1、物业管理处员工服务管理标准作业规程一、 目的规范物业管理处员工的服务行为，确保公司的良好形象，为客户提供优质的服务。二、 适用范围适用于物业管理处所属各部门员工的服务工作。三、 职责1、 物业管理处各部门主管负责监督、考核员工的服务行为。2、 管理处全体员工负责按照本规程开展服务工作。四、 程序要点1、 总则：各部门主管每天至少巡视一次所属部门员工的着装、仪容仪表及工作情况并将检查结果记录在工作日记中，作为员工绩效考评的依据之一。2、 仪容仪表（1） 服饰着装：a) 上班时间必须穿工作服，工作服要整洁，钮扣要扣齐，不允许敞开外衣，非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起，不允许将衣服搭在肩上；b) 制
2、服外衣衣袖、及领不显露个人衣物，制服外不显露个人物品，服装衣袋不装过大过厚物品，袋内物品不外露；c) 上班统一佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左胸襟处；d) 鞋袜穿戴整齐清洁，非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走。工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走；e) 非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋；f) 男女员工均不允许戴有色眼镜。（2） 须发：a) 女员工前发不遮眼，不梳怪异发型；b) 男员工后发根不超过衣领（其中：保安员头发不得长于 5mm），不盖耳，不留胡须；c) 所有员工头发应保持整洁光鲜，不允许染除黑色以外的其他颜色；d) 所有员工不允许剃光头。（3） 个人卫生：a) 保持手部干净，指甲不允许
3、超过指头两毫米，指甲内不允许残留污物，不涂有色指甲油；b) 员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时换洗；c) 上班前不允许吃有异味食品，保持口腔清洁，口气清新，早晚刷牙，饭后漱口；d) 保持眼、耳清洁，不允许残留眼屎、耳垢。（4） 女员工应淡妆打扮，不允许浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。（5） 每天上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能在客人面前或公共场所整理仪容仪表，必要时应到卫生间或工作间整理。3、 行为举止（1） 服务态度：a) 对客人服务无论何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动；b) 在将客人劝离工作场所时要文明礼貌，并做好解释及道歉工作；c) 谦虚和悦接受客人
4、的评价，对客人的投诉应耐心倾听，并及时向主管部门汇报。（2） 行走；a) 行走时不允许把手放入衣袋里，也不允许双手抱胸或背手走路；b) 在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不允许同行时嘻戏打闹；c) 行走时，不允许随意与住户抢道穿行；在特殊情况下，应向住户示意后方可越行；d) 走路动作应轻快，但非紧急情况不应奔跑、跳跃；e) 手拉货物行走时不应遮住自己的视线；f) 尽量靠路右侧行走；g) 与上司或住户相遇时，应主动点头示意。（3） 就坐时姿态要端正，入坐要轻缓，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，手自然放在双膝上，双膝并拢，目光平视，面带笑容。就坐时不允许有以下几种姿势；a) 坐在椅子上前俯
5、后仰，摇腿跷脚；b) 在上司或住户面前双手抱着胸前，跷二郎腿或半躺半坐；c) 趴在工作台上或把脚放于工作台上；d) 晃动桌椅，发出声音。（4） 其他行为：a) 不允许随地吐痰，乱扔果皮、纸屑；b) 上班时间不允许吃零食，玩弄个人小物品或做与工作无关的事情；c) 在公共场所及住户面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、搔痒、不允许脱鞋、卷裤角衣袖、不允许伸懒腰、哼小调、打哈欠；d) 到住户处进行工作时，不允许乱翻乱摸，更不允许拿客户的东西、礼物；e) 谈话时，手势不宜过多，幅度不宜太大；f) 不允许口叼牙签到处走。4、 语言（1） 问候语：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、你回来了。
6、（2） 欢迎语：欢迎您来我们住宅小区、欢迎您入住本楼、欢迎光临。（3） 祝贺语：恭喜、祝您节日愉快、祝您圣诞快乐、祝您新年快乐、祝您生日快乐、祝您新婚快乐、祝您新春快乐、恭喜发财。（4） 告别语：再见、晚安、明天见、祝您一路平安、欢迎您下次再来。（5） 道歉语：对不起、请原谅、打扰您了、失礼了。（6） 道谢语：谢谢、非常感谢。（7） 应答语：是的、好的、我明白了、谢谢您的好意、不要客气、没关系、这是我应该做的。（8） 征询语：请问您有什么事？我能为您做什么吗？需要我帮您做什么吗？您有别的事吗？（9） 请求语：请您协助我们、请您好吗？（10） 商量语：您看这样好不好？（11） 解释语：很抱歉，这
7、种情况，公司的规定是这样的。（12） 基本礼貌用语 10 字：您好、请、谢谢、对不起、再见。5、 对来访人员（1） 主动说：“您好，请问您找哪一位”或“我可以帮助您吗？”“请您出示证件”（保安专用）。（2） 确认来访人要求后，说“请稍等，我帮您找”并及时与被访人联系，并告诉来访人“他马上来，请您先等一下，好吗？”（3） 当来访人员不理解或不愿意出示证件时，应说：“对不起，先生/小姐，这是公司规定，为了住户的安全，请理解！”（保安专用）。（4） 当来访人员忘记带证件必须进入区域时，应说：“先生/小姐，请稍候，让我请示一下好吗？”此时应用对讲机呼叫主管前来协助处理。（5） 当确认来访人故意捣乱，耍
8、横硬闯时，应先说：“对不起，按公司的规定，没有证件不允许进入小区，请配合我的工作；”当对方执意要硬闯时，立即用对讲机呼叫就近的主管，但应注意尽量保持冷静克制，只要对方没危及他人安全或进行破坏、均应做到冷静克制。（6） 当来访人员出示证件时，应说：“谢谢您的合作，欢迎光临”。（7） 如果要找的人不在或不想见时，应礼貌地对对方说“对不起，他现在不在，您能留下卡片或口信吗？”。（8） 当来访人员离开时，应说：“欢迎您再来，再见！”6、 对住户（1） 为住户提供服务时，无论何时均应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感；与住户谈话时，应聚精会神、注意倾听，给人以受尊重之感；应坦诚待人，不卑不亢，给人以真诚感
9、；应神色坦然、轻松、自信，给人以宽慰感；应沉着稳重，给人以镇定感。（2） 对住户要一视同会，切忌有两位住户同时有事相求时，对一位住户过分亲热或长时间倾谈，而冷待了另一位住户。当值时有住户有事相求时，应立即放下手中工作，招呼住户。（3） 严禁与住户开玩笑、打闹或取外号。（4） 住户之间交谈时，不要走近旁听，也不要在一旁窥视住户的行动。（5） 对容貌体态奇特或穿着奇异服装的住户切忌交头接耳或指手划脚，更不放围观，不许背后议论、模仿、讥笑住户。（6） 当住户提出不属于自己职责范围内的服务要求时，应尽可能为住户提供力所能及的帮助，切不可说“这与我无关”之类的话。（7） 与住户交谈时，要全神贯注用心倾听
10、，要等对方把话说完，不要随意打断对方的谈话。对没听清楚的地方要礼貌地请对方重复一遍。（8） 对住户的问询应尽量贺满答复，若遇“不知道、不清楚”的事，应请示有关领导尽量答复对方，不许以“不知道、不清楚”作回答。回答问题要尽量清楚完整，不许不懂装懂，模棱两可，胡乱作答。（9） 在与住户对话时，如遇另一住户有事相求时，应点头示意打招呼或请对方稍等，不能视而不见，同时尽快结束谈话招呼住户。如时间较长，应说：“对不起，让您久等了”。（10） 与住户交谈，态度和蔼，语言要亲切，声调要自然、清晰、柔和、亲切，音量要适中，不要过高，也不要过低，以对方听清楚为宜，答话要迅速、明确。（11） 需要住户协助工作时，
11、首先要表示歉意，并说：“对不起，打扰您了。”事后应对住户帮助或协助表示感谢。（12） 对于住户的困难，要表示充分的关心、同情和理解，并尽力想办法解决。（13） 对于住户质询无法解释清楚时，应请上级处理，不许与住户争吵。（14） 见住户搬出大宗物品时，应先主动打招呼：“先生/小姐，您好！”然后再履行手续，“对不起，请出示放行条！（保安专用）”当住户搬运物品有困难时，要主动帮忙，住户表示谢意时，用“不用谢或不客气、没关系”回答。（15） 当遇到熟悉的住户回来时，应说“先生/小姐，您回来了”。（16） 当熟悉的住户经过岗位时，应说：“您好，先生/小姐”。（17） 当住户有事咨询时，应热情接待，并说：
12、“有困难直说，但愿我能给您帮助。”当遇到住户施以恩惠或其他好处时，应说：“谢谢您的好意，公司有规定不能收取，请您理解”。（18） 当发觉自己和对方有误解时，应说：“不好意思，我想我们可能是误会了”。（19） 当发觉自己有失误时，应立即说：“噢，对不起，我不是那个意思”。（20） 对来咨询办事的住户，值班员应立即起立，神态热情，主动问好：“先生/小姐，您好！请问有什么事需要我们帮助的。”（21） 当对方挑衅时，应说：“请尊重我们的工作，先生/小姐”。（22） 当遇到行动不便或年龄较大的住户经过时，应主动上前搀扶。（23） 与住户交谈时，应注意：a) 对熟悉的住户应称呼其姓氏，如先生、小姐；b)
13、与住户对话时宜保持 1 米左右的距离，应使用礼貌用语；c) 与住户谈话时，应专心倾听客人的意见。眼神应集中，不浮游，不应中途随意打断住户的讲话；d) 应在不泄露公司机密的前提下，圆满答复住户的问题，若有困难时应积极查找有关资料或请示领导后答复客人，不可不懂装懂；e) 当住户提出的要求超出服务范围时，应礼貌回绝；f) 在服务工作中，处理总是要简洁明快，不要拖泥带水；g) 与住户打交道应遵循不卑不亢、坦诚自然、沉着稳重的原则；h) 任何时候都不得对住户有不雅的行为或言语。7、 接听电话（1） 铃响三声以内，必须接听电话。（2） 拿起电话，应清晰报道：“您好，部门”。（3） 认真倾听对方的电话事由，
14、若需传呼他人，应请对方稍候，然后轻轻搁下电话，去传呼他人：如对方有公事相告或相求时，应将对方要求逐条记录在工作日记内，并尽量详细回答。（4） 通话完毕，应说：“谢谢，再见！”语气平和，并在对方放下电话后再轻轻放下电话，任何时候不得用力掷听筒。（5） 接电话听不懂对方语言时，应说：“对不起，请您用普通话，好吗？”或“不好意思，请稍候，我不会说广州话”。（6） 中途若遇争事需暂时中断与对方通话时，应先征得对方的同意，并表示感谢，恢复与对方通话时，切勿忘记向对方致歉。（7） 接听电话时，声调要自然清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免对方听不太清楚。8、 拨打电话（1） 电话
15、接通后，应首先向对方致以问候，如：“您好”，并作自我介绍。（2） 使用敬语，将要找的通话人姓名及要做的事交待清楚。（3） 通话完毕时，应说：“谢谢，再见”。9、 进行工作操作时（1） 进行室外可能影响到住户的工作、生活的工作时，应摆放警示牌。（2） 室内进行维修、种植等工作时，应在地面铺一层报废床单或毛巾等保护地面，不允许弄脏家俱、地面、墙身等。工作完毕要彻底清理工作现场恢复原样。（3） 工作操作时应注意走路轻、工作轻、说话轻。（4） 工作进行中若有住户走过工作区域应暂时停止工作，并面带微笑面对住户，等住户走过后再继续工作。（5） 无论何时不允许坐在地上操作。10、 与顾客同乘电梯时（1） 主
16、动按“开门”钮。（2） 电梯到过时，应站在梯门这，一只手斜放在梯门上，手背朝外，以免梯门突然关闭，碰到顾客；另一只手微微抬起放在胸前，手心朝上，五指并拢，指向电梯，面带微笑地说“电梯来了，请进”。（3） 顾客进入电梯后再进电梯，面向电梯门，按“关门”钮。关闭电梯时，应防止梯门夹到他人的衣服、物品。（4） 等电梯门关闭呈上升状态时，转过身与梯门呈 45 度角顾客。（5） 电梯停止，梯门打开后，首先出去站立在梯门旁，一只手斜放在梯门上，手背朝外，另一只手五指并拢，手心向上，指向通道，面带微笑地说：“到了，请走好”。11、 保安员检查出租屋时（1） 应先按门铃 1-3 下，无门铃时可用手轻轻敲门，但
17、不要用力过大或长时间敲门。（2） 见到租客时，应首先敬礼，问好，并说明单位、事由等。（3） 礼貌的要求租客出示暂住证、切勿粗声粗气。（4） 检查完毕后，礼貌的向对方致意。12、 保安员检查工地时（1） 对被检查人员先敬礼，然后礼貌的要求对方出示暂住证，身份证、出入证。（2） 任何时候不得打骂施工人员。13、 保安员对车辆管理时（1） 对违章行车者，应说：“对不起，为了您的安全，请您按规定行驶”。（2） 对违章停车者，应说：“对不起，此处禁止停车，请您将车停在车位里好吗”。（3） 对车场内的闲杂人员，应说：“您好，为了确保您的安全，请您不要在逗留”。（4） 当车主离开车辆时，应注意提醒车主：“请
18、您将车锁好，贵重物品随身带走，不要放在车（内）上”。14、 当值时接到投诉、咨询的处理（1） 对住户的投诉咨询要细心聆听，不允许有不耐烦的表现。（2） 对于投诉，应指引住户到“住户服务中心”反映；对于误解，如自己能解释清楚时应尽量向住户解释；如自己无法解释清楚应立即请示上司协助或指引住户到“住户服务中心”咨询。15、 在服务过程中，应注意（1） 三人以上的对话，要用互相都懂的语言。（2） 不允许模仿他人的语言、声调和谈话。（3） 不允许聚堆闲聊、高声喧哗或高声呼喊另一个人。（4） 不与住户争辨。（5） 不讲有损公司形象的言语。（6） 不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论住户。（7） 不讲
19、粗言恶语或使用歧视或污辱性的语言。16、 保安员敬礼（1） 敬礼的范围：a) 保安干部、员工工作见面进相互敬礼；b) 保安干部、员工对外行使职责权利时先行敬礼；c) 保安干部、员工与公司经理级以上领导工作见面时敬礼；d) 对公司副总经理以上领导的车辆敬礼（不论车内有无领导）；e) 对不认识的领导工作见面检查证件时，先敬礼再检查证件，确认是公司领导时，说：“对不起，很抱歉！”然后再敬礼；f) 遇有前来住宅小区参观的人员，如有公司领导陪同，敬礼时需待客人通行完毕后方可礼毕，遇有客人人数较多或车队参观时，敬礼后继续行注目礼直至客人完全通过；g) 当值时见穿制服的军人、公安人员要行军礼问好。（2） 敬
20、礼的时间：a) 在对方行至距自己 3-5 米时开始敬礼；b) 对行驶的车辆以对方开始注意到岗位时敬礼。（3） 敬礼时以军礼为主，必要时辅以注目礼。17、 本规程作为管理处各部门员工绩效考评的依据之一。对于严重违反本规程的员工，还要按行政奖罚标准作业规程予以相应的处罚。物业管理处内部管理标准作业规程一、 目的规范管理处内部管理工作，确保各部门内部管理高效有序。二、 适用范围适用于管理处各部门的内部管理工作。三、 职责1、 总经理负责审批管理处的年度工作计划，并组织监控管理处总体工作质量。2、 管理处经理负责组织管理处年度工作计划的制定、实施与控制，并对年度工作进行总结。3、 各部门主管负责本部门
21、的年度工作计划、月度工作计划的制定、实施与控制，并对年度、月度工作进行总结。4、 各部门班组长及员工负责依据本规程按计划实施工作。四、 程序要点1、 工作职责：详见各部门标准作业规程。2、 工作计划的制定（） 年度工作计划：a、 每年 12 月 15 日前，各部门主管应根据公司总体工作计划，结合本部门、本小区工作的实际特点编制出下一年度工作计划；b、 年度工作计划应以局面格式于 12 月 20 日前报管理处经理进行审核。管理处经理应当于 12 月 25 日前组织管理处主管工作会议进行专项讨论通过，并将各部门计划汇总后于 12月 25 日前上报公司总经理，修订、批准；c、 经批准后的年度工作计划
22、由管理处经理布置，各部门主管具体实施。计划的完成情况作为管理处经理、各部门主管的绩效考评指标之一；d、 年度工作计划的内容应包括以下几部分；年度工作目标；主要工作实施说明；保证措施；工作计划完成时间表；费用预算。（） 月度工作计划：a、 每月月底前，各部门主管应根据公司批准后的年度工作计划、公司新的要求以及小区的实际工作情况具体编制出下月度工作计划；b、 月度工作计划当月 27 日前报管理处经理审批，并将各部门计划汇总后于每月 28 日前上报办公室备案；c、 以管理处批准后的各部门月工作计划由各部门主管具体组织实施、监控，计划的实施、完成情况作为各部门主管绩效考评的依据之一；d、 月度工作计划
23、的内容应包括以下几部分：月度工作计划；主要工作实施说明；工作计划完成时间表；费用预算。3、 工作总结的制定（） 年度工作总结：a、 每年 12 月 31 日前，各部门主管应依据年度工作计划、工作记录、档案，编制出年度工作总结报告书报管理处经理，由管理处经理召开管理处工作会议讨论通过，将通过的各部门年度工作总结汇总后报公司总经理室；b、 总经理应在次年的 1 月 15 日前召开公司经理办公会议对管理处年度工作总结进行审议，并作出审议结论；c、 审议结论作为管理处经理、各部门主管绩效考评的依据之一 ；d、 审议可以结合年度管理评一起进行；e、 年度工作总结的内容要求包括：计划目标的逐项完成情况、完
24、成数据；主要工作措施的实施情况；员工绩效考评结果；费用成本支出情况；附录各种原始证据。（） 月度工作小结：a、 每月 27 日前，各部门主管应当依据月度工作计划、工作记录、档案，对上月工作进行小结；b、 工作小结应以书面形式报管理处经理进行审核。管理处经理应当在每月 28 日前将各部门月度工作小结汇总后上报办公室备案；c、 管理处经理对工作小结的审核结果作为各部门主管月度绩效考评的依据之一；d、 月度工作小结的内容包括：工作计划的完成情况（附统计数据） ；员工绩效考评结果；附录的原始证据。4、 日常工作组织、布置、实施（） 工作例会、专项会议、协调会议：a、 管理处经理或各部门主管每周就定期召
25、开工作例会。工作例会是为日常工作安排、工作协调、工作小结的会议，以下要求召开：通报各方面、各班组的主要工作实施情况；布置下一周的各项工作；总结上一周的工作实施情况；依据各部门绩效考评实施标准作业规程和行政奖罚标准作业规程奖优罚劣。b、 专项工作会议是由管理处经理或各部门主管临时组织召开的为解决某一专项工作会议。会议应当按以下要求召开：有明确的解决问题目标；事先以书面通知形式知会相关人员；有相关人员主要发言记录；有结果。c、 协调会议是由管理处经理或各部门主管为协调各部门或班组之间的工作而召开的联席会议。会议应当按以下要求召开：有书面通知；有相关人员的主要发言摘要；有结果。d、 各类会议均应有详
26、细的会议纪要。（） 工作的组织实施：管理处经理、各部门主管应当严格依据管理处所有标准作业规程以及公司相关标准作业规程组织实施专项工作。5、 工作日常检查、监控（） 管理处经理、各部门主管、班组长应当依据相关标准作业规程对下属的工作进行日常例行检查。（） 检查频次及检查人：a、 管理处经理每天应对辖区的工作状况、下属表现进行不少于 1 次的工作检查，并将结果记录于当日工作日记中；b、 各部门主管每天应对辖区的工作状况、下属表现进行不少于 2 次的工作检查，并将结果记录于当日工作日记中；c、 各部门班组长每天每班应当对辖区的工作状况、员工表现进行不少于 4 次的工作检查，并将检查情况记录于当天的工
27、作日记中；d、 如遇特殊原因不能完成规定次数的检查，应当在工作日记中加以注明。（） 检查方式：a、 检查可以采用抽检的方式，但主管、班组长每天至少应有一次以上是合同检查；b、 检查的原则：重点部位、重要工作要重点、重复检查；在会议上列出来的问题要重点检查；对工作的执行结果要重点检查；检查时注意原始证据的保留。c、 检查以纠正违规、提高工作水准为目的，因而在检查出违规现象时，应当场予以纠正，示范指导。严禁只查不帮的行为。6、 绩效考评（） 管理处经理、各部门主管及班组长应当依据每日的工作日记对下属员工进行绩效考评中的日检 、 周检和月检 。（） 绩效考评的要求详见物业管理处各部门绩效考评实施标准作业规程 。7、 员工培训管理处应当定期和不定期组织各种内部培训和参加公司相关知识、技能培训。8、 记录/管理（） 经审核批准后的年度工作计划、工作总结由公司归档长期保存。（） 月度工作计划、工作小结由管理处办公室归档保存。保存期 5 年。（） 各部门各种会议纪要由各部门各自归档保存，保存期 2 年。（） 主管工作日记每半年归档由管理处办公室保存，保存期 5 年。班组长工作日记每半年归档由各部门各自保存，保存期两年。日检 、 周检和月检统一在每月 26 日前交经理助理处审核后交办公室归档长期保存。
