1、2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 1 页第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策【考情分析】考试年份 单项选择题 多项选择题 判断题 综合分析题 合计2009 年 3 题 1.5 分 2 题 1 分 5 题 2.5 分2008 年 2 题 1 分 1 题 2 分 3 题 1.5 分 2 题 4 分 8 题 8.5 分【内容框架】第一节 城乡规划管理制度与政策第二节 勘察设计第三节 招投标与建设监理第四节 建设工程施工与质量管理【内容详解】第一节 城乡规划管理制度与政策1.城乡规划的基本概念 城乡规划（五级） 城镇体系规划 城市规划 镇规划 乡规划 村庄规划 城市和镇规划
2、分类 总体规划 详细规划 控制性详细规划 修建性详细规划 规划区 城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域 城市规划区 城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 2 页2.城镇体系规划 国级规划体系 全国城镇体系规划 省域城镇体系规划 市域（镇域）城镇体系规划 县域城镇体系规划 城镇体系规划的主要内容 确定区域城镇发展战略 合理布局区域基础设施和大型公共服务 明确需要保护和控制的区域 找出引导区域城镇发展的各项政策和措施 编制单位 全国级由国务院城乡规划主管部门会同有关部门编制
3、，由国务院审批 省级规划由省级政府组织编制，报国务院审批 省域城镇体系的内容 城镇空间布局和规模控制 重大基础设施的布局 为保护生态环境、资源等需要严格控制的区域3.城市规划管理3.1 城市规划管理的基本概念 性质 是一项政府行政职能 内容 城市规划编制审批管理 城市规划实施监察管理3.2 城市总体规划的基本内容 总体规划期限 20 年 主要内容 城市、镇的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系 禁止、限制和适宜建设的地域范围 各类专项规划 城市总体规划中必须具有的强制性内容 规划区范围、建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地 水源和水系、基本农田和绿化用地、环境保护 自然与历史文化遗产
4、保护以及防灾减灾内容 4.城市规划的编制与审批 审批 城市人民政府组织编制城市总体规划，报上一级人民政府审批 直辖市城市总体规划由直辖市政府报国务院审批 省级政府所在地城市以及国务院确定的城市，由省级政府审查同意后，报国务院审批 其它城市，由城市人民政府编制，报省级政府审批 报审前的公告与论证 规划在报送审批前，应公告，公告时间不得少于 30 日 还应采取论证会、听证会等方式征求专家和公众的意见，并在审批材料中附具意见及采纳2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 3 页情况 报送审批 应将本级人大成员及代表的审议意见一同报送 控制性详细规划 城市人民政府城乡规划主管部门组织编
5、制控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案 城乡规划编制机关应具有相应资质等级的单位承担【2008 年真题】 城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ）答疑编号 501252050101正确答案答案解析编制机关强调资质。参见教材 P685.城市规划修改 一般规定 规划经批准后，应当严格执行，不得擅自改变 总体规划修改的情形 上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的 行政区域调整确需修改规划的 因国务院批准重大建设工程确需修改规划的 经评估确需修改规划的 城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他
6、情形 修改的程序 修改总体规划，涉及强制性内容时，必须先向原审批机关提出专题报告，经同意后方可修改 改后的规划应按规划的审批程序报批 修改控制性详细规划，应征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告后，经同意方可修改 当控制性详细规划的修改涉及总体规划的强制性内容的，应先修改总体规划【典型例题】 如修改控制性详细规划会影响总体规划中的强制性内容的，必须在修改控制性详细规划完成后的 60 天内，修改总体规划。（ ）答疑编号 501252050102正确答案答案解析此种情况应该先修改总体规划，后修改控制性详细规划。参见教材 P69 6.城市规划的实施 6.1 规划实施的类型（两方面
7、） 报建审批管理（两证一书） 选址意见书 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 批后管理2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 4 页 对违章占地和违章建设的查禁6.2 建设项目选址意见书（划拨方式） 以划拨方式提供国有土地使用权的需要申请选址意见书 其它建设项目不需要申领【2009 年真题】 以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（ ）答疑编号 501252050103正确答案答案解析划拨方式取得土地的才需要选址意见书。出让方式需要建设用地规划许可证。参见教材 P69 【2008 年真题】 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目
8、，不需要申请核发选址意见书。（ ）答疑编号 501252050104正确答案答案解析划拨方式取得土地的才需要选址意见书。出让方式需要建设用地规划许可证。参见教材 P69 6.3 建设用地规划许可证（出让方式） 适用条件 以出让方式提供国有土地的项目 规划条件 在签订国有土地出让合同前，依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等条件，作为出让合同组成部分 规划条件未纳入土地使用权出让合同的，该土地出让合同无效 领取建设用地规划许可证 在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应向规划部门领取建设用地规划许可证 该证主要是规定了土地的位置、使用性质、用途、开发强度等规划条件 对未取
9、得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上政府撤销批准文件【2008 年真题】 出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。A.城镇体系规划B.土地利用总体规划C.修建性详细规划D.控制性详细规划答疑编号 501252050105正确答案D答案解析针对某一地块某一项目的规划条件，是根据控制性详细规划提出的。参见教材 P70 【典型例题】 规划条件是国有土地使用权出让合同的必备的组成部分。（ ）答疑编号 501252050106正确答案答案解析是必备的条款。规划条件未纳入土地使用权出让合同的，该土地出让合同无效参见教材 P
10、70 2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 5 页6.4 建设工程规划许可管理的主要内容）（8 项重要内容） 建筑管理 对各项建筑工程的性质、规模、指标等进行审查和规划控制 道路管理 对各类道路的设计进行审查和规划控制 管线管理 根据城市规划要求对处项管线工程进行综合协调 审定设计方案 规划行政主管部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认后可进行施工图设计 核发建设工程规划许可证 是建设工程符合城市规划要求的法律凭证，这后方可申请开工手续 放线、验线制度 城市规划部门对建设工程的坐标、标高进行验线后，方可破土动工 建设工程的竣工验收 监督检查该工程是否符合规划设计要求核准
11、的设计方案 未经核实或核实未通过，不得组织竣工验收 竣工资料的报送（竣工验收后六个月内向规划报送竣工验收资料）6.5 临时性建设规划管理 临时建设应经规划主管部门批准 临时建设影响近期建设规划或控制性详细规划的实施的，不得批准 临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除7.城市规划实施的监督检查7.1 监督体制 一般规定 县级以上政府及其城乡规划主管部门负责对城乡规划编制、审批、实施、修的监督检查 地方各级政府应当向本级人民代表大会常务委员会或乡、镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况，并接受监督 县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施进行监督检查，有权采取以下措施 要求有关单位和人员提供
12、与监督事项有关的文件、资料，并进行复制 要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场进行勘测 责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律法规的行为7.2 法律责任违法行为 法律责任 应当编制城乡规划而未组织编制的 由上级政府责令改正，通报批评 对有关人员给予处分 委托不具有相应资质等级的单位编制规划的 由上级政府责令改正，通报批评 对有关人员给予处分 镇人民政府或者县级以上规划部门的违法违规行为的 由本级政府、上级规划主管部门或监察机关责令改正，通报批评 对相关人员给予处分 未取得建设工程规划许可证或未按规定进行建设的 责令停止建设 限期改正，处工程造价 5%10
13、%的罚款 2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 6 页 无法改正的，限期拆除 不能拆除的，没收实物或者违法收入 并处工程造价 10%以下的罚款 城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后当事人不执行的 县级以上地方政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施 建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内送有关竣工验收资料的 责令限期补报 逾期不补报的，处 1 万5 万元的罚款【2008 年真题】 未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有（ ）。A.警告B.罚款C.限期改正D.限期拆除E.没收实物答疑编号 501252050107正确答案BCDE答
14、案解析责令停止建设,限期改正，处工程造价 5%10%的罚款；无法改正的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处工程造价 10%以下的罚款。参见教材 P73 8.城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理8.1 各线的含义 紫线划定保护历史文化街区和历史建筑的保护范围界线 绿线指城市各类绿地范围的控制线 蓝线城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制 黄线城市基础设施用地的控制界线8.2 紫线的管理 项目的确定 紫线范围内的建设项目，必须经审查、专家论证并公示后才准发选址意见书 紫线内不得进行的活动 违反保护规划的大面积拆除、开发 对历史文化街区传统格局和风貌大气层成影响的大面
15、积改建 损坏或者拆毁保护规划确定保护的建设物和设施 修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物和设施 占用或者破坏保护规划定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等 紫线范围内各类规划审批（备案制） 省级政府公布的历史文化街区，报省级规划或建设部门备案 国家历史文化名城内的历史文化街区，报国务院建筑行政主管部门备案8.3 绿线 绿地内用地，不得改作他用，不得违规进行开发建设 不符合要求的建筑物及限期迁出 因建设或特殊情况需要临时占绿线内用地的，办理审批手续8.4 蓝线 规定2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 7 页 在蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物和其它的，应当办理规划许可
16、 城市蓝线内禁止下列活动 地违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动 擅自填埋、占用城市蓝线内水域 影响水系安全的爆破、采石、取土 擅自建设各类排污设施8.5 黄线 规定 在城市共线内新建、改建、扩建各类建筑物和设施的，应申请办理规划许可 黄线范围内禁止下列活动 违规进行建设 违反有关技术标准和规范进行建设 未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施8.6 各线的监督 紫线监督中的规划监督员的职能 参与保护规划的专家论证，就保护规划方案地科学合理性向派出机关报告 参与城市紫线范围内建设项目立项的专家论证，了解公示情况，提出意见并报告 对城市紫线范围内各项建设审批的可行性提出意见，并报告 接受公众的
17、投诉，进行调查，向有关部门提出建议，并报告 绿线监督 建设工程要与其配套的绿化工程同步设计、同步施工，同步验收，否则不得投入使用【2009 年真题】 在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（ ）。A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线答疑编号 501252050108正确答案A答案解析四线的内涵。参见教材 P73 【2008 年真题】 划定城市规划紫线的作用是确定（ ）。A.绿地控制范围B.历史建筑保护范围C.地表水保护范围D.城市基础设施用地控制界线答疑编号 501252050109正确答案B答案解析四线的内涵参见教材 P73 【2007 年真题】 自城市规划法实
18、施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（ ）出台了部门规章。A.红线 B.绿线 2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 8 页C.紫线D.蓝线E.黄线答疑编号 501252050110正确答案BCDE答案解析四线的内涵参见教材 P73 第二节 勘察设计【本节内容】1.勘察设计单位的资质管理2.勘察设计市场管理3.勘察设计的发包与承包4.建设工程勘察设计的监督管理5.注册建筑师制度6.注册结构工程师制度7.注册建造师制度1.勘察设计单位的资质管理 资质等级分类 具体分类 说明综合资质 只设甲级，业务范围不受限制专业资质 不分级别但分专业建设工程勘察资质劳务资质 不分级别
19、，可承接相关劳务工作综合资质 只设甲级，业务范围不受限制行业资质 行业资质可承接同级别的专项业务建设工程设计资质专项资质 勘察设计单位申请资质升级或资质增项，在申请之日起前 1 年内有以下情形不予批准 可以撤销勘察设计资质的情况（一定是主管行政单位有过错）2.勘察设计的发包与承包发包承包的相关规定（5 条） 评标应以投标人的业绩、信誉和勘察人员的能力以及方案的优劣为依据，进行综合评定 一般情况下招标人应在评标委员会推荐的侯选方案中确定中标方案，如不能满足要求，应重新招标 可以直接发包的项目（3 条） 采用特定的专利或者专有技术的 建筑艺术造型有特殊要求的 其它 发包方可以将勘察设计发包给一个单
20、位，也可分别发包，但都必须有资质 除工程主体部分的勘察设计外，经发包方书面同意，承包方可以将分包，但不得转包【2009 年真题】 经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（ ）答疑编号 5012520501112011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 9 页正确答案答案解析可直接发包的两种情况。参见教材 P78 3.建设工程勘察设计的监督管理 中央 建设行政主管部门 国务院铁路、交通、水利等有关部门 地方 县级以上地方人民政府建设行政主管部门 县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门4.注册三师 注册建筑师从事房屋建设设计及相关业务 注册结构工程师从事房屋
21、结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务 注册建造师担任施工单位项目负责人及从事施工管理相关活动建设工程施工中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖印章【2007 年真题】 施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有（ ）签字盖章。A.注册建筑师 B.注册结构工程师C.注册建造师 D.注册施工管理师答疑编号 501252050112正确答案C答案解析D 是自己编造的师。参见教材 P79 第三节 招投标与建设监理1.工程建设的招标投标管理1.1 工程建设招标投标的范围（公共国有外国） 大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目 全部或者部分使用国有资金投资
22、或者国家融资项目 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目 其它【注意】外商投资不等于第三类1.2 工程建设招标投标的原则 公开、公平、公正的诚实信用的原则 不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以任何方式规避招标（不得化整为零） 依法必须招标的项目，其招标活动不受地区或者部门限制（不得设置地区或行业限制）1.3 招标方式 公开招标以招标公告方式邀请不特定的单位投标 邀请招标向三个以上单位发出投标邀请书1.4 工程建设项目招标代理机构 概念 接受招标人委托，代招标人进行招标的机构 由国务院建设主管部门负责全国工程招标代理机构资格认定的管理 资质等级2011 年房地产估价师考试辅导房地产基
23、本制度与政策 第 10 页 甲级各类代理业务 乙级承担总投资 1 亿元以下的招标代理业务 暂定级承担总投资 6000 万元以下的招标代理业务 业务限制 招标代理机构可以跨省承接代理业务【2007 年真题】 工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务（ ）答疑编号 501252050113正确答案答案解析招标代理机构没有地域限制。参见教材 P83 1.5 建设工程招标文件 招标文件的主要内容 招标项目的技术要求 对投标人资格审查的标准 投标报价要求和评标标准 拟签订合同的主要条款 规定 招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向排斥潜在投标人的内容 招标人不得向他人透
24、露已获取招标文件的潜在投标人的情况 招标人设有标底的，标底必须保密【典型例题】 以下有关招标文件的内容，正确的有（ ）。A.招标文件中应有一旦中标后拟签订合同的主要条件B.招标人应对标底保密C.招标人应对已购买标书的单位情况保密D.招标文件可以应列明由乙方采购材料的供应商或品牌E.招标文件中应列明对招标项目的技术要求答疑编号 501252050114正确答案ABCE答案解析招标文件中不得标明特定的生产供应者或含有倾向排斥潜在投标人的内容。参见教材P83 1.6 对建设工程投标的管理 投标人应当按招标文件要求编制投标文件，并对招标文件的实质性要求和条件作出响应 可以由两个以上法人组成联合体，以一
25、个投标人的身份投标（联合体投标） 联合体各方均应具备承担项目的相应能力 联合体中按资质等级较低的单位确定资质等级 联合体各方签订共同投标协议， 联合体各方共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任 投标人之间不得相互串通 投标人不得与招标人串通 投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标1.7 开标、评标和中标管理 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加 评标由招标人依法组成的评标委员会负责2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 11 页 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书。 项目非主体、非关键性工作可以分包，但不得将整个项目转包、肢解转包或再次
26、分包 2.建设监理制度2.1 建设监理制度简介 业主委托监理单位对工程建设（主要是施工）实施监督管理 业主与监理单位之间的关系是委托代理关系 监理单位与施工单位的关系是管理与被管理的关系2.2 建设监理委托合同的形式与内容（四类） 正式合同 信件式合同 委托通知单 标准委托合同2.3 工程建设监理的主要工作任务和内容（三控两管一协调） 三控 进度控制 质量控制（不仅代理建设单位利益，还对国家和社会负责） 投资控制（不是越省越好） 两管 合同管理 信息管理 一协调 全面组织协调2.4 建设工程监理 必须实行监理的项目 国家重点建设工程 大、中型公用事业工程 成片开发建设的住宅小区工程 利用外国政
27、府或国际组织贷款、援助资金的工程 国家规定必须实行监理的其他工程 监理单位的质量责任和义务 监理单位应当取得相应资质，并在资质等级许可的范围内承担监理业务 监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建设材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系（注意，没有要求监理关系不能和建设单位有关系） 监理单位依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任 监理单位应派具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场 监理工程师应采取旁站、巡视和平行检验等形式对工程实施监理2.5 建设监理程序与管理 建设监理程序 编制工程建设监理规划
28、按工程建设进度，分专业编制监理细则 按照监理细则进行监理 参与工程竣工验收，签署工程建设监理意见 向项目法人提交工程建设监理档案资料2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 12 页 监理企业资质审查与管理 企业分为甲、乙、丙三级 根据人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩确定资质2.6 涉外监理的管理规定 外资独资项目中外合作监理 中外合资项目中国监理，但可向外国监理进行技术、经济咨询 外国贷款项目由中国监理或中外合作监理 外国赠款、捐款建设项目由中国监理单位承担监理第四节 建设工程施工与质量管理【本节主要内容】1.项目报建制度2.施工许可制度3.建设工程质量管理4
29、.建设工程质量保修办法5.建设工程的竣工验收管理制度6.建筑施工企业的资质管理1.项目报建制度 报建的规定 凡在中国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目必须报建，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理 未报建项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接设计和施工业务 报建的程序 项目在可行性研究报告或其他立项文件被批准后，建设单位向当地建设行政主管部门交验有关批准文件，领取工程建设项目报建表后报送 报建的主要内容（9 项） 工程名称、建设地点 投资规模、资金来源、当年投资额 工程规模、开工竣工日期、发包方式、工程筹建情况2.施工许可制度 2.1
30、 施工许可证的管理原则 一般规定 时间在建筑工程施工前 申领单位建设单位 核发单位工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门 不需要申领施工许可证的情况 投资额在 30 万元以下或者建筑面积在 300 平米以下的项目（30+300，太小了不值得办） 办理开工报告的工程（发改委管，为了不重复管理） 未领取施工许可证的后果 一律不得开工 不得将项目分解为若干部分来规避申领施工许可证【2008 年真题】 该项目开工前，向建设主管部门申请领取建筑施工许可证的为（ ）。2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 13 页A.甲房地产公司B.乙建筑公司C.甲房地产公司和乙建筑公司D.甲房地产
31、公司或乙建筑公司答疑编号 501252050201正确答案A答案解析申请施工许可证的只能是建设单位，此题中是房地产公司。参见教材 P90。 【2006 年真题】 某单位修建建筑面积为 265m2的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）答疑编号 501252050202正确答案答案解析小于 300 平米，或投资额小于 30 万元，太小不值得办理。参见教材 P90。 2.2 申领施工许可证的条件（9 个） 已办理建筑工程用地批准手续有地 在规划区内的工程，已取得规划许可证有规划 拆迁进度符合施工要求地可以施工 已确定了施工企业有施工的人 有满足施工需要的图纸及技术资料（有+通过审查）有图 有保证
32、工程质量和安全的具体措施有安全保证 应该委托监理的工程已委托监理有监理 建设资金已落实（落实的标准）有钱 其他条件（如消防规定）【重点难点】 不要求拆迁全部完成，只要求拆迁进度符合施工要求 关于图纸和技术资料，除了有以外，还要求必须通过有关部门的审核。同时不要求图纸全部完成，只要求满足施工需要即可 要求资金已落实，不要求资金全部到位，记住资金落实的标准 工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的 50% 工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的 30%【2006 年真题】 下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。A.已经办理该建筑工程用地批准手续B.已经确定施工企业C.有
33、保证工程质量和安全的具体措施D.建设单位已支付工程款答疑编号 501252050203正确答案D答案解析申领施工许可证，是在开工之前，当然不可能已支付工程款。参见教材 P90。 2.3 施工许可证的管理 领取施工许可证的程序 建设单位领取申请表 建设单位提交申请资料 对于符合条件的，发证机关在收到申请之日起 15 日内颁发许可证 对于证明文件不齐全的，限期要求补正2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 14 页 不符合条件的，自收到申请之日起 15 日内书面通知建设单位并说明 施工许可证应当放置在施工现场备查 施工许可证的延期 应当自领取施工许可证这日起 3 个月内开工 可延
34、期最多两次，每次不超过 3 个月 既不开工又不申请延期或延期超过的，施工许可证自动废止 未办理施工许可证而开工的后果 责令改正 符合条件的，补办施工许可证 不符合开工条件的，责令停止施工，并对建设单位和施工单位分别处以罚款【2007 年真题】 建设单位领取施工许可征后 2 个月末开工的，施工许可证自行废止。（ ）答疑编号 501252050204正确答案答案解析三个月内开工。三个月后也可以延期两次，每次三个月。参见教材 P91。 3.建设工程质量管理3.1 建设工程质量管理的原则 县级以上建设行政主管部门和其它部门对建设工程质量实行监督管理 必须先勘察、后设计、再施工 政府部门不得越权审批或擅
35、自简化基本建设程序 国家鼓励采用先进的科学技术和管理方法，提高工程质量3.2 建设单位的质量责任和义务 建设单位把工程发包给具有相应资质的单位，不得肢解发包 建设单位对重要设备、材料等的采购进行招标 建设单位不得迫使承包方低于成本竞价，不得任意压缩合理工期，不得明示或暗示设计施工单位违反强制性标准，降低工程质量 建设单位应将图纸送行政主管部门审查，未经审查批准，不得使用3.3 施工单位的质量责任和义务（9 项） 施工单位应具有相应资质，不得转包或违法分包工程 施工单位对建设工程的施工质量负责。实行总承包，由总包单位对全部工程质量负责 工程分包的，分包单位对分包工程质量负责，总包单位与分包单位对
36、分包工程质量承担连带责任 施工单位必须按图施工 施工单位必须对建筑材料、构配件、设备和商品砼进行检验 施工单位必须建立检验制度 对试块试件应在建设单位和监理单位监督下取样 施工单位对质量不合格工程负责返修 施工单位建立教育培训制度3.4 建设工程质量监督管理制度 建设工程质量监督管理机构 国家级住建部和相关部委 地方县级以上地方人民政府建设部门和其它部门 住建部和其它部门对建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况进行监督检查 国务院发改委对国家出资的重大建设项目实施监督检查2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 15 页 建设工程质量监督管理的实施 可由建设行政主管部门委
37、托建设工程质量监督机构具体实施 县级以上建设主管部门监督检查时有权采取的措施 要求被检查的单位提供有关工程质量文件和资料 进入被检查单位的施工现场进行检查 发现有影响工程质量的问题时，责令改正 有关部门和个人不得拒绝或者阻碍建设工程质量监督检查人员履行公务 供水、供电、供气、公安消防等部门不得明示或者暗示建设单位、施工单位购买其指定的生产供应单位的建筑材料、构配件和设备 发生质量事故，有关单位应在 24 小时内向主管部门报告，建设行政部门再按事故类别和等级向上报告4.建设工程的竣工验收管理制度4.1 工程竣工验收监督管理机构 建设行政主管部门，分为全国与地方两级 建设单位在收到竣工报告后，应当
38、组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收 建设单位自工程竣工验收合格之日起 15 日内，向工程所在地县级以上建设主管部门备案【2009 年真题】 建设工程竣工验收由（ ）单位组织实施。A.施工B.建设C.监理D.工程质量监督管理答疑编号 501252050205正确答案B答案解析竣工验收由建设单位组织，设计、施工、监理等有关单位参与。参见教材 P95。 【2006 年真题】 建设工程竣工验收，由（ ）负责组织实施。A.工程质量监督机构B.建设单位C.工程监理单位D.房地产开发生管部门答疑编号 501252050206正确答案B答案解析竣工验收由建设单位组织，设计、施工、监理等有关单位参与
39、。参见教材 P95。 4.2 工程竣工验收的条件（四有一完成） 完成设计和合同约定的各项内容 有完整的技术档案和施工管理资料（有资料） 有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备的进场试验报告（有检验报告） 有勘察、设计、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件（有合格文件） 有施工单位签署的工程保修书（有保修书）4.3 工程竣工验收备案提交的资料 工程竣工验收备案表 工程竣工验收报告 规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 16 页 施工单位签署的工程质量保修书 商品住宅还应提交住宅质量保证书和住宅使用说明书5.建设工程质量保
40、修办法5.1 保修的规定 指建筑工程竣工验收后的保修期限内出现的质量缺陷，由施工单位予以修复 最低保修期的规定（注意与商品房销售保修期的区别）项目 保修期基础设施地基基础工程主体结构设计文件规定的合理使用年限屋面防水有防水要求的房间外墙面防渗漏5 年供热、供冷系统 2 个周期电气管理给排水管道设备安装装修2 年【对比】住宅质量保证书中开发商给购房者的保修期限 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修 屋面防水 3 年 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏 1 年 墙面、顶棚抹灰脱落 1 年 地面空鼓开裂、大面积起砂 1 年 门窗翘裂、五金件损坏 1 年 管道堵寒 2 个月 供热、供冷
41、系统和设备 1 个采暖期或供冷期 卫生洁具 1 年 灯具、电器开关 6 个月 其他部件保修期由开发企业与用户自行约定5.2 房屋建筑工程质量保修责任 在保修期内出现质量缺陷，应向施工单位发出通知，施工单位到场维修；发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，应立即到场 发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位应立即向当地建设主管部门报告；由设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督 保修完成后，建设单位组织验收，涉及结构安全的，应报当地建设主管部门备案 施工单位不按约定保修的，建设单位可另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任 保修费用由质量缺陷的责任方承担
42、在保修期内，因房屋质量缺陷造成人身、财产损害的，可向建设单位索赔，建设单位再向真正的责任方人追偿【2008 年真题】2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 17 页 程某（业主）发现的房屋质量问题，应由（ ）承担保修责任。A.甲房地产公司B.乙建筑公司C.丙物业公司D.工程质量监督部门答疑编号 501252050207正确答案A答案解析房屋所有人或使用人或第三人发现缺陷，只能向建设单位提出索赔。建设单位赔偿之后再向直接真正的责任人追偿。参见教材 P96。 6.建筑施工企业的资质管理 资质划分的依据 注册资本 专业技术人员 技术装备 已完成的建筑工程业绩 类型 施工总承包可对工
43、程实行总承包或对主体工程实行施工承包 专业承包专业工程 劳务分包劳务工程下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 18 页为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生 /女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件 1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附 2
44、)2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票(金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销_ 元人民币。六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5
45、.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 19 页八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续 30 天不能恢复正常工作的。4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作
46、条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满 90 天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。十、仲裁：当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。聘方(签章)_受聘方(签章)_签订时间： 年 月 日2011 年房地产估价师考试辅导房地产基本制度与政策 第 20 页二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本卖方：_(简称甲方)身份证号码：_买方：_(简称乙方)身份证号码：_根据中华人民共和国经济合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区
