1、需要更多作业题（http:/ 请下载列表 http:/ 称： 房地产开发经营与管理精讲班第 38讲作业卷详 细 情 况一、单选题:1、 下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（ ）。A建安工程费B土地费用C空置率D容积率标准答案： c 解 析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等；对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。2、 下列因素中，属于房地产置
2、业投资项目主要不确定性因素的是（ ）。A容积率B空置率C利息备付率D成本利润率标准答案： b 解 析：3、 项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（ ）。A获利能力分析B盈亏平衡分析需要更多作业题（http:/ 请下载列表 http:/ b 解 析：4、 某房地产开发项目的占地面积为 10000，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的 80%，项目的固定成本为 5000万元，预计平均销售单价为 4500元/，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（ ）元/。A2350B29375B3250D40625标准答案： a 解 析：4500 元/10000480%50
3、00 万元100004，解得：2350元/。5、 某房地产开发项目的占地面积为 15000，规划容积率为 3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的 80%，项目的总固定成本为 8000万元，预计项目的单位变动成本为 4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（ ）元/。A537778B627778C672222D784722标准答案： d 解 析：总建筑面积（产量）=150003=45000（），可销售面积（销量）=4500080%=36000（），根据盈亏平衡点的公式，销售收入=总成本，销售单价销量=固定成本+单位可变成本产量，设销售单价为 X，则：X
4、36000=800010000+450045000需要更多作业题（http:/ 请下载列表 http:/ 元/本题容易出错的点在于计算销售收入要用可销售面积，计算变动成本应用总建筑面积。6、 某房地产开发项目的占地面积为 1万，容积率为 15，如果房屋开发成本为 3000元/（按建筑面积计），预测能够以 8000元/（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（ ）元/。A3000B5000C7500D8000标准答案： c 解 析：建筑面积=土地面积容积率=1000015=15000（平方米），销售单价销售量固定成本单位可变成本销售量，设土
5、地价格为x，800015000=10000x300015000，x=7500 元/。7、 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析。A最低租售价格B最低租售数量C最低利润水平D最高土地取得价格标准答案： c 解 析：分析的因素是成本或是收入方面的，利润是计算出来的。8、 盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降 30%、成本上升 60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降 20%、成本上升 50%时，开发利润（税前）为 0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（ ）。A甲项目强于乙项目需要更多作业题（http:/ 请下载列表 http:/ a 解 析：9、 房地产项目的临界点分析，
6、是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用D最大利润标准答案： b 解 析：10、 在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）分析的目的。A盈亏平衡B敏感性C风险D概率标准答案： b 解 析：11、 对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低 10%需要更多作业题（http:/ 请下载列表 http:/ 2731 万元、5504 万元、1016 万元、8833 万元，则其中最敏感的因素是（ ）。A地价B建造成本C贷款利率D资本化率
7、标准答案： d 解 析：二、多选题:12、 房地产开发项目的主要不确定性因素有（ ）。A开发期和租售期B权益投资比率C资本化率D贷款利率E运营费用标准答案： a, c, d 解 析：权益投资比率和运营费用属于置业投资的主要不确定性因素，其中，权益投资比率对开发投资项目也算不确定性因素，但不是主要不确定性因素，注意对比区别开发投资与置业投资的不确定因素。13、 对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（ ）。A土地费用B建安工程费用C容积率D开发期与租售期E运营成本需要更多作业题（http:/ 请下载列表 http:/ a, b, c, d 解 析：对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确
8、定性因素有：土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及其有关设计参数、资本化率、贷款利率等。14、 对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（ ）等。A权益投资比率B有效面积系数C开发期和租售期D贷款利率E建筑容积率标准答案： a, b, d 解 析：对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。15、 盈亏平衡分析有（ ）。A线性盈亏平衡分析B非线性盈亏平衡分析C保本点盈亏平衡分析D临界点盈亏平衡分析E转折点盈亏平衡分析标准答案： a, b 解 析：1
9、6、 房地产项目的盈亏平衡分析，有（ ）。A线性分析需要更多作业题（http:/ 请下载列表 http:/ c, d 解 析：三、判断题:17、 如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由开发商负担，对承包商基本无影响。（ ）对 错标准答案： 错误 解 析：如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。18、 中低价位的商品住宅和经济适用房项目，其销售周期就远远低于高档商品住宅项目；商用房地产开发项目的租售周期，就远远小于住宅项目。（ ）对 错标准答案： 错误 解 析：商用房地产开发项目的租售周期，远远大于住宅项目。19、 金融机构在
10、为房地产置业投资发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（ ）对 错需要更多作业题（http:/ 请下载列表 http:/ 正确 解 析：金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资比率不得低于某一要求的比率。20、 权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占借贷资本总额的比例。（ ）对 错标准答案： 错误 解 析：权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。21、 盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，也可以用来分析达到目标收益水平时的状态。（ ）对 错标准答案： 正确 解 析：22、 空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。（ ）对 错标准答案： 正确 解 析：23、 房地产项目的盈亏平衡分析，有最低点分析和最高点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。（ ）对 错标准答案： 错误 需要更多作业题（http:/ 请下载列表 http:/ 析：房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。24、 最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（ ）对 错标准答案： 错误 解 析：应是最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险能力越强。
