1、顺驰公司成本分析,2004年12月1日,1、对比顺驰项目简介 2、各项成本对比 3、差异汇总,题 纲,一、对比顺驰项目简介：,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,单位：元/M2,顺驰土地费用：,加权平均,结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势,单位：元/M2,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,万科土地费用：,单位：元/M2,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,顺驰前期费用：,单位：元/M2,加权平均,前期成本有差异？,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,万科前期费用：,1-1、顺驰设计费用：,单位：元/M2
2、,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,1-2、设计费用对比：,单位：元/M2,顺驰住宅设计费约在30-40元之间， 万科的设计费约合70元/M2,分析原因： 1、多请国外设计公司； 2、重复、修改设计、无效设计成本较高； 3、需设计项目过多 常规：概念设计、方案设计、环境设计 其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,2-1、人防费用：,单位：元/M2,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,2-2、人防费用对比：,单位：元/M2,顺驰人防费用： （1）区县项目
3、及早期项目人防费经协调不发生费用， （2）建地下车库项目较多，导致人防费较高,结论： 天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,3-1、小配套费用：,单位：元/M2,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,3-2、小配套费用对比：,单位：元/M2,顺驰小配套费用： 区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用， 近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免,结论： 随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本
4、区内配套环境成本,顺驰主体成本：,单位：元/M2,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,单位：元/M2,简单算术平均,结论：万科建安成本较高,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,万科主体成本：,顺驰区内配套成本：,单位：元/M2,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,单位：元/M2,简单算术平均,区内配套成本差异很大？,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,万科区内配套成本：,1-1供热：,单位：元/M2,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,1-2、供热费用对比：,单位：元/M2,顺驰供热费
5、用： （1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费 额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。 （2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本 平均只有22元/M2，也具有成本优势。 （3）没有单独的热力入口装置,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,2-1、气源基金：,单位：元/M2,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,2-2、气源基金对比：,单位：元/M2,此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上
6、，仅支出了10元/M2，有成本优势。,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,3-1、智能化：,单位：元/M2,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,3-2、万科智能化：,单位：元/M2,加权平均,成本相当,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,顺驰环境成本：,单位：元/M2,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,万科环境成本：,单位：元/M2,加权平均,环境成本差异很大？,各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本,顺驰销售费用单位成本：,单位：元/M2,销售成本对比：,单位：元/M2,按加权平均计算
7、，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本一般为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。,顺驰开发单位成本：,单位：元/M2,万科开发成本：,单位：元/M2,简单算术平均,开发成本差异约500元,顺驰总成本：,单位：元/M2,平均 毛利21%,三、主要差异对比：,单位：元/M2,总结： 1、设计费: 根据项目定位合理选择设计师档次（国内普通设计师、国内知名设计师、 港台设计师和国际 著名设计师）。 2、人防费、供热费、气源基金等交费标准均有下调空间，万科应加强此方面的协调力度（此费用降低不会影响产品的品质）。 3、主体、环境与顺驰成本差异较为突出，主要由于产品品质的提升，需研究产品品质增加对售价的影响比例。,谢 谢！,
