1、1第七章 艺术品拍卖艺术品概念：艺术品是 通 过 所 塑 造 的 形 象 反 映 社 会 生 活 、社 会 意 识 形 态的 一 种 作 品 。艺术品价值有很大的不确定性，古往今来，它是最适合以拍卖方式交易的商品。一般意义上的艺术品具有个性（艺术审美）、民族性、历史性和社会性。个性是艺术劳动形成的风格特征，是艺术比较成熟的标志。艺术品的特性：（1）非统一性艺术品没有统一的标准，它受到不同民族、不同地域、不同艺术家、同一艺术家不同创作时期等因素的影响。（2）非实用性它不为人的使用需要而存在，是一种审美活动。（3）非再生性艺 术 品 的 稀 缺 性 ，使 人 们 的 收 藏 、投 资 和 交 易
2、有 了 保 值 、升 值 的 可靠 保 证 。（4）非确定性价值的不确定艺术品价值包括：艺术价值；历史价值；收藏价值；经济价值。艺术价值是指艺术品的内在价值，也是审美价值。人们在欣赏作品的过程中会产生美感、联想和共鸣，起到净化灵魂、陶冶性情的作用。艺术品与文物的相互关系二者是一种互相交叉的关系，它们既有联系又有分别，艺术品不一定是文物，而文物中的一部分是艺术品。国际上对文物的规定根据 1930 年美国关税条例规定，凡 1830 年以前制作的艺术品免收税金，国际上把这个年限规定为文物的下限。1952 年联合国教科文组织发起组织 17 个国家签署了佛罗伦萨协定，互相保护签约国的文物，在此确定了美国
3、规定的年限，即以 1830 年为下限。我国对文物的规定 文 物 保 护 法 规 定 境 内 下 列 具 有 历 史 、艺 术 、科 学 价 值 的 文物 受 国 家 保 护 ：2具有 历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓群、古建筑、石窟寺和石刻、壁画；重大 历史事件、革命运动和著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义或史料价值的近代现代重要史迹、实物、代表性建筑；各时 代珍贵的艺术品、工艺美术品；重要文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物。艺术品种类（1）西方艺术品的主要种类：油画；珠宝；名人用品。如， 嘉歇医生
4、1990 年佳士得成交价 8250 万美元， 拿烟斗的男孩是毕加索 25 岁“玫瑰色时代“的作品，于 2004 年春苏富比成交价 10416 万美元，创造了世界纪录。 （珠宝拍卖的中心市场：纽约、香港、伯尔尼）（2）中国艺术品的主要种类：书画；瓷器；古董杂件；西画。如，书画拍卖可分为古代书画、近代书画和当代在世画家书画三部分。陆俨少杜甫诗意百开册以 6930 万元成交，傅抱石丽人行97 年以 1078 万元成交。乾隆御制珐琅彩“古月轩“题诗花石锦鸡图双耳瓶以 1.15 亿港元的价位拍卖成交，创造了亚洲所有中国文物拍卖的最高纪录。1986 年佳士得在荷兰拍卖沉船“南京货船“ 的 15 万件出口瓷
5、引起轰动，拍卖持续了 6 天，成交近千万美元。徐悲鸿的珍妮小姐画像在嘉德以 2200 万元的价位拍卖成交，创下国内油画拍卖的最高纪录。艺术品拍卖的效应（1）投资效应。美国在 1991-2001年间的投资赢利利率分别为房地产 4.7%，股票 17%，艺术品 24%，显示出艺术品的投资稳定性良好，汇报率高的特点。（2）文化效应。艺术品拍卖市场的形成及其活动推动了文化艺术的传播，提高了人们的艺术修养，也增强了民族自豪感。（3）广告效应艺术品拍卖的实施阶段分为：(论述题)重点！1、征集拍品，它是与藏家、物主交流的 过程，主要有三项工作要做：（1）对艺术品进行基本鉴定，以便决定取舍；（2）商谈底价（3）
6、洽谈委托拍卖条件32、专题拍卖，一方面拍品要有质量、特色和一定的数量，另一方面拍卖公司要有强烈的营销意识。3、拍品终审， 去伪存真，确保拍品 质量。4、图录制作需要考虑的因素：图录既是拍品展示也是拍卖活动的总体安排和设计载体，是每件艺术品的介绍和广告，是下阶段招商活动的基础，必须高质量地完成。（1）图片及每件拍品的有关资料；（2）每件拍品表明估价；（3）全部拍品编号排序；（4）表明文物鉴定的级别，注明“定向拍卖”、 “境内流通” 等字样（5）图录的技术工作。尽量做到高质量、无差错。5、推介和招商：（1）向客户寄赠拍卖图录；（2）举办拍品展示和巡回展览；（3）开展新闻宣传和评论；（4）组织拍卖会
7、。艺术品拍卖应当注意的问题（论述题）重点！1、注意组建文物艺术品拍卖公司的条件（1）有一定发起人或企业，经前置审批。即经过当地拍卖业政府管理部门和文化、文物等专业部门审批。 （经营非文物艺术品由文化局批准，经营文物由省文物局批准）；（2）有法律规定的注册资本。艺术品拍卖企业需注册资金 100 万元，文物类艺术品拍卖需人民币 1000 万元的注册资本；（3）有合格的专业人才。具有 5 名文博系统副研究员以上职称的专业人才。（4）有经营场地、公司章程以及相关的管理制度。2、注意艺术品拍卖市场的区位优势；（1）经济发达，宽松、和谐的市场环境；（年人均收入 1 万美元，拍卖市场较易成熟。伦敦、 纽约、
8、巴黎、香港）（2）丰富的艺术品存量；4（3）优越的地理位置和国际化程度高；（交通便利、信息密集传递迅速）（4）文化传统和人才优势。3、判断文物艺术品价值的主要因素；真与伪；名家与非名家；精品与非精品；少与多；保存是否完好；玩赏性强弱。4、判定价格的主要依据；（1）分析艺术品自身的价值；（2）参考市场的价格行情；（3）充分考虑委托人的意愿；5、严格鉴定把关，提高拍品质量；（1）要确定拍卖公司自身的质量标准。力求不卖伪作，不能把单纯好卖钱与能卖钱放在第一位。（2）运用科学方法与建立质量把关机制a、中国传统的鉴定方法主要靠经验总结和感悟，注重看、摸、听等直觉手段。b、关于科学的方法引进，一是从学者、
9、 鉴定家那里引进各类考证方法；二是从西方引进信息比较方法。鉴定方法除了感悟鉴定、科学鉴定，重要的是建立鉴定机制。有一个比较合理的鉴定程序，避免主管上知假卖假。（3）实事求是地处理鉴定问题不能明确标明作者、年代的可注“作者不祥”。（4）声明不担保拍卖标的之真伪。6、注意艺术品拍卖的法律、行规问题（1）所有权问题。对于共同共有的艺术品，在拍卖规则中声明由委托人负责因委托产生的后果，一旦共有人发生纠纷，拍卖公司不宜介入，由权属纠纷当事人自行去法院解决；对于失窃艺术品，拍卖前公安机关立案的应撤拍；拍卖后提出的，由司法机关处理。（2）艺术家对本人作品真伪提出疑问的处理。我国著作权法第四十六条第（七）款规
10、定“制作、出售假冒他人署名的美术作品的”属于侵 权行为 。拍卖前艺术家有权对侵权伪作要求拍卖公司撤拍。5（3）关于文物的法律问题。 重点！目前国家禁止地下出土文物和国营单位收藏的一级文物进入拍卖市场；在拍 卖图录制作前，要将全部拍品目录或实物送交省级文物管理部门行政鉴定；对可出境的文物目前采取出口印鉴（火漆印）有两种方法。北京买受人承担办理费用，上海由拍卖公司办理。对真 伪不作担保拍卖 公司不得自营撤拍的几种情况：艺术家本人撤拍；司法机关；文物部门干预；委托人违约。禁止委托人参与竞买对买 受人拒付的处理拍卖公司应维护委托人、拍卖人的合法权益，做好取得买受人的登记表、身份证复印件、成交确认书等证
11、据收集工作。7、为买卖双方提供优质服务；8、重视拍品的安全9、提高艺术品拍卖的经济效益。（注意：如果考试中“艺术品拍卖应当注意的问题”是 论述题， 则答题时要结合 19 来全面详细回答。 ）21、与艺术品拍卖有关的知识（基本了解即可）两大艺术品拍卖巨头：佳士得、苏富比。1952 年， 佛罗伦萨协定，互相保护签约国的文物。凡高、毕加索是西方油画两代表人物。丽人行作者傅抱石6第八章 房地产拍卖土地按照房地产开发来分：生地、熟地、毛地。房地产：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物）和承载它们的土地，以及与它们相应的各种财产权利。房屋：是指有墙、顶、 门窗等直接供人居住、生产、经营、仓储使用的人工建
12、筑。建筑附着物：是指附着于建筑物上的建筑装饰材料，电梯以及各种排水、采暖、电器照明等与建筑物使用密切相关的物。 （钢管、电线、瓷砖等）判断是否是建筑附着物：A 结合紧密的程度 B 拿走后是否影响建筑物的正常使用把建筑附着物归属于房地产的法律效果在于：抵押权可以扩大适用于建筑附着物房地产的特征（一般掌握） （1）不可移动；（2）耐用；（3）价值价值高；（4）异质性（差异性、个别性）；（5）供给有限；（6）投资与消费双重性；（7）房地产实体构成的二元性。 （人的劳动创造和非人力劳动创造，如土地）房地产的类型 1、根据房地产的用途分类：住宅房地产；商业；办公；旅馆；餐饮；娱乐；工业和仓储；农业；特殊
13、用途；公益及文化类性质。2、根据房地产的开发程度可将房地产分为：生地毛地熟地再建工程项目建成后物业73、房地产按其土地权属性质划分 2 类：（注意选择题）集体土地上的房地产国有土地上的房地产：包括国有划拨土地上的房地产和国有出让转让使用权土地上的房地产。4、根据房屋所有权性质分类：国有房产。 （又分为直管房和系统房）集体房产。私人房产。涉外房产。 （A、外国驻华机构的房产；B、外国私人和企业拥有的房产。需要买断，租的不算）其他房产。房地产市场：是指具有市场的一般特征，房地产的买卖双方在特定区域内、特定时间内达成的交易总和。市 场 的 主 要 参 与 者 ：政 府 、开 发 商 、建 筑 商 、
14、金 融 机 构 、企 事 业 单 位 和 个 人 。房地产市场特征（1）地区性；（2）供给调节滞后性；（3）垄断竞争性；（4）投机性（5）交易形式多样性。 （6）交易复杂性；（房地合一，不可分开交易）（7）受金融市场的强烈影响性（8）市场效率低（9）政府干预性。房地产市场按照房地产进入市场的时间顺序分为：一级市场。即国家出让土地使用权给房地产开发公司的土地出让市场。二级 市场。房地 产开发公司与消费者之间的房地产交易市场。三级 市场。房地 产消费者之间的交易市场。土地所有权：是指特定土地所有权人在法律规定的范围内，对于特定土地所拥有的占有、使用、收益、处分、排除他人干涉的权能。国家土地所有权是
15、指国家对于自己（全民）所有的土地依法享有占有、使用、收益、处分的权利。 国务院代表国家行使权利集体土地所有权指农村集体经济组织对其所拥有的土地享有的土地所有权土地使用权是指依法占有、使用他人所有的土地，并获取经济利益的权利。土地使用权可以分为：建设土地使用权、宅基地使用权重点！1、建设土地使用权：以出让方式取得的建设土地使用权；以出让方8式取得的建设土地使用权的年限：居住用地 70 年；商业、旅游、娱乐用地 40年。其它 50 年（工业用地 50 年；教科文卫体用地 50 年；综合或其他用地 50年；） 划拨土地使用权；以划拨方式取得的建设土地使用权无使用年限，但未经国家批准，不得随意进行转让
16、、赠与等处分。转让要补地价。原大型工厂职工房等以租赁方式取得的建设用地使用权；承租届满前不得收回。以作价入股方式取得的建设土地使用权。作价出资（入股）取得的建设用地使用权的性质与出让土地使用权权利性质一致，在使用年期内可以依法转让、作价出资、出租、抵押等。2、宅基地使用权：宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。农户转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。3、土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，
17、土地承包经营权人有权依法自主决定土地承包经营权以转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。当事人应当采取书面形式订立相应的合同，流转期限不得超过原土地承包合同剩余的期限。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。4、地役权是为了使自己土地使用便利而使用他人土地的一种权利。地役权不能单独买卖5、房地产抵押权 （重点）是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务担保的房地产，当债务人不履行债务时，债权人就其卖得的价款优先受偿的权利。（1）可以抵押的房地产包括：建筑物和其他土地附着物；建设土地使用权；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权。（2）不得抵押的房地产包括：土地所有权；耕地、宅
18、基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可以抵押的除外）；学校、医院、幼9儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；依法被查封、扣押、监管的房地产。（3）房地产抵押的法律规定（重要，需要掌握）（1）以建筑物和其他土地附着物、建设土地使用权以及依法可以用于抵押的其他不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。（2）抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人未履行债务时抵押房地产转移为债权人所有。 （这样为了防止损害抵押权人的利益）（3）债务履行期限届满，债务人不履行债务致使抵押的房地产
19、被人民法院依法扣押，自扣押之日起抵押权人有权收取抵押房地产的天然孳息或者法定孳息。6、房屋所有权是指房屋所有者对其所有的房屋享有的占有、使用收益、处分的权力。7、房地产租赁权是指土地所有权人、土地使用权人、或房屋所有权人将土地或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的权利。8、房地产共有权是指两个或两个以上的权利主体共同享有同一个房地产所有权的法律状态。9、建筑物区分所有权是指在多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有所有权是指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益和处分的
20、权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。建筑物区分所有权的转让（小考点，单选题）业主转让建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。建筑物内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。10房地产价格及其影响因素：土地使用权价格是一定年期使用土地的权利的价格，它是若干年期地租的折现值。基准地价是在城镇规划区范围内，对现状利用条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工 业等各类用途，分别评估确定的某
21、一估价时点上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。标定地价是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房地产价格的影响因素：一般因素、区域因素、个别因素。房地产拍卖及其特征（掌握）房地产拍卖量多、价值高；房地产拍卖法律性、政策性强；房地产拍卖复杂、 时间涨；成交后需办理的手续多。房地产拍卖业务的主要来源（1）法院司法强制拍卖；（2）债权人委托拍卖的抵押房地产；（3）政府部门委托拍卖的房地产；（4）法人我托拍卖的房地产；（5）自然人委托拍卖的房地产。房地产拍卖的条件和主要交易规则： 重点！ 1、法律、法规禁止拍卖和转让的下列房地产不得拍卖（1）未取得房地产产
22、权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书）（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（3）权属有争议，在诉讼仲裁或行政处理中的；（4）权利人对房地产的处分受到限制的；（比如房改房期限未届满不能转让）（5）以出让方式取得的土地使用权，不符合政府相关转让条件的；（6）司法、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房产权利的；（7）国家依法了收回土地使用权的（如没在规定时间开发，政府收回土地）11（8）法律、法规、 规章规定禁止买卖、 转让的其他情形。2、以出让方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖条件和交易规则（1）按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，且依法
23、登记并取得土地使用权证（或房地产产权证）；（2）按照出让合同约定进行投资开发的，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额 25%以上，属于成片开发土地的，依照 规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供 热、道路交通、通信等市政基础设施和公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。3、以划拨方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖条件和交易规则（1）拍卖时应当报请有关部门批准，由买受人按法律、法规、规章的有关规定，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；（2）可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所
24、得收益中的土地收益上缴国家；（学校转学校、作价出资、房改房等）（3）划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。4、以租赁方式取得的建设用地使用权及其地上建筑物的拍卖条件和交易规则（1）承租人在按规定支付土地租金，依法取得国有土地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可以将承租土地使用权转租、转让或抵押；（2）承租人将承租土地转租分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利；（3）承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转让给第三人，承
25、租土地使用权由第三人取得，租赁合同更名后继续有效；12（4）地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押、承租土地使用权可以随之抵押，但只能按照合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。5、农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则（1）房屋所有权和该房屋占用范围的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书；（2）集体土地上的房屋拍卖前应当向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖；（3）竞买人的认定。6、已经设定抵押权的房地产拍卖交易规则（1）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，转让抵押房地产的行为无效。如果未经抵押权人同意，拍卖造成抵押权人经济损失，应当承担相应的民事责
26、任。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或提存。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（2）债务履行期限届满，债权未受清偿的，抵押权人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销。抵押权人与抵押人达不成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。（3）抵押房地产折价或拍卖、变卖后，价款超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（4）同一房地产向两个以上债权人抵押的，按下列规定清偿：抵押权已登记的，按登记先后顺
27、序清偿；顺序相同的，按债权比例清偿；抵押权没有登记的，按照债权比例清偿；抵押权已经登记的先于未登记的受偿。（5）建设用地使用权抵押后，土地上新增值的建筑物不属于抵押财产。拍卖新增的建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。13（6）房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，实现抵押权时，首先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金价款后，抵押权人方可优先受偿。（7）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；或者以乡镇企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权的，实现抵押权后。未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。房地产拍卖的程序 1、接
28、受拍卖委托2、拍卖房地产标的调查与确认。 需核实的文件资料和内容：（1）拍卖标的和房地产权证明是否一致，产权证上的产权人和产权档案力的产权人是否一致。（2）产权来源是否清楚，是否有规划、用地、施工等管理部门的批准文件（3）面积是否和勘测报告一致（4）产权证他项权利栏中有无租赁、抵押等情况（5）是否有被司法机关查封（6）是否有他人声明对该房产享有权利（7）产权证有无丢失，现持有的证是新证还是老证，是否登报声明（8）有无产权的纠纷处理记录（9）是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围（10）土地来源的变更情况（土地性质、使用年限、用途等的变更）3、签订委托拍卖合同 4、确定拍卖底价。 确定拍卖底价
29、的依据主要有（1）评估报告；（2）对一般因素、区域因素、个别因素加以分析；（3）拍卖人的经验；（4）委托人的医意愿。5、发布拍卖公告， 组织拍卖司法强制拍卖于 15 日前发布6、产权过户房地产拍卖应当注意的问题 1、前期准备要注意权属问题14（1（ 是否存在重复查封的问题，如果由执法部门查封，而被执行人拒绝提供产权证时，拍卖人必须对产权证来源做进一步取证。（2（ 产权人为国家单位或集体单位时，拍卖需取得上级主管部门的书面许可。（3（ 共有人的意见和共有人享有优先购买权。（4（ 公告前已经签订租赁合同的，承租人享有优先购买权。（5（ 附属物一并拍卖，要在公告里说明。（6（ 房屋分层、分套拍卖时，
30、土地使用权不可分隔，要按比例取得。成套房屋不可分隔拍卖。（7（ 房地产用途转换的，需上级部门批准 2、公告阶段应当注意的问题对于拍卖公告前已经进行出租登记的，拍卖前必须通知承租人参加竞买，或解除租赁合同，对于维持原租赁的，公告中必须告知竞买人。3、房地产拍卖的售后服务（1）协助买卖双方办理产权过户手续；（2）对于房地产在建项目，协助办理项目更名和转让以及其他相应的手续；（3）协助双方交接相关资料和房地产；（4）买受人和委托人提出的需要拍卖行完成的其他工作。 4、房地产拍卖登记和相关税费房地产登记需要提交的资料：19 自愿委托 110 法院委托（1（ 申请书 （2）当事人身份证明或单位合法资格证
31、明 （3）委托书和代理人身份证明 （4）房地产权证 （5）拍卖成交确认书 （6）房屋平面图和地籍图 （7）补交土地使用权地价的收据 （8）已交纳契税凭证 （9）拍卖公告（10）A 委托公函 B 判决书，裁定、 调解书 C 协助执行通知书相关税费：（1（ 佣金 （2）营业税（3）印花税（4）契税（5）交易手续费（6）评估费（7）登记费（8）公证费等15 特殊类型房地产拍卖应当注意的问题： 1、对在建工程项目拍卖应当注意的问题（1（ 房地产在建工程项目的状况需要详细核查的内容？以出 让方式取得的土地使用权，注意是否支付了全部出让金，并经依法登记，取得产权证书；相关 职能部门批准文件是否齐全（计委、
32、规划、土地、施工管理）开发 投资总额是否已经完成 25%；注意市政配套和基础设施配套协议，以及配套费用的支付状况；与项目其他参与人的合同和费用支付情况；在建工程项目是否存在抵押行为；有多个 债权人，将全部债权人联合起来，共同处理拍卖事宜；在建工程项目是否预售。如果有预售，一是查阅有无预售许可证。没有许可证的要慎重处理；二是对获得预售许可证并开始预售的，在建工程项目权利人应当将拍卖转让的情况告知商品房预购人。商品房预购人有权在接到书面通知之日起 30 日内要求解除商品房预售合同，并在拍卖后退还预购人款项。（2）在建房地产拍卖需要申请和审核。权利人应当向房产主管部门申请，并提交相关证明，经批准后方
33、可进入拍卖。（3）拍卖成交后的手续处理。拍卖成交后，转让人应当向买受人出示拍卖的批准文件，与买受人签订转让合同。拍卖的当事人应该在转让合同生效后，办理过户手续，并接受在建项目所有合法文件，需要重新变更的，重新办理变更手续。2、建成在售房应当注意的问题（1）了解房地产所属物业的土地产权状况和商品房销售许可证办理的情况，以便不影响过户；16（2）房地产权属经确认后，还要了解当前的使用、租赁和费用拖欠情况、同委托人明确欠债的责任。3、有瑕疵房产拍卖的操作 去除瑕疵就可以了，内容不用记 国有土地使用权出让拍卖的步骤：（1）进行市场分析，拟定公布政府出让计划；（2）部门协调，确定具体宗地的拍卖方案；（由
34、市、县土地主管部门、规划、计划、市政等相关部门一同拟订）（3）场地清理，市政配套与勘测；（4）编制拍卖出让文件；（5）发布拍卖公告：（6）地价评估，确定拍卖底价和起拍价；（7）现场踏勘，提供宗地信息质询；（8）竞买申请及竞买资格审查；（9）现场拍卖，与买受人签订成交确认书；（10）公布拍卖结果，签订出让合同，颁发建设用地批准书；（11）协助办理有关土地开发建设的证照；（12）支付土地出让金，办理土地登记，取得土地使用权。注：编制拍卖出让文件共 10 条 看书 国有土地使用权拍卖出让应当注意的问题（一般了解）（1）营造良好的外部市场环境（2）拍卖宗地的选择必须以市场为中心（3）部门协调、密切配合
35、（4）注重拍卖宗地前期的清理、开发，尽量作到净地拍卖（5）提高业务人员素质，选好拍卖师（6）拍卖会前做好宣传、推介（7）开发区管理委员会无权进行拍卖出让委托17（8）竞买人不足 3 人或最高应价未达到底价时,应终止拍卖国有土地使用权拍卖公告，应当在拍卖日前 20 日发布，并在土地有形市场公布；房地产拍卖公告，应当在拍卖日前 15 日发布公告。国有土地使用权拍卖中，竞买申请的受理时间：拍卖公告发布之日起至拍卖前 5 日。国有土地使用权采取增价拍卖。确定买受人后，出让人与买受人签订国有土地使用权拍卖出让成交确认书。成交确认书对出让人和买受人具有合同效力。国有土地使用出让可以采取拍卖、招标、双方协议
36、的方式，但是当前，国有土地使用出让只采取拍卖的方式进行。第九章 破产企业财产拍卖在当代社会， “破产”一词常用在二种意义上使用，一是在非法律意义上的使用：“破产” 即事实 上的破产，是指债务人不能清偿到期债务的事实状态。又分为两类：1、丧失了继续经营事业的财产承受力 2、发生了债务清偿不能的财务危机。二是在法律意义上的“破产”，以破产重整程序和破产和解程序为代表的一种旨在挽救频临破产企业的重建程序被吸收到破产法律制度中来，从而扩展了破产的含义，破产不仅仅指清算分配，而且还指企业重建。2006 年 8 月 27 日，十届全国人大常委会二十三次会议以高票表决通过了中华人民共和国企业破产法。该法共
37、12 章 136 条，于 2007 年 6 月 1 日18起实施。破产概念：破产是指债务人出现了“不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的”法定状态。破产的法律特征：破产的前提是债务人出现了不能清偿到期债务的状态；破产的目的是清偿债务并使债权债务关系归于消灭；破产的原则是债权人公平受偿；以债务 人的全部财产进行彻底清偿 多个债权人公平清理债权债务 根据 债权性质不同，设定不同清偿顺序 （已设抵押权的情况）破产应当由人民法院按照破产还债程序认定。 （破产就是指破产程序）破产程序的概念：破产程序有广义和狭义之分。广义的破产程序指 的 是 为 了 使 债 权 人 获 得 公
38、 平 清 偿 而 对 不 能 清 偿 到 期 债 务 的债 务 人 所 进 行 的 一 种 特 别 程 序 ，它 包 括 破 产 清 算 程 序 、和 解 程 序 和 重 整 程 序 。狭义的破产程序即破产清算程序，是指在债务人不能清偿到期债务时，为使各债权人获得公平清偿，而依法对债务人的财产进行清算和分配的程序。破产清算程序是指当债务人不能清偿到期债务时，为使各债权人获得公平清偿，并对债务人的财产进行清理、变价和分配的程序。和解程序是指债务人为避免破产清算，向法院提出和解申请并提出和解协议草案，经债权人会议表决通过并经法院裁定认可的法律程序。重整程序是指对已具有破产原因或有破产原因之虞，而又
39、有再生希望的债务人实施的旨在挽救其生存以避免破产的积极程序。破产程序的特征：破产程序是因债务人出现破产原因，不能清偿到期债务而引起的总括债务清偿程序；破产程序以公平清偿债务为宗旨；破产程序以债务人全部财产为执行客体；19破产程序具有诉讼和执行的双重性质。诉讼性：审查债权人资格；确认破产财产和破产债权范围；宣告破产执行性：破产财产清理、清算和清偿破产的主要程序：1、破产申请的提出。 破产申请是破产程序启动的初始条件一是债权人申请宣告破产；二是债务人自行申请宣告破产。2、破产案件的管辖。 破产案件由债务人所在地人民法院管辖。债务人所在地是指企业主要办事机构所在地，债务人无办事机构的，由其注册人民法
40、院管辖。3、破产案件的审查与受理。人民法院审查一般有以下几方面：法院具有管辖权；债务人的主体资格；债务人是否达到破产界限，即债务人是否满足了“不能清偿到期 债务” 和 “资产不足以清偿全部债务”这两项标准， 认为符合受理条件予以立案受理。立案受理的同时指定管理人。4、指定管理人接管破产企业。管理人的职责：接管 债务人的财产、印章、 账簿、文书等资料调查债务人财产状况，制作财产状况报告决定 债务人内部管理事务决定 债务人日常开支和其它必要开支在第一次债权人会议之前决定是否继续或停止债务人的营业管理和 处分债务人的财产代表 债务人参加诉讼、仲裁或其它法律程序提议 召开债权人会议人民法院认为管理人应
41、当履行的其它职责20管理人向人民法院报告工作并接受债权人会议和债权人委员会的监督管理人处置和分配破产财产要由债权人会议通过并经法院的裁定和批准5、宣告和公告。 人民法院作出破产宣告裁定之日起 10 日内应当发出公告，公告破产宣告裁定。一是通知与债务人有经济关系的债权人参与破产清算；二是通告与债务人有其他关系的主体说明破产的事实。6、召开债权人会议。第一次债权人会议由人民法院召集，自债权申报期限届满之日起 15 日内召开。债权人会议的职权：核查债权 申请人民法院更换管理人，审查管理人费用和报酬监督管理人 选任和更换债权人委员会成员决定 继续或停止债务人的营业 通过重整计划 通过和解协议通过债务人
42、财产的管理方案 通过破产财产的变价方案通过 破产财产的分配方案 人民法院认为应当行使的其他职权债权人会议的决议规则：债权人会议的决议由出席债权人会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上。债权人委员会： （不超过 9 人）由债权人会议选任的债权人代表和一名债务人的职工或工会代表组成。债权人委员会成员应当经人民法院书面决定认可。7、破产财产的变价和分配。破产财产的变价：指为管理人按照债权人会议通过或者人民法院裁定的破产财产变价方案，适时出售变价财产的过程。破产财产的分配：指管理人执行债权人会议通过的、经人民法院裁定认可的财产分配方案，按债权人应当受偿
43、顺序和应受偿比例进行清偿的程序。破产财产的分配是破产还债程序的最后阶段，也是破产宣告的必然结局。21破产财产在按法定程序清偿之前，应优先拨付破产费用和共益债务。破产费用是指人民法院受理破产申请发生的费用：破产案件的诉讼费用；管理、变价和分配债务人财产的费用；管理人执行职务的费用、报酬和聘用工组人员的费用。共益债务是指人民法院受理破产申请后发生的债务：因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；债务人财产受无因管理所产生的债务；因债务人不当得利所产生的债务；为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生
44、的债务；债务人财产致人损害所产生的债务。破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。先清偿破产费用再清偿共益债务如不足以清偿破产费用的，管理人应请人民法院终结破产程序。破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求就按比例清偿。8、破产程序的终结。 导致破产程序终结的法定事由有三类：一是因破产消除而终结；二是因破产财产分配完毕而
45、终结；三是破产财产不足以支付破产费用的，人民法院应当宣告破产程序终结。22破产程序终结由管理员提请法院作出裁定，并且必须公告。破产企业财产的概念：破产企业财产是指企业在法院宣告破产时所有的或经营管理的全部财产，以及在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产或财产权利。破产财产：破产企业全部财产扣除以作为担保物的财产破产宣告前成立的有财产担保的债权，债权人享有该担保物的优先受偿权。破产企业财产的法律特征：破产 企业财产必须是破产人的责任财产；破产 企业财产由管理人占有和支配。破产企业财产的范围和认定时应把握的问题：1、破产企业财产的范围：企业 在法院宣告其破产时所有的或者经营管理的一切财产或者财产权
46、利，包括动产、不 动产、知 识产权、股权等；企业 在破产宣告至破产程序终结前取得的财产或者财产权利，包括追讨回来的债权等；依法 应由破产企业行使的其他财产权利，如破产企业与他人共有的物权、债权、知识产权等财产，要在清算中分割，不能分割的就其应得的部分折价出让。破产企业的投资开办人投入注册资金不足的，应当追缴不足的部分作为破产企业财产破产企业对外享有的担保物权和其它权利，由管理人实现后2、认定破产企业财产时应严格把握的几个问题：专属于破产企业的人身权利，包括法人的人格权、荣誉权等原则上不属23于破产企业财产的范围。人身权无法变现，不纳入；能变现，纳入。破产 企业职工因保险合同所产生的请求权不能列
47、入破产企业财产。破产 企业的股东、 职工的个人财产不能列入破产企业财产。虽属于破产企业占有，但所有权不属于破产企业的财产，包括租赁、保管、加工的他人财产，这部分财产应当由所有人或经营管理人收回。职工集资款，属于借款性质的视为破产企业所欠职工工资处理，属于投资的，视为破产企业财产。破产 企业兴办的公益事业和职工福利事业不属于破产企业财产。由破产企业所在市政府接收处理 （宿舍、学校、幼儿园、医院）破产企业财产拍卖的特征：破产 企业财产拍卖属于强制拍卖的范畴；破产 企业财产拍卖是资源得以重新配置的过程；破产 企业财产拍卖是资源保值的可靠途径；破产 企业财产拍卖是维护破产程序中有关各方利益的好方式。破
48、产企业财产拍卖的原则：1、法定委托人原则； 管理人2、必 须 以 人 民 法 院 生 效 裁 定 文 书 为 依 据 的 原 则 ； 破 产 宣 告 和 指 定 管 理 人 文 件3、拍 卖 活 动 依 法 进 行 的 原 则 ；法 院 及 工 作 人 员 不 得 买 受 ；成 交 价 款 交 付 管 理 人4、鼓励整体拍卖原则；5、人民法院依法监督的原则；对拍卖费用 监督 对 拍卖标的审查 对拍卖活动监督6、债权人会议在破产企业财产拍卖中享有监督权利。有 权 决 定 拍 卖 标 的 的 范 围 和 底 价 监 督 拍 卖 全 过 程 有 质 询 权 并 可 要 求 管 理 人 和 法 院 答
49、复24破产企业财产拍卖的程序：1、破产企业管理人与有资质的拍卖企业进行接洽，并向其提供人民法院宣告破产裁定书，企业财产评估报告和权属证明；2、拍卖企业和管理人签订委托拍卖合同；3、管理人将委托拍卖的破产企业财产认为可以拍卖的，编制拍卖物品目录，拍卖企业根据拍卖目录逐一核实；4、拍卖企业根据拍卖标的的性质与管理人协商整体拍卖、分拆拍卖、捆绑拍卖等具体事宜并确定拍卖底价；5、拍卖公告与展示；公告期：动产 7 天 不动产 15 天6、竞买人登记；7、 举行拍卖会；8、 标的物移交。破产企业财产拍卖应注意的问题：1、提醒竞买人防范风险：管理人作为委托人对于其已知道的关于破产企业财产的瑕疵全部说明后，即使仍有潜在的、管理人无从知道的瑕疵，管理人也不对买受人承担造成实际损失的责任；破产企业破产前欠缴的规费，买受人需补交，竞买人
