1、我国物业行业发展现状：1、投诉率高、矛盾尖锐。投诉的意见主要集中在对物业管理公司以老大身份自居、管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。自身存在的缺陷和弊端不能及时改正随即引发一系列连锁反应的恶果。2、行业人才匮乏。专业化的高素质人才凤毛麟角。3、物业管理企业缺乏监管和自律。4、管理模式单一、缺乏多元化发展。5、物业管理企业自身存在问题 1自身资金不足 2资质参次不齐 3.托管的规模偏小。 6、物业管理行业发展不健全 1各地政府行为略有偏差 2 法律 体系仍须完善 7、综合管理体制不顺、执法能力较差在物业管理实践中，很多物业公司与业主发生纠纷的问题是有法可依的，但无人执法。另一种纠纷是无法可依
2、，管理企业很难协调，处理时也无法可依。8、政府对物业管理在城市管理中的重要性认识不足，正面宣传引导不够现阶段各地政府还没有把物业管理当作城市管理的一个重要环节，只是或多或少地将其视为一种实现住宅商品化的辅助手段。忽视了城市居住区管理是一个城市管理的重要组成部分。这种体制下使社区的物业管理不能融入城市管理的范畴，一定程度上阻碍了城市管理前进的步伐。9、业主自律机制不完善，司法实践滞后当前的物业实践中，大部分物业企业没有多余的资金和精力耗费物业自律组织，即使运用法律手段也属不得已而为之。自律机制没有执行力，司法实践滞后，是当前困扰物业企业的普遍问题。10、现阶段公众意识普遍较低，物业实践坎坷曲折现
3、阶段的物业实践中由于人们错误的定位物业企业与业主的关系，使这种情况越来越普遍，为物业管理无形中增加了难度。11、物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成大部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重 12、投入与产出比例失调。物业管理行业承载着太多的社会责任，并且很多业务都是义务的，只有投入没有产出。13、社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多。很多媒体为了追求新闻效应，受“注意力经济”驱使，为了吸引更多的读者，想方设法迎合读者的口味，报道的物业管理行业负面的新闻事件
4、太多，放大了物业管理行业的责任和过失，加深了社会公众对物业管理行业的偏见。 14、业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴。物业管理企业收费难成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足 80%。15、责任与收益的不对等。由于小区保安负责整个小区的安保工作，所以小区内发生的盗窃、斗殴等以及保安的意外伤害都有可能让物业公司承担一大笔赔偿金。 16、国内的物业管理市场正不断地迅速发展及膨胀，需求日益扩大，然而，纵观国内目前的物管服务水平，均与专业的物业管理服务有一定差距。故此，大胆借鉴一些发达国家及地区的物管经验，探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系，建立社会化、专业化、企业化的物管新路
5、，是目前中国物管行业发展的迫切需要。而国外专业及一流的物管公司进入中国内地的物管市场也是必然的趋势。17、物业管理行业具有一定的发展规模，行业整体管理水平有了提高据建设部统计，我国物业管理企业目前已达 2 万家，从业人员 200 多万人。同时，各地以开展评选优秀物业管理项目活动为载体，加强了物业管理的规范化建设。这一活动的开展，提升了整个物业管理行业的管理水平。18、物业管理市场化程度逐渐提高近年来，行业主管部门注重发挥市场机制作用，逐步把竞争机制引入到物业管理之中。市场竞争造就了一批有实力的优秀名牌物业管理企业，这些企业的管理水准、服务质量在社会上得到了业主的认同和赞许，在行业内起到了示范的
6、作用。19、初步形成行业法规体系自 1994 年以来，政府开始物业管理立法工作，以城市新建住宅小区管理办法为标志，建设部先后制定了相关法规。各地也加快了立法步伐。这些物业管理法规的制定，使物业管理初步做到了有法可依。同时，各地主管部门加大执法力度，开展物业管理市场专项治理，查处违规行为。这标志着物业管理的法规体系初步形成。20、形成了一批具有一定品牌和实力的物业管理企业经过近十年的发展，形成了一批具有一定的管理规模和品牌的物业管理企业，尤其在深圳，象万科、中海等物业管理企业在深圳乃至全国都有一定的影响力，这些企业管理规范，具有一定的管理规模、一定的社会美誉度和发展潜力，是未来中国物业管理行业的
7、生力军。但是，在当前我国的物业管理行业还存在一些问题：1、社会化、专业化、市场化的物业管理机制还未建立政府管房、单位管房在相当多的地区还普遍存在。这种政企不分的体制，不能通过优胜劣汰的竞争机制去推进行业的发展。因此，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制是培育和规范物业管理市场的必然要求，也是物业管理市场发展的基本条件。2、公开、公平、公正的市场竞争机制尚未形成许多房管所改制的物业管理公司服务不到位；开发公司开发的项目大多交属下的物业管理企业管理；单位产权的房屋大多由单位自己管理。这种封闭的自我保护式的管理运作方式极不利于物业管理市场的形成和发展。物业管
8、理作为一种服务行为进入市场，要遵循价值规律和竞争规律。因此，重点就是要建立业主与物业管理企业双向选择、平等协商，根据服务内容和质量确定费用，通过签订合同，明确双方的权利、义务的机制。这种机制可以创造公平、公正、公开的市场环境和条件。3、业主委员会未能在市场中确立主体地位业主是物业的所有人，也是物业管理市场的主体，业主委员会代表产权人和使用人利益，行使物业管理选聘权、决策权和监督权。因此，建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。但是在当前，业主委员会在物业管理关系中的这种地位却未能得到体现，应有
9、的作用远未得到发挥。所以，业主委员会制度的建立，是培育和规范物业管理市场的重要内容，整个物业管理行业应该采取必要的措施，加快这项制度的建立。4、总体而言，企业的规模偏小，经营管理水平有待提高目前国内有 2 万家物业管理，这些企业良莠不齐，大部分的物业管理企业规模偏小，这些企业很难在今后激烈的市场竞争中立足。此外，在获取资质的物业管理企业之外，同时还存在着一些没有获得资质的“地下公司” ，这些公司的存在，客观上影响了整个物业管理行业的健康发展，不利于正常经营企业之间的平等竞争。5、物业管理行业的立法滞后于行业发展虽然从中央到地方都加强了物业管理行业的立法，但是，现时的立法落后于行业的发展速度，跟
10、不上物业管理的发展趋势，例如，在实际的执行过程中，很多法规暴露出了漏洞；同时还存在着一些领域未能进行立法的问题。6、东西部、南北方的物业发展不平衡南方及沿海地区市场发育早、起点高、观念新，物业管理已进入比较成熟的阶段。北方及内陆地区起步晚、观念陈旧，体制较落后，尚处于待开发阶段。这种东西部、南北方发展的不平衡在很长的一段时间内还将存在。总之，当前物业管理行业在我国获得了很大的发展，但同时也存在着很多问题，可以说，当前我国的物业管理行业的现状是“成绩与问题并存”的局面。我国物业行业未来发展趋势：1、物业管理市场由单一、狭小逐渐转变开放、扩大 2、物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定的状态
11、 3、政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强 4、物业管理服力的内容将向两头延伸 我国的物业管理行业方兴未艾，它在改革开放中诞生，又在经济转型时期接受洗礼和冲击，虽然会有一些艰难，但喷薄而出的朝阳终究会映红大江南北。 传统的物业管理服务的内容主要包括小区的治安、环境卫生、设备设施的维护、维修及保养等，其目标和对象是延长物业的使用寿命。现代物业管理已将这种服务指向了物业的所有者和使用人，物业管理企业竭力创造人性化、亲性化的管理环境。然而，物业管理服务的内容还将向上延伸至房屋的规划设计阶段、设备安装及调试阶段。这种看似不务正业的多此一举，实际上是物业管理企业的内在需求。一方面，开发商希望在事前多听
12、取物业管理公司的意见，充分利用物业管理公司在与业主和住户联系中获取的信息资源，以保证其后续服务的质量，达到树品牌的目标；另一方面，物业管理企业需要通过接管前期的介入熟悉和了解设备设施的状况，以保证住户入伙期的平稳过渡。5、针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，必然会出现以规模化、专业化来降低成本提高利润树立品牌；以股权化、市场化来促进正当发展竞争；一智能化、网络化来提高管理水平与服务质量；以规范化、法制化来引导制约行业的健康稳定快速发展。 6、物业管理 企业 的专业化、规模化 发展 物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。 7、物业管理的股权
13、化与市场化发展 目前，在一些经济较发达地区，特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点，结果显示优势明显：一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的独立性与自主性；二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体，增强了企业凝聚力；三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。 同时，股权化也是企业走向市场化的一个步骤。另外，随着政府对物业管理认识的进一步深入，会更加深刻地认识到由 社会 化、专业化、企业化经营
14、型的物业管理公司向业主收取管理费，这本身就是市场经济产物，管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系，而是市场经济体制下的经济民事关系，真正保护物业管理企业展的 方法 是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为，如物业管理费将会收支价格开放，由物业管理企业根据自身实力与业主协商，达成一致的收费标准，使企业尽快扭亏，提高社会效益、经济效益和环境效益，从而培养企业自身的造血功能，加速了企业的市场化进程。 8、物业管理的职能化与网络化发展 近些年来，中国大步跨入了信息化的社会，人们的工作、生活与通信、信息的关系是越来越密切了。信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了
15、挑战，随着市民生活水平的提高，人们居住环境的要求不断升级，希望有一个舒适、安全、便捷的家，智能化小区 自然 就成为 21 世纪建筑发展的主流。 9、物业管理行业的规范化与法制化发展 任何产业的发展都离不开政府的支持，而政府扶持的关键是制定符合市场 规律 和产业发展要求的 科学 、合理、系统的政策体系，由于认识到物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的地位和作用，政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持，并形成较为完善的物业管理体系，形成整个物业管理行业的规范化。 10、物业管理服务的需求及发展空间将继续扩大。 基于国内经济的迅速增长，中国已成功进入世界贸易组织及吸引国外财团
16、不断在国内进行大量投资活动等因素考虑，在可见的将来，国内物业管理服务的需求将不断增加，从而使物业管理服务行业的发展空间继续不断地扩大。 11、劣质及非专业的物业管理公司将继续被优质及专业的物业管理公司所取代。 基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣败的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐渐淘汰。 12、专业物业管理市场的业内人士将加强与国内相关的政府部门进行沟通。 基于国内现行的物业管理法规制度存在较多问题，专业物业管理市场业内人士应加强与国内相关的政府部门进行沟通、协调，固可修订相关法
17、规制度，使之变成合理化及可操作化。 13、托管式的专业物业管理服务逐渐取代顾问式的物业管理服务。 基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而无法落实执行及监督物业管理工作，引致管理服务要素难于达到专业水平，以满足用家的要求。同时，顾问式的物业管理服务存在不稳定因素。故托管式的专业物业管理服务逐渐被取代。 14、专业及合资格的维修保养承办商将迅速进入物业管理市场。 基于国内物业管理市场日趋专业化之成熟，故专业及合资格的维修保养承办商因应市场需求，将迅速进入物业管理市场。 1 专业化发展趋势物业管理专业化是指物业管理的专项服务由专业服务公司来承担。主要表现：一是有一定规模的物业管理公司将成立下属专
18、业性的服务公司来对本公司的物业管理项目进行分类管理，同时对外承接物业管理的专业项目；二是规模较小的物业管理公司将自己所管物业的专项服务项目委托给不同的专业公司进行管理。物业管理公司扮演一个“集成商”的角色，对各专业服务公司按行业规范进行指导和监督。如物业管理公司可将电梯委托给专业的电梯公司进行维修和保养，将清洁工作委托给专业的清洁公司进行管理，将安全管理工作委托给专业的保安公司进行管理，等等。物业管理的专业化管理是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。原因在于：一是物业管理的专业化管理将克服一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病；二是物业管理专业化管理是社会化大分工的一种必然产物，
19、是生产力发展到一定程度的必然要求，它将有利于物业管理资源的优化配置，对整个物业管理行业的发展也将起到积极的推动作用；三是物业管理的专业化管理能使物业管理企业将其非核心竞争资源剥离出来，更好地发挥其核心竞争优势，从而在激烈的市场竞争中处于优势地位，使物业管理企业获得较佳的经济效益和社会效应；四是香港物业管理的专业化程度很高，这也为我们提供了成熟的范例。可以这么说，从多头管理到一体化管理，再到物业管理的专业化管理，我国物业管理的进步和成熟将充分地得以显示。16、集团化发展趋势物业管理集团化是指物业管理企业通过多种方式形成具有市场竞争力的企业集团，走规模化发展的道路。这也是我国物业管理市场化发展到一
20、定程度的必然产物。目前我国的物业管理实行的是政府定价或政府指导价，即使以后实行物业管理的完全市场定价，但由于物业管理涉及到的是每个人的切身利益，因此，一般的物业管理项目不可能有巨大的利润空间。所以，物业管理行业无论从目前还是长远来说，它永远都是一种微利性行业。再从经济发展的规律来看，物业管理市场的激烈竞争，最终也会使其成为一种微利性行业，也就是说，市场竞争最终使任何一种行业都将成为微利性行业。由于物业管理行业的市场准人度低，这种发展趋势将表现得更为明显。物业管理的微利性对其规模效益形成的要求就会很高，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。一方面，物业管理企业通过激烈的市场竞争，必然会
21、实现企业的优胜劣汰。从而使一部分优势企业能够发展壮大，使物业管理企业集团化趋势能够形成。另一方面，物业管理企业之间可通过兼并、合作等方式，实现物业管理企业之间的强强联合，从而形成物业管理的企业集团。17、市场化发展趋势物业管理市场化是指物业管理企业通过市场竞争方式获得物业管理项目并进行市场化运作，其中也包括物业管理服务定价方式的市场化。我国物业管理从产生之初，走的是一种自建自管的发展模式，市场化程度低，整个行业基本上处于一种封闭式的发展状态。从 1999 年 5 月建设部在深圳召开全国物业管理工作会议后，这种状况有了很大改变，全国的物业管理市场已开始启动，制约物业管理市场化的瓶颈正被一一打破，
22、物业管理的市场化进程也在迅速推进。目前其市场化发展的形势非常喜人。从物业管理的发展来说，物业管理作为一种人们可接受的商品，受其经济规律的作用，最终会走向完全的市场化。物业管理的市场化发展是物业管理发展的基础，是物业管理行业发展的最终动力。如果没有物业管理的市场化发展，物业管理的其他发展趋势都不可能实现。18、品牌化发展趋势物业管理品牌化发展是指物业管理行业走向以物业管理企业的品牌效应为中心的发展之路。物业管理是一种社会化、专业化和市场化的管理，其最终结果就是进行市场化管理。也就是要利用市场经济要素对物业管理的资源进行优化配置，从而形成最佳的经济效益、社会效益和环境效益。实行物业管理的市场化管理
23、，必定要引进市场竞争机制，通过激烈的市场竞争导致企业优胜劣汰，优势企业会依靠其实力和品牌走上良性发展的道路，而一些实力不强、品牌不佳的企业将会被淘汰，这些都将促进物业企业走品牌化发展的道路。物业管理的行业特征也决定了物业管理企业必须走品牌化发展的道路。物业管理行业的特征要求物业管理必须走规模化发展道路，而物业管理的规模效益又是怎么样产生的呢?首先，只能是物业管理企业利用品牌效应参与市场竞争得来的；其次，物业管理的“产品”是一种服务，是一种无形的东西，而衡量无形的“服务” ，最佳的标准就是“品牌” ；再次，房地产开发商或业主大会通过物业管理招投标选择物业管理公司，在备选的众多要素中，物业管理的品
24、牌就显得非常重要。对一个物业管理企业而言，品牌是企业发展的生命，是对外扩张的利器。没有品牌的企业是不会有大的发展的。因此，物业管理企业的品牌对物业管理企业的发展至关重要。19、智能化发展趋势物业管理智能化是指物业管理企业借助智能化设施、设备对物业进行管理的一种现代化的管理手段。应该说，智能化管理对房地产开发商、物业管理企业和业主三方面都将产生吸引力。随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，特别是信息科技的发展，房地产开发商在新建物业时，会更多地考虑到物业的智能化，会增加物业的智能化程度，从而使物业的智能化水平得以提高。对于物业管理企业来说，实行智能化管理，能有效降低物业管理的人力成本，提高物业
25、管理的科技含量与服务质量，使管理运作更为规范、高效。这也将促使物业管理企业投资改造物业，增加物业的智能化程度，提高物业管理的智能化管理水平。在现代社会，无论是在工作中，还是在生活中，人们对物业智能化程度的要求越来越高，这种有效的社会需求，最终也会导致物业管理智能化发展趋势的形成。20、区域管理集约化趋势区域管理集约化是指物业管理企业之间通过市场进行管理权置换、部分物业管理企业自动退出市场等方式，最终让一个物业管理企业统一管理一个片区的管理方式。在一个物业较为分散、物业档次较低的片区，如果再分割成若干管理单位，由各物业管理公司管理，就会导致管理资源浪费，最终使每家公司都无法获得一定的经济收益，业
26、主也得不到实惠。在此种情况下，可能就会出现，一种方式是多家物业管理公司在征得业主大会同意的前提下，进行管理权置换，一部分物业管理公司就会退出这一片区管理；另一种方式是部分物业管理公司因不能赢利或处于其他战略的考虑，也会主动撤出这一管理区域，主动退出物业管理市场；再一种方式就是因为片区的产权关系，在政府或有关部门的指导下，这一片区的物业管理权可能通过招投标的方式重新确定一个物业管理单位或在原有的多个物业管理单位之间进行产权整合，从而形成一种大片区管理。实行区域管理集约化，可有效利用物业管理资源，实现物业管理的规模化生产和经营，这是物业管理市场成熟的表现，也是物业管理市场发展到一定程度的必然结果。
27、21、技术型、集约化发展趋势技术型、集约化管理是指物业管理企业以提高物业管理技术、提高物业管理生产力水平为内涵的物业管理方式。目前，在普遍推行国际质量标准体系的情况下，物业管理在管理水平、管理标准、管理理念、管理模式等方面越来越趋向同质化。因此，在此种情况下，走技术型、集约化物业管理之路就成为物业管理公司在市场竞争中的核心竞争优势之一。技术型、集约化的物业管理模式可通过三大技术体系支持。一是管理技术：品质管理技术、持续教育技术、战略规划实施技术、营销技术、财务管理技术、组织结构及管理技术；二是营运技术：工程管理技术、智能化营运及管理技术、环境工程技术、信息化营运及管理技术、服务过程管理技术；三
28、是研发技术：监控评介技术、实验创新技术、研究分析技术等。物业管理的市场竞争及物业管理企业自身的发展需求会促使物业管理向技术型、集约化管理方向发展。22、资质等级管理呈淡化趋势目前，我国对物业管理还实行资质等级管理和市场资质准入制度，包括每一个城市的资质等级管理和国家的三级资质等级管理。从物业管理的发展历史来看，实施物业管理资质等级管理有其一定的现实的、积极的意义。一是控制企业人市数目，有利于优秀企业的发展，合理、有效配置物业管理资源；二是利用资质，展示企业品牌形象，易让市场对企业进行识别，有利于市场的发展。物业管理实施资质等级管理实质上是一种政府管理形式，即政府利用其职权对物业管理市场进行调控
29、、引导和管理，它并不是一种完全的市场化行为。从国际惯例来说，物业管理行业实施物业管理资质等级管理是违背 WTO 的基本原则的。因此，在我国已经加入 WTO 后，实施物业管理的资质等级管理只是一个暂时性的过渡过程。未来，物业管理的资质等级管理可能会被全面取消，以适应物业管理的国际化发展趋势。23、实施职业经理人制度成为可能实施物业管理职业经理人制度是一种国际化的管理趋势。目前，国家正在制定有关物业管理职业经理人的制度，如果该制度能够顺利推广、实施的话，那将是我国物业管理模式的第二次大突破，物业管理行业将彻底地重新洗牌。物业管理职业经理人制度是指取得国家物业管理职业经理人资格的个人（目前主要有物业
30、管理员和物业管理师两种资质）可以直接管理一个或多个物业管理项目。也可以由多个物业管理员或物业管理师成立一个物业管理公司管理一个或多个物业管理项目。这样物业管理的品牌将由企业品牌逐步转向个人品牌，个人在物业管理行业中发挥的作用越来越大。实施物业管理职业经理人制度，广大居民将得到更大的实惠，也会促进整个物业管理行业的健康发展。实施物业管理的职业经理人制度对国有物管企业将产生更大的、致命性的冲击，促使国有物管企业尽快退出整个物管市场。24、国有物管企业将全面淡出市场由于历史发展的原因，我国物业管理企业主要是国有体制。近年来，国有体制所占的比例虽然有所下降，但现阶段仍占主流地位。我国国有物管企业主要是通过以下三种方式形成的：一是国有房地产企业成立国有物业管理企业；二是事业编制的房管所转制成国有的物业管理企业；三是机关事业单位进行后勤制度改革，也纷纷成立国有物
