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1、市场调研报告 项目：天安第一城 同致（无锡）地产1 内部文件 妥善保管第 一 部 分 项 目 基 础 市 场 调 研一 、 项 目 基 础 资 源 调 研1-1、 项 目 地 块 状 况1、 项 目 地 块 地 理 位 置项 目 地 块 位 于 长 春 市 朝 阳 区 的 西 南 部 边 缘 端 口 ， 长 春 高 新 技 术 产 业 开 区的 西 南 入 口 处 ， 属 朝 阳 区 范 围 内 。 项 目 地 块 三 面 临 路 ， 东 至 前 进 西 街 ， 南 至 卫 星 路 ， 西 至 正 在 建 设 中 的 电台 街 ， 北 至 繁 荣 路 。 虽 然 朝 阳 区 是 长 春 市 的

2、 市 中 心 所 在 ， 但 项 目 地 块 所 处 边 缘 的 位 置 ， 基 本上 没 有 共 享 “市 中 心 ”的 区 位 概 念 ， 相 反 ， 因 为 离 现 有 市 中 心 较 远 ， 不 能给 长 春 市 民 以 中 心 位 置 的 印 象 ； 不 过 在 另 一 方 面 ， 也 受 惠 于 朝 阳 区 的 市 心印 象 ， 市 民 仍 然 对 地 块 位 置 有 一 定 程 度 的 认 同 。2、 项 目 地 块 状 况项 目 地 块 总 面 积 为 42 万 平 方 米 ， 总 建 筑 面 积 约 60 万 平 方 米 。地 形 表 现 为 南 窄 北 宽 的 梯 形 形

3、状 ； 地 势 呈 南 北 高 ， 中 部 低 的 盆 地 状 ； 较影 响 项 目 整 体 的 建 筑 布 局 。地 块 内 资 源 贫 乏 ， 可 用 资 源 利 用 点 少 。市场调研报告 项目：天安第一城 同致（无锡）地产2 内部文件 妥善保管3、 地 质 状 况项 目 地 块 为 南 窄 北 宽 的 梯 形 ， 其 中 东 部 临 前 进 西 街 段 总 长 800 米 ， 南部 临 卫 星 路 段 长 365 米 ， 西 部 沿 电 台 街 段 总 长 850 米 ， 北 部 临 繁 荣 路 段 总长 685 米 。项 目 地 块 最 大 落 差 为 14.5 米 ,其 中 南 部

4、 与 中 部 最 大 落 差 为 14.5 米 ,北部 与 中 部 最 大 落 差 为 8.5 米 ， 基 本 呈 南 高 北 低 的 状 态 。4、 项 目 地 块 状 况 研 究从 地 块 地 理 位 置 看 ， 属 于 城 市 的 中 心 区 朝 阳 区 境 内 ， 区 域 位 置 紧 临长 春 市 经 济 技 术 开 发 区 ， 这 不 仅 意 味 着 地 块 的 盆 地 的 特 殊 地 势 ， 从 科 学 的 角度 来 说 ， 因 为 到 雨 季 ， 南 北 的 雨 水 会 对 物 业 有 一 定 影 响 ， 所 以 做 住 宅 物 业 是不 可 取 的 ， 但 又 因 为 长 春

5、是 北 方 城 市 ， 缺 少 水 分 ， 相 反 盆 地 却 变 成 了 吸 收 灵气 的 聚 宝 盆 ， 做 住 宅 物 业 应 该 是 一 个 明 智 的 选 择 。1-2、 项 目 地 块 自 然 资 源项 目 地 自 然 资 源 较 为 贫 乏 ， 它 现 在 展 示 在 人 们 面 前 的 是 一 片 荒 地 ， 南 部有 四 车 道 的 卫 星 路 ， 西 部 有 在 建 的 轻 铁 和 一 大 片 农 田 ， 北 部 有 正 在 建 设的 繁 荣 路 ， 东 部 有 车 流 量 较 大 的 前 进 西 街 ， 其 它 资 源 （ 列 如 树 木 、 河 道 等 ）较 为 缺 乏

6、 。具 体 表 现 为 ：1、 周 围 景 观 东 面 景 观 ， 现 有 一 渣 土 处 理 厂 。市场调研报告 项目：天安第一城 同致（无锡）地产3 内部文件 妥善保管南 面 景 观 ， 四 车 道 的 卫 星 路 可 直 达 长 春 高 新 技 术 产 业 开 发 区 。西 面 景 观 ， 有 一 面 积 较 大 的 农 田 和 正 在 建 设 的 轻 铁 及 电 台 街 。北 面 景 观 ， 有 贯 通 电 台 街 和 前 进 西 街 的 繁 荣 路 。景 观 综 述 ： 根 据 我 司 对 项 目 地 块 的 详 细 调 研 ， 认 为 该 地 块 严 重 缺 少 能让 客 户 心

7、动 的 自 然 景 观 ， 怎 样 来 完 善 这 个 问 题 ， 将 在 以 下 章 节 中 逐 一阐 述 。2、 污 染 状 况 空 气 ， 该 地 块 处 于 长 春 高 新 技 术 产 业 开 发 区 的 入 口 处 ， 距 离 市 区 较 远 ，周 边 无 厂 矿 企 业 污 染 ， 但 是 长 春 的 渣 土 处 理 厂 却 位 于 地 块 东 部 ，空 气 还 是 有 一 点 被 污 染 的 ， 所 以 该 地 块 空 气 质 量 相 对 来 说 属 于 轻度 污 染 。噪 音 ， 由 于 该 地 块 的 西 部 及 西 南 部 距 离 建 设 中 的 轻 铁 较 近 ， 所 以

8、 噪 音 影响 较 为 严 重 。水 ， 长 春 位 于 中 国 北 部 ， 本 身 就 缺 乏 雨 水 ， 所 以 本 项 目 地 无 水 污 染 。电 ， 本 项 目 地 中 有 一 高 压 电 线 位 于 两 栋 楼 的 中 间 ， 且 电 缆 距 离 地 面 只有 10 米 左 右 。3、 社 会 治 安 状 况 长 春 市 朝 阳 区 政 府 距 离 项 目 地 有 10 分 钟 路 程 ， 马 路 对 面 就 是 双 德乡 政 府 ， 再 加 上 长 春 市 的 严 打 扫 非 行 动 的 进 一 步 深 入 ， 社 会 治 安 状 况较 好 。市场调研报告 项目：天安第一城 同致

9、（无锡）地产4 内部文件 妥善保管4、 现 有 交 通 状 况位 于 项 目 地 西 部 的 102 国 道 可 直 通 四 平 ， 东 部 的 前 进 西 街 直 通 市 区 ； 从 项 目 地 到 东 南 部 的 京 哈 高 速 公 路 也 只 需 10 分 钟 车 程 。 此 外 ，项 目 地 周 边 的 公 交 线 路 较 少 ， 且 无 直 达 项 目 地 的 公 交 车 ， 最 近 的 公 交 车站 也 需 10 分 钟 路 程 ， 但 轻 铁 建 成 后 有 一 站 台 位 于 地 块 西 南 部 ， 较 为 便利 。 具 体 为 ：154 路 公 交 车 线 路 ： 双 德 乡

10、 前 进 广 场 博 爱 广 场 五 五 一 四 厂 幸 福 派 出 所 光 机 车 门 威 尼 斯 花 园 工 航 校 宿 舍 物 资 宾 馆 工 大 南 门欣 东 集 团 水 厂 宿 舍 九 十 七 中 学 长 岭 摩 托 车 北 方 市 场 中 日 医 院荣 德 超 市 中 东 市 场13 路 公 交 车 线 路 ： 人 民 广 场 省 委 儿 童 公 园 四 分 局 医 大 一 院医 大 三 院 新 民 广 场 南 湖 公 园 湖 西 路 高 科 技 宿 舍 工 学 院 南 湖广 场 晨 光 花 园 富 强 街 前 卫 医 院 前 进 广 场 林 园 路 火 炬 路 高 新开 发 区2

11、22 路 公 交 车 线 路 ： 长 春 站 太 阳 城 辽 宁 路 德 惠 路 朝 阳 桥 开 运 街 灯 泡 厂 宽 平 大 桥 南 湖 广 场 晨 光 花 园 富 强 街 前 卫 医 院前 进 广 场153 路 公 交 车 线 路 ： 一 汽 住 院 部 小 刘 屯 大 隋 水 库 散 热 器 厂 越 野 路 五 站 东 风 大 街 常 青 路 迎 春 南 路 开 运 街 宽 平 大 路 抚 松路 辉 南 路 肿 瘤 医 院 田 家 油 房 125 中 学 双 德 乡市场调研报告 项目：天安第一城 同致（无锡）地产5 内部文件 妥善保管轻 铁 线 路 ： 火 车 站 辽 宁 路 芙 蓉

12、桥 西 安 桥 南 昌 路 朝 阳 桥 解 放 桥 湖 西 桥 宽 平 大 桥 抚 松 路 南 湖 大 路 湖 光 路 硅 谷 大 街 前 进 大 街 头 卫 名 街 卫 光 路5、 生 态 环 境 状 况因 该 地 块 缺 少 树 木 、 河 流 等 ， 所 以 鸟 和 鱼 等 动 物 就 相 应 地 较 少 ， 生态 环 境 较 为 简 单 ， 较 易 改 善 。 6、 卫 生 状 况 项 目 地 周 边 的 总 体 卫 生 状 况 较 差 ， 原 因 有 以 下 四 点 ：一 、 长 春 的 空 气 较 为 干 燥 ， 沙 尘 较 多 。二 、 项 目 地 北 部 的 繁 荣 路 的 乡

13、 村 住 宅 档 次 较 低 。三 、 周 边 的 道 路 车 流 量 较 多 ， 容 易 扬 起 尘 土 。四 、 渣 土 处 理 厂 位 于 项 目 地 东 部 ， 卫 生 状 况 较 差 。7、 水 资 源 状 况 长 春 位 于 中 国 东 北 部 ， 雨 水 较 为 缺 乏 ， 项 目 地 也 不 例 外 ， 无 河 流 经过 ， 只 有 一 小 渠 道 ， 且 污 染 较 严 重 ， 主 要 原 因 为 渣 土 处 理 厂 位 于 上 游 。1-3、 地 块 周 边 生 活 配 套 设 施1、 居 民 习 惯 的 日 常 购 物 场 所由 于 项 目 地 处 于 长 春 边 缘 ，

14、 所 以 周 边 缺 少 较 有 规 模 和 档 次 的 购 物 场 所 ，市场调研报告 项目：天安第一城 同致（无锡）地产6 内部文件 妥善保管此 外 据 我 司 详 细 调 研 ， 长 春 本 身 就 缺 少 较 有 规 模 的 大 型 购 物 场 所 ， 在 市 区 只有 恒 客 隆 、 卓 展 、 东 方 广 场 、 欧 亚 商 都 、 亚 细 亚 、 国 贸 商 厦 等 购 物 中 心 。 2、 项 目 所 在 区 域 居 民 家 庭 数 量 及 人 口 总 数根 据 我 司 不 完 全 统 计 ， 截 止 至 2000 年 年 末 ， 朝 阳 区 居 民 家 庭 总 户 数 为18

15、2298 户 ， 人 口 总 数 为 666326 人 ， 是 市 辖 区 中 人 口 最 多 的 一 个 区 域 。3、 周 边 居 民 文 体 设 施 因 为 长 春 的 空 气 质 量 不 是 很 好 ， 市 民 除 购 物 或 进 行 室 内 活 动 外 ， 在 户 外活 动 的 市 民 很 少 ， 再 加 上 项 目 地 处 于 城 郊 ， 所 以 周 边 十 分 缺 乏 居 民 的 文 体 设施 。4、 医 疗 卫 生医 院 是 人 民 身 体 健 康 的 保 证 ， 所 以 位 于 前 进 大 街 的 前 卫 医 院 是 白 求 恩 医科 大 学 的 教 学 医 院 ， 拥 有

16、床 位 有 168 张 ， 主 治 医 师 约 有 40 名 ， 为 业 主 提供 了 强 有 力 的 保 障 。5、 金 融 服 务金 融 服 务 机 构 作 为 市 民 理 财 的 基 本 场 所 ， 其 重 要 地 位 是 不 容 质 疑 的 ，但 项 目 地 位 于 高 新 技 术 开 发 区 的 入 口 处 ， 从 城 市 总 体 规 划 来 看 ， 这 种 机 构 是不 可 能 有 的 。市场调研报告 项目：天安第一城 同致（无锡）地产7 内部文件 妥善保管6、 宾 馆 餐 饮同 达 绿 色 生 态 园 作 为 长 春 的 一 种 特 色 是 业 主 招 待 来 宾 的 最 佳 场

17、 所 ， 起着 不 可 估 量 的 作 用 ， 距 离 项 目 地 仅 5 分 钟 路 程 。7、 邮 政 电 信电 话 基 本 保 障 ， 街 头 有 公 用 电 话 供 应 。 但 除 一 小 邮 电 局 外 ， 无 其 它 邮政 电 信 服 务 机 构 。8、 电 视 台本 地 电 视 频 道 较 多 ， 可 以 为 市 民 提 供 丰 富 多 彩 的 节 目 。9、 娱 乐 设 施茶 庄 、 浴 室 、 夜 总 会 ， 这 三 个 娱 乐 场 所 是 长 春 人 民 的 最 爱 ， 其 他 则 不多 见 ， 项 目 地 块 附 近 有 较 有 规 模 和 上 档 次 的 浴 室 约 有

18、 5 家 。10、 生 活 供 水虽 然 长 春 的 雨 水 不 是 很 多 ， 但 基 本 的 生 活 供 水 还 是 可 以 保 障 的 。11、 生 活 供 电长 春 是 一 个 自 然 资 源 丰 富 的 地 区 ， 例 如 光 能 、 热 能 还 是 很 丰 富 的 ， 所 以基 本 生 活 供 电 是 没 有 问 题 的 。12、 学 校市场调研报告 项目：天安第一城 同致（无锡）地产8 内部文件 妥善保管现 代 家 长 对 孩 子 的 教 育 是 很 重 视 的 ， 在 教 育 的 投 入 上 也 是 较 大 的 ， 虽 然项 目 地 块 附 近 的 高 等 教 育 学 校 （

19、例 如 吉 林 大 学 前 卫 南 校 区 、 省 华 侨 外 国 语 专修 学 院 、 经 济 干 部 管 理 学 院 、 省 森 林 警 察 学 校 、 农 行 管 理 干 部 学 院 、 省 委 党校 、 省 团 校 、 省 林 校 、 育 才 国 语 学 院 等 ） 较 多 ， 但 是 客 户 子 女 的 义 务 教 育 却得 不 到 保 障 ， 地 块 北 部 的 电 台 小 学 是 乡 属 小 学 ， 南 部 的 125 中 是 区 属 普 通中 学 ， 业 主 的 尊 贵 得 不 到 体 现 。13、 居 民 交 通 设 施长 春 市 民 可 供 选 择 的 交 通 设 施 较

20、多 ， 例 如 公 交 车 、 中 巴 、 出 租 车 、 私家 汽 车 、 轻 铁 、 摩 托 车 、 自 行 车 等 。地 块 周 边 居 民 生 活 方 式 综 述 ：由 于 项 目 地 块 位 于 城 市 边 缘 开 发 区 入 口 处 ， 所 以 周 边 的 生 活 配 套 设 施 不是 很 齐 全 ， 普 通 市 民 的 生 活 较 为 乏 味 ， 稍 有 档 次 的 的 消 费 者 也 需 去 市 中 心 进行 消 费 ， 交 通 十 分 不 便 。1-4、 地 块 规 划市场调研报告 项目：天安第一城 同致（无锡）地产9 内部文件 妥善保管1、 地 块 规 划 的 技 术 经

21、济 指 标项 目 单 位 数 值 备 注总 占 地 面 积 M2 420000容 积 率 1.42绿 化 率 % 50总 建 筑 面 积 M2 595279.76总 户 数 套 420建 筑 密 度 % 13.69日 照 间 距 1:1.7停 车 面 积 M2 450002、 地 块 所 肩 负 的 城 市 功 能（ 1） 、 文 化 教 育 功 能周 边 的 高 等 教 育 机 构 把 项 目 地 包 围 在 内 ,形 成 了 良 好 的 文 化 氛 围 。（ 2） 形 象 功 能由 于 项 目 地 块 位 于 高 新 技 术 开 发 区 的 西 南 入 口 处 ， 对 树 立 整 个 高

22、新 技术 开 发 区 的 形 象 比 较 重 要 。（ 3） 、 能 和 富 苑 华 城 形 成 居 民 区 的 互 补 ， 从 而 形 成 一 个 大 而 集 中 的新 的 高 尚 住 宅 群 落 。1-5、 地 块 资 源 对 住 宅 商 品 房 的 影 响市场调研报告 项目：天安第一城 同致（无锡）地产10 内部文件 妥善保管1、 从 地 块 状 况 探 讨（ 1） 、 从 项 目 地 块 地 理 位 置 看 ， 其 贯 通 南 北 ， 连 通 卫 星 路 和 繁 荣 路 ， 本身 已 经 具 备 住 宅 商 品 房 开 发 的 潜 力 ， 是 适 合 住 宅 物 业 的 开 发 的 。

23、（ 2） 、 从 项 目 地 块 状 况 看 ， 地 势 南 北 高 ， 中 部 低 ， 为 一 盆 地 形 状 ， 正 所谓 “人 往 高 处 走 ， 水 往 低 处 流 ”， 从 消 费 者 的 消 费 心 理 来 说 ， 这种 状 况 不 容 乐 观 。（ 3） 、 从 地 质 状 况 看 ， 该 地 块 为 一 规 整 的 南 窄 北 宽 的 梯 形 ， 较 易 规 划 ，符 合 住 宅 商 品 房 的 开 发 。2、 从 地 块 自 然 资 源 探 讨（ 1） 、 从 周 围 景 观 看 ， 项 目 地 周 边 的 景 观 较 差 ， 缺 少 能 让 消 费 者 心 动 的景 观 。

24、（ 2） 、 从 污 染 状 况 看 ， 项 目 地 周 边 的 污 染 不 是 很 严 重 ， 较 适 合 住 宅 物业 的 开 发 。（ 3） 、 从 治 安 状 况 看 ， 周 边 的 行 政 机 构 较 多 ， 治 安 状 况 较 好 。（ 4） 、 从 现 有 交 通 状 况 看 ， 项 目 地 距 离 公 交 车 站 较 远 ， 现 有 交 通 道 路不 是 很 理 想 。（ 5） 、 从 卫 生 状 况 看 ， 由 于 渣 土 厂 及 乡 村 低 档 住 宅 的 存 在 ， 周 边 卫 生环 境 状 况 较 差 。3、 从 地 块 周 边 生 活 方 式 探 讨（ 1） 、 从 居 民 习 惯 购 物 场 所 看 ， 周 边 的 购 物 场 所 包 括 菜 场 较 少 ， 大 部