内温度急剧下降,确保生产者在一个适宜的温差环境中从事生产活动。 4.光照与通风 光照与通风要求生产者能在具有足够的自然采光或人工照明和良好的通风条件的生产用房内从事生产。 5.绿化 生产区域内若有足够的绿地面积和绿化种植,不仅有利于厂区小气
8、候的调节,而且能够美化厂区环境,有利于生产者的身心健康,树立企业良好的形象。,Page 15,二、物业环境,6.环境卫生状况 良好的环境卫生状况,能够确保生产者在一个清洁、卫生的环境中从事生产,是高效率生产高质量产品的重要条件。 7.交通条件 生产型企业通常需要大量运进原材料及燃料,运出产品,因此必须有便捷的交通条件。例如:邻近公路交通干线或者符合运输条件的道路与公路干线相连、有铁路专用线进入厂区、临近通航河道(或海岸)且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项及其以上者,则该物业的生产环境的交通条件达到较好程度。,Page 16,二、物业环境,8.基础设施 企业生产对基础设施
9、的依赖性较强,生产用房的电力供应情况、生产用水是否能够满足需要、排污及污染治理的可能性、通讯条件等等,都是影响生产环境的因素。 9.行政服务条件 直接为生产型企业服务的公安、银行、工商、税务、环卫等行政服务机构的设置,对于确保企业生产有一个良好的生产环境,起着十分重要的作用。,Page 17,二、物业环境,商业环境 商业物业环境是指用于商业目的的物业,包括商店(商场、购物中心、商铺、市场等)、旅馆(宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等)、餐馆(饭庄、酒楼、酒家、茶楼等)、游艺场馆(娱乐城、歌舞厅等)和商务写字楼等,其所在区域的情况和条件,主要包括以下几个方面: 1.物业类型与档次 商业物业有低层、
10、多层和高层之分,同时其物业档次也不相同。一般来说,其档次越高,相关的商业环境就越好,客户对商业环境的要求相对来说也要高一些。 2.隔声 商业物业应有较好的隔声效果,以免影响他人或外界,造成噪声污染。 3.光照与通风 商业物业在使用中,其室内应有足够的自然采光和人工照明,同时应具有较好的通风效果。,Page 18,二、物业环境,4.室内小气候 要求室内具有适宜的气温、相对湿度和空气流动速度。 5.室内空气含氧量 室内空气要具有足够的含氧量,最大限度的降低有毒、有害、有异味的气体或物质,确保使用人的人身安全和身心健康。 6.绿化 商业物业要有足够的绿化面积和绿化种植或盆花种类。 7.环境卫生状况
11、良好的环境卫生状况,有利于商业活动的开展和吸引顾客。 8.环境小品 美观、合适的环境小品,能给商业活动的开展构造一个良好的情景和氛围。,Page 19,二、物业环境,9.商业设施 完善、配套和便捷的商业设施,为商业活动的开展奠定了基础。 10.交通条件 对于商业物业来说,应考虑两个方面的交通条件:一是顾客方面,主要是公共交通的通达度(附近公交线路的条数,公交车辆时间间隔,以及公交线路联结的居民区人数;距飞机场、火车站、码头等的距离远近);自行车、摩托车和汽车的停车场地问题。二是经营方面,要考虑进货和卸货的交通便利程度。 11.服务态度和服务水平 商业物业的服务态度越好、服务水平越高,其商业服务
12、环境就越佳,相应的商业效益就越好。,Page 20,二、物业环境,办公环境 影响办公环境的因素主要有以下几个方面: 1.办公室标准与类型 办公室面积较大、室内净空高度较高,则办公的空间环境优越,无压抑感。 2.隔声 良好的隔声效果,既起到了保密作用,又不干扰他人和外界。 3.隔热和保温 4.光照与日照 5.通风 6.室内小气候 7.室内空气今氧量和二氧化碳含量,Page 21,二、物业环境,8.室内景观 办公室的盆景、小饰物、壁画、雕塑等小景观的合理布置,构成了一个优美的办公室内环境。 9.办公设备 配套、完善的办公设备是构造一个优美的办公环境的基本条件。 10.室外绿化 11.室外环境小品
13、12.大气环境 13.声环境和视环境 没有外界的噪声干扰和良好的视觉环境,是办公条件的要求。 14.环境卫生状况 15.办公区域的治安状况 16.办公人员的基本素质 办公人员的基本素质主要包括思想文化素质、艺术修养以及人际关系等等。,Page 22,二、物业环境,另外,根据我国目前装修行业的发展,建筑装修材料对物业环境的影响较大,特别是对人身安全与身心健康有较大影响。 研究表明,建筑材料导致的疾病主要有三类:一是癌症。溶解型涂料(油漆)中的苯、甲苯、二甲苯等苯类物在高浓度时会使血液受到毒害,易造成血癌;天花板、防火材料等石棉材料则可引起肺间质流。二是不良建筑物综合症(SBS),俗称“空调病”、
14、“办公室病”、“星期一疾病”。它主要是因为建筑物室内空气交换率低、污染程度高,以致室内人群产生诸如流泪、咳嗽、乏力、疲倦、头昏、嗜睡等症状,而一旦离开该建筑物,症状即可消失。这种现象常在一些装修豪华的写字楼、卡拉OK厅、录像厅的包房里出现。三是过敏症。它和SBS都是由木质人造板的粘合剂、含脲醛树脂的泡沫绝缘材料、隔音材料等释放的甲醛所致。甲醛已被确认为室内主要污染物之一。,Page 23,三、 物业环境管理,1、物业环境管理的概念2、物业环境管理的主要内容3、物业环境管理的基本手段,Page 24,1、物业环境管理的概念,物业环境管理物业管理企业通过执法、检查、履约、监督、制度建设和宣传教育，
15、防止和控制已经发生和可能发生的物业环境污染，从精神、文化、制度和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立环保意识，力求使业主、使用人素质和环境质量达到协调统一，共同创造一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。 整个社会环境管理的重要组成部分，也是物业管理中一项经常性的管理服务工作。虽是局部区域的环境，关系着一个城市、一个地区的整体环境。引导人们自觉遵守和维护相关政策法律，唤起人们关心物业环境、社会公共利益的热心，把物业环境管理方面的要求和标准变成自觉遵守的行为准则和道德规范，是做好物业环境管理工作的根本和基础,Page 25,2、物业环境管理的主要内容,环境污染的治理,环境清洁管理,环境
16、绿化管理,各种环境小品的建设和管理,Page 26,2、物业环境管理的主要内容,环境污染的治理,防治大气污染、水体污染、环境质量固体废弃物污染、噪声污染、减少废气的排放，减少噪声，,Page 27,2、物业环境管理的主要内容,Page 28,2、物业环境管理的主要内容,Page 29,2、物业环境管理的主要内容,Page 30,2、物业环境管理的主要内容,这是经常性的管理服务工作良好的环境卫生可以保持物业区域外观的整洁对减少疾病、促进身心健康十分有益,Page 31,2、物业环境管理的主要内容,尽量扩大绿地面积，种植树木花草用以净调节物业区域小气候，保持水土、防风治沙，消声防噪，达到净化空气、
17、化空气，美化环境的目的,Page 32,2、物业环境管理的主要内容,环境小品有美化环境、组织空间和方便实用的功能。重视环境小品的建设坚持对各种环境小品的保养和维护，保证其性能,Page 33,各种环境艺术小品,Page 34,各种环境艺术小品,Page 35,各种环境艺术小品,Page 36,3、物业环境管理的基本手段,1）法律手段2）经济手段3）技术手段4）宣传教育手段,Page 37,3、物业环境管理的基本手段,一靠国家立法二靠执法，环境管理部门要协助和配合司法部门,Page 38,3、物业环境管理的基本手段,对积极防治环境污染的单位给予资金援助对排污单位按标准征收排污费对违反规定造成严重
18、污染的单位或个人给予处罚 ，负责赔偿损失对乱扔乱倒垃圾的行为，除批评教育外，进行罚款奖励环境保护者,Page 39,3、物业环境管理的基本手段,制定物业环境质量标准组织开展环境影响评价编写环境质量报告总结推广防治污染的先进经验开展物业环境管理研究、交流合作为制定环保技术政策提供依据,Page 40,3、物业环境管理的基本手段,通过广播、网络、电视等各种文化传播形式，宣传普及环境科学知识，使公众了解环保的重要意义和内容，激发保护热情和积极性。对物业辖区来说，物业区域内业主、使用人和受益人环保意识的强弱，是衡量物业辖区文明程度高低的重要标志。物业环境管理人员，要加强公众环境意识的宣传教育工作，普及
19、环境科学知识。,Page 41,环保宣传图片,Page 42,环保宣传图片,Page 43,环保宣传图片,Page 44,环保志愿者在行动,Page 45,第二节 物业安全管理概述,一、物业安全二、物业安全管理,Page 46,一、物业安全,1、物业区域内的人身安全和财物不受侵犯，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共场所秩序保持良好状态。,物业安全包含三层含义：,2、不仅不受此侵害，而且指不存在任何可能导致这种侵害发生的因素,3、物业安全是物业区域内各方面安全因素的整体反映，而不是单指物业某一方面的安全。,Page 47,二、物业安全管理,1、物业安全管理含义：是物业管理公司针对物业区域内的
20、人为灾害采取各种措施和手段，进行防范和处理，以保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的工作和生活秩序的一种管理工作。2、影响物业安全的因素： 1）人为侵害因素 2）自然侵害因素,Page 48,二、物业安全管理,1）人为侵害因素失火、偷窃、打架、等2）自然侵害因素大风刮倒广告牌、电梯故障等,Page 49,二、物业安全管理,3、物业安全管理的特点： 特殊性、受制性、针对性、影响范围广、履约性,Page 50,二、物业安全管理,特殊性：是物业基础管理以外的管理，是一项专业性服务。管理对象是人及其行为，目的是保证人身安全，方法是通过服务在实施；而基础管理的对象是物业本身，目的为了物业保值升值。受
21、制性：受公安部门、消防部门指令、规定及家有关法律法规的制约。辅助性、从属性。针对性：管理范围针对边区内。影响范围广：局部影响整个城市的治安。履约性 ：物管前提是与业主签定服务协议、合同。要按合同约定进行管理。,Page 51,二、物业安全管理,4、物业安全管理的内容： 1）物业治安管理 2）物业的消防管理 3）物业的车辆管理,Page 52,二、物业安全管理,1）物业治安管理是国家治安防范的重要组成部分,是公安机关维护社会治安不可缺少的辅助力量.巡更管理系统防盗报警系统闭路电视监控系统,Page 53,二、物业安全管理,Page 54,二、物业安全管理,2）物业的消防管理基本目的：预防火灾的发生，对火灾隐患进行整改、治理和排除，最大限度减少火灾发生的可能性、危害和损失，增强业主安全感。,Page 55,二、物业安全管理,3）物业的车辆管理加强辖区内交通管理，建立正常的交通秩序，确保物业区域内交通安全，使人身不受伤害，保证车辆安全而不受损害与丢失。,
