1、-阳澄湖别墅区域分析报告一、 区域环境简介巴城镇巴城镇属昆山市，位于阳澄湖东岸，已有2500年建置历史，东邻上海，西连苏州，北临常熟，区域面积157 平方公里，常住人员6.3 万人，是昆山市第二大镇。水陆交通极为便利。巴城为阳澄湖、巴城湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖5 湖相抱，境内大小河道纵横交错，处处小桥流水，景色秀丽。巴城的别墅主要集中在马鞍山西路、湖滨路及阳澄湖一带，建筑风格来看，以欧式风格居多，也有少量雅致的中式别墅。区域内阳澄湖风景区沿岸岸有95 公里长的湖岸线，湖边有400多亩果园，建有特种水产养殖基地，是阳澄三宝虾、蟹、鳜鱼的主要产地。阳澄湖已规划、设计度假村、游泳场、水上餐馆、高尔
2、夫球场、舞厅、听潮屋等，沿湖可供开发的土地有 5000 多亩，阳澄湖岸水域 2 万多亩，这为建设和开发巴城提供了良好的条件。目前已经成为长三角主要的渡假旅游地区，主要为本区域及周边城市上海、苏州、浙江等地消费群体提供了度假休闲场所。根据昆山十二五发展规划，昆山未来将形成以优质、高效、生态为标志的现代城郊型农业；形成研发、制造、营销相匹配的集约高效的先进制造业；初步形成多样化、国际化、规模化的现代服务业。重点形成吴淞江工业区和沿沪产业带，无缝接轨苏州和上海。此外，由于阳澄湖的大闸蟹闻名海内外，蟹产业也成为昆山经济的支柱产业。阳澄湖周边配套教育：巴城幼儿园、巴城中心小学始创于 1905 年，是一所
3、具有近百年悠久历史的乡镇中心小学；费俊龙中学因费俊龙是昆山巴城人而命名。医疗设施：巴城第一人民医院人文环境：绰墩遗址、崇宁寺、顾阿英故居、昆曲老街、阳澄湖水上公园娱乐设施：大上海高尔夫、富元高尔夫、宝缦酒店、东方云顶酒店、创意生活农庄、星期九农庄、华东生态农庄、费尔蒙酒店、蟹舫一条街作为别墅区的生活配套在餐饮、酒店居住方面基本满足，但是在生活类方面的便捷配套还不够完善，如高端的购物商场、超市等-交通道路规划：据国家中长期铁路网规划、江苏省铁路网规划、江苏省沿江轨道交通线网规划，昆山市已有沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路等穿越昆山而过。据昆山市规划局有关人士透露，昆山已发布轨道交通建设规划，
4、并面向社会进行公示。目前昆山轨道交通S1线具体站点已基本确定。 “十二五” 期间，昆山市域计划建设的轨道交通S1线贯穿城市主轴，将昆山主城区与东西城市副中心、花桥商务城有机相连，向西与苏州地铁3号线连通，向东与上海11号线连接，和其他交通方式共同构筑昆山现代化综合交通体系。根据规划，S1线全长 41公里，预计工程投资240亿元。交通S1线的建设，有望与上海、苏州实现轨交连通，提升了交通出行的便利。规划中的S1线站点：正仪站、步行街站、虹祺路站、鹿城路站、白马泾路站、玉山广场站、珠江路站、长江路站、青阳中路站、黄浦路站、洞庭湖路站、夏驾河路站、顺陈路站、景王路站、章基路站、三巷路站、陆家站、绿地
5、大道站等。二、区域市场分析-巴城镇位于阳澄湖东岸，东邻上海，西连苏州，北临常熟，区域面积 157 平方公里，是昆山市第二大镇。水陆交通极为便利。巴城为阳澄湖、巴城湖、鳗鲤湖、傀儡湖、雉城湖 5 湖相抱，境内大小河道纵横交错。马鞍山沿线的别墅开发时间较早，是昆山房地产早期的开发项目，随着时间的推移，凭借周边的居住生态环境与配套设施的逐步完善，已形成一定的居住氛围，区域地块价值急速上升，近期没有新增别墅楼盘。目前的别墅项目大多在阳澄湖畔，凭借人文积淀，清新的自然生态，近几年一直成为别墅开发的热地，阳澄湖周边的基础设施和生态环境日益建设和完善，为高档住宅落户阳澄湖区奠定了卓越的条件基础。从 2002
6、 年开始，阳澄湖一代休闲养生度假别墅风声水起，出现了颇具几个代表性的项目，现在阳澄湖集中了玉山胜境、天伦随园、英郡、大上海高尔夫、泰泓花园、晴碧园等多个别墅楼盘。整体看这区域的房地产走势，保持着稳步发展的形式，而且在楼盘开发理念和环境的高度融合放面做得更加出色。另一个最大的变化就是将自身的旅游风景又是得以深入发挥。通过 2003 年昆山市邀请旅游研究专家组对昆山各风景古迹的的考察和定位，把以巴城为核心的阳澄湖旅游度假区归为突出和重要的地位，同时也提升了巴城独特的自然资源型房地产优势。随着一些上层人士追求生活质量的提高和闲暇时间的增多，会全面进入享受生活的状态，旅游度假则成了他们最好的养生休闲方
7、式，于是度假别墅将成为养生度假居住的优先选择，当然也会引起投资人士的青睐和追逐。预计今后的阳澄湖将会是大步走向美好的未来，拉近与昆山、苏州及上海的实际距离和心理距离，更多的外来游客会把旅游当作赏心，一些精明的商务人士看到本区域红火的发展地产状况，更会激发在此购房置业甚至安居乐业的愿望。巴城镇交通图作为昆山的西部城镇，巴城镇在交通和自然资源方面占据着很大的优势。区域内各级交通干道四通八达，向西挨工业园区的唯亭镇，至苏州市区的40 分钟左右的车程。向东往上海的路程也相当快捷，加上本地自然资源的优势，昆山的临湖别墅有着良好的发展基础。-区域配套为配合高档住宅项目开发，当地规模巨大的阳澄湖生态公园、生
8、态农庄和美食街沿湖公路已经建成。高标准的五星级费尔蒙酒店也出现在湖边，配合原有的大上海高尔夫球场及新建的富元高尔夫练习场，阳澄湖畔时尚的休闲度假商务区正在逐渐形成。绰墩山还原工程10月蓄势待发，昆山再造一座山的宏愿即将实现，即将而来的是，昆曲博物园等六大文化主题分园组成阳澄湖文化博览园，目前拓宽民权路得工程正在紧张的进行中，满足居住出行的方便。三、区域楼盘分析1区域在售楼盘列表案名 品院 玉山胜境 绿城玫瑰园 晴碧园 荷塘月色位置 巴城镇古城路 728 号 巴城镇环湖西路 1888 号 巴城镇湖滨路 3888 号巴城镇马鞍山西路，阳澄湖旁巴城镇阳澄湖度假区湖滨北路 163 号投资兴建 联美（中
9、国）投 资有限公司 昆山天元置业有 限公司 昆山香溢房地产 有限公司 上海致达建设发展有限公司 昆山市兴华房产发 展有限公司规划用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅建筑楼层 联排别墅 独栋别墅 独栋别墅 类独栋/围合别 墅 独栋、双拼别墅工程进度 封顶 现房 封顶 内装修 现房总建面积（） 30 万平方米 25073 101055.72 70000 23000基地面积（） 21 万平方米 64255 214763 140000 54000主力面积（） 200、217 366、372 682、718、700 212、288 309、251、257距上海60公里，50 分钟左右车程。距离苏州市区45
10、 公里，30 分钟左右车程。-单价范围（元/） 11000-16000 35000-37500 20000-25000 11000-14000 13000-16000平均单价（元/） 12800 35000 20000 12000 独栋 14000 元/；双拼 11000 元/ 主力总价（万） 230 1500 1380 430 350总户数（户） 415 43 113 233 74车位比例 1：1 1:2 1:2 1:2 1:2前期已售户数（户） 176 2 3 62 40可售户数（户） 60 8 13 115 30销售率% 36 25 23 26 54容积率 0.66 0.39 0.47
11、0.5 0.4绿化率% 40 63.6 52.4 40 50案名 天伦随园 金湖银滩 中大易墅二期半 岛 V33 湖墅 帕提欧 英郡位置 临湖路南面，湖滨 路东面 湖滨路东面，锦 绣路北面 昆山市城北西路 4500 号 湖滨路西面，民全路北面。 古城西路西面， 城北西路北面投资兴建 昆山景康房产开发 有限公司 江苏美乐地房地产开发有限公司 江苏中大地产集 团 昆山市申恒房地产有限公司 昆山城区房地 产开发公司规划用途 居住 居住 居住 居住 居住建筑楼层 2 层 联体叠加 公寓 3 层 3 层 独栋别墅 联体 双拼 1 到 3 层工程进度 现房 期房 现房 准先房 现房总建面积（） 55000
12、 160000 160000 77000 51000基地面积（） 80000 60000 68000 97695 120000主力面积（） 218 135-145 417.71 276 300-520单价范围（元/） 12000-14000 6000-8000 20000-35000 10000-13000 13800-20000平均单价（元/） 13000 7000 26000 11000 16900主力总价（万） 350 140 1300 300 600总户数（户） 187 322 226 235 202车位比例 1;1 1;1 1；1 1；1前期已售户数（户）可售户数（户） 30 60
13、25 30 70销售率% 8% 40% 60% 65% 46%容积率 0.32 0.95 036 08 043绿化率% 65% 45% 40￥ 56% 46%2011 年上半年市场冷清，除了品院、晴碧园、金湖银滩、湖墅帕提欧平均每月有 2-3 套的稳定走量，其余别墅楼盘均是在惨淡凄凉的环境中度过，而在 7月份，高端楼盘玉山胜境和中大易墅发力，均销售了 1 套，购买对象是经开发商朋友关系介绍而定，那对于另一个高端项目绿城玫瑰园在 5 月份推出 13 套独栋别墅，蓄水至今也有不小的收获，分别在 8/9 月份销售了 3 套，随着阳澄湖蟹文化节的开幕，这区域的房产市场也揭开了迷雾，沉睡已久的天伦随园和
14、英郡-在 9 月份分别销售了 3 套和 7 套，这让该区域的开发商看到了阳光，纷纷在年尾迸发最后的势力。2区域在建未售楼盘列表案名 嘉华高尔夫 阳澄湖高尔夫 云鼎观止 北大理城 爱丽舍皇家 花园位置 巴城镇湖滨南路 720 号 巴城镇湖滨南路 560 湖滨南路 1098 号 昆山城北路 昆山马鞍山西路 1555 号投资兴建 昆山嘉华投资 有限公司 昆山景发置业有限 公司昆山红枫房地产有限公司北大资源集团有限公司昆山大统置业有限公司总建筑面积 340000 平方米 58099.09 平方米 10301.3 平方米 100 万平方米 53381 平方米工程进度 封顶 内装修 内装修 框架 一期封顶
15、嘉华高尔夫是万科在昆山的新项目，现场有十来栋已经封顶，在工地现场工程指示牌中并未有万科的字样，此项目在昆山一直备受同行开发商关注，但是万科相当的低调，到目前为止没有任何的信息对外，一直保持神秘感。阳澄湖高尔夫项目仅靠大上海高尔夫边，双拼别墅 202 套，面积在 242-360平方米，暂定 11 月份开盘，现场售楼处预计 10 月底公开，样板房展示区预计 11月中旬公开。云鼑观止共规划有一期 26 栋、二期 78 栋独栋别墅。面积在 350-600 平方米之间。包括了地中海、中式、美式、法式、英式等多种风格。 其中 34 栋位于半岛，44 栋位于湖心岛，每户建筑面积在 350-600 平米，并拥
16、有超大院落，泳池，温泉 SPA 设施。 北大资源理城是城西生态版块中唯一一个 100 万方的超大型综合社区，集住宅、写字楼、SOHO 、商业步行街、创意产业园等丰富的物业形态。住宅又分托斯卡纳风格的联排别墅、英式风格的电梯洋房、新古典主义的高层、现代风格的岛居高层、SOHO 公寓。一期主要以联排别墅为主，面积范围 242320，并赠送120140的附送面积，性价比高。爱丽舍皇家总规划 35 幢独栋欧式别墅，每幢占地面积 23 亩。每幢全有室内泳池、下沉式庭院、专用电梯，并设有主人专用梯、管家专用梯，地上一层层高为 4 米，地下室与地上的二层、三层层高为 3.5 米，别墅大堂及入口处的挑空部位的
17、空间为 7.5 米，总价六千万以上。3竞争个案建筑形态分析建筑形态 总建面积（万） 所占比例（%）多层 /-小高层 /高层 /别墅 519128.72区域内以欧式风格居多，少量的中式别墅，对于昆山本地的客户群对欧式风格的别墅热衷度高，这与自身的生活环境有关，从小在水乡生活，见惯了白墙黑瓦的类似庭院中式的房屋，再次更换居住环境的时候，考虑多得就是欧式的风格，眼前一亮的感觉；像上海、浙江一些商务人士见惯了喧嚣城市中的高楼大厦，到阳澄湖边看到中式别墅情有独钟，给自己心灵一份宁静，幻想这在这种环境中生活的惬意。4竞争个案的房型及主力面积案名 一房（% ） 二房（ %） 三房（ %） 四房（ %） 五房
18、（ %） 六房（% ） 七房（%） 主力房型 主力面积 （）品院 / / / 20 75 2 3 5/3/2 200、217玉山胜境 / / / 62 38 / / 4/2/4 366、372绿城玫瑰园 / / / 55 45 / / 4/2/4 682、718、700晴碧园 / / / / 100 / / 5/3/5 212、288荷塘月色 / / / 100 / / / 4/2/3、 4/3/3 309、251、257该区域别墅项目都是以四房、五房为主，相对做到了一房一卫的舒适感，也体现的别墅的尊贵感。重点突出的绿城玫瑰园，所有房型中都是 360 度旋转楼梯，一种大家风范的感觉，大气。客卧
19、房均预设更衣室、卫生间，显示主人的阔气，庭院精装修的风格，配备室外游泳池、花架台，烧烤台等，让业主享受到田园生活的意境。5竞争个案单价案名 最低单价（元/） 最高单价（元/） 平均单价（元/）品院 11000 16000 12800玉山胜境 33500 37500 35000绿城玫瑰园 20000 25000 20000晴碧园 11000 14000 12000荷塘月色 13000 16000 独栋 14000 元/；-双拼 11000 元/品院是阳澄湖板块最东边的项目，该位置紧邻古城路，车辆出行高峰期对该楼盘有一定的影响，噪音及灰尘两方面是影响价格的主要的源头，想要提升销售价格有一定的阻碍。
20、同样位于沪宁高铁边的晴碧园也存在同样的情况，项目离高铁最近的只有一百多米的距离，在高铁 10 分钟穿梭的频率中，有谁能够受得了高铁的巨响。如果后期高铁隔音板增加高度的话，相对稍好一点，但是价格的上升空间不会很大。荷塘月色的价格在年初做了一次调动，原有均价 11000 元/平米上升至 13000 元/平米，价格涨了，可是人气并不是想价格一样有上涨，今年至今销售是零的记录，这尾盘销售的鸭蛋不知何时能破。绿城玫瑰园和玉山胜境总价起步差不多，但是面积有所不同，这两个楼盘走出该区域的平民别墅，为阳澄湖区的别墅起了引领作用，高端路线进行到底，后继云鼎观止独栋别墅也会随之而来，一起奋勇前进。6竞争个案总价案
21、名 总价范围（万元） 主力总价（万元） 销售率（%）品院 194-450 230 36玉山胜境 1300-1680 1500 25绿城玫瑰园 1200-1600 1380 23晴碧园 300-500 430 26荷塘月色 330-600 350 54品院、晴碧园、荷塘月色这三个盘总价在 194-600 万之间，属于发展中的经济型别墅，现购买人群以昆山本地人为主，上海占少部分。玉山胜境、绿城玫瑰园这两个虽建筑风格不一样，但是针对人群是高端的，千万别墅，在巴城区域属于豪宅项目，客户层次属于顶尖人物，绿城客户主要是绿城会介绍的朋友圈，玉山胜境则不同，当初刚开盘的时候走得是上海路线，后市场调控限贷情况
22、下则把营销方向转回了昆山，抓住了些客户，文化人群占大半。四、区域楼盘综述-目前阳澄湖板块在售别墅有十多个，如：晴碧园、泰泓花园、绿城玫瑰园、湖墅帕提欧、天伦随园、玉山胜境、荷塘月色、英郡等，实属开发时间最长的是泰泓花园，后期还有三期一百多套体量未推，晴碧园的四围合产品也是蓄日待发，9 月份刚批下来 104 套可销售房源，开发商们都在等待市场的最好时机出手，就目前所谓“金九银十”的情况来看，该区域加推新房源的可能性不大，资金允许的情况下，可以相对延后放量的时间，年底购房者的观望情绪更加浓重。在 9 月-11 月蟹季旺盛的三个月里，该出手就出手。五、区域楼盘发展趋势 产品多元化：双拼别墅、联排别墅
23、、叠加、围合别墅新型产品的出现，打破了独栋别墅统一天下的市场格局，现今别墅产品逐步分化，一方面坚持了独栋的高端市场，另一方面开始面对中产阶层开发别墅产品，双拼、联排、叠加、围合都是理想产品。今后别墅产品多元化是市场发展的一个主流方向 经济型别墅在市场的占有量加大别墅体量在增加，受到多元化产品的冲击独栋别墅的开发体量逐渐减少，面向中层的联排别墅开发体量逐渐增长，叠加别墅因本身的诸多缺陷而绝迹。相比之下，目前经济型别墅的开发量逐渐加大，并且该类产品具有高品质、低总价优势，所以将会成为热销产品。 高端别墅受亲睐高端别墅是业主身份地位的象征，是高档生活品质的彰显。特别是高端别墅突出的自然资源环境优势、
24、高端的物业管理体系、社区氛围品质等是一般别墅无法比得。因此，巴城阳澄湖区的高端别墅仍然倍受来自上海、台湾、香港、昆山以及海内外上层人士的亲睐。六、总结：“地段”、“环境”、“价格”、“观景”仍然是上海异地购房者看重的主要因素，而从休闲度假层面的延伸，多数购房者认为，物业管理、以及提供的各种服务项目也是体现楼盘品质的很重要的一环。购房者选择西部临湖别墅主要因为周边交通便利：沪宁高速公路、312 国道、-苏州环城高速公路均经此地，且娱乐设施相对丰富有大上海高尔夫球场、东方云顶休闲度假中心、水上运动场、主题公园、托普软件园等，同时与市区相联的景观大道马鞍山路及其沿线的大学城、体育馆、高速路等重大投资项目施工现场、占地3100 亩的生态公园都为别墅市场的发展带来了契机。
