1、常德市城市调查分析第一部分 城市简介常德位于湖南省西北部，史称“黔川咽喉，云贵门户“。是湘西北重要的交通枢纽、能源基地和政治文化中心，也是三峡洞庭湖、南岳衡山张家界黄金旅游走廊的纽带与中枢。 常德是中国重要的农产品生产基地，常德 是中国有名的“非金属矿产之乡” 。常德市东据西洞庭湖，与益阳市的南县、沅江市湖汊交错；西倚湘西山地，与蜿蜒在张家界市慈利县、永定区及怀化市沅陵县的武陵山脉相承；北枕鄂西山地和江汉平原，与湖北恩施土家族苗族自治州鹤峰县、宜昌市五峰县的山地以及荆州市松滋市、公安县、石首市的平原相连；南抵资水流域，乌云山脉是常德市与益阳市资阳区、桃江县、安化县之间的分水岭。第二部分 城市投
2、资环境及目前经济发展状况常德市建立了全省一流的外经贸、招商、进出口商品检验检疫、海关、外汇管理、出口货物联运和外商投诉协调等外向性经济服务机构，与 80 多个国家和地区保持经贸往来。各类学校、医院、科研院所、新闻传媒一应俱全。金融、咨询、律师、审计、公证服务规范。商品、科技、信息、房地产、人才市场活跃繁荣。常德人以敢为人先的气魄与胆略，于 2000 年率先在内陆城市打响了国有企业改革攻坚战。到目前为止，政府共出资 18 亿元承担改革成本，使市县两级企业的国有资本基本退出。常德人民在思想观念上实现了根本解放，企业的生产经营、劳动用工、收入分配完全按市场经济规律运作，极大地提高了企业的市场竞争力。
3、岳阳 、益阳 、常德三市环抱洞庭湖。如今环洞庭湖经济圈已经成为湖南省第二大经济增长极。2009 年三市 GDP 总量为 3103.0 亿元，三市全年完成财政收入近 190 亿元。直逼省会长沙，其中岳阳 、常德现为湖南二 、三大经济城市。第三部分 城市现有同类市场调查参数1.常德农产品大市场常德农产品大市场参数市场类型 成熟市场，综合服务楼、干货市场、粮油市场、水果市场、水产市场地址 湖南省常德市武陵区人民东路 320 号经营规模 总规划面积为 500 亩，一期工程占地 158 亩，总建筑面积为 109520 平方米，包括综合服务楼、干货市场、粮油市场、水果市场、水产市场和 5000T 冻库硬件
4、配备 常德农产品大市场选址临 207 国道，位于常德火车站以西 800 米处，总规划面积为 500 亩，一期工程占地 158 亩，总建筑面积为 109520 平方米，包括综合服务楼、干货市场、粮油市场、水果市场、水产市场和 5000T 冻库基本联系方式 地址：湖南省常德市武陵区人民东路 320 号联系电话：0736-7774555邮政编码: 415000经营状况及辐射范围市场目前主要表现市区小型散户批发经营，交易时间集中在每天早晨 6 点至 9 点，车流人流密度较高；在经营种类上主要多为本地菜品等；集中物流区域主要有分为两个位置，约总面积十分之一；物流车辆主要是小型三轮批发用车，大型货运车辆较
5、少，从车牌上可以看到多为常德市本地。经营状况：良好2.常德市甘露寺批发大市场甘露寺批发大市场参数市场类型 以蔬菜批发交易为主体，兼营水果、水产品、粮油、畜禽、种于等农副产品的综合性、多功能、跨地域、跨行业的全方位批发大市场地址 湖南省常德市人民东路 118 号经营规模 常德市甘露寺蔬菜批发大市场是农业部定点的鲜活农副产品批发中心。湖南省的重点市场，市政府的“菜篮子”工程硬件配备 市场占地 10 万平方米，总投资 5100 万元,建筑面积 50000 平方米，共设经营门面和摊位 1118 个，并拥有与全国各大中城市蔬菜批发市场相互交汇的信息网络体系，业务辐射 20 多个省、市、自治区，年交易量
6、4.8 亿公斤，年交易额 6.6 亿元。市场配套设施齐全，邮电、电力、供水、排水系统完善，公安、工商、银行等管理服务机构齐全，另外还建有大型冷库和仓库供客商使用基本联系方式 地址：湖南省常德市人民东路 118 号联系电话：0736-7951171邮编:415000经营状况及辐射范围市场占地 10 万平方米，总投资 5100 万元,建筑面积 50000 平方米，共设经营门面和摊位 1118 个，并拥有与全国各大中城市蔬菜批发市场相互交汇的信息网络体系，业务辐射 20 多个省、市、自治区，年交易量 4.8 亿公斤，年交易额 6.6 亿元市场地理位置优越，南临贯穿城区东西的人民路，向东 500 余米
7、就是207 国道，北临已纳入城建规划即将修通的楠竹路，石长铁路常德货运站和沅水货运码头都与市场毗邻经营状况：良好3.常德水果农产品批发大市场常德水果农产品批发大市场参数市场类型 鲜活农产品批发中心地址 湖南省常德市人民东路 118 号 经营规模 管理的以蔬菜批发交易为主体，兼营水果、水产品、粮油、畜禽、种于等农产品的综合性、多功能、跨地域、跨行业的全方位批发大市场。 硬件配备 市场地理位置优越，南临贯穿城区东西的人民路，向东 500 余米就是 207 国道，北临已纳入城建规划即将修通的楠竹路，石长铁路常德货运站和沅水货运码头都与市场毗邻，市场内还设有大型停车场，交通十分方便基本联系方式 湖南省
8、常德市人民东路 118 号 联系电话：0736-7951171 经营状况及辐射范围市场是武陵区委，区人民政府建设管理的以蔬菜批发交易为主体，兼营水果、水产品、粮油、畜禽、种于等农产品的综合性、多功能、跨地域、跨行业的全方位批发大市场。 经营状况：良好4.常德市桥南批发市场常德市桥南批发市场参数市场类型 包括服装、鞋类、百货、床上用品、文体用品、出版物、电子通讯、日化等十二大强势专业地址 湖南省常德市武陵区人民中路经营规模 整个桥南商圈已形成包括家电、轻纺、副食、建材、水产、蔬菜等十二大专业市场集群硬件配备 桥南新市场投资亿元，在桥南工贸市场原址上发展性重建，总规划占地多亩，分两期实施。一期建成
9、设计门面多个，建筑面积为万平方米的经营区；二期为物流、仓储、停车场等配套设施区。桥南新市场在规划设计方面采取人性化设计，科学考虑了人流和物流疏导要求，并配备了中央空调、扶手电梯、观光电梯和高标准消防设施基本联系方式 市场名称：湖南常德桥南大市场 地址：湖南省常德市桥南区 联系人：市场部 联系电话：0736-7379570 传真：0736-7379570 市场名称：湖南常德桥南大市场 地址：湖南省常德市桥南区 联系人：市场部 联系电话：0736-7379570 传真：0736-7379570 邮政编码：415000 415000经营状况及辐射范围桥南市场辐射面已达省多个县市，整个桥南商圈已形成包
10、括家电、轻纺、副食、建材、水产、蔬菜等十二大专业市场集群。桥南新市场作为整个桥南商圈的龙头，包括服装、鞋类、百货、床上用品、文体用品、出版物、电子通讯、日化等十二大强势专业。在今年月日举办的桥南新市场开业庆典暨首届常德桥南商品交易会上，将会展现高品质、现代化的新桥南。经营状况：稳定发展中 5.常德火车站大市场常德火车站大市场参数市场类型 糖酒副食、电子电器、五金、摩托车配件、日化、百货、服装等地址 湖南省常德市火车站经营规模 大市场总体规划建设用地 1000 亩，首期开发建设 300 亩，续建规划 700 亩，采取滚动开发模式，分项、分块、分期逐步开发建设，已建成的一、二、三期工程和停车场已全
11、部分期营业，共占地近300 亩，总建筑面积达 20 多万平方米，门面 3000 多个，完成固定资产投资近 2.5 亿余元。现即将动工的仓储物流中心和正在规划设计的综合商居大楼、IT 数码广场等项目预计投资近 1.5 亿元人民币。硬件配备 拥有经营门面 1300 余个。市场采用全框架结构，集购物、观光、休闲于一体，且配置现代化监控系统。除此，大型停车场占地18000 平方米，拥有市内主要公汽线路 20 多条，县市客运线路 5条，日车流量达 4200 台次。基本联系方式 地址：湖南省常德市火车站 联系电话：0736-7816018 传真：0736-7802059 邮编：415000经营状况及辐射范
12、围大市场实行管委会和公司统一领导下的分片区包干管理负责制和工商、税务、公安、司法四位一体的封闭式管理体制，下设二层机构 12 个，服务管理人员 60 人。目前，常德火车站大市场正在稳步、健康的发展中不断深化改革，大市场正步入用现代企业的管理机制和模式发展的轨道，使大市场的前景更为广阔。火车站周边已经形成以火车站大市场为圆心，辐射三公里，包括糖酒副食城、家饰建材城、新世纪汽配城、水果大市场等 12 个市场，3 个汽车站，1 个火车站在内的环火车站大市场商贸圈。据不完全统计，环火车站大市场商贸圈占地近 700 亩，经营面积约 14 万平米，拥有经营户约 2500 户，从业人员 7000 人，年交易
13、额超过 5.5 亿，年创利税千万元以上。经营状况：稳定发展中6.建设专业物流中心常德物流产业新发展：建设湘西北龙头参数市场类型 以桥南市场为依托，逐步引导发展托运物流地址 常德市鼎城区武陵镇桥南经营规模 全区的物流市场不仅有越来越多的本地人士大展宏图，还吸引了不少外地商界精英纷纷加入，而且使物流市场保持健康发展。仅以新开辟的托运专线为例，每年都新增 10 多条。经过 10 多年的发展壮大，全区目前已有 4000 余人从事物流产业，有各类托运部 137 家，开通货运配载线路 58 条；有零担班车 115 台，开通零担线路 57 条；从事货运信息的第三方物流企业有 93 家，涉及信息内容 50 多
14、个门类硬件配备 货运配载线路 58 条；有零担班车 115 台，开通零担线路 57条；从事货运信息的第三方物流企业有 93 家，涉及信息内容 50多个门类基本联系方式 地 址：常德市洞庭大道西段 2 号电 话：0086-736-7712024传 真：0086-736-7712043电子邮箱：邮政编码：415000物流网络覆盖了湘西北，并辐射到湖北、江西、福建、浙江等全国 11个省的 45 个地区，物流产业的规模和总量不仅跃上了湘西北的龙头老大位置，还使这里成为全国的主要货物流通地和集散地。物流中心规划一览表序号 类型 名称 经营范围1 综合物流园区（电力新村北边）常德物流园区 生活物资2 桥南
15、物流园区（规划建设于金霞大道尽头）电子、建材、轻工业商品3 德山物流园区（常张高速公路以南）纺织、粮食、农产品加工4 集散枢纽物流中心 盐关码头集散型物流中心矿产、钢材5 德山火车站物流中心 工业产品、生产物资6 桃花源航空港物流中心 邮件、贵重、紧急物品7 专业物流中心 天下粮仓物流配送中心 水果、茶业、干货、粮油8 汇美家具广场物流中心 家具、家饰9 常德废旧物资配送中心 废旧物资10 常德东站物流中心 木材、石材11 动物交易市场物流中心 活体动物、肉类冷藏12 财富广场物流中心 汽车配件13 八房河港仓储中心（常德市市辖区）工业物资14 南站生活物资仓储中心 生活物资15 德山专用码头
16、危险品仓储中心危险品16 德山石油物流中心 中石油常德油库17 泰格纸业港区（常德市人民中路）纸浆、纸品第四部分 预设项目进驻 SWOT 分析通过我们这次对常德的考察我们对常德市场是否适合发展新雪域物流园进行了分析，对综合市场进行了初步评估常德市场优势分析地理优势常 德 位 于 洞 庭 湖 经 济 区 。 如 今 环 洞 庭 湖 经 济 圈 已 经 成 为 湖 南 省 第 二 大 经 济 增 长 极 。 2009年 三 市 GDP 总 量 为 3103.0 亿 元 ， 三 市 全 年 完 成 财 政 收 入 近 190 亿 元 。 直 逼 省 会 长 沙 ， 其 中 岳阳 、 常 德 现 为
17、湖 南 二 、 三 大 经 济 城 市 。 岳 阳 ,常 德 ,益 阳 三 个 城 市 都 是 省 辖 市 ,城 市 规 模 较 大 ,基 础 设 施 较 好 ,交 通 通 讯 发 达 ,经 济 实 力 较 强 ,带 动 作 用 显 着 ,无 疑 是 环 洞 庭 湖 经 济 圈 的 主 要 发 展 极 ;岳阳 市 处 东 洞 庭 湖 ,常 德 市 在 西 洞 庭 湖 ,益 阳 市 居 南 洞 庭 湖 ,在 经 济 圈 内 分 布 成 一 个 三 角 形 的 三 极 ;环 洞 庭 湖 经 济 圈 要 以 这 三 极 为 核 心 ,再 选 择 与 之 相 连 ,且 水 陆 交 通 发 达 ,区 位
18、 条 件 优 势 ,经 济 基 础较 好 的 城 镇 为 副 核 心 ,逐 级 布 点 ,形 成 城 镇 网 络 体 系 及 其 网 络 发 展 轴 线 .4,发 挥 区 位 优 势 ,建 成 中转 型 商 贸 中 环 洞 庭 湖 经 济 圈日趋完善的市场经济体系 常德市建立了全省一流的外经贸、招商、进出口商品检验检疫、海关、外汇管理、出口货物联运和外商投诉协调等外向性经济服务机构，与 80 多个国家和地区保持经贸往来。商品、科技、信息、房地产、人才市场活跃繁荣。常德于 2000 年率先在内陆城市打响了国有企业改革攻坚战。到目前为止，政府共出资 18 亿元承担改革成本，使市县两级企业的国有资本
19、基本退出。常德人民在思想观念上实现了根本解放，企业的生产经营、劳动用工、收入分配完全按市场经济规律运作，极大地提高了企业的市场竞争力。常德市场劣势分析第一产业比重都比较大，和岳阳。衡阳可称之为全省农业三强，说明产业结构还处于较低级阶段。在享受国家优惠政策方面不占优势。在这一轮东西部大规模的产业转移中，常德市未被商务部确定为加工贸易梯度转移重点承接地，因而不能享受国家开发银行向承接地提供的贷款、利率优惠、债券承销等金融支持，也无法享受在物流、通关、产业配套方面的国家政策支持。能源供不应求。常德市煤炭储量少、产量低，发电装机容量不大。电力短缺是常德工业经济面临的最严峻困难。掌握高新产业技能的熟练工
20、大不足。根据常德市的教育现状，短期内要培养出大批的工程技术人才不太现实。科技进步基础较弱。截止 2007 年年底，常德市经湖南省科技厅认定的高新技术企业 55 家，不到全省的 4，其中工业企业仅 25 家。2008 年一季度常德市高新技术产品增加值仅占规模工业增加值的 1169，低于全省平均水平 1601 个百分点。2008 年上半年常德市研发经费仅占国民生产总值的 041，远远低于全省平均水平。可供发展区域配套不足与产业配套的服务业不够发达。常德市为生产服务的高层次第三产业处于起步阶段。常德市场机会分析常德市矿产资源品种繁多，储量大(下表) 。目前发现的矿藏近百种，其中探明储量的有金、金刚石
21、、雄黄、磷、石膏、岩盐、芒硝、海泡石、澎润土、煤、及铜、锌、钒、铁等 45 种，为常德市发展工业奠定了坚实的物质基础。常德是湖南省除省城长沙以外唯一一个具备水运、航空、铁路、高速公路各种交通方式齐备的城市，同时，常德也是国家高速公路网规划中确定的国家高速公路网上的一个重要节点，也是湖南省未来的高速公路交通枢纽城市。随着国家和湖南省高速公路网的建设，常德市区域交通条件将得到根本性的提升。第五部分 最终总结评分1.城市基本条件人口是否达到 300 万以上（其中城区人口超过 60 万） 现 在 的 常 德 已 经 成 为 全 国 交 通 管 理 模 范 城 、 国 家 环 保 模 范 城 ， 并 获
22、 得 中 国 最 佳 人 居 环 境 奖 等项 创 建 活 动 。 根 据 国 务 院 批 准 的 常 德 市 2001 年 至 2020 年 城 市 总 体 规 划 ， 到 2020 年 ， 常德 市 将 建 成 人 口 80 万 至 120 万 、 城 区 面 积 100 平 方 公 里 的 大 型 城 市 。GDP 是否达到 800 亿 2010 年，常德市地方财政首次突破百亿大关（区域内财政总收入突破 300 亿元） ，是 2005 年的2.8 倍。GDP 提前两年突破千亿大关，年均增长 13.5%，预计 2010 年可达到 1450 亿元，过去的 5 年，是常德发展史上最快的一个时期
23、。去年常德市 GDP 达 1450 亿元。人均可支配收入 1.4 万元以上 镇居民收入达到 15250 元，是 2005 年的 1.6 倍，农民人均纯收入达到 5600 元，是 2005 年的1.7 倍。社会商品零售总额是否达到 300 亿元（其中城区超过 100 亿元 全市规模工业总产值达到 3500 亿元，实现烟草产业过千亿元，装备制造产业过 500 亿元，食品产业过 400 亿元，有色金属产业过 300 亿元，纺织产业过 200 亿元，建材、造纸、电子信息产业过100 亿元餐饮业总额是否达到 25 亿元以上 住宿餐饮实现 30.73 亿元，同比增长 20.5交通条件（属于高速公路节点、靠
24、近城市交通干线、距市中心 10 公里内） 东常、常岳、常安三条高速公路同时拉开建设序幕；沅水出现百舸争流美景，已成为连接我国西南地区、通江达海的黄金水道；桃花源机场投资 9.5 亿元，升级为 4D，成为长沙主备降机场和张家界的分流机场如今，常德市正用水、陆、空三大出行路线浓墨重彩地描绘着大交通的蓝图。2.几大市场对市场需求的满足程度蔬菜、果品、肉类水产冻品、粮油副食品等四大市场销售总额能否达到 40 亿元以上（其中四大市场各约 10 亿元）全市今年农产品加工产值已经突破 130 亿元小商品市场销售额能否达到 40 亿元以上小商品市场，从目前看到的情况来看，具备 40 亿市场规模。五金建材及家居
25、市场销售额能否达到 40 亿元以上具有 40 亿规模发展现有市场的提升机会（冷库配套、交易模式、交易场所及建筑设施、仓储及物流支持）首先，常德作为产粮大市，可以利用建设粮食生产基地的政策，加快农业基础设施建设，推进农业产业化经营，加快农产品加工工业的发展，做大食品、纺织服装、造纸等产业。第二，常德可以立足建设能源原材料基地的政策，大力发展电力工业，促进常德电厂、核电站等大项目上马。同时在非金属矿产资源开发上也将大有可为。第三，围绕建设现代装备制造及高技术产业基地，常德可以加快发展以汽车零部件、纺织机械、烟草机械和工程机械为主的装备制造业，同时发展壮大医药、电子等高技术产业。第四，瞄准建设高速公
26、路枢纽城市的目标，尽快实施规划中的几条高速公路建设，增强交通区位优势。3.城市发展规划机会有没有老城区改造/搬迁的机会目前没有看到有没有大规模发展新城区的机会在建设中有没有政府规划的农产品物流中心、商贸中心、物流中心及其它配套设施的招商引资机会新的项目没有立项信息。壮大农业主导性产业的机会主要农产品的规模、商品化程度、谁是产业的主导者列入政府发展规划的农产品机会评价，哪些农产品值得壮大，机会点在哪可操作性分析首先，常德作为产粮大市，可以利用建设粮食生产基地的政策，加快农业基础设施建设，推进农业产业化经营，加快农产品加工工业的发展，做大食品、纺织服装、造纸等产业。第二，常德可以立足建设能源原材料
27、基地的政策，大力发展电力工业，促进常德电厂、核电站等大项目上马。同时在非金属矿产资源开发上也将大有可为打造区域商贸中心的机会周边特大型消费市场的规模、辐射能力等能否支持区域地位、区域交通和城市配套能否支持政府发展规划的支持作为城市这一综合经济体，各方面对“城”这一面比较重视、抓得比较到位，但对“市”这一面较易忽视、抓得不够。无论常德人看常德、还是外地人看常德，大家比较认可的是常德的人居环境，包括城市规划、道路建设以及绿化、美化、净化等，这主要得益于市委市政府和社会各方面对城市建设比较重视，坚持一手抓城市扩容、一手抓城市提质，城市面貌发生了很大变化，老城区基本上翻了新，获得了一系列的城市品牌。在
28、另一个方面，改革开放以来，商贸最先走向了市场化、民营化，实现了比较彻底的“国退民进”，在市场的投资多元化、并不断蓬勃发展的同时，各级党委政府及其各个部门对商贸市场的规划、建设、经营、管理也逐步“放手”，在统筹布局、政策扶持、规范监管等方面，重视的程度不够，花费的精力不多，投入的财力更少。当地商业地产投资环境能否消化 3 亿元的商铺产品，预计要多长时间短期内则难以达到土地供应状况与地价建设部等 9 部门提出要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的 70等新规定住宅与商铺的销售状况/价位住宅每平方米：4000-5000能否确保获得足够的资
29、产当地的经营者能力、经营环境是否适宜投资、运营这样大规模的项目完全有能力运营大规模的项目竞争分析 政府对农产品市场、商贸市场重复建设的控制能力现有市场的竞争力（市场份额、发展潜力、控制某种农产品的能力潜在的竞争对手（农产品公司、光彩市场、贸易广场等竞争对手近期是否进驻）常 德 市 属 于 中 亚 热 带 湿 润 季 风 气 候 向 北 亚 热 带 湿 润 季 风 气 候 过 渡 的 地 带 。 气 候 温 暖 ， 四 季 分明 ， 热 量 丰 富 ， 雨 量 丰 沛 ， 春 温 多 变 ， 夏 季 酷 热 ， 秋 雨 寒 秋 ， 冬 季 严 寒 。常德独特的气候条件和丰富的水土资源，造就了江南著名的“粮仓、酒市、烟都、纺城、茶乡” 。全市粮食、棉花、油料、生猪、蚕茧和水产品的总产均居全省之首，是全国重要的商品粮、棉、油、猪和鱼的生产基地。全市九个区、县（市）中有 8 个是国家商品粮基地县，2 个是商品棉基地县，5个商品鱼基地县，1 个绿色食品生产基地县，1 个综合农产品优质商品基地县。多年来，常德的农业一直在全省乃至全国占有重要的地位，不仅有先进的种植业，还有较发达的养殖业和林果业，农副产品非常丰富。主要作物最高年产量：粮食 330 多万吨，棉花 11 万多吨、油菜籽 37.5 万吨，2001年全市农村社会总产值 98 亿元，在全省名列前茅
