1、罗店板块近期市场简报,2009.10.29 BY TOSPUR,罗店板块区域属性分析 罗店板块整体市场表现分析 罗店板块重点项目市场分析,罗店板块区域属性分析,上海市政府重点发展“一城九镇”之一罗店北欧新镇 目标为建成一个具有典型北欧城镇居住、交通和环境特色的现代化生态新城镇 2004年罗店镇被建设部中国房地产协会评为“中国著名小城镇” 区域内有罗店工业园区，依托宝钢的宝山 工业园区近在咫尺，产业人口具有一定优势,罗店“上海北翼的明珠”,区域属性分析 区域属性背景,罗店板块自2004年已拥有核心风貌区，内有美兰湖、美兰湖国际会议中心、北欧风情街、三大广场和诺贝尔科技公园“等特色配套。,1,区域
2、属性分析 特色配套,轨道交通 未来7号线延伸到罗店后，对区域内房地产市场有一定的利好,这对区域市场构成中远期利好道路交通 沪太路目前正在拓宽，由双向四车道拓宽为双向六车道,未来的2-3年内区域的交通通达性将大大提升,区域属性分析 配套交通,罗店北欧新镇规划生态林区3.4平方公里 规划新镇内建有高标准的学校、医院等公共服务设 北欧特色居住区分为现代城、花园城和生态城，以2-5层公寓、联排或独立别墅为主 生态林区，将建占地3390亩36洞高尔夫球场和高标准会所,未来罗店新镇 将是上海北区一个高品质、配套全的现代绿色生态休闲居住区,区域属性分析 未来趋势,罗店板块整体市场表现分析,板块整体市场 供求
3、价走势,近一年罗店板块供应主要集中在09年5-8月，共上市124741平方，1264套房源；主要集中在美兰湖花园、琥珀郡园、景瑞欧兰高邸等楼盘；从成交来看，落点板块半年以上时间成交量低迷，主要原因为该板块可售量较少，仅美兰湖颐景园项目有缓慢成交，自09.05月美兰湖花园、琥珀郡园推出176、288套房源开始，次月成交出现飙升，月成交量达27000平米左右，市场需求爆发。 从价格走势来看，全年出现明显的风水岭，在09.06月成交上扬态势明显的月份，价格也出现明显飙升，逼近12000元均价成交，较之前上涨的近一倍，主力成交项目为琥珀郡园。,板块整体市场 供应项目明细,板块整体市场 成交项目细分,从
4、成交项目来看，以琥珀郡园及景瑞欧兰高邸最为突出，分别去化444套、210套房源；项目成交价格均超过11000元水平，其中琥珀郡园均价达14155元，产品类型为多层花园洋房，为板块内的高端项目。,板块整体市场 成交面积户型分布,板块内成交项目面积段主要集中在80-100平方米区间内，占到62%的比例，其次为小面积户型，60-80区间段内，占11%。 从80-100面积段成交项目可见，主要集中在琥珀郡园的88平米户型及景瑞欧兰高邸92平米左右户型，占到该面积段成交量的80%以上比例。,从成交户型来看，板块以三房户型成交集中最为集中，占45%的比例，其次为一房户型，占27%；而常规热销两房户型比例偏
5、小，占15%。 其中三房主力成交项目为琥珀郡园，为88平米紧凑三房，该户型赠送面积在7-8平米左右，附加值优势明显。,板块整体市场 市场表现总结,09年5-8月落点板块供应出现明显放量，随而影响板块成交。从成交价格走势看，落点板块近4个月涨幅明显，公寓价格由当初的6千元左右上涨至如今的12000元，表现出较强劲的走势。去化速度方面，自05月份琥珀郡园推案开始，月均去化保持在15000方左右。从板块主力项目来看，以琥珀郡园及景瑞欧兰高邸项目为主，其中琥珀郡园供应520套房源，景瑞欧兰高邸供应328套，且成交均表现出较为突出的态势。 从板块成交面积及户型来看，受单个成交主力项目影响明显，其中琥珀郡
6、园89平米三房户型成交显著，可见板块内以高性价比且紧凑户型最为畅销，在满足客户日常功能间需求的同时，控制总价才是区域内去化速度的保障。,罗店板块重点项目市场分析,板块重点项目分析 项目位置分布,罗店板块目前主力在售项目为景瑞欧兰高邸及琥珀郡园；朗诗.绿岛项目目前尚未开盘，主要产品为约80平米复式，约89平米三房，230平方米类别墅。,板块重点项目分析 琥珀郡园,基本资料： 总占地面积： 142300平方米 总建筑面积：170000平方米 产品类型：花园洋房 主力户型面积：88-210平方米 均价：15000元 容积率：1.20 绿化率：45% 物业费：2.5元/平方米/月 总户数：1240户
7、车位比1：1.25（停车位994个）,板块重点项目分析 琥珀郡园,项目资源： 景观资源： 约340万平方米的原生态公园、36洞国际高儿夫、110亩的诺贝尔科技公园，280亩的美兰湖 交通资源： 轨道交通7号线、A30、沪太路（即将拓宽），临近A20、A12 教育配套： 美兰湖在建幼儿园1所、小学1所、罗店小天鹅幼儿园 商业配套: 7万平方米北欧风情商业街、奥特莱斯品牌折扣店、画家村、超市、医院、银行,板块重点项目分析 琥珀郡园,建筑形态,板块重点项目分析 琥珀郡园,琥珀郡园项目自09.05月至今，分两次推出52883平方米，共520套房源。 推案后次月成交出现放量，06月成交2万方左右，基本与
8、上市量持平；07月推出房源月份成交出现小幅回落，成交在1万方左右，连续三月保持基本持平的态势，目前该项目可售量较少，整体供求基本持平，剩余房源在30套左右。 从价格走势来看，两次推案价格有2000元/平米的价差，在产品方面并无差异，主要原因为内部调价所致，恰恰也是由于调价原因，项目销售速度较第一次推盘有所减缓。,板块重点项目分析 琥珀郡园,琥珀郡园成交面积主要集中在80-90平米紧凑户型，占总体比例的60%，其次为70-80平米户型，占16%。 从成交面积比重来看，低总价户型接受度较高，其中该项目78平米户型销售时为一房户型，但该户型赠送十几平米的北面露台，后期可改造成客房或者书房，增加户型性
9、价比。,从成交总价来看，琥珀郡园主力总价在90-130万区间内，与项目成交主力户型较为相符。 其次为130-150万总价区间，还是以89、109平米户型为主，主要原因为项目二次开盘时出现了明显的调价举动，从而在相同的面积段总价有近20万的差异。,板块重点项目分析 琥珀郡园,三房二厅一卫 89,四房二厅四卫 210,一房二厅一卫 78,主力户型,板块重点项目分析 琥珀郡园,琥珀郡园近期媒体推广,板块重点项目分析 琥珀郡园,琥珀郡园近期媒体推广,板块重点项目分析 景瑞欧兰高邸,基本资料： 占地面积：83000平方米 总建筑面积：137000平方米 产品类型：花园洋房、叠加别墅 均价：公寓14000
10、元/平方米 容积率：1.20 绿化率：36% 物业费：2元/平方米/月 总户数：936 车位数：674个 开发商：上海景尚置业有限公司,板块重点项目分析 景瑞欧兰高邸,项目资源： 交通资源： 轨道交通7号线、A30、A20 商业配套: 家乐福（待建）、宜家（待建）、奥特莱斯、罗南邮局、罗店邮局、农业银行（罗南支行） 其他配套: 美兰湖高尔夫俱乐部、美兰湖皇冠假日大酒店、美兰湖国际会议中心、市民广场、文化广场、美兰湖艺术博物馆、北欧风情街、美兰湖健身部、美兰湖网球馆、航模展馆、诺贝尔科技公园,板块重点项目分析 景瑞欧兰高邸,建筑形态,板块重点项目分析 景瑞欧兰高邸,景瑞欧兰高邸自8月份推出328
11、套房源以来，当月去化55%，182套房源，当月成交均价在10945元/平方米；次月成交28套、10月成交34套，成交量出现较为明显的下滑，主要原因为所剩房源的位置以及楼层选择相对减少，其次为价格因素影响。 目前该项目成交均价在13000元/平米以上。,板块重点项目分析 景瑞欧兰高邸,景瑞欧兰高邸成交面积主要集中在90-100平米紧凑户型，基本为三房两厅户型，占总体比例的77%，其次为80-90平米户型，占21%，两房、三房均有成交。 从成交面积比重来看，该项目成交面积均在100平米以下，100平米以上舒适户型并未涉及，项目主要还是针对刚性需求及分户需求客户，面积较为紧凑。,从成交总价来看，景瑞欧兰高邸主力总价在90-100万区间内，占到总体比例的30%。 其次为100-110万总价区间，是以90-100平米户型为主。,板块重点项目分析 景瑞欧兰高邸,
