1、怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案1国泰汽配城策划书一、市场分析1、怀化市房地产市场分析怀化市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征：怀化房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，大致可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：（1）04 年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特征，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。项目特色
2、：产品形式单一（多层为主） ，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（多数集中在湖天开发区周边） 。销售特色：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏低，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。但市场需求量大，处于卖方市场。（2）2004 年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案2理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对专业的营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以
3、产定销的路线靠拢。 （如 04、05 年开发的“琼天广场” “西都银座” ，这是怀化最开始注重营销策划的商业楼盘）06 年后由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，现在一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。可以说07 年将是怀化房地产业重新洗牌，优胜劣汰的开始。项目特色：产品多元化，在经历了 03 年开始的高层住宅的风潮后，现在的市场仍以多层为主的同时，高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，特色鲜明，并且小区品质不断提升。 （如“银湾小区” “天龙御园” “雍景豪庭”
4、 ）改为以商业项目为主附带住宅阐述销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：（1）客户需求的变化客户已由先期的单纯追求满足居住要求、经营环境、工程质量，怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案3向追求舒适性、安全性、私密性、升值潜力性方向转变。同上（2）市场环境的变化地理环境：逐步打破了地域限制， （如河西的“滨江花园” ，麻阳路口的“西都银座” ）从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：住宅楼盘产品多元化，多层仍为主力，高层发展较
5、快，商业楼盘更趋专业化市场发展。并逐渐为市场所接受。（3）开发商的变化趋势开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，有炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。2、怀化商业地产现状怀化的历史沿革及城市的发展，决定了怀化在西南五省周边物流中心的地位。怀化历来有“火车拖来的城市“之称，湘黔、焦柳、渝怀铁路相聚于此，209、320 国道在此交汇，得天独厚的地理位置、
6、四通八达的交通网路，使怀化形成了以物流批发业为主的商业形态。目前已营运批发市场的状况，各类批发市场分布见下表：怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案4项目名称 项目属性 占地面积项目地址怀化中心市场综合市场(服装、家禽、农、水产品批发只占很小部分，没形成专业化市场)60 亩 人民南路怀化蔬菜果品批发市场农贸 34 亩茶园东路4 号太平桥市场综合市场(服装、家禽、农产品批发只占很小部分，没形成专业化市场)15 亩 迎丰中路迎丰市场综合市场(服装、家禽、农产品批发只占很小部分，没形成专业化市场)12 亩 舞阳大道城东市场综合市场(服装、家禽、农产品批发只占很小部分，没形成专业化市场)
7、8.8 亩 迎丰东路从上表可以看出：目前怀化的还没有建成的专业的汽配物流市场，而且其他的专业批发市场普遍存在脏、乱、差的特点，专业性、规模性不强，配套不完善，管理混乱。怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案5近几年，在政府的的 “一江两岸、东文西商、南延北扩、靓河纳山” 发展思路下 ，逐步形成了以河西为主的一批专业的批发市场，主要情况如下：名称 分布 业态西南陶瓷装饰材料城 河西 陶瓷、洁具、装饰五金水暖机电大市场 河西 水暖机电湖南西部小商品市场 河西 小商品怀化中国轻纺城 诃西 纺织品怀化河西汽配城 诃西 专业汽配批发市场从上述的分析可知，怀化目前正在有大量的专业批发市场上市
8、，一场专业批发市场的革新运动正在进行。具体发展特征为：客源特征：以现有经销者为主，追求良好的经营环境与先进管理，客户市场选择趋于理性化。开发商特征：开发更趋理性，较重视客源心理及市场发展特征，追求品牌。对先进营销理念与营销模式更加重视，请专业的营销机构公司为其策划销售。项目特征：产品更具专业化，更注重整体规划，布局更趋合理。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案6销售机构的介入逐步为市。3、怀化市汽配市场分析目前怀化汽配业是各自为阵，经营局面混乱，各汽配城规模小、品种不齐全、质量没有保障，且经营环境不如人意，主要分布于河西、
9、沿河路、红星路、麻阳路一带。随着各种先进营销理念的传入，市场竞争将愈加激烈，基于此，现有的汽配件经营业主都希望有一个专业的、规模大、环境好、配套完善并有升值潜力的经营场所。4、区域概况本项目沿河路与环城路交汇处段位于怀化市西南城区，该区域在早期就形成了以松散的汽配物流为主体的产业结构，现在是政府规划的物流基地之一。该区域交通路网四通八达，地理位置十分优越，东承天星东路，西接环城公路舞水三桥， 209、320 国道近在咫尺，可接入上瑞、沪渝、包茂高速，并与芷江机场等物流、客流要地都相距不远，立体交通网络覆盖整个怀化，辐射湘黔鄂渝五省周边 44 个县市区乃至全国市场。应加入正太，及最新的天星农产品
10、市场（整体要对本区域的过去、现在和将来为思路阐述缺点也要讲，但不要过）5、同类可比项目分析经过市场调查，我们从以下方面对同类可比项目进行的比较分析怀化河西汽配城项目地址 河西新区世纪 广场旁 开发商 怀化雄龙房地产开 发有限公司 占地面积 56.43 亩怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案7规模 6 栋 160 多个门面 门面大小 38m2 、56 m 2 工程进度07 年底完工，08 年初交付使用定价临马路门面 56 m2，单价 7580元/ m 2。不靠马路门面 38m2，单价 5280元/ m2，且买一楼门面送二楼仓库（面积 36/ m2。 ）付款方式1、一次性付款 优惠
11、 5 个点2、分期付款 优惠 2 个点3、银行按揭 没优惠二、项目分析1、项目概况怀化国泰汽配物流城是经怀化市、鹤城区两级人民政府批准，由怀化市国泰置业有限公司投资筹建的 2007 年市重点工程。工程总占地面积 120 亩，总建筑面积 144223m2，项目总投资达 1.2 亿元人民币， 。项目座落于怀化市沿河路与环城路交汇处，地理位置十分优越。东承天星东路，南起怀化商业储备中心，西接环城公路舞水三桥，北至正大广场，209、320 国道近在咫尺，周边各类仓库汇集于此，是商业批发、物流配送的风水宝地，同时可接入上瑞、沪渝、包茂高速，并与芷江机场等物流、客流要地都相距不远，立体交通网络使国泰汽配物
12、流城覆盖整个怀化，辐射湘黔鄂渝五省周边 44 个县市区乃至全国市场。本项目将成为怀化和西南五省周边的商业新轴心。国泰汽配物流城以打造品牌市场为宗旨，以繁荣一片经济为己任，是顺应怀化市、鹤城区人民政府为适应国家西部大开发的总体战略，加快怀化市周边中心城市建设步伐，提高怀化市在西南地区的物流、集散、配送的主导地位，满足怀化市经济发展需要投资兴建的，是一座高标准、高起点、高质量、配套功能完善、环境优怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案8雅的物业管理的现代化汽配物流城，它不仅被业界认为是怀化未来升值潜力最大的行业“黄金地带” ，该项目建成后，将成为五省周边最大和配套设施最齐全汽配物流城
13、。2、与同类项目 SWOT 分析怀化河西汽配城位于河西大道与舞阳大道交汇处，交通方便，在广大经营者和市民中已形成了专业市场的形象。S（优势）国泰汽配物流城位于沿河路与环城路交汇处、交通便利，在其周边已有众多汽配经营户，一期客户已入驻，且 经营效果良好。怀化河西汽配城价格较高，地处城市开发边缘，升 值空间不大。W（弱势） 国泰汽配物流城 前期推广力度不大，缺乏市场知名度。怀化河西汽配城地处专业市场集中区，在市区消费者心中形成了一定的认知度。O（机会）国泰汽配物流城地理位置十分优越，随着城市规划的不断完善，将成为大型货运车入城的必经之地，升值潜力巨大。怀化河西汽配城随着汽配专业市场的不断成熟与完善
14、，将会有更多的竞争者进入本行，竞争将愈演愈烈。T（挑战）国泰汽配物流城随着汽配专业市场的不断成熟与完善，将会有更多的竞争者进入本行，竞争将愈演愈烈。3、项目自身的四大优势得天独厚的地理位置怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案9国泰汽配物流城地处怀化沿河路与环城公路交汇区(即原二汽怀化服务站),与铁路货运专线(南站)只一路之隔,南起怀化商业储备中心,西临环城公路，舞水三桥,北至正大广场,209,320 国道附近穿过,周边汇集各类仓库,是商业批发,物流配送的发财风水宝地,立体的交通网络,可使国泰汽配物流城覆盖整个怀化,辐射湘,鄂,川,黔,渝周边五省的 44 个县(市区)。先天具备的
15、发展基础国泰汽配物流城发展的基础可谓先天具备.早在 70 年代我国的大型汽车厂家东风汽车就在此设立服务站,三十来家大大小小的汽修厂在此安营扎寨.2005 年随着大车不进城规定的实施,随着环城路的开通、舞水三桥年底的破土动工,红星路经营汽车配件的老板,也纷纷来到沿河路购买门面,谋求更大发展，经过多年的培育,国泰汽配城已形成了市场规模,并产生了辐射功能,这些都为国泰汽配城的快速发展打下了良好的基础。优惠的政策，良好的环境，周全的服务国泰汽配物流城拥有一条长 500 米,宽 18 米,贯通整个汽配城中心的主干道, “招商,安商,扶商,富商“是国泰汽配机电物流城的服务宗旨,他们为客商代办营业执照;实行
16、工商,税务,保险一条龙服务;与银行合作,提供商铺按揭交易结算平台.为进场经营的投资商代交两年租金.同时还组织经营户,投资商到旅游区开展各项文体活动,融洽国泰汽配客户的关系。巨大无比的升值潜力怀化市腾龙伟业房地产顾问有限公司 国泰汽配城策划方案10国泰汽配物流城顺应怀化市、鹤城区人民政府为适应国家西部大开发的总体战略，在政策相对倾斜之后，依托西南部交通优势和物流仓储优势，政府对西南部道路进行大规模的改造，沿 河 路 的 开通 ， 舞 水 路 、 天 星 路 的 拓 宽 ， 火 车 南 站 的 货 运 、 舞 水 的 航运 城 西 南 的 交 通 正 在 变 得 更 加 通 畅 。 国泰汽配物流城
17、是怀化未来升值潜力最大的行业“黄金地带” ，升值潜力指日可待，升值空间无限巨大。三、项 目 的定位（一）项目的战略定位1、关于怀化首席汽配市场交易中心（Market Center）汽配市场交易中心通常是指集汽车展示及销售、汽配用品批发零售、汽车美容、养护维修、物流储备、农机市场等的多位一体的综合型汽配城。其中又以将大规模展示场、会议室、货物仓储和配送等复合在一起为多。汽配城为高标准、高起点、功能全、服务好的汽配市场交易中心，兼具汽车贸易、配件销售、商贸服务多种复合。品牌（4S）专卖区，汽车专卖店集群，是各个品牌汽车交易、服务、展示、维护等功能的集合，规模宏大，环境美洁，交易广泛，影响面大。销售交易区，包括整车销售、农机市场、二手车市场，能基本满足多样
