1、1富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（ China） Holdings Limited.锦绣天下商业研究及招商建议2富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（ China） Holdings Limited.一、背景简介随着葛洲坝片区城市建设快速发展，完成工区变城区、城区变中心闹市区的功能转换，发达的交通、众多的商贸、崭新的楼盘，更使葛洲坝片区成为宜昌城市建设的亮点。在这个过程中，昔日工业区还是机器喧嚣一片，转眼间变成了土地平整、道路畅通的闹市区；昔日还是名不见经传的角落，转眼间变成了商家争抢的黄金宝地随着宜昌中心城区 80 万平米超级大盘锦绣天下项目的建设，今日的葛洲坝商圈
2、，正以锐不可挡的气势，呈几何级裂变的超常速度发展！新城崛起 见证葛洲坝伟大成就 工业区外迁计划的实施，大批新楼盘陆续推出，葛洲坝工业区的原有形象已慢慢从人们的思维定势中淡出，逐渐转型为国际化的休闲商业居住区域。拔地而起的锦绣天下建筑群、目极长江的高层住宅，更是将葛洲坝的未来“远眺”到极限。而伴随交通环境的改善和大型商家的入驻，葛洲坝区域迎来了又一个发展契机。一直以来，西陵区是宜昌市的中心。葛洲坝区域的城市资源富集，区位优势独特，足与西陵区并驾齐驱。作为一个城市新区，它规划起点高，城市功能齐全，少有遗留问题，具有可超常规发展的动力。 据了解，西陵区“十一五 ”发展规划指出，对于西陵魅力中心区三大
3、商贸圈之一的葛洲坝商圈，西陵区政府将举全区之力，大力支持其发展，使之建设成为宜昌环境最美、配套最全、居住最佳的新型城区。随着葛洲坝片区城市建设得到迅速的发展，葛洲坝片区将3富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（ China） Holdings Limited.成功地与西陵区进行对接。一幢幢新楼拔地而起，一条条大道宽广明亮，一块块绿地青翠欲滴，一座座商厦人如潮涌，葛洲坝片区正在西陵中心区迅速崛起。从锦绣天下一期到现在的锦绣天下三期华府，环城四顾，一座现代化新城扑面而来。二、未来 5-10 年的发展趋势按照锦绣天下分三期开发的总体规划，葛洲坝东湖区域一公里范围内将新增 40 多栋 20
4、到 30 层的高层精品住宅和近两万高端消费人群，这里高楼林立、人气鼎盛，将形成宜昌的“高尚街区” 。锦绣天下三期项目还含有酒店、商务写字楼、大型酒楼、商业街、高层住宅等多种建筑形态。建成后的锦绣天下三期，也必将是西陵区乃至宜昌市的地标建筑和商业 “黄金口岸”，它将与城市 CBD 融为一体，构成全宜昌的核心商业圈。三、本案情况：锦绣天下一期西临樵湖二路，东北面临夷陵路延伸段，南面为东湖二路，距宜昌市中心夷陵广场 1.5 公里左右，距长江的直线距离为 500 米，周围 1 公里范围内各类配套设施便利，项目 6 栋 28 层的高层精品住宅组成，总建筑面积 16 万，并配备有 1 万的城市公园。锦绣天
5、下二期（嘉苑、华庭）地处樵湖二路与团结路交汇处，葛洲坝区域中心地段，距锦绣天下一期仅一街之隔。社区由 1900 多户住宅和多个社区临街商铺及商业街构成。附近还有机电花苑等社区，本社区内绿化优美，环境优越，同时设置多个停车场，业主出4富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（ China） Holdings Limited.行便利，打造 29 万平米的超大花园社区，1 万平米的商业财富区，同时打造成锦绣天下系列大型的商业财富中心，宁静而便捷的生活由此轻松开启。四、调查数据调查时间：2012 年 3 月 1 日3 月 6 日调查目的：为锦绣天下一、二期项目提供直接的市场信息，达到项目商铺价值
6、的最大化而寻找市场真实依据，使得锦绣天下一、二期项目与锦绣华俯周边的商业形成融合互补的效果，给锦绣天下一、二期项目的商业一个合理的业态制定及租金定价。调查范围：主要针对夷陵广场商圈和东湖商圈如：夷陵大道，西陵二路，东湖一路，团结路，东湖二路，东山大道等主要商业街道，CBD 等主要商业中心，小区商铺如金缔华城、香格里拉等，进行全面有序的调查。调查内容：对所调查街道或商业中心经营的业态种类、租金等做的调查了解。以下是调查总体分析内容：宜昌市目前最繁华的商圈为：夷陵广场商圈（国贸大厦与 CBD5富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（ China） Holdings Limited.商务中心
7、附近一带）而东湖商圈（锦绣天下一、二、三期，武商量贩购物中心一带）与夷陵广场商圈相比，东湖商业圈规模及商业氛围与之相比差距较大，且较分散，以下就自身项目区域附近商圈分析如下：1、夷陵广场商圈范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、夷陵广场周边代表商场：国贸大厦、宜昌商场、丹尼斯商场、均瑶国际广场、CBD 购物中心特点：这一商圈是目前宜昌市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前宜昌规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称商场大哥大。附近聚集了一批大中规模的商场、购物中心、超市等，如 CBD 购物中心。商圈内的夷陵广场是宜昌市区最大的绿化休闲广场，
8、是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。 夷陵广场商圈分析：1、国贸是宜昌的商业龙头，垄断了宜昌的中高档消费人群；丹尼斯和宜昌商场，定位的目标消费群体是中低档的消费人群，其中丹尼斯定位的是 25-40 岁之间的中档消费人群，宜昌商场定位的是 35 岁以上的中档消费人群作为他们的核心消费群体，但其表现在业态划分上却很模糊，没有明确界定，和国贸业态很相6富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（ China） Holdings Limited.似，造成核心消费群体的流失，最后被国贸收购。而均瑶广场作为后起新秀，更是近几
9、年才运营的商业项目，更具有参考价值。其定位是中高档，本来有机会与国贸相抗衡，但他没有明确的消费群体的界定，没有自己的特色，它按照国贸的业态规划来规划自己的商业，结果反而造成自己经营状况不理想，最后被国贸收购。于今年五月份因合同到期，国贸撤出均瑶广场的经营权。而CBD 作为近几年兴起的商业综合体，因区位优势且规模大，品类齐全，也是目前宜昌商业项目经营最好的一个，再加上今年开业的二期大洋百货，更是奠定了 CBD 中心商务区的地位。2、在购物人群中，女性逛街的人数和成交率都比男性高，在人数相同的情况下，二者成交比率是 6：4，尤其是中低档消费品的购买上，二者的比例更是高达 8：2。 3、在市区人口中
10、，中低档收入人群与高收入人群的比例7：3，在整个大宜昌范围内中低档收入人群与高收入人群比例更是高达 9：1。但中低档市场供其购买产品的场所却很少，尤其是女性消费者的场所更是少，只有丽人世界、各类精品女装店等分布在中山路、西陵一路、云集路的一些街铺，但这些经营场所不是面积太小，就是品种不齐全，要不就是不够集中。没有一个上规模的，专业的、种类齐全的适合 2245 岁女性的购物天堂。商业租金调查：1、国贸大厦：楼层 经营业态 租金水平（/ 月）7富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（ China） Holdings Limited.负一层 超市、小家电、手机数码、家纺、文化用品、药店 为超
11、市辅营区一层 化妆品、珠宝、药房、皮具、绅士服装 800二层 国际名牌女装、鞋类、少淑女流行馆 500三层 贵妇女装、时尚女装等 400四层 少淑服饰 儿童用品 400五层 绅士名品馆 350六层 男女士休闲装、运动装系列 300七层 健身房、咖啡屋、餐饮等 120八层 国贸美食城、中型餐饮等 100-1102、CBD 购物中心：楼层 经营业态 租金水平（/ 月）负一、二层 工贸家电、地下停车场 40一层屈臣氏、KFC、魅力时尚缤纷店、运动品牌、专卖店、珠宝皮具、鞋包名表300-500二层分为两区，南区为商务男装及时尚运动休闲专卖，北区为沃尔玛超市150-200三层分三区，南区为天河国际影城、
12、电玩城、北区为沃尔玛超市80-150四层大型休闲美食中心，多部电梯专属直达，集 ktv、主题餐饮、特色美食等休闲娱乐业态60-1003、香格里拉社区：8富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（ China） Holdings Limited.商家店名 经营业态 楼层 营业面积（） 租金水平 （元/月）北山便利 便利店 一楼 200 80飞利浦电器 家电专卖 一楼 180 85国贸超市 超市 负一楼 5000 22三镇民生甜食馆 餐饮 一楼 300 90廖排骨 卤菜 一楼 20 180酷 7 网吧 二楼 700 254、金缔华城社区：商家店名 经营业态 楼层 营业面积（） 租金水平 （元
13、/月）北山便利 便利店 一楼 120 100国美电器 电器卖场 -1、1-3F 5000 28左岸咖啡 餐饮 二楼 1100 58华致酒行 名酒专卖 一楼 90 120茅台酒行 名酒专卖 一楼 80 110格力电器 电器装卖店 一楼 100 902、葛洲坝东湖商业圈：范围：由夷陵大道、东湖一路、樵湖一路、樵湖二路等主要街道组成。代表商业：有锦绣天下一期第一街、武商量贩购物广场、葛洲坝商贸中心等。9富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（ China） Holdings Limited.特点：该商圈位于市中心位置，处于交通主干道上，交通便利，业态丰富，其业态主要为购物，餐饮，百货，休闲，
14、娱乐，银行等。锦绣天下，机电花苑，景风苑，东湖兰苑等属于中大型居住楼，因此其人口密度大且可消费档次较高（包括辐射葛洲坝集团居民） ，属于未来发展潜力巨大的商圈，但由于目前商业不集中，规模小，且商业氛围不够，还难以形成独特商业价值。锦绣天下一、二期周边商业租金调查：（1）项目周边租金水平调查和分析；项目所在地处于樵湖二路及团结路中段，樵湖二路北至葛洲坝商贸中心，南接东湖一路，团结路西至葛洲坝中心医院，东接东山大道。樵湖二路目前的租金水平在 50-90 元/（樵湖二路以北靠近葛洲坝商业街地段和东湖一路路段由于商业集中、交通便利且人流量大，此区域门面租金最高可达到 100 元/） ，团结路目前的整体
15、租金水平在 30-50 元/。具体路段租金调查如下：团结路段：商家店名 经营业态 楼层 营业面积（） 租金水平 （元/月）北山便利 便利店 一楼 280 30雅斯便利 便利店 一楼 150 50锦绣窗帘 窗帘 一楼 100 45渝加渔餐馆 餐饮 一楼 300 4010富阳（中国）控股有限公司Fortune-Sun（ China） Holdings Limited.知音琴行 乐器 一楼 260 48名角女士护肤 美容 一楼 200 40樵湖二路段（包括锦绣天下一期）：商家店名 经营业态 楼层 营业面积（） 租金水平 （元/月）土家山货行 特产小吃 一楼 50 80雅斯便利 便利店 一楼 60 70维纳斯干洗 干洗店 一楼 100 50楚元春烟酒店 烟酒副食 一楼 60 90兄弟联盟网吧 网吧 二楼 300 35花店 花店 一楼 50 90东湖二路段：
