1、房地产项目公司税务策划及探讨论述和背景税务筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。 纳税人在不违反法律、政策规定的前提下，通过对经营、投资、理财活动的参排和筹划，尽可能减轻税收负担，以获得“节税”( tax savings)利益的行为很早就存在。税务筹划在西方国家的研究与实践起步较早，在 20 世纪 30年代就引起社会的关注，并得到法律的认可。1935 年英国上议院议员汤姆林对税务筹划提出：“任何一个人都有权安排自己的事业，依据法律
2、这样做可以少缴税。为了保证从这些安排中谋到利益不能强迫他多缴税”。他的观念赢得了法律界的认同，英国、澳大利亚、美国在以后的税收判例中经常援引这一原则精神。近 30 年来，税务筹划在许多国家都得以迅速发展，日益成为纳税人理财或经营管理决策中必不可少的一个重要部分。许多企业、公司都聘请专门的税务筹划高级人才或委托中介机构为其经济活动出谋划策。在我国，税务筹划自 20 世纪 90 年代初引入以后，其功能和作用不断被人们所认识、所接受、所重视，已经成为有关中介机构一项特别有前景的业务。 “税务策划”是智慧型的理财工程。随着经济的腾飞,中国的“入世”，各个行业的税收问题也被做为一道难啃的“大餐”，摆到了
3、各企业老总面前。 “避税”就象日本吃河豚，诱人而又可能致命。近几年，围绕着税收问题出现了不少名词，如：合理避税、税收筹划、税收策划等等，尤其是“税务策划”更是经常出现在各行业老总和财务人员的口中，是一个相当敏感的话题。一般来说，税务策划是指纳税人根据税收法律法规的规定，通过对自身或关联企业的经营、投资的各个环节预先进行的统一策划和安排，并对多种纳税方案进行比对分析和优化选择，以最大限度地规避纳税风险和实现税负相对最小化、经济效益最大化目的一系列理财管理活动。第二章；我国房地产企业现状房地产行业已成为国民经济的支柱产业和基础产业，随着经济的发展、房地产越来越被国家有关部认定是高利润的行业。国家也
4、出台了相关的政策对房地产行业进行了相应的政策调整，对房地产行业的管理也越来越严格，如此房地产纳税策划就越来越受多的重视。据统计房地产行业的税务多到 20 多种、涉及土地使用税、营业税、土地增值税、城建税等，企业通过纳税策划可以节省大量的资金，也可以提高企业财务核算能力和经营管理水平.。要想达到节税的目的，企业必须站在战略 的高度，认识到税务策划的战略意义，并在实际经营中指导企业的各种行为。第三章 房地产公司各阶段税收策划分析1 房地产公司各阶段各阶段情况房地产项目公司分为项目公司成立期，项目公司建设期、项目公司销售期、项目公司结算期，项目公司期上述环节。下面就个项目公司各个时期进行纳税策划。2
5、 、房地产公司的成立期；房地产公司在成立初应该分析公司采用那种组织形式才能最大程度的节省企业是税务优惠。1）如采用子公司形式还是分公司形式开发项目、因为房地产子公司不是独立的法人不需要在当地履行交纳税收、而房地产分公司是独立的法人需要在当地交税。如何当地的税负高于公司注册地的税务就应该采用子公司的形式缴纳、如当地的税负低于公司注册地应该在当地设立分公司。2）房地产企业对外开发的优惠政策和税率，如何开发项目地区的优惠政策很少，就应该设立子公司，减少总公司的亏损、如何优惠多，就应该设立分公司。3）法律责任不同 ，如果出现债务问题、分公司只承担公司注册资金的的法律责任，不会影响总公司。子公司不具有法
6、人资格、会对总公司影响很大。4）房地产项目如何是独立为某个单位建设、采用代建和自建、税收政策上也有不同。如是代建项目土地使用权是 开发企业的、代建收入就应该应该进入增值税核算，如果不是 开发企业所有，按服务业税率征收。3 房地产企业建设期纳税分析1）建设合同分析和策划：根据建设合同和采购合同的不同。在签订合同时签订不同的合同，税率是不一样的。 建设合同是 3%、采购合同是 17%的增值税。假如一公司开发一楼盘，签订总承包合同、那么他的所有材料、设备都要交营业税。如果把设备分出来、单独签一个合同。根据税法 的规定 。可以免交这部分设备的营业税。2)开发成本构成的纳税策划：房地产开发间接费用组成包
7、括，工资、修理费、福利费、办公费、折旧费、劳动保护费等。合理分摊各项费用可以增加开发成本降低税负。如现场开发人员的工资可以进入开发间接费用。开发人员 的福利费用可以进人开发间接费用。凡为现场开发而发生的费用都可以进入开发间接费用。3）借款费用的纳税策划借款费用利息化和资本化影响房地产的开发成本。当资本化是应该测算开发成本加计扣除的费用。如何加计扣除数大于利息应按加计扣除数计算开发成本。如何小于利息费用、应按利息计算开发成本3 房地产公司销售期纳税策划设立独立核算的销售公司如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则房地产企业既能够以比较高的价格实现房地产的销售
8、，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。举例企业原计划以 2400 元/平方米的价格出售 5000 平方米的房产，扣除项目金额为 840 万元，同理可知增值率为 42.86%，企业需缴纳土地增值税108 万元，还需要缴纳销售不动产的营业税 240050005%60（万元），城市维护建设税和教育费附加 60（7%3%）6（万元），印花税忽略不计，合计缴纳税款 174 万元，企业的税后净利润为 186 万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，甲企业首先将该商品房以 2000 元/平方米的价格销售给该销售公司，销售公司再以 2400 元/平方米的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土
9、地增值税，利润为 160 万元，但是需要缴纳营业税 50 万元，城建税及教育附加 5 万元，税后利润为 105 万元；其销售子公司实现销售利润 200 万元，因非房地产开发企业，不能加计 20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率 20%之内免税政策，需缴纳营业税（24002000）50005%10（万元），城建税及教育费附加 1 万元，共计 11 万元。其增值率为（1200100011）（100011）18.69%，需缴纳土地增值税为：（1200100011）30%56.7（万元），其税后净利润为 132.3 万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润 237.3 万元，通过设立销售子公司比原销售
10、计划多实现净利润 51.3 万元。变房地产销售为投资 按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自 2003 年 1 月 1 日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。 如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售 5000 平方米的住房给乙企业，如前所述，如果以 2400元/平方米的价格直接出售，需要缴纳土地增值税 108 万元，缴纳营业税 60万元，城市维护建设税和教育费附加
11、 6 万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以 1200 万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了 60 万元的营业税和 6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款 66 万元为限。 房地产代收费用的策划房地产开发企业销售商品房时，通常要代有关部门向购房者收取一些价外费用。所谓价外费用是指纳税人销售货物或提供应税劳务时向购买方收取的价款以外的各种费用、租金、补贴等。如煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初
12、装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。这些费用通常由房地产公司先代收，然后再转交给委托单位。那么这些代收的费用是否该，国家规定都要交税。国家规定物业公司收取的各项费用可以免交营业税。开发公司成立物业公司也是一种避税是手段。房地产精装修纳税策划房地产公司将装修合同和销售合同分开来做。根据增值税规定，装修合同不需要交增值税，在于客户签订购房合同是、签两分合同就可以不用交精装修这部分的价款的增值税。房地产项目清算的税务策划按照现行土地增值税暂行条例 ，土地增值税是以土地和地上建
13、筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照 30%-60%的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发的成本项目繁多，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低，预征的税款只占清算税款很小的比例，大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。1 清算时间房地产清算纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房
14、地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算企业可以根据以上规定合理策划推迟清算时间。如何根据第一条项目全部竣工。企业可以适当的推迟竣工时间。2 剩余资产的清算企业在清算时不是全部都销售完成了的，当企业还有剩余资产是如何处理这一部分资产也是企业考虑的范围之一。
15、举例。一项目在清算时还有成本没有销售，假如车库成本 100 万元一个。而销售价格是 110 万元一个。而企业销售房子收入是 1000 万，成本是600 万。计算 车库销售时 项目成本 ( 600+100)*0.2+700=840 ,不销售时 600+600*0.2=720，增值税 （ 1000+110-840 ）/840=0.30（ 1000-720）/720=0.38根据上面条件。如果车库进行整体销售。可以降低计税金额，降低增值税。如何不进行销售，不能降低增值税。以上只是我对房地产企业纳税方法的一点浅见。其他还有很多好的方法还没有讨论。税务策划虽然可以为企业带来很大的经济效益，但是我们应该把税务策划和偷税分开来，前者是在法律范围内合理的避税、后者是违法犯罪，我们应该区别开来。
