1、一、选择题1、假设开发法在正确地计算投资利息时，要注意把握()。 A、应计息的项目 B、计息的方式 C、计息周期的长短 D、计息期的长短2、用成本法估价房地产时，房屋现值=()。 A、房屋重置价格-房屋年折旧额 B 、房屋重置价房屋成新度 C、房屋重置价格-年折旧额耐用年限 D 、房屋重置价格 -年折旧额尚可使用年限3、某建筑物的建筑面积 5000m2，坐落的土地面积为 2000m2，土地价格为 1500 元m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为 1600 元m2 ，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800 元m2，则该建筑物的价格为 ()元m2。 A、1000 B、1100 C、120
2、0 D、13004、某酒店已知可以在未来 30 年内取得丰厚收益，经计算未来 3 年收益分别为 93 万元、100 万元、120 万元，从第 4 年到第 30 年的净收益会稳定在 130 万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为 12，则此宗估价对象房地产的价格为()万元。 A、992.06 B、983.10 C、1080 D、852二、判断题1、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。( )2、估价上的折旧非常注重市场价值的真实减损，因此在收益法中需要扣除建筑物的折旧费和土地摊提费。()3.甲乙是两块条件相同
3、的相邻地块，甲土地单价为 1400 元/m2 ，容积率为 4，土地使用年限为 40 年：乙土地单价为 900 元/m2，容积率为 2.5，土地使用年限为 50 年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为 6） ， （ ） 4.在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。 （） 5.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。 （）6.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的
4、立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 （ ）7在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。 （ ） 8市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。（）9成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 （）10就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。 （）11在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来
5、预测的。 （）12假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （）三、计算题1某企业有一在建工程，于 2005 年 10 月 1 日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为 2003 年 10 月 1 日2043 年 9 月 30 日，规划容积率为5，14 层规划为商业，建筑面积为 2 万 m2；520 层规划为写字楼，建筑面积为 3 万m2。项目总开发成本为 3000 元/m2，管理费用为开发成本的 5，项目建成后，商业用于经营，写
6、字楼全部出售。经调查，有关数据如下： （1）项日 2004 年 6 月动工，2005 年 10 月 1 日已完成了 30的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的 30，预计在经过 24 个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。 （2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为 8000 元/m2 ，销售税费为售价的 6，写字楼在建成 1 年末时售出。 （3）商业主体建成后，还需投入 2000 元/m2 的装修费，装修期为 1 年，装修均匀投入，预计年经营收入为 3 亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的 75，合理商业利润为年经营收入的 10。 （4）2004 年 10 月 1
7、日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了 5000 万元，年利率为 6，每半年还款一次，5 年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005 年 10 月 1 日以后的剩余债务。 （5）项目折现率为 10，商业物业报酬率为 12。 （6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的 3缴纳有关税费。 试计算该在建工程于 2005 年 10 月 1 日带抵押债务转让的合理交易价格。一、判断题1、某注册房地产估价师拟购买 A 市 C 区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估
8、价是专业房地产估价。() 2、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。( ) 3、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。( ) 4、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。( ) 5、不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。 ( ) 6、在估价中选择 4 个可比实例，甲成交价格 4800 元每平米，建筑面积 100
9、 平米，首次付清 24 万元，其余半年后支付 16 万元，一年后支付 8 万元。乙成交价格 5000 元平米，建筑面积 120 平米，首付 24 万元，半年后付清余款 36 万元，丙成交价格 4700 元平米，建筑面积 90 平米，成交时候一次性付清.丁成交价格 4760 元每平米，建筑面积 110 平米，成交时支付 20 万元，一年后付清余款 32.36 万元。已知折现率 10%，这 4 个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。( ) 实例 A B C D E成交价格元/ （元/m 2） 5100 5800 5200 5300 5000成交日期 2006.11.30 2007.6.30
10、2007.1.31 2005.7.31 2007.5.31交易情况 +2% +21% 0 0 -3%区位状况 0 -3% +3% +1% 0权益状况 -2% 0 +2% -1% -1%房地产 状况 交易实物 -4% -5% -2% +2% +1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从 2005 年 7 月 1 日至 2006 年1 月 1 曰该类住宅楼市场价格每月递增 1.5，其后至 2006 年 11 月 1 曰则每月递减0.5，而从 2006 年 11 月 1 日至 2007 年 4 月 30 日
11、的市场价格基本不变，以后每月递增1。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的 3 个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼 2007 年 8 月 31 日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件 1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付
12、。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附 2 )2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票( 金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销 _ 元人民币。六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，
13、保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续 30 天不能恢复正常工作的。4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工
14、作条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满 90 天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。十、仲裁：当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。聘方(签章)_受聘方(签章)_签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本卖方：_( 简称甲方)身份证号码：_买方
15、：_( 简称乙方)身份证号码：_根据中华人民共和国经济合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面 )，建筑面积为 _平方米。(详见土地房屋权证第_号)。第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_ 佰_拾_万_仟_佰_拾_元整) 。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为购房定金。第三条 付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付
16、款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_ 拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰 _拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地
17、产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同主体1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。2.乙方是_，代表人是_。第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关_公证处公证。第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条 双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：_ 购买方 (乙方)：_身份证号码： _ 身份证号码： _地 址：_ 地 址：_邮 编：_ 邮 编：_电 话：_ 电 话：_代理人(甲方)：_ 代理人 (乙方)： _身份证号码: _ 身份证号码： _鉴证方：鉴证机关：地 址：邮 编：电 话：法人代表：代 表：经 办 人：日 期： 年 月 日鉴证日期：_年_月_日
