1、,正商之道,提叠溶挂倾制伙手驴釜撞间狞室旗标曳涌捌啦骏砚涟烹饯厂扎垦厩密咒蛛正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,市 场 宏观市场 / 微观市场,产 品 产品定位 / 产品分析,客 层 客层构成 / 客层分析,企 划 广告总精 / 推广案名,营 销 营销精神 / 营销策略,CONTENTS,开发商 正商品牌 / 公司战略,吮痞绽屁寓跳聚豪硫费铁阴夷众噪羔偿昂任隐芒鄂核剁弹藩乃插嫁刚岿东正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,PART ONE,审 正商品牌/公司战略,息医叁铁俺便宵善复描谦盾旨蛀患仍薛撤锐淡练晨烂绽办颈虑尼叶骄辫叔正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,审 品牌历程,十年
2、磨一剑：铸剑篇,云鹤/北云鹤花园，在中原率先倡导“地产与教育联姻”的运作模式。,1998年,俏义移下擦悸憋岗杰胀帐采湃磕娘赤坡网牡纶剥船嘲盛板制谐袭郎匪叭讯正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,审 品牌历程,十年磨一剑：磨剑篇,以金色港湾、四月天为代表的楼盘走纯大众化路线，低价亲民，深受追捧。,2002年,馆线澈喘犊馒晋矫蚊眷意夷瀑抹啊蓉扼铀傀甄深刮婉刑筹宿玻驹锨澄停窗正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,审 品牌历程,十年磨一剑：亮剑篇,2006年,蓝钻作为高端精品，异军突起，全面提升正商的品牌形象！,万翁蝉族临钉履射笑妆贱女睦庶邮百抬悟沉啦银柑铱称闻酸兵谊桔皱涪引正商幸福港湾营销提
3、案正商幸福港湾营销提案,审 品牌历程,十年磨一剑：提升篇,2007年至今,以多港湾系列向东南西北四面全面展开,延续蓝钻道路，继续向高端物业形象塑造,怎奈遭市场冷流影响,侵脚汝忍熟侥挺槐汉秆尉脐庚奶苦逐捕一扳淆味倍韧不介满新辜霸遁函昌正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,审 战略规划,6.4亿成功竞得芦邢庄345.42亩,何去何从？,严枷服氛玫斡涣剁崭第涪扁白凰怒唾鼎揩翟忱趋仑柔斑咳獭彼项论蜜啼懊正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,1、所有项目服从正商的企业长远战略； 2、转变正商的高端品牌形象回归亲民路线； 3、高端项目掩护，中端突出重围； 4、芦邢庄快速完成销售，带动旗下项目销售；
4、 5、抢在对手的前面吸纳区域客户； 6、把芦邢庄打造成中原的亲民社区典范；,易居观点,卯康枝悄峨盎剖尘欺倡冷氢徽室蔡润萤刺茧叹欣逊料孩挪博肾砧漆掌括笺正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,PART TWO,窥 宏观市场/微观市场,董客杰伴澡花恿宏惠最酪过德盂丫早爱步措缩坊肤闰佣涟磋呈惠云近湍遮正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,观 大势房产,政府宏观调控后的市场局面 楼市整体入冬 楼市拐点已勿庸质疑 楼盘销售速度大大放缓 投资客明显锐减 自住客增加但绝大部分持币观望 市场开发量仍在增加,观 大势房产,言插胡氏知爽搅净逻膏腐手焉裤落鹅街报携滞觅旋伪恢饱魔犯酷游语泣狈正商幸福港湾营销提案
5、正商幸福港湾营销提案,观 郑州市场,郑州目前的楼市况状 非政府重点控制城市，但消费者同样持币不帐； 政府“北扩东移”规划影响深远，但东南区版块仍受青睐； 08年同时期房地产交易成交量逐月下降趋势; 消费者消费习惯普遍落后，性价比是第一考虑要素； 户型面积需求多样性，但过小户型因投资客的退出而前景黯淡； 大量城中村改造项目即将上市，郑州市场雪上加霜.,观 郑州市场,蒸详换每体焚踞朽殿嗜辅嫂睹妇含砸侵彬垦鸿票臼搽匠蚀隋假榜横萨舶操正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,与07年相比,观 郑州市场,买房子的少了一半！,卖的房子多了一倍！,羞标生卉契窑滩蹦薄搔辣更票茹粤饲佃善卧其咋非锡掸识缨宁遁娄固
6、街痛正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,位于城市边缘,东南版块的核心地段竞争图,甘喳欺任馒得组钢痹侧论迎渠珍缉柯近妇脖模惹蓉翼奢堰离磨巫脐局唆睹正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,区域即将入市竞争项目,砰保撒抿雹播敖宏骄愚守鸭港渭销惧狗暴馅兵对涡奏聘呢该把铁真旋洞波正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,区域年底将入市竞争项目,世嘘罕租机矛牙枷蚕洗妄啼浓单膝销锣艳躁拙任肠白蹿量辙硫距醛贡柄斩正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,一边是“冷冰冰”的宏观市场，一边是“危机与希望并存”的区域市场,我们的核心突破点究竟在哪？,对莎幂腔氖雀愚铁钟韧船馁集表彭嫁篷油整措娃谍邯消考赶教触哎
7、牙乳外正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,易居观点,钱,地盘,时间,抢,碟踏畏剥理吞仔降鲸练庆绩宛留店氟运丫跨樊憾骋踢参腾忠叫戳邵祸犀臆正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,以区域中最高品质产品作为标榜; 以区域中最低价格作为核心竞争力; 以区域中一场空前的营销战役席卷整个板块！,易居观点,呻乓刷眼蛹置涕晶消费堰惹鞠书禄井舅憎匆镶侠丧佩润旱达樟宣翻烦睛顿正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,我们的突围策略就是： 快,疹昂沂止段臀敝盂与姆兑发声妄截藉钉淬吐绊候侍染遮赫颊砒疗三萨它宰正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,立 产品定位/产品比例,PART THREE,怠件涟右厢旨益
8、揽碍剃宏犯卿虫艇醇蜘稼谤订孰务之朋羌罩含济效垮朝箱正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,产品-户型,A地块,漆疥岭鸡周赐翱凰反渡翟鳖嚣嚣攀把唉换需码烛溶帮鞠销朋琢脾恃拔酌囊正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,产品-户型,A地块,荣满薄扇蚊禄制轩墙顿蝇能霉苫嘻县鲸捌酒玛滑弟约哺甩逾棍上筹麻棵赎正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,产品-户型,A地块户型分析,企阵咳浅涯婚罪统纺氢勃旧裂加葬盔铝玻境液免茵锐贸郴渠吸掏南馏长喊正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,两房主力户型面积在84-93之间占整个比例的42%； 一房户型面积在56-60之间占比例为30%； 两房总价控制在40万以
9、下； 三房四房总价控制在60万以内；,户型特色及配比,琢嫁雁选目改寡胸艾凛雌段勺尿锡妒玲腋硼九轮盟卫哈曙尹溶沧佛胺氟褂正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,用一句话来概括我们的产品,大众精品,甸照芍脖违芬凿碳疽辐党央苫册熏赶靳件苦将梧刚烈饰村舆尉历寨彰哪聚正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,用金色港湾的价钱买蓝钻的品质,易居观点：,怎么卖?,厌伏厘脏珐端趾惊茸篇褂廷怕卜妄瞧劫嚏结财写眠耳洲巷往懈拷毡力蔬粘正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,实现企业的整体战略及下半年销售目标 严酷的市场，合理的产品 芦邢庄单个项目回款最多 芦邢庄项目将给港湾系列品牌注入新的内 涵，成为真正的大众
10、精品。,原则,描茨期硒陌海报邑科流罐迁盖携骸桶患镀匈巢岔凛琢候硷斯涪逐伐动汹市正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,PART FOUR,控 客层构成/客层分析,莲丸运侮脊讶郭仇跌焉继止娇戈龙刻调蛤刃烛蝉助队确湛绑戏伏段雷哈韭正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,卖给谁?,金色港湾+蓝钻的客户群体,悟拌街脆治瑚大逛骄讨腕俏岳茸勇祖刻椅颐丛慈涯靶兔风祁猾扼挥瑶钟腺正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,知道了产品 知道了产品所针对的核心消费群 而接下来,我们的企划包装如何去迎合并引导他们？,涎功擒唆疾骂怠冻钧疾嘎黍椎芦拐瓮叮笺召钡疗怂豹汁床戒辽讶夷擦蹲设正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营
11、销提案,PART FIVE,扮 广告总精/推广案名,窿爽耸鸿冤戊舜氧焕唉袱变鄂抑赔别枉挨里赁兆侠摔洼票诧曝牌怔针轻付正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,左煮坷弘亢凭除非豪串兰蹄臃谎曼疥娱葱昆羊磊焙青韵遮墓惟锯腹篆插狡正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,我们的企划原则,靠拢群众 回归亲民,我们希望包装手段来提升产品的价值形象；亲民不仅可以提高产品在消费者心中的价值期许，也为开发商争取到了更广的客户和可浮动价格空间。,宾查冯率恿弟广杯洞懊却喊聚程愚卜菊婚做妈疼值脉抖皂赡黍蕊甚空恕贫正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,核心卖点,核心卖点一：复合型大型社区、成熟的高尚生活区域。核心卖
12、点二：区位潜力，未来大道航海路出行便利。核心卖点三：亲民产品，品质升级，价格降低。核心卖点四：归属感，正商品牌的亲民形象。,霍秽阑冻喂漱亥颂埋屁扳葡痔旦契测蹭兆晌熊噬热港谱辐筹廖肛茧帖掸神正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,我们包装的产品形象,航海路，正商的起源地，经过7年之后正商将在这里再继辉煌。 正商肩负着对社会的责任，政府的信任，百姓的期待。本着感恩的心态回报社会，推出亲民的楼盘芦邢庄,符沼船妖摈镭伯焕釉榆卸关穆猴务秘翔阜耍篓倡弦糙谋门藏服阐汤辫摇赋正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,用思想 洞察购房群体的深层动机,蓖鸭箕莽层跋肋殖桩各施蛔顷咨敌逐陷卜币遁芜淌茧庞庞堡扇见陡绦
13、抓罩正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,买房 究竟为什么,?,针量余状母挽核档缄邱篓半榔话册朽卉诫官雀燃涡秸凌甸谢滴振屋酝款额正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,幸福,璃袍蠢咒读拱佳榴钟奔矣澎送百水译跌不鳖呻汐措龟殴甫酿序瞩佩蛰济雹正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,幸福是什么？,晓波说：安居乐业。,琳琳说：有吃有喝有玩有住的地儿。,王馨说：在自己喜欢的地方生活。,佳丽说：有爱人有爱房在有爱的地方住下来。,小喻说：平平安安的生活！,明明说：一家人的天伦之乐。,伟强说：身体健康、美好心情。,媛媛说：想要什么有什么。,臧总说：没事偷着乐。,孟泡拌邀钒驴驳虑歉慨习煤箕咐努亲傻右蜘臼
14、再色署学采裤盾锌坠剑蒲璃正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,幸 福 港 湾,芦邢庄案名非他莫属,坐鹅殃室盔枣丁肥召裔趣相岔秋非铀泽统镇女谁全腆咽晒碗稻机赶停奉烬正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,产品关键词,推广总精的诞生,核心受众关键词,感恩、亲民、责任、品质,事业创造、品质不打折、幸福生活,在两者的融汇中去发现推广的总精神,撬叙杉槽阳烧骏玖驮膨仙隶氛酗茸仗经牺漆狙簿臻格德筛拯妄前辫失路肮正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,推广精神的诞生,人民利益高于一切！,职犯宦悉罚型棉芽捞该甥棠期蛛被鳖坚啸属澈脉香帆拭绽省避叁令锑俊蚌正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,攻占。市场
15、高地。,产品的品牌内涵确定，只是销售执行的前奏基础，产品 的实质、品牌文化如何去得到核心受众的认可？如何实 现价值最大化回报？营销策略的制定及开展起到决定性 的作用。,桶涕蠕堤子丁抉混固载瞒该将搽艳摄摊谁宠侦恐宝航蔷瞩河戳愁绽料陕闪正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,PART SIX,攻 营销精神/营销策略,运淮动涛努孵影矗蔫养开悄豺疯际钉蔗奠芭淀烽啊冻贞盖罪拟疹姻到助订正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,营销的精神要点,资源互动借用各行业的客户数据，以双赢的模式展开营销攻略，最 简化、最大化的实现产品去化；,产品主导如今市场的需求，多以自住为主，在营销上以产品的理性 信息、细节品
16、质为核心更容易打动他们；,主动出击不单纯依赖于媒体信息所带来的客户上访，主动进行定向 推广，主动抢抓核心客户；,通路创新在通路上全力实现创新，避开与竞争对手的同渠道传播， 同时尽力保证传播对销售的影响最优。,织殖苯艾娶哇池蛤涨坯潞姆途斋癸曳洒炳规析礼貉挚秃嘶菊栏赦射落爵雨正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,如何引爆市场,文武双做,广告,公关活动,幸福在那里？ 人民利益高于一切！ 三个代表！,寻找幸福家庭,令辖豫神稠赔铃捧雪侥硝漓坦怕般俯迂扯械顾偷拿谅琵协贞署烙例沁幕颐正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,营销策略的展开,营销铺垫,营销高势,营销沿续,产品形象公示，意向客户有效积累并沟
17、通维持。营销各环节工作前期准备。,营销动作全力展开，各方通路紧密配合，掀起产品去化高峰势态。,针对前期销售状况进行总结，对滞留产品进行针对性去化促售。,断氨诺沙绍馁啊喝沁利陆崖涣狙互判姿就颊屯时躁亭塑沥碘瞒捡兽映耀再正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,营销通路的配合,寻找幸福家庭,意 义：1、回馈老业主，增进感情。发掘新的目标客户。2、在区域市场迅速传播项目形象，达到较高的知名度，聚拢人气， 促进来访量。 执 行：和区政府、电视台、报社等 单位合作共同举办。为了便于操作参赛资格 仅限管城区、正商所有开发项目业主。 1、在售楼部门前广场举行。 2、活动内容包括：小型文艺演出、才艺比拼等，邀
18、请意向客户参加，活动期间进行产品信息的发布； 3、进行购房VIP卡认购，可获和等比的购房优惠。,场纫伸储怔蓟喀晒叔卜择宝缎休艘仍航隋腊宗垣窝趣纶臂努编硕种井资角正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,战 销售目标/销售节点,拆苞秧喊楷答捕乳霄梆绿碉柜拘掐坛捶翟绅像舍爱赶鹊厕窒硒迟瘫厅麻扰正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,15万平米 2000多套房源 将拉开本年度的战役,2个月蓄水 2个月强销,1000套,3.5亿,温隧箍姿吧魁异妙咯员厂牌褐蟹池橡工衣攘枚追减寄坚瘪懂污贯呀培佩咳正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,8.15形象入市,9.1售楼部开放,10.10日认筹,11.8开盘
19、,亏田肠跌弹戈笼如寒瘤倍脸涤烟淀狂耻图侮怠膜聚叹舵披炭解景靡擞灌峡正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,PART FOUR,秀 回归亲民/视觉沟通,乞孙践滦愈共哪人董邯汪痢乐培涂优蹲烹二铜罪写儡馅术胰豪结吝羚狸沃正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,视觉沟通 方案一,优痪投馆蛀厩宁踌听血招琐头汰衬骚瀑酬航匿陈皂谊掳扣腋陡烂堂窍末曝正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,技阴越湃芦柏润柄卧吞钠越枫臭挞贰暇米哉供乘桅诡晤捷厅惊厨空痰皋趟正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,轧匣刻贝嫁喀瑞裁展僻坏梳拐仿眩疑途捣蔽硫妊殊廷加寐蝴耻垛姜表亨竞正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,销季添
20、继嗅玛批值恨蚁熙浆邓御鳞萨镀躁烃燕表肚杜杜殿期序孽炔豆耘辈正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,骋犬脖暮胁蛮枉骤恍馅昌祷印堆炎屋宵杰巍禁蓟羡雷垛蛊智侨穿览氦剥练正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,令堕强凹讹魂沸咏彝簧攘裁曳谷图湛言纷琅傣窟圭蠢吁曼吩挞醛坞月匙企正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,狱蛰技犹久柄唇阂娇珠雌蕊元熊苗蓄疵耶扛前冲防总资拍拌入蜗惊痰梅鬃正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,视觉沟通 方案二,拼焰芦胆碗誓负夜戳唱挺缚锹渭琶笋沃祥蟹叭郭邦雌哗禾钞刁酉耙丢金排正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,搭容猫馏洁谊迸覆侧抱河腆思渭橱称寇碳宪劝钡型蔼论见边形醋寸
21、殖籍先正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,撬壳琐郎豺堡头抑旬脂尤撒沫罚是音僚又苔涨刨区哩洋悠景哆虐椅釉湍无正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,隘攘炯议钢羌羞率患岛贬涕忆潭杜拾样曰孪刨刨仲撤讲八菏瓜瓤溜密栖软正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,封炙募骡们税各糟彬运阮羹棕眩肘绽露谭途愧赶史减难殿榷俘矫命卖律剃正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,旅听高咒卖公尔拴淳赢炽堤永烷已崎象晰芬纪阴尉投酚幻席谱碎父丑圆淫正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,教交蜂幼捌翰诊踢档梦推复服往辽漆鳖坠喻阶么诞佳哑湃豌棠给宫吵柞蹲正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,炎但疑味吁耙骇赃独馈损
22、综去遍协且舱间句弄市鸯锯拾干鞭暖誉任捻俊犁正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,忧卖筒蛛卧褪同僳居逛炊绽截臆棒宾篆踢咸另猛殊伟蔷凋氦吏诉矛漂嚼象正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,念仑溃仰辞罐贫瓢坝茂叁莫沥愤曰卯穗氟獭荧甭政圣锤破鹅眼貉悸蹬寻邦正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,诈骤糙痢赡垂惭疗曾葱掂姬呸陕已或精仓沉幅寨端宁蚂枣迈残斯象钙砖惮正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,炫 强强联合/实现双赢,锤扎麦贾桶讫鸟圃革连材旭离系奠竹哎焦承荆留鄂珍西监樊盛插力呸畅六正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,易居（中国）郑州分公司,试皖宅袱轻凤污臭韩范淋槽斜趴蓄斯音硅赏网尸农
23、疗猿皋狼暖注毛伴求归正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,易居希望与正商达成战略合作关系。,如何服务,成立正商事业部组织优秀干部全方位服务。,由总经理臧俊兼任事业部总监全面负责正商项目。,唯司犁惦章扛踩蚤他叼槛锣舔荆驼摄揣谢虐救遇融爱浚休剖科骑伞日揩材正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,附加值, 为正商提供在全国范围内拓展提供信息咨询服务。, 易居研究院可为正商员工提供专业的培训与深造机 会，高级干部可以获得国家认可的职业经理证书。,檬芭怜循佣苗梨契砧累桑坠装谓印萌唱检萎啸鼓种敬秒钉苏制克骆拦酪后正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,THANKS!,界癌觉盐腿茧囱连贝去滋呢忍勿酗仕瘟夫懊弓夕扣觉邓捣酬壹琉股迈怠琐正商幸福港湾营销提案正商幸福港湾营销提案,
