1、黄山黟县中国书画生态城项 目 建 议 书南京新天下房地产置业有限公司2011 年 5 月1目 录1项目建设的背景与意义1.1 项目建设的背景1.2 项目建设的意义2项目分析与定位2.1 项目 SWOT 分析2.2 项目总体定位3项目总体规划3.1 一街旅游商业街3.2 二区书画创作区和写生教学区3.3 三中心博览中心、会议中心、度假中心4项目运作计划4.1 项目工程计划4.2 项目投资计划4.3 项目运营计划5项目效益分析5.1 经济效益分析5.2 社会效益分析6结论与建议2黄山黟县中国书画生态城项 目 建 议 书1项目建设的背景与意义1.1 项目建设的背景1.1.1 项目概况与名称（1）拟建
2、项目概况项目初步规划总占地面积约 1000 亩，其中保护山林及水面约 650 亩，可用建设开发用地约 350 亩。项目南望著名的笔架山，与规划中的高铁黟县站（2013 年建成）相距约 3公里。项目地形北高南低，山丘起伏，生态植被原始，沟谷溪林丰富，自然景观十分优美，非常适合建设高端文化旅游项目。项目依托中国书画家协会、中国国际贸易促进会的广泛资源，与国内知名企业家的雄厚财力，拟建设为以书画艺术为主题，中国唯一、国际知名，艺术门类齐全、生态环境优越，集艺术创作、交流、教学、博览、交易、旅游、休闲等功能一体化的大型文化旅游产业项目。（2）拟建项目名称拟建项目名称初步定为：中国书画生态城。突出“中国
3、”层面，强调项目是黟县政府与中国书画家协会、中国贸促会等国家层面机构合作的项目，提升项目的影响力和权威性；突出“书画”主题，依托黟县“中国画里乡村”和“徽派艺术之乡”的厚重资源以及中国书画家协会的广泛影响；突出“生态”概念，充分显现黟县得天独厚的生态环境优势，强调艺术与生态的结合；突出“城”的功能，强调项目不仅是一个艺术创作、交流、教学的基地，也是一个生活宜居、博览交易、业态多元、功能丰富的小城。该名称彰显了艺术、生态、城市三者的融合，是现代市场经济环境下的大型文化产业复合项目，不是纯粹的文化产业园，也不是纯粹的旅游地产，而是以文化产业为主兼具旅游地产特点的复合项目，将文化产业与房地产业和旅游
4、3业相结合，只有这样才能解决项目的长期生存与发展问题。根据我们的调研，这种项目定位和创意在全国范围内也是独一无二的。1.1.2 黟县发展概况（1）黟县总体概况黟县位于安徽省南端、黄山风景区西南麓，距离黄山风景区 30 余公里、黄山机场 50 余公里，皖赣铁路、黄祁高速公路(在建)穿境而过，总面积 853 平方公里，总人口 9.62 万。2007 年被国家旅游局命名为全国 17 个首批“中国旅游强县”之一，黟县正由一个传统的山区农业县向拥有“世界文化遗产地、国家生态示范区、中国旅游强县、中国画里乡村”四张名片的新兴旅游强县跨越。“文化与生态完美结合”是黟县最宝贵的资源。黟县是全国历史最为悠久的文
5、明古县之一，是“徽商”和“徽文化”的主要发祥地之一，也是安徽省历史文化名城。历史上名人荟萃，汪勃、张小泉、俞正燮、赛金花、黄士陵、汪大燮、舒绣文等均出自于此。境内完整地保存了 3500 多幢明清时期的古建筑和众多古村落，西递、宏村 2000 年入选世界文化遗产名录，并荣获国家 4A 级景区、“中国十佳最具魅力名镇”等桂冠。徽州楹联匾额、徽州篆刻、徽州祠祭列入全省非物质文化遗产名录，西递、宏村、南屏、屏山等 4 个村列入全国历史文化名村。黟县生态环境优越，田园风光秀美，有“桃花源里人家”、“中国画里乡村”的美誉，先后荣获全国首批“绿色小康县”、“国家级生态示范区”等称号。“以旅游经济为主导”是黟
6、县县域经济最突出的特色。2009 年，全县生产总值完成 13.78 亿元，比上年增长 12.1%；三次产业结构为19.4：41.4：39.2，三次产业对经济增长的贡献率分别为：3.7%、55.7%、40.6%。2009 年，实现旅游直接收入 1.63 亿元，旅游对财政收入贡献率超过 20%。工业发展基础基本形成。基本形成以茧丝绸、果蔬食品、旅游商品、机电制造、高档纺织、木竹精深加工为主的特色工业体系。2009 年，全县规模以上工业企业 33 户，规模工业增加值完成 31437 万元；全县工业增加值完成 40481万元，工业对经济的贡献率达 56%。4农业产业特色鲜明。桑、茶、果、竹、木等农业产
7、业化初具规模，基本形成以叶村为代表的蚕桑基地、以溪下村为代表的有机茶基地、以五里村为代表的桃业基地、以胡门村为代表的皖南花猪养殖基地。白厂丝产量居全省县域前列，五溪山毛峰、“AH2 糖水板板栗罐头”获安徽省名牌产品称号，竹针全国市场占有率 70%以上。2009 年农民人均纯收入达 5562 元，增长 10.1%。（2）黟县旅游业发展概况现已开发景区景点 12 处，其中 4A 级景区 4 处，3A 级景区 2 处，全国农业旅游示范点 2 处，省级农家乐旅游示范点 2 处。4A 级景区总数居全省县域首位。建成三星级以上饭店 5 处、在建三星级以上饭店 3 处。2009 年，旅游接待403.16 万
8、人次，实现旅游直接收入 1.63 亿元，旅游商品购物市场营业收入达6000 多万元，旅游对财政收入贡献率超过 20%。成功举办 5 届中国黄山国际山地车节、4 届中国黟县国际摄影节和“画里乡村追日”日全食观测等重大活动。中国黄山(黟县)国际山地车节成为国内知名度较高的节庆品牌。“中国画里乡村”形象成功进入中国首部形象广告片，黟县的知名度大幅跃升。以“构筑大景区、推进国际化” 为主线，编制实施黟县乡村旅游总体规划、中法徽州乡村旅游合作黟县示范区项目规划、黟西北山区旅游规划及打鼓岭景区建设详细规划、西递宏村发展战略规划。扎实推进旅游与文化、生态和新农村建设“三个结合”，旅游经济转型升级步伐加快，形
9、成了以文化旅游为龙头、休闲度假为核心、生态旅游为补充的多元旅游业态。猪栏酒吧、三号小镇、秀里影视村等以文化体验为特色的旅游新业态，龙池湾农耕文化园、木坑竹海、塔川秋色、美溪打鼓岭等乡村生态旅游产品，山地车体育旅游、水上漂流等专项旅游产品，五里、深冲社会主义新农村旅游等，深受市场青睐，呈现出良好发展前景，与西递、宏村古村落观光旅游互为补充、相得益彰。1.2 项目建设的意义1.2.1 可以极大地提升黟县的知名度和影响力西递、宏村以及国际山地车节、秀里影视村等旅游品牌的建设，使黟县具有了较高的知名度，但黟县的经济引力和活力还不够。文化艺术的张力是强大的，通过“中国书画生态城”的建设，将项目提升到国家
10、层面，打造全国独一5无二的、最适合艺术创作的文化氛围和生态环境，吸引全国书画大家、艺术名流、影视明星等文化名人的入驻，并通过各种形式的艺术交流和文化活动，广泛地吸引国际国内社会各界人士，极大提高黟县的知名度和影响力。1.2.2 可以再打响一张“全国书画基地”名片黟县有“世界文化遗产地、国家生态示范区、中国旅游强县、中国画里乡村”四张名片，这四张名片更多的是旅游功能，而没有很强的文化经济功能。依托“中国书画家协会”的有利资源以及黟县悠久的书画艺术历史底蕴，将项目建成为中国最大的书画艺术创作基地、交流基地、教学基地和展销基地，就能打响“全国书画基地”这张名片，形成全国性的书画产业品牌，吸引广泛的客
11、流、商流，文化搭台，经济唱戏，有力地推动黟县社会经济的发展。1.2.3 可以推动黟县旅游产业的大发展旅游经济是黟县的主导和支柱产业，财政贡献率超过 20%，但黟县的旅游产业配套还不完善，游客的消费购买额还不高。 “中国书画生态城”不仅本身可以成为黟县旅游的新亮点、新品牌，吸引更多的商家、游客和艺术写生；而且可以通过开发旅游商业步行街，引进和培育美食品牌，完善旅游住宿、休闲、娱乐功能，开展书画艺术品交易，提高游客的过夜率和消费力，促进黟县旅游的大发展。1.2.4 可以打造黟县长期税源基地和扩大就业文化产业和旅游产业是现代高端服务业，也是知识密集、劳动密集产业，附加值高，竞争力强，是长效可持续的朝
12、阳产业，税源稳定性强、质量高，是可靠的长期税源基地。同时，书画创作交易、旅游商业等均可以吸纳大量社会就业人口。根据项目功能和经营规划，我们初步预测，本项目建成三年左右可以带来年 50 万左右的旅游人次，书画艺术品年交易额 10 亿元左右，年旅游收入 2000 万元左右，吸纳就业人口 1000 人左右，年财政贡献 5000 万元左右；五年左右，有望实现 100 万左右的旅游人次，书画艺术品年交易额 30 亿元左右，年旅游收入 5000 万元左右，吸纳就业人口 2000 人左右，年财政贡献 1 亿元左右。2项目分析与定位62.1 项目 SWOT 分析2.1.1 项目优势分析（1）黟县旅游资源丰富，
13、旅游业发展基础较好。黟县现已开发景区景点 12 处，其中 4A 级景区 4 处，3A 级景区 2 处，全国农业旅游示范点 2 处，其中西递、宏村入选世界文化遗产，享誉海内外，国际山地车节、国际摄影节等成为品牌旅游节庆活动。2009 年，旅游接待 403.16万人次，实现旅游直接收入 1.63 亿元。黟县旅游业的持续发展为本项目的开发及运营奠定了良好的基础。（2）黟县所处黄山板块，知名度和号召力巨大。黄山冠绝天下，五岳独尊，在国内外享有很高的知名度和巨大的影响力。黟县属于黄山旅游板块的一部分，借助黄山的号召力，使本项目的定位及运作有了较好的依托，更好吸引国内外知名书画艺术家的加盟，增强社会各界的
14、认可。（3）黟县人文历史悠久，书画艺术底蕴深厚。黟县建制于秦朝（公元前 221 年） ，是全国历史最为悠久的文明古县之一，是“徽商”和“徽文化”的主要发祥地之一，历史上人文荟萃，新安画派、徽州版画、徽州雕刻独树一帜，影响深远，是中国书画艺术的起源地之一，具有深厚的历史积淀和良好的书画艺术氛围，为本项目奠定了坚实的人文基础。（4）黟县生态环境优越，徽派建筑艺术杰出。黟县山林面积 7.27 万公顷，占国土面积的 82.5%，森林覆盖率达 82.7%，有“桃花源里人家 ”、 “中国画里乡村”的美誉，荣获“全国第九批生态示范区建设试点地区”、全国首批 “绿色小康县 ”、 “国家级生态示范区” 等称号，
15、在大都市周边区域具有全国少有的优越生态环境，同时也是全国徽派建筑艺术保存得最完好的区域。卓越的生态环境加上杰出的徽派建筑，是本项目可靠的载体。（5）项目地块离主城近，自然景观资源优越。本项目离县城中心区仅约 2 公里，可以充分依托县城的整体大配套，避免很多文化旅游项目因配套欠缺导致难以运营的先天不足。同时，本项目内部地形高低起伏，原始生态保护完好，山林溪谷景观优美，适合建设高端文化旅游项目。72.1.2 项目劣势分析（1）黟县地理位置相对较偏，高速交通不便。黟县地处黄山市西北部，与黄山其他区县比较地理位置离上海、南京、杭州等大城市相对较偏僻，是黄山市唯一不通高速的县，未来五年中也没有高速规划。
16、山区道路使得目标客户和商家来往的时间成本和安全成本较高，影响他们来此投资、创作、经营和度假的热情与信心。（2）黟县人口规模很小，经济发展水平不高。黟县全县人口仅 9.6 万左右，不到 10 万人，其中县城人口约 2 万多人；2009 年人均 GDP 约 15000 元，只有 2200 美元左右，不到 3000 美元（2009 年我国人均 GDP 为 3600 美元左右） ，总体上处于发展初级阶段。人口规模偏小和经济基础薄弱，使得本地市场的消费购买力有限，本项目的开发和经营必须绝大部分依托外地市场，增加了项目一定的运营风险。（3）项目所在地不毗邻主风景区和名山大川作为文化旅游项目，其最佳选址是毗
17、邻风景名胜，既可以依托旅游客源降低经营风险，也可以借风景区的影响力吸引投资业主和经营客户，形成整合效应。本项目所在地为县城边缘，虽能享受配套之便，但离宏村、西递、南屏等黟县著名景点均有一定距离，如何吸引和开拓客源到此具有一定的挑战性。2.1.3 项目机遇分析（1）皖南国际旅游文化示范区的合力打造2009 年 7 月，安徽省政府批准设立“皖南国际旅游文化示范区” ，这是继“合芜蚌试验区” 、 “皖江城市带 ”之后，又一个推动区域经济协调发展的重点示范区。黄山、池州、宣城等 6 市将整 合 各 市 旅 游 资 源 、 打 造 精 品 ， 加 快 实 施 “徽 文化 生 态 保 护 实 验 区 ”建
18、 设 ， 加 强 徽 文 化 保 护 开 发 ， 开 发 遗 产 旅 游 、 修 学 旅 游 、节 庆 旅 游 三 大 旅 游 品 牌 等 ， 建 设 以 黄 山 为 中 心 的 世 界 级 旅 游 目 的 地 。 该 示范 区 的 建 打 造 将 为 本 项 目 的 建 设 提 供 良 好 的 政 策 环 境 和 市 场 机 遇 。（ 2） 国 家 和 政 府 对 文 化 旅 游 产 业 的 大 力 扶 持文化产业属于现代高端服务业和长效产业，短期经济效益一般，但长远社会效益巨大，国家和很多地方政府出台了诸多鼓励扶持政策。2010 年国家“十大产业振兴规划”中，文化产业是其中之重。本项目是以
19、文化产业为主兼具旅8游产业特点的复合项目，可以充分借助政策之东风。而旅游业是黟县政府大力发展的主导产业，应制定专门的优惠政策扶持本项目。（3）本项目的创立开我国书画艺术产业之先河我国书画艺术历史悠久，门派众多，地域分散，规模狭小，交流困难，市场局限，传统运作模式很难形成产业化、集约化。而本项目利用地缘、生态和模式优势，借助书画家协会的号召力，在全国范围内首次将书画艺术的各地域、各流派、各院校整合在一起，首次将书画艺术产业的创作、制作、交流、教学、展示、交易、节庆等各环节、各功能融为一体，必将在书画艺术产业领域体现出明显的先进性和经济性，一旦形成气候，将释放出巨大的能量。2.1.4 项目威胁分析
20、（1）黄山市辖范围内其他类似项目的开发从区位条件和景观资源讲，黟县所处地理位置不如黄山市黄山区、徽州区、歙县等区县优越，尤其是不如黄山南北大门及太平湖一带，如果在这些地区开发类似项目，本项目将处于劣势。根据我们的调研，目前在太平湖、黄山北大门及徽州区等区域，已开发了大量的旅游地产，吸引各地的投资者，包括书画艺术家，这对本项目会形成一定的冲击。（2）文化产业收效慢，前期投入巨大。文化产业项目是一个典型的长期投资产业，其市场培育往往需要 3-5 年的时间，甚至更长，前期需要巨大投入，包括项目建设、宣传推广、项目招商、市场培育、经营管理等，都需要有专业的力量和雄厚的资金作支撑，投资回收期一般长达 5
21、-10 年，需要开发商做好充分的思想准备和政府做好足够的扶持。综上 SWOT 分析，本项目虽然面临一定的劣势和威胁，但优势和机遇更明显，只要我们准确定位，打造全国独一无二的特色和优势，同时资金保障到位，政府配合得力，并充分依托中国书画家协会、美术家协会等行业权威机构的力量，我们就能克服种种不利，化危为机，开创出本项目宽广的前景，成为中国书画产业和黟县经济的亮点与奇葩。2.2 项目总体定位根据前述分析，本项目总体定位为：中国最大的书画产业一体化生态城，具体体现为“三个基地，一个中心” 。92.2.1 中国最大的书画艺术创作基地每年邀请中外上百名知名书画艺术家前来创作，基地内专家写生室、画室、创作
22、室应有中国书画家协会认可方可优惠认租认购，成为全国最大的著名艺术家写生、创作艺术建筑群。邀请中国文联下设十个艺术家协会的艺术家来此潜心创作，交流会友，并举办各类活动。十个协会分别是：中国美术家协会、中国书画家协会、中国音乐家协会、中国舞蹈家协会、中国戏曲家协会、中国电影家协会、中国电视家协会、中国摄影家协会、中国作家协会、中国文艺评论家协会。2.2.2 中国最大的书画艺术理论交流基地针对书画艺术领域有代表性的主导思潮进行发布、交流、研讨，并予以指导性的点评、归类、总结，让更多的书画艺术家、专家、学者发表自己的观点、看法和研究成果，每年四次，每次一个艺术领域一个主题；每年择日分别对国内外已故著名
23、书画艺术家的艺术成就、艺术风格和艺术特点进行追思、评述和研讨；定期分别邀请各书画艺术团体、艺术院校、艺术协会召开学术会议，对现、当代各艺术流派进行主题研讨。2.2.3 中国最大的书画艺术教学写生基地以优质服务、较低价格和良好环境吸引和组织大规模的各艺术院校的师生来此写生；为中央美院、中国美院、戏剧学院、舞蹈学院、电影学院等各艺术院校提供基地实习和亲近自然等多种形式的艺术教学方法；邀请各类艺术名家来此讲学，举办各艺术门类讲座，有计划地组织各省、市、自治区和各大军区业余艺术工作者来听课、深造，让他们有机会与当代著名艺术家面对面交流，并为当代著名艺术家培养后继人选。2.2.4 中国最大的书画作品交易博览中心设立中国最大的各类书画艺术作品及其创作工具、道具的展示交易中心，从创作、裱装、包装、展示、交易、商务、物流等一体化运作；每年分春、秋两季分别邀请知名拍卖公司来举办大型书画艺术品拍卖；围绕书画主题每年举办多次各类艺术品、广告新材料和动漫设计大型展览和展销活动，直接与国内外艺术品知名生产厂家联系，厂家直销，提高影响力。
