1、房 地 产 抵 押 估 价 报 告 书估价项目名称：石家庄市新华区*小区*-*-*号房地产抵押价格报告委托方：xxx估价方：石家庄市某房地产估价有限公司估价人员：xxx（注册房地产估价师）估价作业日期：2012 年 4 月 16 日-2012 年 4 月 22 日估价报告编号：XXX 房产估价设计（2012）第 XXXX 号目录一、致委托方函- 2二、估价师声明- 3三、估价的假设和限制条件-4四、房地产估价结果报告- 5五、技术报告-6六、委托房产市区坐落方位图-7七、附件- 8一、致委托方函xxx 同志：石家庄 XXX 房地产价格评估公司接受您的委托，根据国家有关房地产价格评估的规定，本着
2、独立、公正、客观、谨慎的原则，按照科学、公允的方法，对您位于新华区*小区*-*-*（建筑结构为混合；建筑面积：84 平方米）的房地产在现状利用条件下进行了评估，为您确定房地产抵押贷款额度提供价格参考依据。估价过程中我方估价人员在您的配合下，对您委托评估的房地产进行了实地勘察和估价资料的收集，同时进行了必要的调查、核对，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点 2012 年 4 月 22 日的公开市场价值，并形成了房地产估价报告。本次所估价格是估价时点：2012 年 4 月 22 日的公开市场价值。估价结果：房地产总价值：436800 万元 （人民币肆拾叁
3、万陆仟捌佰元整）房地产单价：5200 元/平方米石家庄 XXX 房地产价格评估公司（盖章）法定代表人（盖章）：xxx二零一二年四月二十二日二、估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和可靠的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。7本房
4、地产估价报告经估价机构盖章并由估价师签章后方为有效。8.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的的使用下，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。注册房地产估价师（盖章）：XXXXXX三、估价的假设和限制条件(1) 本估价报告只为估价目的服务，若改变估价目的或使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。(2) 未经估价方和委托方书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。(3) 估价报告应用的有效期：
5、本估价报告自 2012 年 4 月 22 日起一年内有效。本报告在有效期内使用时，估价结果应与报告同时完整使用。(4) 本次评估以基于市场的价值为标准，未考虑强制处置因素。随着时间推移，若由于国家政策、经济环境及估价对象自身的物理状况等因素发生重大变化，对估价结果产生严重影响时，应委托估价机构重新估价。(5) 估价人员对估价对象的外观和使用状况进行了勘察。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。 (6) 本房地产估价报告所依据的有关资料如房屋所有权证复印件等由委托方提供，房屋产权及建筑面积由委托
6、方提供的资料所得，委托方对其提供资料的真实性负责。 至估价期日，估价对象已办理房屋所有权证，房屋所有权证号为：石房权证长字第XXXXXXXXX 号，房屋所有权人为 xxx。四、房地产估价结果报告1、委托方：xxx 住所:石家庄市新华区*小区联系电话:1552、估价方：石家庄市 xx 房地产估价有限公司法定代表人：xxx住所：石家庄市 xx 路 451 号资质等级: 贰级联系电话：1343、估价对象：实体状况：该套住宅建筑面积：84 平方米 ；基础设施完善：超市、银行、医院、菜市场等一应俱全；宽带、网通、有线电视等；临近天翼路、友谊大街，交通便捷；权属状况：房屋所有权人：xxx土地使用权人：xx
7、x土地使用权性质：出让使用年限：19962056 年权属证号：xxxxxxxxxx4、估价目的: 离婚分割财产；5、估价时点：二 0 一二年四月二十二日6、价值定义：采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。7、估价依据：委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书； 房屋所有证； 国有土地使用权证； 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 中华人民共和国土地管理法 ； 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 ； 估价对象现场勘察记录； 委托方提供的与本人估价相关的其他资料； 本估价机构掌握的房地产市场相关资料；8、估价原则 ：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基
8、本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 合法原则、最高最佳使用原则、谨慎原则、替代原则、估价时点原则。9、估价方法：估价人员根据房地产估价规范及国务院条例、建设部指导意见，通过分析委托人提供的相关资料及有关市场信息资料，根据估价对象特点及估价目的，以及估价员则的规定，选取采用市场法、成本法；搜集与估价对象相同或相邻区位、同结构、同类型、新建商品房价格，通过两种方法的比较，最终确定估价对象的市场价格。市场法是一种通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；计算公式: 比准价格=可比实例成交价格 x 交易情况修正系数 x 市场状况调整系数 x 房地产状况调整系数成本
9、法是一种根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法。计算公式：旧建筑物价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧10、估价结果：房地产总价：428400 元（人民币肆拾贰万捌仟肆佰元整）房地产单价：5100 元/平方米11、估价人员：xxxxxx12、估价作业日期：2012 年 4 月 16 日-2012 年 4 月 22 日13、有效期：自估价报告完成日期起壹年，即二 0 一二年四月二十二日至二 0 一三年四月二十二日。五、房地产估价技术报告一、个别因素分析：估价对象位于裕华区*小区*-*-*，建筑面积地上为 84 平方米，该住宅楼总层数为地上六层，估价对象所在层为地上六层，房屋所有权人为
10、 XXX，无共有权人。经实地勘察，估价对象为单元住宅，安装入户防盗门和楼宇对讲门；地砖地面；涂料墙面；石膏线吊顶，客厅石膏造型顶；厨卫装修（地砖地面，墙砖到顶，扣板吊顶）；塑钢外窗，塑封阳台；估价对象通水、电、暖气、有线、宽带等配套设施齐全。二、区域因素分析：估价对象位于*路与高东街交叉口*-*-*，有 4 路公交车通过，交通状况良好。该区域有医院、学校、银行、超市等齐全的生活配套设施。三、市场背景分析：石家庄市系河北省省会，是一个以医药、轻工、纺织、电子、建材、旅游为主的现代化新兴城市，是华北、东北、华中最大的小商品集散地，华北重要商埠。石家庄是河北省的政治、经济、文化活动中心，交通便捷，通
11、讯发达。石德、石太、京广铁路线在此交汇，石家庄国际机场有直达国内国际航班，国道、高速公路纵贯石家庄市郊，石家庄市客货吞吐量大，石家庄市正在建设成为中国内陆腹地的生活都市。石家庄市地广物丰，总人口近 889.8 万人，其中 220.6 万人云集市区。据最新国家统计资料，石家庄市城乡居民储蓄额 751.49 亿元人民币，住宅产品消费力强且潜力较大。四、最高最佳使用分析：本次房地产估价以估价对象的最高最佳使用为前提，进行估价。最高最佳使用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经本公司专业技术人员充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象位于*路与高东街交叉口*-*-*，根据估价对象地
12、理位置、城市规划、周边自然与经济环境确定估价对象的现使用功能为最高最佳使用。五、估价方法选用：因估价对象为住宅，且石家庄市房地产市场行情较好交易量大，房地产交易信息广泛，交易资料齐全等因素，根据估价规范要求，应优先选用市场比较法评估估价对象的价值；但考虑到市场法的限制因素，估价原则，在此考虑运用成本法进行补充、协调各种因素造成的不足。市场法就是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。比准价格= 可比实例成交价格 x 交易情况修正系数 x 市场状况调整系数 x 房地产状况调整系数成本法就是求取估价对象在估价时点的重新购置价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。旧
13、建筑物的价值=建筑重新购建价格-建筑物折旧六、估价测算过程：（一）市场比较法1、理论依据市场比较法是在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。市场比较法以替代原理为理论基础。2、评估标的物市场价格=比较案例价格*交易情况修正*交易日期修正*区域因素修正*个别因素修正3、比较实例选择根据替代原则，选取近期交易的三个交易实例为比较案例。实例 A：*小区，建筑面积 86 平方米，中档装修，单价 5232 元，1996 年竣工，交易时间为 2011 年 9 月 1
14、日。实例 B：*小区，建筑面积 43.5 平方米，高档装修，单价 5977 元，1995 年竣工，交易时间为 2011 年 8 月 4 日。实例 C：*小区，建筑面积 110 平方米，低档装修，单价 4364 元，1998 年竣工，交易时间为 2011 年 9 月 5 日。4、因素选择综上所述，估价对象与实例 A、B、C 相比较，影响其价格主要因素为交易方式、交通状况、繁华程度、公共设施状况、小区配套情况、区域规划、建筑结构、景观、建筑面积、楼层、装修等。A*小区：三室两厅一卫；建筑面积：86m 2；混合结构；总共 7 层，位于第六层；偏门；建筑年代：1996 年B*小区：一室一厅一卫；建筑面
15、积：43.5 m 2；混合结构；总共 7 层，位于第四层；中门；建筑年代：1995 年C*小区：两室两厅一卫；建筑面积：110 m 2；混合结构；总共 6 层，位于第六层；偏门；建筑年代：1998 年房地产价格影响因素说明表项 目 待估房产 实例 A 实例 B 实例 C交通条件 较好 较好 较好 较好环境条件无污染，绿化较好无污染，绿化较好无污染，绿化较好无污染，绿化较好生活设施 较好 较好 较好 较好基础设施 七通 七通 七通 七通区 域因素区域规划 住宅 住宅 住宅 住宅所在楼层 6 6 4 6物业管理 较好 较好 较好 较好建筑面积 84 86 43.5 110朝向 南北 南北 南北 南
16、北建筑年限 1996 1996 1995 1998通风采光 较好 较好 较好 较好个别因素装修水平 中档装修 中档装修 高档装修 中档装修房地产状况比较判断结果1.区位状况：权重 估价对象 A B C位置 0.4 95 95 94 93交通条件 0.3 96 96 95 94朝向 0.15 100 100 100 100环境状况 0.15 96 96 95 951 =96.2 =96.2 =95.4 =94.72.实物状况权重 估价对象 A B C成新 0.15 95 94 96 93空间布置 0.2 95 95 97 94楼层 0.2 93 93 95 93装饰装修 0.15 95 94 9
17、7 95设施设备 0.15 94 95 94 93绿地率 0.15 95 95 94 941 =94.5 =94.3 =95.6 =93.7总表：房地产状况 权重 估价对象 A B C区位状况 0.5 96.2 96.2 95.4 94.7实物状况 0.3 94.5 94.3 95.6 93.7权益状况 0.2 100 100 102 99计算结果：VA=5234 元/m 25379.64523.013.945.026 VB= 元/m 2578.964572.013.695.04597 VC= 元/m 24126.95432.093.75.094263 假设 A、B、C 的权重分别为 0.4、
18、0.5、0.1，则估价对象的价格为：V=5234x0.4+5957x0.5+4419x0.1=2093.6+2978.5+441.9=5514 元/m 2（二）成本法理论依据：生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。估价实例：石家庄市*路与高东街交叉口*-*-*住宅的建筑面积为：84m 2；土地级别为五级，基准地价为 826 元/m 2；该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位建筑安装工程费为 700 元/ m 2，专业费用为建筑安装工程费用的 5%，管理费用为建筑安转工程费用与专业费用之和的 3%，销售费用为重建价格的 4%，建设期为 2 年，所有的费用投入可视为在建设期内均匀投
19、入，年利率为 5.94%，销售费用为重置价格的 6% ，开发商的成本利润率为 60% 。假设重新构建价格为 W，计算如下：1、土地价格计算：（1）年限修正系数:u= 08.1%)7(56(2)成熟度修正系数：1（3）容积率修正系数：1.34（4）基准日：（1+9%） 4=1.412（5）根据信息则确定宗地修正系数为：8.5%V=826x(1+8.5%)x0.08x1x1.34x1.412=135.66 元/ m 2则总土地成本为：135.66x84=11395.44 元2、建筑安装工程费：700x84=58800 元3、专业费用：58800x5%=2940 元4、管理费用：（58800+294
20、0）x3%=1852.2 元5、销售费用：4%W6、投资利息=11395.44x【（1+5.94%） 2-1】+（58800+2940+1852.2+4%W）x【（1+5.94%）1-1】=1393.99+（63592.2+4%W）x0.0594=5171.37+0.002W7、开发利润：(2713.2+58800+2940+1852.2+4%W+5171.37+0.002W)x0.6=71476.77x0.6+0.042Wx0.6=42886.06+0.025W则：W=11395.44+58800+2940+1852.2+4%W+5171.37+0.002W+42886.06+0.025W=
21、123045.07+0.067WW=131881.1 元8、折旧计算：(据具体装修情况，符合市场状况，定出折旧)（1） 门窗重置费：3000 元；（2） 装饰装修折旧：30000x1/10x3=9000 元；（3） 设备折旧：60000x1/20x5=15000 元（4） 长寿命项目的折旧：（131881.1-3000-9000-15000）x1/50x14= 29366.71 元该建筑物的折旧为：3000+9000+15000+29366.71=56366.71 元9、通过以上成本法计算，重新购置价格为：131881.1-56366.71=75514.39 元75514.3984=898.98 元/m 2（三）计算结果利用加权算术法进行定价：（市场法占 0.9，成本法占 0.1）55140.9+898.980.1=4962.6+89.90=5052.5 元七、估价结果：房地产总价值：428400 元（人民币肆拾贰万捌仟肆佰元整）房地产单价：5100 元/平方米石家庄 XXX 房地产价格评估公司二零一二年四月二十二日附 件1、估价机构营业执照复印件2、房地产估价资格证书复印件3、估价师资格证书复印件4、委托书复印件5、委托方房地产权证书复印件6、委托方身份证复印件石家庄 XXX 房地产价格评估公司二零一二年四月二十二日
