1、住宅价格成本构成清单及实证-成本住宅价格成本构成清单及实证南京市商品房作价办法（商品房价格的构成）商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价商品房成本=土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施费+公共基础设施费+管理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共 9 项成本构成） 一、 成本构成 （一）土地征用（出让）及拆迁补偿费： 1、国有土地使用权出让金 2、 征（拨、使）用土地管理费 3、 临时用地管理费 4、 土地登记费 5、 建设用地批准书工本费 6、土地用途变更费 7、 耕地开垦费 8、 土地复垦费 9、 农业重点开发建设资金 10、 新菜地
2、开发建设资金 11、 征地拆迁安置补偿费 12、 房屋及附着物补偿费用 13、 城市房屋拆迁管理费 14、 城市房屋拆迁补偿安置费用 15、 城市公企单位搬迁补偿费用 16、 其他费用 17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本 18、 拆迁安置中的差价收益冲减开发成本 计算公式： 单体造价(元/m2) = 土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2) = 土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额商品房面积 （二）前期工程费 1、 新建房屋白蚁防治费 2、 利用城建档案资料服务费 3、 城市道路占用费 4、 城市道路挖掘补偿费 5、 城市规划设计收费 6、 工程勘
3、察测绘费用 7、 工程设计费用 8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整） 9、 其他 计算公式： 单体造价(元/m2) = 前期工程费用总额房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2) = 前期工程费用总额商品房面积 （三）房屋建筑安装工程费（含材料差价） 1、 桩机工程费用 2、 土建工程费用 3、 水电安装工程费用 4、 室外附属工程费用 5、 其他 计算公式： 单体造价(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额商品房面积 （四）附属公共配套设施费 列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，
4、与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。 计算公式： 单体造价(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额商品房面积 （五）公共基础设施费 开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。 计算公式： 单体造价(元/m2) = 公共基础设施费用总额房屋建筑总面积 商品房单位面积的费用(元/m2) = 公共基础设施费用总额商品房面积 上述（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为计算管理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。 （六）管理费用 开发经营单位为组
5、织开发经营活动所必需发生的费用，以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按一定比例提取管理费用，一级为 3%，二级为 2.5%，三级为 2%。 计算公式： 商品房单位面积管理费用(元/m2) =（一）至（五）项单位面积费用之和 *（2 3%）（七）销售费用 开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以（一）至（五）项之和为基数的 2%提取。 计算公式： 商品房单位面积的销售费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 2% （八）财务费用 开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过（一）至（五
6、）项之和的 30%。计息时间为：多层住宅不超过 24 个月，高层住宅不超过 36 个月。利率按国家规定执行。 计算公式： 商品房单位面积的财务费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 30%利率时间 （九）代收费用 1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收） 2、 建制镇市政公用基础设施配套费 3、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收） 4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收） 5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收） 6、 消防设施建设费 7、 煤气建设费 8、 散装水泥专项资金 9、教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设
7、施的项目免收） 计算公式 商品房单位面积的费用(元/m2) = 代收费用总额商品房面积 二、利润 以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数计算： （一）经济适用房的利润率最高不超过 3。 （二）普通标准商品住宅的利润率最高不超过 8。 （三）高档住宅商品房和非住宅商品房利润率由开发商根据市场供求自主确定 计算公式： 商品房单位面积的利润(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和利润率 三、税金 计算公式： 商品房单位面积的税金(元/m2) = （一）至（五）项商品房单位面积费用之和 + 管理费 + 销售费用 + 财务费用 + 代收费用 + 利润 ( 1 - 税率 ) 税率 四
8、、住宅差价 （一）各楼层、朝向的差价率 （二）质量差价率 商品房价格的计算公式 综合平均销售价格(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和 + 管理费 + 销售费用 + 财务费用 + 代收费用 + 利润 + 税金 各楼层、朝向销售价格(元/m2 ) = 综合平均销售价格 （ 1 住宅差价率 ） 面积计算方法：( m2 ) （一）土地 土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级别填写。 用地面积按国有土地使用权出让合同土地实际出让面积或国有土地使用证土地使用权总面积填写。 （二）房屋 房屋建筑总面积，按项目建筑总平面图的总面积计算。如因项目分期建设规划，仅作总建
9、筑规划设计图时，可依据南京市规划局下达文本规定的规划总面积计算。 公共配套面积，按列入项目规划图、规划要点；列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施面积计算。如，地下自行车库，门房或公共物业管理用房等。 营业性用房面积，指具有营业性质的各类用房的面积总和。 住宅面积，指各种类型、各种套型的住宅面积总和（住宅面积中含假层等计算面积的部分）。 安置面积，以符合拆迁安置法律、法规规定为依据，以拆迁安置协议书等有效凭证为凭据，将拆迁安置的住宅面积、营业性用房面积汇总合计进行计算。容积率，指房屋建筑总面积与用地面积的比。即：容积率 = 房屋建筑总面积 / 用地面积 得房率，指
10、商品房面积与房屋建筑总面积的百分比。即：得房率（%）= 商品房面积 / 房屋建筑总面积 （三）商品房面积计算方法： 商品房面积 = 房屋建筑总面积 （公共配套面积安置面积） 商品住宅面积 = 住宅总面积 安置住宅面积 营业性商品用房面积 = 营业性用房总面积 安置营业性用房面积 n 房屋建筑安装工程费（含材料差价）造价指标分析 桩基工程平方米估算指标 单位：元/m2 建筑面积 建筑类型 桩型 估算指标 多层建筑 钻孔灌注桩 165.91 预制方桩 91.88 沉管灌注桩 81.12 人工挖孔桩 61.03 搅拌水泥桩 47.05 高层建筑 通信技术楼 钻孔灌注桩 199.95 住宅及其他工程
11、钻孔灌注桩 117.70 人工挖孔桩 82.46 住宅土建工程造价指标 工程名称 造价指标(元/m2) 每 m2 主要工料消耗指标 人工(工日) 钢材(kg) 木材(m3) 水泥(kg) 多层砖混 554.67 4.22 26.38 0.011 170.94 多层框架 606.15 3.81 43.96 0.009 200.00 高层(14 层以下) 692.70 3.85 53.19 0.014 206.85 高层(15-25 层) 984.25 4.83 83.46 0.013 290.00 给排水估算指标（元/ m2） 序号 功能分类 建筑类型 水卫 消火栓消防自动喷淋 备注 1 居住建
12、筑 多层 24.00 8.00小高层 28.00 10.00 20.00 高层 32.00 15.00 26.00 2 办公建筑 多层 22.00 8.00 30.00高层 25.00 15.00 45.00 3 教科建筑 教学楼 20.00 8.00 40.00综合楼为高层，其他均为多层。 综合楼 25.00 15.00 50.00 幼儿园 20.00 8.00 科研 22.00 10.00 30.00 图书馆 18.00 15.00 4 医疗建筑 门诊 26.00 10.00 50.00多层病房楼 45.00 10.00 40.00公共卫生间。 高层病房楼 80.00 10.00 50.0
13、0标准间病房，冷热水系统。 医技 75.00 10.00 30.00 多层，冷热水系统。 7 商展建筑 商场 16.00 10.00 50.00 8 宾馆建筑 旅馆 50.00 10.00 40.00标准间客房，冷热水系统。（无星级） 序号 功能分类 建筑类型 指标值 备 注 1 居住建筑 多层 38.00 多层为照明系统，小高层及高层包括照明、动力系统；灯具为座头灯，小高层及高层包括应急灯。 小高层 52.00 高层 60.00 2 办公建筑 多层 55.00 照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。 高层 70.00 3 教科建筑 教学楼 55.00 照明、动
14、力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、应急灯、诱导灯等。综合楼为高层，其他均为多层。 综合楼 75.00 幼儿园 38.00 科研 80.00 图书馆 60.00 4 医疗建筑 门诊 55.00 照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、医疗专用灯、应急灯、诱导灯等。 病房楼（多层） 60.00 病房楼（高层） 75.00 医技 85.00 5 商展建筑 商场 55.00 照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。 6 宾馆建筑 旅馆 60.00 照明、动力系统；灯具包括：格栅荧光灯、吸顶灯、筒灯、应急灯、诱导灯等。 电气估算指标（元/ m2） 暖通空调工程估算
15、指标（元/m2） 使用环境 系统形式 中央空调 分散式中央空调 采 暖 防排烟、通风 高级 一般 高级 一般 居住建筑 480 320 20 8 办公、一般实验、科研、门诊、医技等建筑 285 225 400 330 23 17 教学、阅览、会议、商场、娱乐休闲、餐厅等建筑 355 280 420 350 26 18 宾馆、病房等建筑 320 250 400 330 24 18 影剧院、音乐厅、候机(车)厅、大会堂、体育馆等场馆建筑 590 480 50 23 地下室 65 n 某房地产项目价格实证分析： 费用名称 数字（元/平方米） 比例（%）(成本和价格) 成本 土地费用 1620 36.
16、82 31.53 85.64% 前期费用 124 2.82 2.41 建安费用 1779 40.43 34.62 基础设施 312 7.09 6.07 配套设施 126 2.86 2.45 期间费用 439 9.75 8.54 税金 342 6.66% 利润（按 10%计） 396 7.7% 总计(销售价格) 5138 100% n 南京市房屋拆迁补偿价格及分析 根据南京市城市房屋拆迁管理办法（市政府 203 号令）和南京市房屋拆迁补偿、补助价格标准（宁房拆2001350 号） 房屋拆迁补偿价格=区位补偿价格+房屋重置价格 房屋重置价格=综合费用+建筑安装工程费 砖混一等全新住宅房屋拆迁补偿价
17、格对比 单位：元/平方米建筑面积 被拆迁房屋所处土地级别 一 二 三 四 五 六 七 八 区位补偿价格 2570 2340 2010 1650 1200 670 260 200 建筑物重置价格 综合费用 950 930 900 860 800 740 600 460 建安工程费 640 640 640 640 640 640 640 640 203 号令合计 4160 3910 3550 3150 2640 2050 1500 1300 166 号令（原非市政项目） 4150 3900 3500 3100 2600 2050 1500 1300 180 号令（原市政项目） 3900 3650
18、3300 2900 2550 2050 1500 1300 将土地及房屋地理位置有关的费用归为区位价格；将与房屋有关的费用归为房屋的重置价格；综合费用反映的是工程造价除建安费用以外的其他费用，这一部分费用与南京市的房地产行业的税费政策等有很大的关系，也与企业管理水平、国家的财政货币政策有关。 以一级地上每平方米建筑物为例，经测算如下表： 序号 有关费用名称 价格（元/平方米建筑面积） 比例（%） 一 白蚁防治费、勘察测绘规划设计费及三通一平等前期工程费 44.3 二 道路、水电气、排污、照明、绿化等公共基础设施费 101.0三 建安费用（含桩基、土建、给排水、电气、暖通） 100+555+32+38+28=755 四 企业管理费按二级企业 25%费率测算 71.3 五 房屋销售费用（2%测算） 57 六 平均贷款利息（财务费用） 74 七 人防经费、市公用基础设施配套等代收费用 224 八 监理、质检、安检、招标等其他费用 26.4 九 企业利润和税金 373 合计（不含土地费用） 971.00+755=1726
