1、秦皇岛房地产发展状况一. 秦皇岛国民经济发展2010 年秦皇岛实现生产总值 930.49 亿元，比上年增长 12.3%。财政收入占 GDP 比重为 15.1%，比上年提高 0.8 个百分点。 2010 年秦皇岛财政收入、企业效益、居民收入实现“三增长” ，经济发展质量和效益明显提高。财政收入累计完成 140.38 亿元，同比增长22.4%。规模以上工业经济总体呈现回升向好的运行态势，全市规模以上工业完成增加值 283.29 亿元，同比增长 17.3%，全年城镇居民人均可支配收入 17118 元，比上年增长 10.7% 根据西方关于房地产投资理论，秦皇岛房地产正处在黄金投资时期。二.房地产投资发
2、展2009 2010 年 项目名称 指标 同比增长 指标 同比增长 房地产开发投资（万元） 783300 -0.50% 1126832 43.30% 房屋竣工面积(平方米) 1049105 32.10% 663199 -36.80% 商品房屋销售面积(平方米) 1776860 44.70% 2879366 62% 受 2008 年金融危机影响，市场留下较大存量，其消化分解到 2009 年和 2010 年。并且，随着经济好转，市场出现报复性增长，使销售面积出现了大幅上涨，同时，受 PPI 涨幅较大影响，在投资额大幅增长的情况下，房屋竣工面积反而出现了大幅下降。从近两年房屋竣工面积与销售面积比较来
3、看，秦皇岛楼市供求比严重失衡，预计未来两年在供应紧张的情况，楼市会有较大幅度的增长。三.房地产板块构成秦皇岛房地产格局由三大城区空间构成，以海港区开发规模最大，发展最成熟，开发进度最快，对外辐射最广；南、北戴河以旅游度假为发展基调，普通住宅少；山海关房地产以本地置业为主，属于最薄弱的板块。南北戴河为旅游度假板块，吸引整个环渤海湾客户群，成为秦皇岛价值最高的地产板块；开发区板块已经走向成熟，房价直追海港区。如果把秦皇岛房地产各板块比作一套房子，海港区是客厅，开发区是主卧，山海关是书房，南北戴河则是休闲露台四.房地产特征楼市升温催生变局，传统格局受到严峻挑战，市场 细分正在形成中2009 2010
4、 年 项目名称 指标 同比增长 指标 同比增长 房地产开发投资（万元） 783300 -0.50% 1126832 43.30% 房屋竣工面积(平方米) 1049105 32.10% 663199 -36.80% 商品房屋销售面积(平方米) 1776860 44.70% 2879366 62% 在全国楼市一片飘红的背景下，秦皇岛楼价自 2009 年以来进入快速上升期，开发水平越来越高，大公司相继涌入，市场竞争程度比之前更加激烈，直接导致诸多项目寻求变革，寻求市场细分。在诸多寻求变革的项目中首推“珠江道 12 号、玉带湾、首府、竹海、状元府” ，这些项目在产品、物管、户型、园林和开发理念方面为推
5、动楼市发展意义深远。如“珠江道 12 号和玉带湾”的大面宽户型设计和园林营造手法， “首府”的偷面积概念， “竹海”的先造景后销售的体验式营销理念， “状元府”在自身综合优势偏弱的条件下，将教育文化作为营销制胜的突破口。南方造景手法，并移植多种名贵植物：珠江道 12 号围合 4万平米中心庭院，玉带湾聘请香港贝尔高林担纲景观设计，打造果岭式园林特色首府首创秦皇岛楼市“偷面积”概念：增加产品的溢价能力秦皇岛呈现橄榄球型供应结构，两头小，中间大。秦皇岛楼市在价格迅速攀升的情况下，激发出市场无穷的潜力，市场销售火爆。导致市场火爆的真正原因是刚性需求被充分激发和释放。在产品方面多层住宅是秦皇岛市场偏爱产
6、品，基本上是即推即售的情况；在面积区间 80 平米至 120 平米的二房和三房是市场主力畅销户型。五客户构成秦皇岛楼市客户组成基本上是秦皇岛籍和非秦皇岛籍各占 6：4 的比例。非秦皇岛籍客户基本上来自于京、津、唐和东北，其中东北客户大部分是长期在秦皇岛居住的人员组成，并带动东北家族整体到秦皇岛购房；受房地产发展阶段影响，秦皇岛客户还处在市场引导期，对产品细节要求并不高，只要满足北方生活习惯和气候环境。如主卧和客厅南向、南北通透，而对功能分区和空间尺度，能提升居住品质的细节关心度不够。 初次置业者群体类型 原来居住条件 对原居所的不满 买楼原因/动机秦皇岛人 租房 没归属感 决定落户秦皇岛新移民
7、 空气/环境普通 自己/孩子入秦皇岛户口住宅密度大/拥挤 把父母接来养缺乏满足感/成就感 为结婚生子做准备二次（多次）置业者群体类型 原来居住条件 对原居所的不满 买楼原因/动机秦皇岛人 已买单位房 不能体现个人品位， 买个大家庭够住的大房缺乏满足感/自豪感 把父母接来养老新移民 已买商品房 空气差 从大家庭独立出来，建立小家 环境吵杂 为结婚生子做准作住宅密度大/拥挤 买郊区楼盘度假面积小不够住 没有社区配套从世界方位来看，沿海岸发展是世界主要城市群发展的主要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流 世界十大湾区： 比弗利山庄：美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区； 霍克湾区：现代 ART
8、DECO 建筑风格享誉全球； Noosa 湾区：澳大利亚著名的湾区旅游小镇 东京湾：世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区； Burau 湾：以天成海湾与海湾高尔夫俱乐部举世闻名； 双水湾:充满浓郁的地中海风情的海滨城市； 长岛：纽约以房价和风光闻名； 浅水湾：香港最受欢迎及交通最方便最具代表性的泳滩； 贝沙湾：香港豪宅项目的先驱及典范； 后湾：纽约上层人士的住宅区。中国沿海城市带富人区正在形成，海滨城市置业成为中国财富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应 一直以来中国人对海岸生活并不熟悉。随着国际生活方式的逐步融入，人们开始接受海岸生活，开始认识蓝色居住文明。在海岸生活成为国际潮流的趋
9、势下，一些适合生活的优质海岸正显示出其稀缺性，变得弥足珍贵。 处于海岸线上的“城市”未来具有巨大的发展潜力，其发展将扩张中国海岸线城市密度，加速中国海岸城市带的形成 中国各海岸城市都在形成自己的海岸豪宅片区海景资源作为绝对的稀缺资源，其对居住价值的影响力正在脱离城市级别的束缚，同时海岸也是一条蓝色的经济带 中国的海岸线长 1.8 万公里，岛屿海岸线长 1.4 万公里，相对中国广大的腹地，海岸线绝对是稀缺的资源。 滨海城市中海景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。六结论 秦皇岛房地产发展重点集中在海港区，也是居住类物业的重点区域。南-北戴河则主要
10、以旅游度假产品为主，山海关主要以本地客户为主，发展偏弱。 秦皇岛是世界著名的旅游城市，以及东北入关咽喉要道，房地产发展受此影响，呈现出很强的外向性特征，并且外来客户（东北等）占楼市很大的比例。 项目所在区域为海港区北部工业新区，属于秦皇岛北郊区域，同时，与火车站接壤，低收入人群聚集，周边环境较乱，目前，属于海港区发展最为滞后的区域。 随着工业园区强势开发，以及本外地大型房地产企业陆续进入（天洋、兴龙、中治、万科、恒大） ，区域将迎来良好的发展契机，但需要时间。 2009 年，是秦皇岛楼市的变革和转折年，大企业开始进入，激活秦皇岛发展潜力； 产品和服务开始创新，差异化产品进入市民的视野，不同项目的档次差距开始拉大，价格快速拉升，购买力随之迅速释放； 房价上位之后，本外地人购房的行动力更强，部分高性价比楼盘比前几年销售进度更快； 2000 年是西部开发区的觉醒年，2010 年是北部工业区的觉醒年； 随着大企业带动，秦皇岛开始靠近一线城市的竞争平台； 本地中小企业越来越感受到后续发展贬力，如果不快速求变，将逐步退出市场的舞台 ； 中小企业在未来市场中，必须走特色、差异、创新之路。秦皇岛拥有丰富海景资源的城市，是旅游度假的天堂，在一线海岸城市疯狂后，秦皇岛必将迎来更大的发展机会
