1、一:区域类似商业裙房市场分析：1、类似商业裙房概述：和平区现有适用不同需求的写字楼 59 幢，总建筑面积达到百万平方米，楼宇内现已入驻国内外知名企业总部及以现代服务业为主的各类企业 1464 户，即南京路商务线，周边商业繁荣，基础设施完善，使其形成外企、外地驻津办事处商场娱乐的黄金地点。2、交通现状:南京路是天津市道路的主干线之一,车流人流俱佳,因此国内外知名商场百货云集 ,如伊势丹、津乐汇等大型百货，南京路附近集中了较多的交通线路，并且地铁一号线从此经过。列举项目分析：项目名称 商业面积 租金 楼层状况 经营品类今晚报大厦 12000 平米 2 元至 5 元 地上三层 超市银行邮局餐饮娱乐健
2、身河川大厦 8000 平米 1.5 元至 4.5 元 地上三层 通讯营业厅手机超市二手手机市场津汇广场 37000 平米 一楼至四楼为联营五楼 2 元六楼为 1.5 元地下为 3 元至 5 元地上六层地下二层百货超市快餐店餐厅美食广场美容美发银行咖啡店眼镜店健身国际大厦 4500 平米 地上 5 元至 15 元地下 3 元至 6 元地上三层地下一层咖啡店银行美容美发日本料理店超市邮政健身化妆品机票代售凯旋门大厦 13000 平米 联营合作 地上四层 百货餐饮金皇大厦 4500 平米 1.8 元至 4 元 地上五层 健身练歌房韩国料理会员俱乐部周边商业地产项目分析:项目名称 商业建筑面积 销售价
3、格 回报率 8%租金 经营品类万达商业广场 155000 平方米 3 万至 7 万6.5 元至 16 元万达属于不包租百货超市快餐店餐厅美食广场 银行咖啡店眼镜店电影院家居建材麦购商业广场 30000 平方米 2.2 万至 3 万4.8 元至 6.6 元麦购属于包租形式百货餐饮美容美发手机超市庄吉现代城 100000 平方米9300 元至 40030元2 元至 8.8 元 百货餐饮(未开业)二、本项目商业裙房定位：1、本项目概述:该项目地处天津市 CBD 白金地带，坐落于和平区南京路与河北路交叉口的西南角位置，项目主题共 38 层，地下建筑面积约 37200 平方米 ，地上裙房中的一、二楼设置
4、为精品店建筑面积约 9351 平方米。2、定位背景：项目周边聚集了较多的商场、写字楼、酒店消费能力很强，市场较成熟但是商业及消费场所都是以中档为主，不能满足对高收入消费群的消费需求。3、定位宗旨本项目拥有较好的地理位置和周边商业氛围，并有世界顶级酒店威斯汀的加盟，在裙房经营面积偏小的情况下，从硬件设施和整体大厦的氛围上可满足高消费人群的需求，因此可把本项目定位为国际顶级精品购物中心 。三：具体分割布局建议:1、 面积统计与说明一层 26 个单位；建筑面积; 2643.51 平米（套内）二层 26 个单位；建筑面积; 2599.83 平米（套内）2、建议楼层定位：一楼: 顶级国际品牌店、快餐厅、
5、咖啡店、银行二楼：顶级国际品牌店、快餐厅、咖啡店、美容美发、保健诊所、艺术品店铺3、按楼层定位品牌招商指引国际顶级精品店 ：（一线品牌）夏奈尔 古驰、路易威登 雅格诗丹、都彭、乔治阿玛尼等 （二线品牌） KENZO 、Esprit 、奥斯卡 德拉伦塔、诺帝卡、LIVSE、等快餐店：塔克钟、季诺意式餐厅、百怡咖啡、等银行：花旗银行、汇丰银行 等艺术品珠宝商铺：LEO 天然彩石 、7银饰 seven degree 、诺美莉 laurareni四、业态/业种规划示意1、运用为概念依托，炒作地块最大价值 2、以区域价值的提升带动市场关注度及显性消费力 3、营造天津市首家名品室内内街式商铺形式，多种经营
6、合作理念，提高入商门槛,进行品牌严格筛选. 4、引入国际知名品牌经营，以其带动人气的汇聚，以吸纳更多的二三线品牌商家进驻,从而达到合理配比,提高经营收入.五、配置建议：1、商场入口建议设计为宽度较大的通透玻璃门，外立面建议具有展示功能的落地橱窗，商场外围安装电子影像显示屏，并树立大型展示牌来吸引客流。2、因商场一楼消防通道较宽建议在通道上加装豪华休闲设施和室内高端景观设施（例如 沙发,室内小型喷泉、艺术品雕塑）3、因商场通道较多建议为吸引客流多加装两部自动扶梯，来带动二层楼面的客流互动，并在商场导视系统上尽量设计新颖突出主题购物中心。4、建议整栋裙搂部分采用中央空调系统来运行。六、商业运营模式
7、思考:1、建议考虑商铺不销售模式进行商业运作.2、合作模式尽量多元化,建议对国际一线品牌可考虑低扣点联营形式.3、尽快确定整体业态规划,并形成相应招商规划和策略,并应于大厦竣工前 12个月开始招商工作，再招商工作开展前六个月开始储备顶级品牌商户。4、经营方面要确定为统一经营、统一推广、统一管理模式，组建专业的经营管理团队来进行经营管理。5、精选专人担当销售招商执行人员，保障拜访效果； 6、现场接待人员专业素质、沟通能力提升，确保不跑单； 7、广告设计必须最大限度满足促销需要，不做无效投放； 8、尽量利用时效性营销资源。9、商场开业后尽量保证每月有促销活动，令本项目有很好的经营氛围来带动消费，尽快缩短培育期。销售执行要点：考虑到本项目的资金回笼要求，可能会出售商铺，因此为了能把因产权分散而对商业经营造成的负面影响降到最低，建议在销售制订上考虑以下要点：1 尽可能采用先租后售，带租约销售， 售后包租，售后回购。2 对重要商家铺面尽可能采用不售方式 。3 优先考虑长线投资客或基金信托公司。4 优先考虑自营品牌商户。
