1、房地产基本术语2目录一、商品房基本用语二、住房功能细分术语三、房屋建筑结构用语四、房屋面积术语五、建筑物的各项比率3一、商品房销售名词解释商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 （平层、跃层、复式） 低层住宅：指一层至三层的住宅。 多层住宅：指四层至六层的住宅。 中高层住宅：指七层至九层的住宅。 高层住宅：指十层及十层以上的住宅。跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 特点：1、玄关，一进门即见挑空六米的气派餐厅，白天阳光灿烂夜晚星光浪漫。2、五角阳光暖房，是客厅的另一处
2、情景生活角落，边间视野开阔，柔软的沙发几个靠垫，这里就是下午茶聊天阅读的心情沙龙。3、干湿分离卫浴，体贴入微细节满足生活中更多方便性。4、家庭室，给家人及孩子另一个交换心情、谈天说地的私密空间。5、屋顶造型空中露台，形成从家庭室望出去的浪漫视觉焦点。6、斜屋顶下空中小阁楼形成风格化的 LOFT，光影斜射入屋温暖柔和，作为书房或个人工作室，明月相邀清风伴读，感性生活悠然写意。7、南北通透，阳光清风自由流畅，充分满足采光赏景的功能。不足：1、客厅三面墙体开口过多，影响家具摆放。 复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高
3、住宅空间利用率。板、塔楼优劣比较：1、通风2、户数少、人口少、密度低3、层高高4、面宽大、开间大5、朝南6、使用率高，管井面积小，户型平均，配置高，外立面好看板塔结合：结合了板楼和塔楼的优点，将板楼和塔楼有效的结合在一起的结构。公寓式住宅：相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、4厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。（酒店式服务公寓：是指提供酒店式管理服务的公寓。始于 1994 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理” ，市场定位很高。 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的
4、，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。 ） 商住住宅：是 soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。 经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。会 所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的
5、软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 期 房：是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 现 房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房 的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。 商品房的均价：是指商
6、品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。七通一平：(熟地) 是指通路、供热、供电、供水、供气、通讯、排污，场地平整。三通一平：(净地) 是指土地具备通路、通电、通水，场地平整的条件。 5五 证 ：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证、 建设工程开工证 、 国有土地使用证和商品房预售许可证 ，简称“五证” 。两书：房屋质量保证书 房屋使用说明书一表：房屋竣工验收备案表6二、住房功能细分术语设备层：指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。 标准层 ：平面布置相同的住宅楼层。 结构(设备)转换层：建筑物某楼层的
7、上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构（设备）类型，并通过该楼层进行结构（设备）转换，则该楼层称为结构（设备）转换层。 层高：是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。最低不能低于 2.5 米，厨房和卫生间的室内净高不低于 2.2 米。普通住宅层高不宜高于 2.80m;卧室、起居室(厅) 的室内净高不应低于 2.40m，局部净高不应低于 2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的 1/3;利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其 1/2 面积的室内净高不低于 2.10m;厨房、卫生
8、间的室内净高不应低于 2.20m。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于 1.90m，且不得影响门、窗扇开启。净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高” 。 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于 2.40m，局部净高不应低于 2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的 1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其 1/2面积的室内净高不应低于 2.10m；厨房、卫生间的室内净高不低于 2.2m；厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于 1.90m，且不得影响门、窗开启
9、。住宅开间 ：住宅的开间就是住宅的宽度。是指一间独立的房屋或一栋居住建筑，从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。 。2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米。住宅进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 阳 台：封闭阳台：原设计及竣工后均为封闭的。 （在销售方面算全面积销售） 非封闭阳台：原设计或竣工后不封闭的阳台。 （在销售方面算半面积销售）7外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空
10、玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃“，特点：隔音、阻热、冷、密封、安全性能好。其主要材料是铝合金间隔条、弯角栓、丁基橡胶、聚硫胶和干燥剂。中空玻璃的保温性是它使用的聚硫胶可以防止水汽渗入；丁基胶可以贴住两块玻璃，使它紧密密封；铝合金隔条内有干燥剂，起到吸潮的作用。承重墙：是指不但承受自身重量，同时还承受屋顶及楼板传来的荷载的墙。非承重墙：凡不承受上部荷载的墙（包括隔墙、填充墙和幕墙） 。保温层：室内保温。一般用加气混凝土、泡沫塑料等材料做保
11、温层，通常有外保温和内保温两种。外保温：外围护结构的隔热保温结构，一般的做法是在墙和屋顶上加保温层，面向室外的一面加保温层为外保温。优缺点：现在比较流行，在保温方面性能优越一些，不会出现冷桥，但是要注意技术防止大面积的脱落，不好维修。内保温：面向室内的一面加保温层为内保温优缺点：传统的保温方式，但容易出现冷桥，装修不方便，易破碎。中水：中水是指生活污水经过简单处理后，达到规定的水质标准，可在一定范围内重复使用的非饮用水。中水主要用于厕所冲洗、园林灌溉绿化、道路保洁、汽车洗刷以及景观补水、冷却设备补充用水等。直饮水： 管道直饮水概念即运用生化与物化技术，对自来水进行深度处理，除去水中有机物、细菌
12、、病毒等对人体有害的物质，保留对人体有益的微量元素和矿物质；同时采用优质、卫生的管材设一套独立循环供水管路，将净化后的优质水送入使用终端，供用户直接饮用。集中采暖系统：热源由集中的燃气、燃油、燃煤、电力锅炉或热交换器提供，向多栋或成片住宅区供暖，室内多数为散热器或地板辐射采暖系统。其主要优点是：1、供暖质量好，在室内温控系统的作用下，可得到适当的温度，住户比较省心。2、供热总体效率较高3、热价较低。4、住宅区空气环境好。8分户式采暖系统：主要有以下几种方式：1、燃气壁挂炉+散热器系统 2、燃气壁挂炉+地板 辐射系统 3、电热采暖炉+散热器系统 4、电热采暖炉+地板辐射系统 5、电热膜系统6、低
13、温发热电缆地板辐射系统双路供电：双路供电一般是指外电源的双路供电，由两路独立的电源供电，当出现一路供电系统非正常停电的情况，另外一备用电路仍可以照常供电。对于一些重要用户，如交通、通行、医疗、重要职能部门等，会根据他们的特殊需求，提供双路供电。5A：FA：防火自动化CA：通讯自动化OA：办公自动化SA：安全自动化BA：楼宇自动化道路红线：是指城市道路含居住区级道路、用地的规划控制线。建筑物不能建在红线内。9三、按房屋建筑结构分类钢结构：是指承重的构件均是用钢结构建造的，其建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑。钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大
14、模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 框架结构：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用轻质板材隔墙分户装配而成。现浇剪力墙：现浇是指施工现场浇注；剪力是力学中的一个名词，是指抗风力和抗震力。总的说能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。10四、房屋面积术语商品房的销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。 房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证
15、的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 房屋实测面积 ：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。 (住宅 )房屋建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑
16、廊、地下室、室外楼梯等。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积。如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。(住宅 )房屋套内面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。(住宅)房屋使用面积：是指住宅中以户(套) 为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。按房屋的内墙面积水平投影计算，包括日常生活起居
17、使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也未包括阳台面积共有建筑面积（公摊）：公摊内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设11备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。公摊还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房屋的产权面积：房屋的产权面积系指
18、产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 12五、建筑物的各项比率绿化率：绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。建筑容积率：建筑容积率是指建筑基地内所有建筑物的建筑面积之和与基地用地总面积的比值。其计算公式如下：建筑容积率=总建筑面积/总占地面积，例如，在 1万平方米的土地上，有 4000 平方米的建筑总面积，其容积率为 0.4。建筑容积率越高，表明土地的开发强度越高；容积率越低，绿化面积、小区公共活动空间便会随之增加，从而提升了居住质量，升值潜力相对较大。户型比：它是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。 得房率：套内建筑面积与建筑面积之比。公摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积套内建筑面积之和公用建筑面积分摊系数 。也就是得房率，套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。面积误差比：面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）100%合同约定面积
